上訴人（原審原告）:錢某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市武昌區(qū)，上訴人（原審被告）：湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司，住所地湖北省黃石市花湖街道辦事處花湖路68號(hào)。法定代表人：陳紅，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：胡穆，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：曹磊，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：湖北恒大置業(yè)有限公司，住所地湖北省黃石市明珠花園15號(hào)樓。法定代表人：宋險(xiǎn)峰，該公司董事長。委托訴訟代理人：胡穆，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：曹磊，湖北和開勝律師事務(wù)所律師。

錢某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決第一項(xiàng)，依法改判中南國際匯公司和恒大公司共同向錢某某支付逾期交房違約金38334.39元；二、判令中南國際匯公司和恒大公司賠付延期交房導(dǎo)致錢某某的租房費(fèi)用9000元（2016年12月24日至2017年6月23日）6個(gè)月（即1500元×6=9000元）；三、本案一、二審訴訟費(fèi)用由中南國際匯公司和恒大公司共同承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、轉(zhuǎn)讓協(xié)議系中南國際匯公司和恒大公司自行簽訂，且轉(zhuǎn)讓完全不合乎邏輯，很有可能系中南國際匯公司和恒大公司在涉訴之后補(bǔ)充簽訂。一審法院根據(jù)“授權(quán)委托書”及《合作項(xiàng)目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》認(rèn)定恒大公司將案涉項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給中南國際匯公司，屬于認(rèn)定基本事實(shí)不清。中南國際匯公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，注冊(cè)資本僅100萬元，恒大公司以零元轉(zhuǎn)讓合作項(xiàng)目不合乎邏輯。二、一審判決存在剝奪錢某某依法質(zhì)證的情形，該情形對(duì)案件具有決定性影響，屬嚴(yán)重違反法定程序的情形。中南國際匯公司與錢某某簽訂投資協(xié)議時(shí)只說明了其與恒大公司的委托代理關(guān)系，從未提及前述轉(zhuǎn)讓協(xié)議，錢某某在一審質(zhì)證過程中，本會(huì)申請(qǐng)對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽署時(shí)間進(jìn)行鑒定，對(duì)恒大公司進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，若鑒定報(bào)告或?qū)徲?jì)報(bào)告證實(shí)中南國際匯公司和恒大公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，且轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方事后簽訂，那么中南國際匯公司和恒大公司的一系列行為都是惡意串通損害第三人利益的行為，合同屬于無效，投資協(xié)議將直接約束恒大公司。三、本案涉案合同明確約定了違約金的計(jì)算方法，一審法院參照同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)確定本案違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，屬于適用法律錯(cuò)誤，有失公平、公正，有悖于立法本意。本案在法律規(guī)定上完全區(qū)別于合同雙方?jīng)]有約定違約金的情形，將逾期交房的事實(shí)同等的理解為錢某某非自愿的將合同款項(xiàng)提前交付給中南國際匯公司更符合雙方的意思表示，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條之規(guī)定，在雙方約定的違約金過高的情形下，將逾期交房違約金調(diào)整為年利率24%更為適宜。中南國際匯公司和恒大公司共同答辯稱，請(qǐng)求依法駁回錢某某的全部上訴請(qǐng)求，支持中南國際匯公司的上訴請(qǐng)求。中南國際匯公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判中南國際匯公司不承擔(dān)逾期交房違約金；二、判令錢某某承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、根據(jù)2016年2月16日中共中央軍事委員會(huì)印發(fā)的《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》，涉案項(xiàng)目由于政策原因致使逾期交房，根據(jù)雙方簽訂的投資協(xié)議第六條第二款之規(guī)定，中南國際匯公司不應(yīng)對(duì)逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任。二、中南國際匯公司積極與廣州軍區(qū)中南花園招待所協(xié)調(diào)保障業(yè)主投資權(quán)利，因政策及不可抗力等因素造成逾期交房并沒有影響錢某某的投資使用期限，未給錢某某造成實(shí)際損失，故一審法院按照同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失是錯(cuò)誤的。錢某某答辯稱，中南國際匯公司在一審中并未否認(rèn)違約，僅要求調(diào)整違約金的標(biāo)準(zhǔn)；中南國際匯公司的上訴理由依據(jù)的是中央軍委的文件，該文件一審未提交，且只是文件精神，不能作為證據(jù)使用。恒大公司述稱，同意中南國際匯公司的上訴請(qǐng)求。錢某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令中南國際匯公司和恒大公司按照合同約定支付延期交付物業(yè)的違約金，目前截止至2017年5月19日違約金為38334.39元，錢某某并保留繼續(xù)追償違約金的權(quán)利，直至實(shí)際交付物業(yè)之日止。二、判令中南國際匯公司和恒大公司賠付延期交房導(dǎo)致錢某某的租房費(fèi)用（2016年12月24日至2017年6月23日）6個(gè)月（即1500元×6=9000元整）。三、本案全部訴訟費(fèi)用由中南國際匯公司和恒大公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年5月8日，中南花園招待所（甲方）與恒大公司（乙方）就合作開發(fā)丁字橋地塊事宜簽訂《合作開發(fā)合同》，合同約定：合作開發(fā)土地位于武漢市武昌區(qū)武珞路558號(hào)，土地面積3000平方米（具體見附圖），該地塊產(chǎn)權(quán)為軍產(chǎn)，乙方自籌資金開發(fā)建設(shè)商業(yè)寫字樓。合作開發(fā)建設(shè)商業(yè)寫字樓的經(jīng)營使用權(quán)每期10年。考慮到乙方的投資，在甲方無重大軍事用途改變的情況下，分四期約定。在乙方按規(guī)定向甲方付清全部土地有償使用金且商業(yè)寫字樓竣工驗(yàn)收合格后，甲乙雙方簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，時(shí)限和約定的方式與經(jīng)營使用權(quán)一致。本合同期限屆滿或者甲方依法解除本合同時(shí)，合作開發(fā)的土地及土地上乙方投資建設(shè)的商業(yè)寫字樓等一切不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備均無條件收歸甲方所有，乙方無條件騰退。若乙方將土地上的商業(yè)寫字樓（含屋頂）、設(shè)施、設(shè)備租賃給第三人使用的，其租賃期限不能超過乙方的經(jīng)營使用期限。無論出現(xiàn)什么情形，乙方應(yīng)在經(jīng)營使用期限屆滿后無條件騰退給甲方。乙方與第三方的債權(quán)債務(wù)由乙方負(fù)責(zé)處理，與甲方無關(guān)。甲方協(xié)助乙方辦理合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)手續(xù)，費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。甲方向乙方出具合作開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營使用權(quán)約定時(shí)限的證明。乙方負(fù)責(zé)組織商業(yè)寫字樓建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收，甲方予以配合，所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同還對(duì)土地有償使用金及支付辦法、履約保函、違約責(zé)任、爭議的解決方式進(jìn)行了約定。合同簽訂后，中國人民解放軍廣州軍區(qū)司令部直屬工作部于2013年9月6日下發(fā)《同意丁字橋地塊合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案》的批復(fù)，原則同意中南花園招待所上報(bào)的《丁字橋合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。2014年3月20日，中國人民解放軍廣州軍區(qū)聯(lián)勤部基建營房部向中南花園招待所頒發(fā)《軍隊(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目施工許可證》，載明建設(shè)單位為中南花園招待所，工程項(xiàng)目名稱為廣州軍區(qū)中南花園招待所丁字橋綜合樓項(xiàng)目，建設(shè)地點(diǎn)為武漢市武昌區(qū)武珞路558號(hào)。2014年11月14日，中南花園招待所與恒大公司還就項(xiàng)目用途、超出面積分成、紅線微調(diào)補(bǔ)償、樓高限高等簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。2015年7月20日，恒大公司出具中南國際匯物業(yè)租賃授權(quán)委托書，載明：恒大公司于2015年7月20日將中南國際匯物業(yè)租賃與中南國際匯公司，租賃期限40年，并授權(quán)中南國際匯公司在租賃期限內(nèi)全權(quán)行使該物業(yè)出租和經(jīng)營管理權(quán)利。2016年1月28日，恒大公司（甲方）與中南國際匯公司（乙方）就甲方與中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》（下稱開發(fā)合同）中規(guī)定項(xiàng)目概括轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致，簽訂《合作項(xiàng)目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，合同約定:該項(xiàng)目為合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)為零元。由乙方全部承擔(dān)甲方與中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》中規(guī)定的甲方應(yīng)享有的全部權(quán)利、收益和應(yīng)承擔(dān)的全部義務(wù)與法律責(zé)任；本合同成立后，因中南花園招待所的軍隊(duì)屬性，決定了甲方與中南花園招待所簽訂的《合作開發(fā)合同》的全部條款與合同主體均在形式上不得做出任何變更；本協(xié)議簽署后，甲方應(yīng)按乙方要求配合辦理全部管理部門需要甲方辦理的所有項(xiàng)目手續(xù)。合同還對(duì)其他各方權(quán)責(zé)、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。2016年7月31日，中南國際匯公司（甲方、建設(shè)方）與錢某某（乙方、投資方）簽訂《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》，合同約定:甲方為中南國際匯（以下簡稱“項(xiàng)目”）的委托建設(shè)方，并擁有項(xiàng)目四十年的經(jīng)營、管理、使用和收益的權(quán)利；乙方在充分了解并認(rèn)可本項(xiàng)目的性質(zhì)和狀況的情況下，將投資中南國際匯的使用收益權(quán)。第一條物業(yè)的位置、面積：1.乙方投資本協(xié)議所約定之物業(yè)的使用收益權(quán)。2.本協(xié)議所約定之物業(yè)（以下簡稱“該物業(yè)”)位于武漢市武昌區(qū)丁字橋路中南國際匯地上第9層C8-1號(hào)物業(yè)。（以甲方統(tǒng)一提供的編號(hào)為準(zhǔn)）。3.該物業(yè)的建筑面積為45.32平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成以相關(guān)部門出具的測(cè)繪面積為依據(jù)）。（詳細(xì)位置圖見附件-1中紅線所標(biāo)區(qū)域）。4.如無特別約定，該物業(yè)在建筑材料、設(shè)計(jì)、防火、給排水、隔音、照明、節(jié)能、車庫等方面均應(yīng)當(dāng)符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：1.投資該物業(yè)使用收益權(quán)金額按該物業(yè)建筑面積計(jì)算；2.投資款單價(jià)為6085.33元/平米；總額為275787元；上述金額不含物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及項(xiàng)目日常管理服務(wù)所支出各項(xiàng)費(fèi)用的分?jǐn)?。第三條付款形式及付款方式：甲乙雙方簽訂本協(xié)議當(dāng)日內(nèi)乙方向甲方支付投資款總額的100%，即275787元，全款付清。第四條乙方逾期付款的違約責(zé)任：乙方如未按本協(xié)議規(guī)定的時(shí)間付款，按下列逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：1.乙方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，逾期在30日之內(nèi)，須自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款千分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。乙方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，逾期超過60日后，甲方有權(quán)解除合同，乙方按投資款總額應(yīng)付款的2%向甲方支付違約金。甲方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，逾期應(yīng)付款乙方按日向甲方支付千分之一的違約金，直至逾期應(yīng)付款還清之日止?！诹鶙l物業(yè)交付期限及條件：甲方應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前將符合下列條件的物業(yè)交付乙方使用。（1）完成相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)；（2）公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（3）供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；（4）完成項(xiàng)目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；（5）交付達(dá)到的使用條件（其他詳見附件一）供電：入戶配總電開關(guān)，開關(guān)后配電設(shè)備由業(yè)主自行安裝：給水：每戶供水安裝進(jìn)戶，室內(nèi)所有管道設(shè)施由業(yè)主二次裝修自行安裝；排水：排水為住戶公用排水立管并預(yù)留接口?！?.有下列情形之一時(shí)，物業(yè)交付期限順延：（1）不可抗力或國家政策調(diào)整導(dǎo)致停工的；（2）非甲方原因?qū)е挛飿I(yè)交付延長的；（3）連續(xù)停水停電在八小時(shí)以上的；需延期交付使用的，甲方應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起15日內(nèi)予以公告或書面告知乙方。第七條甲方逾期交房的違約責(zé)任：甲方如未按本協(xié)議規(guī)定的期限將該物業(yè)交付乙方使用，按下列逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：1.逾期不超過30日，自本合同第六條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投資款千分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。2.逾期超過60日后，乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自乙方解除合同書面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付投資款，并按乙方累計(jì)已付款的2%向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第六條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投資款千分之一的違約金。第八條交接：1.甲方已向乙方發(fā)出書面物業(yè)交付通知，乙方未按約定時(shí)間辦理接收物業(yè)手續(xù)，自本協(xié)議約定的交付時(shí)間起視為本協(xié)議項(xiàng)下已將該物業(yè)交付給乙方。2.乙方在接收該物業(yè)后至2056年12月30日擁有對(duì)該物業(yè)的使用收益權(quán)，并擁有獨(dú)立使用、出租該物業(yè)的權(quán)利，甲方不得干涉乙方正常行使租賃權(quán)。合同還對(duì)保修責(zé)任、甲、乙方的違約責(zé)任、單方解除合同的處理及其他規(guī)定進(jìn)行了約定。合同簽訂當(dāng)日，錢某某向中南國際匯公司支付投資款275787元，中南國際匯公司出具了收據(jù)。2016年8月12日，恒大公司取得了中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書（證書編號(hào)：黃房開暫[2010]011號(hào)），載明批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)間為2006年8月7日。2017年1月13日，武漢市公共氣象服務(wù)中心出具天氣證明，載明根據(jù)武漢國家基本氣象觀測(cè)站資料顯示，武漢市2016年6月至7月期間有多場(chǎng)暴雨、大暴雨或特大暴雨。2017年6月27日，恒大公司與承建單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位一起對(duì)中南國際匯項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，共同出具工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄，載明：竣工日期2017年6月27日，綜合驗(yàn)收結(jié)論為驗(yàn)收合格。2017年9月24日，恒大公司向中南花園招待所發(fā)出關(guān)于出具相關(guān)證明的函，載明：丁字橋開發(fā)項(xiàng)目已于2017年6月竣工，按照《合作開發(fā)合同》相關(guān)要求通過了驗(yàn)收。懇請(qǐng)貴所出具丁字橋地塊項(xiàng)目經(jīng)營使用處置權(quán)及約定時(shí)限的說明。2017年10月24日，中南花園招待所向恒大公司發(fā)出聯(lián)系函，載明：1、經(jīng)廣州軍區(qū)批準(zhǔn)，按《合作開發(fā)合同》相關(guān)條款約定，項(xiàng)目建成后，貴司可經(jīng)營該項(xiàng)目，周期分段優(yōu)先租賃，累計(jì)四十年。2、根據(jù)甲乙雙方簽訂《合作開發(fā)合同》第五條“甲乙雙方權(quán)利和義務(wù)”第5款“甲方向乙方出具合作開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營使用權(quán)約定時(shí)限的證明”之約定，在約定時(shí)限內(nèi)，貴司擁有經(jīng)營使用權(quán)。對(duì)此，我所無須另出任何該項(xiàng)目經(jīng)營使用約定時(shí)限之外的證明即可生效。另查明，2017年5月15日，中南國際匯公司將案涉房屋交付給錢某某。案涉工程項(xiàng)目未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證也未辦理消防驗(yàn)收和工程質(zhì)量驗(yàn)收。審理中，錢某某申請(qǐng)追加中南花園招待所為本案被告參加訴訟。一審法院認(rèn)為，恒大公司與中南花園招待所簽訂《合作開發(fā)合同》，由恒大公司出資在中南花園招待所營區(qū)土地上，興建中南國際匯項(xiàng)目寫字樓且取得該寫字樓的經(jīng)營使用權(quán)。此后，恒大公司與中南國際匯公司簽訂《合作項(xiàng)目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將恒大公司在《合作開發(fā)合同》中的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給中南國際匯公司，因無證據(jù)證明該協(xié)議已經(jīng)《合作開發(fā)合同》相對(duì)方中南花園招待所同意，該協(xié)議對(duì)中南花園招待所不產(chǎn)生法律效力，但恒大公司與中南國際匯公司均應(yīng)受該協(xié)議的約束，由此中南國際匯公司取得該寫字樓經(jīng)營使用權(quán)。其與錢某某簽訂的《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同履行中，錢某某支付了全部投資款275787元，中南國際匯公司沒有按合同約定向錢某某交付房屋，對(duì)此中南國際匯公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)錢某某要求中南國際匯公司支付逾期交房違約金的主張，符合合同約定及法律規(guī)定，一審法院予以支持。但由于雙方簽訂的投資協(xié)議約定的逾期交房違約金的標(biāo)準(zhǔn)過分高于實(shí)際造成的損失，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，一審法院參考同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)，酌情確認(rèn)該項(xiàng)損失以其支付的全部投資款為基數(shù)，按照日萬分之二點(diǎn)五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由中南國際匯公司支付給錢某某。故一審法院對(duì)錢某某要求中南國際匯公司支付截止到訴請(qǐng)主張之日2017年5月19日的違約金不超過日萬分之二點(diǎn)五的部分予以支持，超出部分不予支持。前述酌定的違約金已經(jīng)參考同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)，錢某某又主張中南國際匯公司、恒大公司賠償延期交房的租房損失，屬重復(fù)計(jì)算，故對(duì)錢某某請(qǐng)求中南國際匯公司、恒大公司賠付延期交房導(dǎo)致其產(chǎn)生的租房費(fèi)用，不予支持。錢某某依據(jù)2015年7月20日授權(quán)委托書，主張恒大公司與中南國際匯公司系委托代理關(guān)系。2015年7月20日授權(quán)委托書在名稱上雖為授權(quán)委托書，但在內(nèi)容上載明了恒大公司系將房屋租賃與中南國際匯公司，并授權(quán)其出租、經(jīng)營、管理，并未涉及“委托”或“代理”等字眼，故無法據(jù)此認(rèn)定雙方的委托代理關(guān)系。且恒大公司與中南國際匯公司之后又簽訂了《合作項(xiàng)目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》將案涉房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中南國際匯公司，變更了原授權(quán)委托書的約定。故恒大公司并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》的相對(duì)人，根據(jù)合同相對(duì)性原則，錢某某請(qǐng)求恒大公司支付延期交付物業(yè)的違約金，一審法院不予支持。錢某某請(qǐng)求追加中南花園招待所作為本案當(dāng)事人參加訴訟，因中南花園招待所并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》相對(duì)人，中南花園招待所與本案無直接利害關(guān)系，不屬于必須共同參加訴訟的當(dāng)事人。故對(duì)錢某某上述申請(qǐng)一審法院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定，判決：一、湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向錢某某支付逾期交房違約金（以275787元為基數(shù)，從2017年1月1日起至2017年5月15日止，按日萬分之二點(diǎn)五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；二、駁回錢某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)758元，由湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（此款錢某某已墊付，由湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司連同上述款項(xiàng)一并給付錢某某）。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：中南國際匯公司提交中國共產(chǎn)黨中央軍事委員會(huì)于2016年2月16日印發(fā)的《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》復(fù)印件一份，擬證明延期交付物業(yè)是因國家政策原因，中南國際匯公司不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)質(zhì)證，錢某某對(duì)中南國際匯公司提交證據(jù)的意見為：該證據(jù)僅為一份文件，且是復(fù)印件，不能作為證據(jù)使用，也不屬于二審新證據(jù)，沒有實(shí)質(zhì)性的證明作用。恒大公司對(duì)中南國際匯公司提交的證據(jù)予以認(rèn)可。本院認(rèn)為中南國際匯公司提交的證據(jù)不能達(dá)到其證明目的，本院不予采信。一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，中南國際匯公司與錢某某就案涉房屋于2016年7月31日簽訂的《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。中南國際匯公司上訴認(rèn)為其不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，但依照《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》第六條第二款約定，有下列情形之一時(shí)，物業(yè)交付期限順延：（1）不可抗力或國家政策調(diào)整導(dǎo)致停工的；（2）非中南國際匯公司原因?qū)е挛飿I(yè)交付延長的；（3）連續(xù)停水停電在八小時(shí)以上的；需延期交付使用的，中南國際匯公司應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起15日內(nèi)予以公告或書面告知錢某某。現(xiàn)中南國際匯公司提交的證據(jù)不足以證明房屋交付符合上述可以順延的情形，而且也沒有履行協(xié)議約定的告知義務(wù)，其該項(xiàng)上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。中南國際匯公司未按合同約定的日期向錢某某交付房屋，對(duì)此中南國際匯公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于逾期交房違約金，錢某某上訴認(rèn)為一審判決中南國際匯公司支付的違約金按日萬分之二點(diǎn)五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并不公平，中南國際匯公司上訴認(rèn)為一審判決按照同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失是錯(cuò)誤的。由于錢某某投資的是案涉房屋使用收益權(quán)，且其未能提交充分的證據(jù)證明因逾期交房給其造成實(shí)際損失的數(shù)額，故一審根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，同時(shí)參考同類地區(qū)同類房屋大致的租金標(biāo)準(zhǔn)，將案涉協(xié)議約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)酌情調(diào)整至按照日萬分之二點(diǎn)五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并無不當(dāng)。錢某某、中南國際匯公司的該項(xiàng)上訴理由均不能成立，本院不予采納。錢某某上訴請(qǐng)求恒大公司承擔(dān)延期交付物業(yè)的違約金及租房損失，雖然恒大公司于2015年7月20日出具中南國際匯物業(yè)租賃授權(quán)委托書，載明恒大公司將中南國際匯物業(yè)租賃與中南國際匯公司，授權(quán)中南國際匯公司在40年租賃期限內(nèi)全權(quán)行使該物業(yè)出租和經(jīng)營管理權(quán)利，但恒大公司于2016年1月28日又與中南國際匯公司簽訂《合作項(xiàng)目概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定恒大公司將案涉房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中南國際匯公司，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議對(duì)原授權(quán)委托書的內(nèi)容予以變更?，F(xiàn)恒大公司并非《中南國際匯物業(yè)使用收益權(quán)投資協(xié)議》的相對(duì)人，根據(jù)合同相對(duì)性原則，錢某某的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。一審?fù)忂^程中，當(dāng)事人已經(jīng)充分行使了舉證、質(zhì)證的權(quán)利，一審審理程序合法。故錢某某、中南國際匯公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。綜上，錢某某、中南國際匯公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
上訴人錢某某因與上訴人湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱中南國際匯公司）、被上訴人湖北恒大置業(yè)有限公司（以下簡稱恒大公司）合同糾紛一案，錢某某與中南國際匯公司均不服湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2017）鄂0106民初4512號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月19日立案后，依法組成合議庭，于2018年5月25日公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人中南國際匯公司與被上訴人恒大公司的共同委托訴訟代理人胡穆、曹磊，上訴人錢某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)1516元，由錢某某、湖北中南國際匯物業(yè)投資發(fā)展有限公司各負(fù)擔(dān)758元。本判決為終審判決。

審判長　　張立新
審判員　　王　陽
審判員　　陳繼紅

書記員：陳喜蘭