上訴人(原審被告)：鈕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　上訴人(原審被告)：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鈕某某(系陳某某之夫)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　上訴人(原審第三人)：鈕建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鄭錫豪(上海市楊浦區(qū)新江灣城街道政青路居委會推薦的公民)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　上訴人(原審第三人)：黃亞琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鄭錫豪(上海市楊浦區(qū)新江灣城街道政青路居委會推薦的公民)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　上訴人(原審第三人)：鈕珈，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代理人：鈕建華(系鈕珈之父)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鄭錫豪(上海市楊浦區(qū)新江灣城街道政青路居委會推薦的公民)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　被上訴人(原審原告)：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省靖江市，現(xiàn)住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：馮佳魏，上海永盈律師事務所律師。
　　上訴人鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈因與被上訴人顧某某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市崇明區(qū)人民法院(2018)滬0151民初9549號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月10日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回顧某某的一審訴訟請求。事實和理由：上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)系農(nóng)村宅基地房屋拆遷安置所得，應屬鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈共同共有，而非鈕某某、陳某某所有。鈕某某未經(jīng)其他家庭成員同意，擅自在《動遷商品房抽中房號確認單》《配套商品房供應單》中確定產(chǎn)權登記人，侵犯了其他共有人權利。對此，陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈均不認可，并就此向上海市崇明區(qū)法院提起了訴訟，案件尚在審理之中。鈕某某、陳某某與顧某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》并未經(jīng)過其他共同共有人同意，違反了法律強制性規(guī)定，應屬無效。鈕某某、陳某某與顧某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》第二條已載明系爭房屋為動拆遷安置房，由此可見，顧某某并未盡到審慎義務。自簽訂拆遷補償協(xié)議至本案訴訟時間跨度較長，主要因為鈕建華、黃亞琴、鈕珈平時居住在市區(qū)，與鈕某某分居兩地，且鈕建華、黃亞琴、鈕珈對鈕某某較為信任，故鈕建華、黃亞琴、鈕珈對動遷的具體事宜并不清楚。況且，不動產(chǎn)爭議不適用訴訟時效。綜上，鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈請求二審法院支持其上訴請求。
　　顧某某辯稱，一審判決事實認定清楚，法律適用正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　顧某某向一審法院起訴請求：1.確認其與鈕某某、陳某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》有效，并由鈕某某、陳某某協(xié)助顧某某辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，將系爭房屋過戶登記至顧某某名下；2.要求鈕某某、陳某某承擔違約金人民幣(以下幣種均為人民幣)200,000元。
　　一審法院認定事實：2013年10月30日，顧某某作為買受人(乙方)與鈕某某作為出賣人(甲方)通過上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為居間方(丙方)簽訂了《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》一份，約定顧某某向鈕某某購買位于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室的拆遷安置房，房屋權利人為鈕某某，房屋總價款為630,000元。付款方式為協(xié)議簽訂后兩日支付500,000元(含已支付定金10,000元)，尾款130,000元于交付房地產(chǎn)且雙方簽訂房地產(chǎn)交接書后十日內(nèi)支付。房屋過戶至乙方名下的稅費由乙方承擔。協(xié)議另對其他事項作出約定，該協(xié)議由鈕某某、陳某某作為甲方、顧某某作為乙方、上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為丙方簽字、捺印和蓋章。
　　合同簽訂前，顧某某支付定金10,000元；2013年10月30日合同簽訂當日顧某某支付房款390,000元，另外支付了維修基金、物業(yè)管理費3,239元；2013年10月31日顧某某支付房款100,000元，至今顧某某已支付了房款500,000元，剩余尾款130,000元未支付。前期付款后鈕某某、陳某某即交付房屋，顧某某裝修后出租至今?，F(xiàn)房屋已符合過戶條件，顧某某要求過戶未果，故訴至法院。
　　一審另查明，2009年12月10日，陳某某作為被拆遷人與上海長興島開發(fā)建設有限公司簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協(xié)議》，獲得四套配套商品房，系陳某某及家庭成員所有的宅基地房屋拆遷安置所得，該宅基地共同立基人為鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈。本案所涉系爭房屋系其中的一套，該房屋的動遷商品房抽中房號確認單、配套商品房供應單均登記為鈕某某。2017年8月21日，系爭房屋經(jīng)鈕某某申請辦理，權利人登記在鈕某某名下。
　　一審審理中，顧某某自愿變更訴請，書面放棄了違約金的主張。
　　一審法院認為，顧某某與鈕某某、陳某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按約履行。合同簽訂后，顧某某已按約支付了前期房款，并裝修后對外出租至今。該房屋雖系動遷安置房，但目前已符合過戶條件。根據(jù)雙方的買賣協(xié)議，過戶條件具備后應由鈕某某、陳某某配合顧某某辦理過戶手續(xù)，由顧某某負擔過戶稅費。
　　關于購房尾款的利息問題，雙方對于起算日均無異議，因系爭房屋交付后一直處于顧某某的使用、控制、支配、收益的狀態(tài)之下，而尾款至今未付且一直處于顧某某所有的狀態(tài)之下，根據(jù)公平原則對于截止日應計算至法院判決生效之日止為宜。
　　涉及房屋、宅基地的動拆遷、房屋買賣對于個人乃至家庭成員均是一個大事件，從2009年12月10日簽訂拆遷協(xié)議、動遷戶人口及有證建筑面積核定起，經(jīng)歷了2013年9月的房號確認單、配套商品房供應單，2013年10月簽訂的房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議、房款的交付，2017年8月的房屋產(chǎn)權的初始登記，2018年的買賣過戶交涉直至成訟，跨度9個年度，而顧某某針對鈕某某、陳某某也已盡了審慎義務，針對鈕建華、黃亞琴、鈕珈也非惡意，在此期間對系爭房屋也未有任何訴訟糾葛，且鈕某某、陳某某對外處分的為四套被安置房屋中的一套，并不影響鈕建華、黃亞琴、鈕珈在與鈕某某、陳某某之間對其它被安置房屋的實際分割中主張權利，故對于鈕某某、陳某某及鈕建華、黃亞琴、鈕珈關于協(xié)議無效的辯稱、述稱，法院難以采信。
　　一審法院作出判決：一、鈕某某、陳某某于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助顧某某辦理坐落于上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號XXX室房屋的過戶手續(xù)，將上述房屋產(chǎn)權過戶至顧某某名下，過戶所產(chǎn)生的稅費由顧某某負擔；二、顧某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付鈕某某、陳某某剩余房款130,000元；三、顧某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付鈕某某、陳某某按130,000元為基數(shù)自2013年11月10日起至判決生效之日止，按雙方約定的3.5%年利率計算的利息。
　　二審中，當事人沒有提供新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。
　　本院認為，鈕某某、陳某某將系爭房屋出售給顧某某之法律事實發(fā)生在先，而鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈訴請要求確認包括系爭房屋在內(nèi)的四套配套商品房為五人共同共有之訴發(fā)生在后，故后案如何判決，并不影響本案系爭房屋買賣協(xié)議的有效性。鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈認為系爭房屋為五人共同共有，故相關買賣協(xié)議無效之上訴主張，缺乏法律依據(jù)，本院不予認同。另外，正如一審法院所述，顧某某在房屋買賣過程中，已盡到審慎義務，完全有理由相信鈕某某、陳某某有權出售系爭房屋。況且，顧某某已支付大部分房款，鈕某某、陳某某早在簽訂買賣協(xié)議之初即將系爭房屋予以交付，因此，顧某某對系爭房屋亦享有物權期待權。故此，無論是從相關的法律規(guī)則還是誠實守信的法律原則角度來考量，鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈的上訴理由，本院均不予采納。綜上所述，鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決結果正確，應予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣80元，由上訴人鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈共同負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：彭??辰

書記員：張常青