上訴人(原審被告)：鈕某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　上訴人(原審被告)：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鈕某某(系陳某某之夫)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　上訴人(原審第三人)：鈕建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鄭錫豪(上海市楊浦區(qū)新江灣城街道政青路居委會(huì)推薦的公民)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　上訴人(原審第三人)：黃亞琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鄭錫豪(上海市楊浦區(qū)新江灣城街道政青路居委會(huì)推薦的公民)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　上訴人(原審第三人)：鈕珈，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代理人：鈕建華(系鈕珈之父)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：鄭錫豪(上海市楊浦區(qū)新江灣城街道政青路居委會(huì)推薦的公民)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　被上訴人(原審原告)：顧某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省靖江市，現(xiàn)住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：馮佳魏，上海永盈律師事務(wù)所律師。
　　上訴人鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈因與被上訴人顧某某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市崇明區(qū)人民法院(2018)滬0151民初9549號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月10日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回顧某某的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)系農(nóng)村宅基地房屋拆遷安置所得，應(yīng)屬鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈共同共有，而非鈕某某、陳某某所有。鈕某某未經(jīng)其他家庭成員同意，擅自在《動(dòng)遷商品房抽中房號(hào)確認(rèn)單》《配套商品房供應(yīng)單》中確定產(chǎn)權(quán)登記人，侵犯了其他共有人權(quán)利。對(duì)此，陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈均不認(rèn)可，并就此向上海市崇明區(qū)法院提起了訴訟，案件尚在審理之中。鈕某某、陳某某與顧某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》并未經(jīng)過(guò)其他共同共有人同意，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。鈕某某、陳某某與顧某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》第二條已載明系爭(zhēng)房屋為動(dòng)拆遷安置房，由此可見，顧某某并未盡到審慎義務(wù)。自簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議至本案訴訟時(shí)間跨度較長(zhǎng)，主要因?yàn)殁o建華、黃亞琴、鈕珈平時(shí)居住在市區(qū)，與鈕某某分居兩地，且鈕建華、黃亞琴、鈕珈對(duì)鈕某某較為信任，故鈕建華、黃亞琴、鈕珈對(duì)動(dòng)遷的具體事宜并不清楚。況且，不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議不適用訴訟時(shí)效。綜上，鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　顧某某辯稱，一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　顧某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)其與鈕某某、陳某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》有效，并由鈕某某、陳某某協(xié)助顧某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶登記至顧某某名下；2.要求鈕某某、陳某某承擔(dān)違約金人民幣(以下幣種均為人民幣)200,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年10月30日，顧某某作為買受人(乙方)與鈕某某作為出賣人(甲方)通過(guò)上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為居間方(丙方)簽訂了《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》一份，約定顧某某向鈕某某購(gòu)買位于上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室的拆遷安置房，房屋權(quán)利人為鈕某某，房屋總價(jià)款為630,000元。付款方式為協(xié)議簽訂后兩日支付500,000元(含已支付定金10,000元)，尾款130,000元于交付房地產(chǎn)且雙方簽訂房地產(chǎn)交接書后十日內(nèi)支付。房屋過(guò)戶至乙方名下的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。協(xié)議另對(duì)其他事項(xiàng)作出約定，該協(xié)議由鈕某某、陳某某作為甲方、顧某某作為乙方、上海天景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為丙方簽字、捺印和蓋章。
　　合同簽訂前，顧某某支付定金10,000元；2013年10月30日合同簽訂當(dāng)日顧某某支付房款390,000元，另外支付了維修基金、物業(yè)管理費(fèi)3,239元；2013年10月31日顧某某支付房款100,000元，至今顧某某已支付了房款500,000元，剩余尾款130,000元未支付。前期付款后鈕某某、陳某某即交付房屋，顧某某裝修后出租至今。現(xiàn)房屋已符合過(guò)戶條件，顧某某要求過(guò)戶未果，故訴至法院。
　　一審另查明，2009年12月10日，陳某某作為被拆遷人與上海長(zhǎng)興島開發(fā)建設(shè)有限公司簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，獲得四套配套商品房，系陳某某及家庭成員所有的宅基地房屋拆遷安置所得，該宅基地共同立基人為鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈。本案所涉系爭(zhēng)房屋系其中的一套，該房屋的動(dòng)遷商品房抽中房號(hào)確認(rèn)單、配套商品房供應(yīng)單均登記為鈕某某。2017年8月21日，系爭(zhēng)房屋經(jīng)鈕某某申請(qǐng)辦理，權(quán)利人登記在鈕某某名下。
　　一審審理中，顧某某自愿變更訴請(qǐng)，書面放棄了違約金的主張。
　　一審法院認(rèn)為，顧某某與鈕某某、陳某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同簽訂后，顧某某已按約支付了前期房款，并裝修后對(duì)外出租至今。該房屋雖系動(dòng)遷安置房，但目前已符合過(guò)戶條件。根據(jù)雙方的買賣協(xié)議，過(guò)戶條件具備后應(yīng)由鈕某某、陳某某配合顧某某辦理過(guò)戶手續(xù)，由顧某某負(fù)擔(dān)過(guò)戶稅費(fèi)。
　　關(guān)于購(gòu)房尾款的利息問(wèn)題，雙方對(duì)于起算日均無(wú)異議，因系爭(zhēng)房屋交付后一直處于顧某某的使用、控制、支配、收益的狀態(tài)之下，而尾款至今未付且一直處于顧某某所有的狀態(tài)之下，根據(jù)公平原則對(duì)于截止日應(yīng)計(jì)算至法院判決生效之日止為宜。
　　涉及房屋、宅基地的動(dòng)拆遷、房屋買賣對(duì)于個(gè)人乃至家庭成員均是一個(gè)大事件，從2009年12月10日簽訂拆遷協(xié)議、動(dòng)遷戶人口及有證建筑面積核定起，經(jīng)歷了2013年9月的房號(hào)確認(rèn)單、配套商品房供應(yīng)單，2013年10月簽訂的房地產(chǎn)買賣特別協(xié)議、房款的交付，2017年8月的房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記，2018年的買賣過(guò)戶交涉直至成訟，跨度9個(gè)年度，而顧某某針對(duì)鈕某某、陳某某也已盡了審慎義務(wù)，針對(duì)鈕建華、黃亞琴、鈕珈也非惡意，在此期間對(duì)系爭(zhēng)房屋也未有任何訴訟糾葛，且鈕某某、陳某某對(duì)外處分的為四套被安置房屋中的一套，并不影響鈕建華、黃亞琴、鈕珈在與鈕某某、陳某某之間對(duì)其它被安置房屋的實(shí)際分割中主張權(quán)利，故對(duì)于鈕某某、陳某某及鈕建華、黃亞琴、鈕珈關(guān)于協(xié)議無(wú)效的辯稱、述稱，法院難以采信。
　　一審法院作出判決：一、鈕某某、陳某某于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助顧某某辦理坐落于上海市崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)金淼路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的過(guò)戶手續(xù)，將上述房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至顧某某名下，過(guò)戶所產(chǎn)生的稅費(fèi)由顧某某負(fù)擔(dān)；二、顧某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付鈕某某、陳某某剩余房款130,000元；三、顧某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付鈕某某、陳某某按130,000元為基數(shù)自2013年11月10日起至判決生效之日止，按雙方約定的3.5%年利率計(jì)算的利息。
　　二審中，當(dāng)事人沒有提供新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，鈕某某、陳某某將系爭(zhēng)房屋出售給顧某某之法律事實(shí)發(fā)生在先，而鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈訴請(qǐng)要求確認(rèn)包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的四套配套商品房為五人共同共有之訴發(fā)生在后，故后案如何判決，并不影響本案系爭(zhēng)房屋買賣協(xié)議的有效性。鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈認(rèn)為系爭(zhēng)房屋為五人共同共有，故相關(guān)買賣協(xié)議無(wú)效之上訴主張，缺乏法律依據(jù)，本院不予認(rèn)同。另外，正如一審法院所述，顧某某在房屋買賣過(guò)程中，已盡到審慎義務(wù)，完全有理由相信鈕某某、陳某某有權(quán)出售系爭(zhēng)房屋。況且，顧某某已支付大部分房款，鈕某某、陳某某早在簽訂買賣協(xié)議之初即將系爭(zhēng)房屋予以交付，因此，顧某某對(duì)系爭(zhēng)房屋亦享有物權(quán)期待權(quán)。故此，無(wú)論是從相關(guān)的法律規(guī)則還是誠(chéng)實(shí)守信的法律原則角度來(lái)考量，鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈的上訴理由，本院均不予采納。綜上所述，鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣80元，由上訴人鈕某某、陳某某、鈕建華、黃亞琴、鈕珈共同負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：彭??辰

書記員：張常青