鐘某某特產(chǎn)園藝場
李秀梅
孫守鋒（湖北鐘祥柴湖法律服務(wù)所）
李某某
周華（湖北王府律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）:鐘某某特產(chǎn)園藝場，住所鐘某某郢中鎮(zhèn)園藝場。
法定代表人:李代圣，場長。
委托訴訟代理人:李秀梅，該場副場長。
委托訴訟代理人:孫守鋒，鐘某某柴湖法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鐘某某。
委托訴訟代理人:周華，湖北王府律師事務(wù)所律師。
上訴人鐘某某特產(chǎn)園藝場因與被上訴人李某某租賃合同糾紛一案，不服鐘某某人民法院（2016）鄂0881民初1712號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2017年3月21日立案后，依法組成合議庭，于2017年4月17日公開開庭審理了本案。
上訴人鐘某某特產(chǎn)園藝場的法定代表人李代圣及其委托訴訟代理人李秀梅、孫守鋒，被上訴人李某某及其委托訴訟代理人周華到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鐘某某特產(chǎn)園藝場上訴請求:依法撤銷鐘某某人民法院（2016）鄂0881民初1712號民事判決，判令李某某支付房屋租金及占用費66320元。
事實和理由:一、一審審理程序不合法。
1、本案在起訴時李代國不是單位法定代表人。
2、李代國與李某某系親兄弟關(guān)系，在李代國未履行法定代表人職務(wù)的情況下以法定代表人的身份出現(xiàn)參與訴訟是不符合法律規(guī)定的。
二、一審適用法律錯誤。
一審依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?的規(guī)定，認定上訴人在本案的起訴時已超過二年的訴訟時效是錯誤的。
上訴人雖然同意案外人李俊將承租的門面轉(zhuǎn)讓給李某某經(jīng)營，但李某某在既未給付合同期內(nèi)的房屋租金又不與上訴人簽訂合同的同時，繼續(xù)占用上訴人的門面房至2015年6月。
在此期間，上訴人多次以口頭和書面形式通知其交納合同期內(nèi)的房屋租金及合同期外的占用費，但李某某以種種理由未給付。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第170條 ?規(guī)定，未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時效期間的限制。
依照該規(guī)定，本案不適用《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?規(guī)定的二年訴訟時效的限制，應(yīng)當(dāng)判決李某某給付上訴人合同期內(nèi)房屋租金及合同期外房屋占用費共計66320元。
李某某辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，請二審法院駁回上訴，維持原判。
鐘某某特產(chǎn)園藝場向一審法院起訴請求:判令李某某向鐘某某特產(chǎn)園藝場支付房屋租金66320元，并承擔(dān)本案訴訟費。
一審法院認定事實:2006年3月20日，李俊與鐘某某特產(chǎn)園藝場簽訂門面出租協(xié)議書，約定:甲方（即鐘某某特產(chǎn)園藝場）出租給乙方（即李俊）門面8間（樓上6間，樓下2間）供乙方自主經(jīng)營，自負盈虧，各種稅款自負。
下間門面每月每間租金100元，上間改造后帶衛(wèi)生間的每月每間80元，其他4間，每月每間50元，每月租金共560元，每年租金6720元。
承包期為2006年10月至2011年10月17日。
承包期間中途不退，乙方第一年房租房費，扣除改造衛(wèi)生間費用后，余款必須在使用前一日內(nèi)交清，并辦清抵扣手續(xù)，其余須在每年使用前一個月交清房租費。
乙方在承租期間，有特別情況時，有權(quán)轉(zhuǎn)租。
合同押金2000元，五年到期后，乙方退房時保證場內(nèi)固定設(shè)施無損失的情況下，甲方如數(shù)退還。
到期后，在同等條件、同等價格下，乙方可優(yōu)先續(xù)租，乙方必須自覺續(xù)簽協(xié)議或解除協(xié)議，停止經(jīng)營，否則，超出一月時間者，甲方有權(quán)沒收押金，并有權(quán)停電停水。
2008年4月7日，經(jīng)鐘某某特產(chǎn)園藝場同意，李俊將其承租的鐘某某特產(chǎn)園藝場的門面轉(zhuǎn)讓給李某某，并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議:李俊把園藝場東環(huán)旅館轉(zhuǎn)讓給李某某，轉(zhuǎn)讓費12000元（包括屋內(nèi)設(shè)施及園藝場押金2000元）；付款方式12000元減去2007年10月17日至2008年4月7日的房租費余8600元一次付清。
2016年9月1日，鐘某某特產(chǎn)園藝場起訴至一審法院，要求李某某支付其租賃期間的租金。
一審法院認為，案外人李俊與鐘某某特產(chǎn)園藝場之間簽訂的門面出租協(xié)議合法有效，案外人在租賃期間經(jīng)鐘某某特產(chǎn)園藝場同意將其承租的門面轉(zhuǎn)讓給李某某，雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議亦合法有效，且已實際履行，則李某某成為原門面出租協(xié)議的實際承租人，鐘某某特產(chǎn)園藝場與李某某之間形成房屋租賃關(guān)系，均應(yīng)受該協(xié)議約束，履行該協(xié)議。
故李某某辯稱其未與鐘某某特產(chǎn)園藝場簽訂租賃合同的辯解意見不能成立，不予采納。
關(guān)于李某某租賃門面時間的問題。
2006年3月20日的門面出租協(xié)議約定雙方的租賃期間為2006年10月至2011年10月17日止，李某某辯稱其已于合同到期后搬離了門面。
鐘某某特產(chǎn)園藝場主張李某某一直租賃使用該門面至2015年5月，但未能提交證據(jù)證明其與李某某間續(xù)簽了門面租賃協(xié)議或是李某某在2011年10月17日合同到期后仍在實際租賃使用該門面，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。
故李某某的該項辯解意見成立，予以采納。
李某某辯稱其租賃期間的租賃費用全部交給了李俊，但未提交證據(jù)證實該主張，且該主張明顯與其和李俊簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議不符，故李某某的該項辯解意見，不予采信。
關(guān)于鐘某某特產(chǎn)園藝場要求李某某支付租賃期間的房租的訴訟請求，李某某辯稱已過訴訟時效。
《民法通則》第一百三十五條規(guī)定:“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年……”，《民法通則》第一百三十七條規(guī)定:“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算……”鐘某某特產(chǎn)園藝場訴稱李某某自2008年4月即開始欠付租金，2011年10月17日租賃合同到期后雙方未能續(xù)簽合同，李某某亦未支付租金。
鐘某某特產(chǎn)園藝場應(yīng)及時地向李某某主張權(quán)利，但其直至2016年9月1日才提起本案訴訟，距離2011年10月17日已超過了法律規(guī)定的兩年時間。
鐘某某特產(chǎn)園藝場雖提交了三份通知通告和一份律師函證明訴訟時效發(fā)生過中斷事由，但三份通知通告均無李某某簽收證據(jù)，無法證明其在該期間向李某某主張了權(quán)利，而律師函僅能證明其于2016年2月1日向李某某主張過權(quán)利，但系發(fā)生在二年訴訟時效期間之外，且該律師函不能證明李某某同意履行該債務(wù)。
故該律師函不能成為訴訟時效中斷的事由。
李某某的辯解意見成立，予以采納。
依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決:駁回原告鐘某某特產(chǎn)園藝場的訴訟請求。
案件受理費1460元，由原告鐘某某特產(chǎn)園藝場負擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。
本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
鐘某某特產(chǎn)園藝場申請證人熊某、李某出庭作證。
證人熊某證明李某某承租了門面，但未交租金，2011年和2012年，其陪同李秀梅去向李某某催交了門面租金。
證人李某證明2014年10月底原任領(lǐng)導(dǎo)要其陪同李秀梅去向李某某催交了門面租金。
李某某質(zhì)證認為，兩證人是上訴人的工作人員，與上訴人有利害關(guān)系；上訴人在一審中說是公告送的催收通知，到二審又變成上門催收，自相矛盾；兩證人對自己所寫證明的內(nèi)容都不清楚，其證言是虛假的。
本院認證意見為，因證人熊某、李某在出庭作證時所作的陳述，與兩人庭前向法庭提交的《證明》的內(nèi)容不一致，同時，兩人在庭審中不能明確說明其書面證明的內(nèi)容，且李某在證明中的部分內(nèi)容是其未經(jīng)歷過的事情，故兩人的證言與事實不符。
李某某的質(zhì)證意見有理，本院對證人熊某、李某的證言不予采信。
李某某在二審中向法庭提交一份錄音證據(jù)和三份證人證言。
鐘祥農(nóng)辦副主任劉賢清錄音證據(jù)及鐘某某特產(chǎn)園藝場黨委書記李代國出具的《證明》，證明:2015年政府征收李某某所建房屋時，李某某在拆遷包保單位鐘某某特產(chǎn)園藝場的門面房里作為過渡房居住過一段時間。
訴爭門面隔壁鄰居廖志銀的《證明》和陳江倫的調(diào)查筆錄，證明:李某某在2011年9、10月份就已經(jīng)搬走了。
鐘某某特產(chǎn)園藝場質(zhì)證意見為，錄音的內(nèi)容很雜亂，聽不清楚；李代國、廖志銀和陳江倫應(yīng)出庭接受質(zhì)證，且應(yīng)在舉證期限內(nèi)提交。
本院認證意見為，因當(dāng)庭播放的手機中的錄音不清晰，且無法確定談話者的身份；李代國、廖志銀和陳江倫作為證人未出庭作證，其三人的身份無法核實，也不能判斷是否其三人所作證明，故本院對李某某所舉證據(jù)不予采信。
本院對一審認定事實予以確認。
本院認為，鐘某某特產(chǎn)園藝場與案外人李俊于2006年3月20日簽訂的《門面出租協(xié)議書》合法有效，李俊在租賃期間于2008年4月7日與李某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其承租的門面轉(zhuǎn)讓給李某某，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，亦合法有效。
一、關(guān)于李某某是否應(yīng)承擔(dān)本案訴爭房屋的租金和占用費的問題。
李俊與李某某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實為轉(zhuǎn)租，在《門面出租協(xié)議書》約定的租賃期間2006年10月18日至2011年10月17日內(nèi)，仍系鐘某某特產(chǎn)園藝場與李俊之間的租賃合同關(guān)系，李某某與鐘某某特產(chǎn)園藝場之間無租賃合同關(guān)系，《門面出租協(xié)議書》不能約束李某某，故鐘某某特產(chǎn)園藝場要求李某某按照《門面出租協(xié)議書》的約定交納租金的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
一審法院關(guān)于鐘某某特產(chǎn)園藝場與李某某之間形成房屋租賃關(guān)系、應(yīng)受協(xié)議約束并履行協(xié)議的認定不當(dāng)，本院予以糾正。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。
李俊與李某某之間存在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，李某某系次承租人。
在《門面出租協(xié)議書》約定的租賃期2011年10月17日屆滿時，鐘某某特產(chǎn)園藝場有權(quán)請求次承租人李某某支付逾期騰房占有使用費，但鐘某某特產(chǎn)園藝場未能提交證據(jù)證明李某某在2011年10月17日合同到期后仍在實際使用該門面，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。
故其要求李某某支付占用費的訴訟請求，本院不予支持。
二、關(guān)于鐘某某特產(chǎn)園藝場向李某某主張房租及占用費是否超過訴訟時效期間的問題。
《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?規(guī)定:“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”，第一百三十六條 ?規(guī)定:“下列的訴訟時效期間為一年:（三）延付或者拒付租金的”。
根據(jù)此規(guī)定，房屋租金糾紛的訴訟時效期間為法律規(guī)定的短期時效期間，時間為一年。
房屋租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期計算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。
如房屋出租人明知自己的權(quán)利受到侵犯而不主張，那么，出租人就喪失了勝訴的權(quán)利。
本案中，《門面出租協(xié)議書》約定，房租須在每年使用前一個月交清房租費，即2006年10月至2011年10月17日每年使用前一個月均須交清當(dāng)年房租，第五年的租金至遲應(yīng)在2010年9月18日前交清，則鐘某某特產(chǎn)園藝場至遲應(yīng)在2011年9月18日主張權(quán)利。
鐘某某特產(chǎn)園藝場認為李某某自2008年4月即欠付租金，2011年10月17日租賃合同到期后亦未支付租金，而其至2016年9月1日才提起本案訴訟，早已超過了法律規(guī)定的一年時間；且鐘某某特產(chǎn)園藝場提交的通知、通告、律師函等均不能證明在2011年9月18日前其向李某某主張了租金的權(quán)利，故本院對其訴訟請求不予支持，李某某認為已過訴訟時效期間的抗辯理由成立，本院予以采納。
三、關(guān)于上訴人認為其資產(chǎn)屬國有財產(chǎn)，不受二年訴訟時效期間限制的上訴理由。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第170條 ?規(guī)定，未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時效期間的限制。
本案中，訴爭門面一直是由鐘某某特產(chǎn)園藝場經(jīng)營、管理，并非未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)，不屬上述條款規(guī)定的情形，故其認為一審適用法律錯誤的上訴理由不能成立，本院不予采納。
四、關(guān)于上訴人認為一審程序不合法的問題。
首先，鐘某某特產(chǎn)園藝場于2016年7月20日向一審法院遞交加蓋了公章的民事訴狀中列明的法定代表人為李代國，提交的營業(yè)執(zhí)照及組織機構(gòu)代碼證中的法定代表人均為李代國。
其次，一審?fù)徆P錄中，查明當(dāng)事人基本情況時列明的鐘某某特產(chǎn)園藝場法定代表人為李代國，李代國未出庭，委托代理人李秀梅及唐剛出庭參加訴訟在庭審筆錄上簽字，但無對法定代表人姓名提出異議的記錄。
第三，一審法院依鐘某某特產(chǎn)園藝場提交的各項證件將李代國列為法定代表人并無不當(dāng)。
第四，在一審法院審理期間，無證據(jù)證實李代國損害了鐘某某特產(chǎn)園藝場的權(quán)益。
故一審法院不存在程序違法的情形。
綜上所述，鐘某某特產(chǎn)園藝場的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認定事實清楚，適用法律及裁判結(jié)果正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1460元，由鐘某某特產(chǎn)園藝場負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認為，鐘某某特產(chǎn)園藝場與案外人李俊于2006年3月20日簽訂的《門面出租協(xié)議書》合法有效，李俊在租賃期間于2008年4月7日與李某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其承租的門面轉(zhuǎn)讓給李某某，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，亦合法有效。
一、關(guān)于李某某是否應(yīng)承擔(dān)本案訴爭房屋的租金和占用費的問題。
李俊與李某某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實為轉(zhuǎn)租，在《門面出租協(xié)議書》約定的租賃期間2006年10月18日至2011年10月17日內(nèi)，仍系鐘某某特產(chǎn)園藝場與李俊之間的租賃合同關(guān)系，李某某與鐘某某特產(chǎn)園藝場之間無租賃合同關(guān)系，《門面出租協(xié)議書》不能約束李某某，故鐘某某特產(chǎn)園藝場要求李某某按照《門面出租協(xié)議書》的約定交納租金的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
一審法院關(guān)于鐘某某特產(chǎn)園藝場與李某某之間形成房屋租賃關(guān)系、應(yīng)受協(xié)議約束并履行協(xié)議的認定不當(dāng)，本院予以糾正。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條 ?規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。
李俊與李某某之間存在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，李某某系次承租人。
在《門面出租協(xié)議書》約定的租賃期2011年10月17日屆滿時，鐘某某特產(chǎn)園藝場有權(quán)請求次承租人李某某支付逾期騰房占有使用費，但鐘某某特產(chǎn)園藝場未能提交證據(jù)證明李某某在2011年10月17日合同到期后仍在實際使用該門面，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。
故其要求李某某支付占用費的訴訟請求，本院不予支持。
二、關(guān)于鐘某某特產(chǎn)園藝場向李某某主張房租及占用費是否超過訴訟時效期間的問題。
《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條 ?規(guī)定:“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”，第一百三十六條 ?規(guī)定:“下列的訴訟時效期間為一年:（三）延付或者拒付租金的”。
根據(jù)此規(guī)定，房屋租金糾紛的訴訟時效期間為法律規(guī)定的短期時效期間，時間為一年。
房屋租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期計算的，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付租金。
如房屋出租人明知自己的權(quán)利受到侵犯而不主張，那么，出租人就喪失了勝訴的權(quán)利。
本案中，《門面出租協(xié)議書》約定，房租須在每年使用前一個月交清房租費，即2006年10月至2011年10月17日每年使用前一個月均須交清當(dāng)年房租，第五年的租金至遲應(yīng)在2010年9月18日前交清，則鐘某某特產(chǎn)園藝場至遲應(yīng)在2011年9月18日主張權(quán)利。
鐘某某特產(chǎn)園藝場認為李某某自2008年4月即欠付租金，2011年10月17日租賃合同到期后亦未支付租金，而其至2016年9月1日才提起本案訴訟，早已超過了法律規(guī)定的一年時間；且鐘某某特產(chǎn)園藝場提交的通知、通告、律師函等均不能證明在2011年9月18日前其向李某某主張了租金的權(quán)利，故本院對其訴訟請求不予支持，李某某認為已過訴訟時效期間的抗辯理由成立，本院予以采納。
三、關(guān)于上訴人認為其資產(chǎn)屬國有財產(chǎn)，不受二年訴訟時效期間限制的上訴理由。
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第170條 ?規(guī)定，未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時效期間的限制。
本案中，訴爭門面一直是由鐘某某特產(chǎn)園藝場經(jīng)營、管理，并非未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)，不屬上述條款規(guī)定的情形，故其認為一審適用法律錯誤的上訴理由不能成立，本院不予采納。
四、關(guān)于上訴人認為一審程序不合法的問題。
首先，鐘某某特產(chǎn)園藝場于2016年7月20日向一審法院遞交加蓋了公章的民事訴狀中列明的法定代表人為李代國，提交的營業(yè)執(zhí)照及組織機構(gòu)代碼證中的法定代表人均為李代國。
其次，一審?fù)徆P錄中，查明當(dāng)事人基本情況時列明的鐘某某特產(chǎn)園藝場法定代表人為李代國，李代國未出庭，委托代理人李秀梅及唐剛出庭參加訴訟在庭審筆錄上簽字，但無對法定代表人姓名提出異議的記錄。
第三，一審法院依鐘某某特產(chǎn)園藝場提交的各項證件將李代國列為法定代表人并無不當(dāng)。
第四，在一審法院審理期間，無證據(jù)證實李代國損害了鐘某某特產(chǎn)園藝場的權(quán)益。
故一審法院不存在程序違法的情形。
綜上所述，鐘某某特產(chǎn)園藝場的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認定事實清楚，適用法律及裁判結(jié)果正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1460元，由鐘某某特產(chǎn)園藝場負擔(dān)。

審判長：楊紅艷

書記員：吳文倩