案外人：戚新江，男，****年**月**日出生，漢族，現(xiàn)住灤南縣，身份證號(hào)碼×××。
委托代理人周存鵬，河北存鵬律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
申請(qǐng)執(zhí)行人：金某某，男，****年**月**日出生，漢族，現(xiàn)住江西省景德鎮(zhèn)市浮梁縣。
委托代理人王亞卿，
唐山市灤南縣倴城法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為特別授權(quán)代理。
被執(zhí)行人：
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：灤南縣南堡鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對(duì)過，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：911302240XXXXXXXX。
法定代表人：蔣天祥，經(jīng)理。
在唐山市中級(jí)人民法院執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人金賢峰與被執(zhí)行人

唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案中，案外人戚新江于2019年7月4日對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
案外人戚新江稱，被申請(qǐng)人金賢峰與被申請(qǐng)人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛，經(jīng)你院（2018）冀0224民初3284號(hào)民事調(diào)解書調(diào)解，調(diào)解生效后被申請(qǐng)人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并未按照調(diào)解協(xié)議履行，現(xiàn)你院依據(jù)被申請(qǐng)人金賢峰申請(qǐng)以唐山市中級(jí)人民法院（2019）冀02執(zhí)3474號(hào)民事執(zhí)行裁定書，對(duì)南堡未來城樓房4棟1門501室、1門502室、1門601室、1門602室、2門502室、2門601室、2門602室、3門601室采取了查封措施。但上述樓房已于2015年3月16日由被申請(qǐng)人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因建設(shè)施工合同糾紛與
灤南中發(fā)建筑工程有限公司達(dá)成以上述樓房抵頂工程款和解協(xié)議，并實(shí)際交付房屋。因張如學(xué)用中發(fā)資質(zhì)實(shí)際施工，中發(fā)認(rèn)可上述房產(chǎn)歸張如學(xué)所有，由其處分，因張如學(xué)拖欠異議人戚新江323.0525萬元本息，2017年3月28日經(jīng)
灤南中發(fā)建筑工程有限公司及張如學(xué)同意，將上述房產(chǎn)抵頂給異議人戚新江，并實(shí)際交付異議人，上述房產(chǎn)實(shí)際所有人系異議人戚新江，并非
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。故異議人依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第227條提出申請(qǐng)，請(qǐng)求解除對(duì)南堡未來城樓房4棟1門501室、1門502室、1門601室、1門602室、2門502室、2門601室、2門602室、3門601室查封措施。
申請(qǐng)執(zhí)行人金某某稱，一、以房抵債未辦過戶登記，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。案外人戚新江與張如學(xué)雖達(dá)成了以房抵債的合意，但未辦理過戶登記手續(xù)，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。案外人戚新江依法不能善意取得該房屋所有權(quán)，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，請(qǐng)依法裁定駁回其執(zhí)行異議申請(qǐng)。1、即使案外人戚新江與張如學(xué)達(dá)成了以這些房屋抵債的協(xié)議，但因未辦理過戶登記手續(xù)，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。案外人執(zhí)行異議申請(qǐng)的指向應(yīng)當(dāng)是執(zhí)行標(biāo)的物，構(gòu)成異議依據(jù)的應(yīng)當(dāng)是對(duì)物的排他性或者優(yōu)益性。2、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)并未實(shí)際發(fā)生變動(dòng)，案外人戚新江并未取得涉案房屋的所有權(quán)。案外人戚新江與張如學(xué)之間僅存在普通債權(quán)，不具有優(yōu)先性，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)?zhí)粕绞兄屑?jí)人民法院查封、扣押的是被申請(qǐng)人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的房產(chǎn)，不是案外人戚新江的房產(chǎn)，所以，案外人戚新江無理由排除申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)的執(zhí)行。二、案外人戚新江以與張如學(xué)民間借貸合同，形成的房屋買賣合同，未以居住為目的，不能排除執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條、第二十五條第一款第（一）項(xiàng)、第二款、第二十七條、第二十九條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》。綜上，案外人戚新江與被申請(qǐng)人未發(fā)生買賣行為，未取得涉案房屋的所有權(quán)，不能排除申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人的強(qiáng)制執(zhí)行，請(qǐng)依法裁定駁回其執(zhí)行異議申請(qǐng)。
本院查明，申請(qǐng)執(zhí)行人金賢峰與被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案，本院于2018年12月10日作出（2018）冀0224民初3284號(hào)民事調(diào)解書，調(diào)解書規(guī)定：被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年12月31日前給付申請(qǐng)執(zhí)行人金賢峰借款本金及利息100萬元，如不能按期利息，以剩余本金數(shù)額為基數(shù)按照年利率24%繼續(xù)計(jì)算利息（自2019年1月1日起至還清之日止）。因被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按期履行，申請(qǐng)執(zhí)行人金賢峰申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，唐山市中級(jí)人民法院于2019年2月19日立案執(zhí)行，并于同年2月21日作出（2019）冀02執(zhí)3474號(hào)執(zhí)行裁定，裁定查封被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的南堡未來城樓房××棟、1門502室、1門601室、1門602室、2門502室、2門601室、2門602室、3門601室，查封期限為三年。2019年6月11日，依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人金賢峰的申請(qǐng)，唐山市中級(jí)人民法院作出（2019）冀02執(zhí)3474號(hào)之一執(zhí)行裁定，裁定拍賣上述查封的房產(chǎn)。
異議人戚新江提交了如下證據(jù)：1，唐山市中級(jí)人民法院（2019）冀02執(zhí)3474號(hào)執(zhí)行裁定書及扣押物品清單復(fù)印件；2，
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與
灤南中發(fā)建筑工程有限公司和解協(xié)議復(fù)印件；3，案外人戚新江與張如學(xué)的協(xié)議書及房屋抵償欠款協(xié)議復(fù)印件；4,
灤南中發(fā)建筑工程有限公司證明；5，灤南縣人民法院（2014）倴民初字第869號(hào)及（2016）冀0224民初852號(hào)民事判決書復(fù)印件，用于證明其系涉案房屋的所有權(quán)人。申請(qǐng)執(zhí)行人金賢峰提交了被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)南堡未來城項(xiàng)目的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，用于證實(shí)涉案房屋的所有權(quán)人系被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法院采取查封措施符合法律規(guī)定。
上述事實(shí)有執(zhí)行卷宗、異議人及申請(qǐng)執(zhí)行人提交的證據(jù)等證據(jù)證實(shí)。

本院認(rèn)為，
灤南中發(fā)建筑工程有限公司出具《證明》，可以證實(shí)
灤南中發(fā)建筑工程有限公司與被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司達(dá)成和解協(xié)議，將被執(zhí)行人
唐山千隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的南堡未來城42套樓房抵償
灤南中發(fā)建筑工程有限公司工程款，且實(shí)際所有人及權(quán)益人應(yīng)為張如學(xué)，張如學(xué)將其中二十三套房屋（包括涉案房屋）抵頂給戚新江，并簽訂《協(xié)議書》、《房屋抵償欠款協(xié)議》，該二份協(xié)議簽訂時(shí)間均在唐山市中級(jí)人民法院查封涉案房屋之前，且涉案房屋已實(shí)際交付給戚新江，因此，案外人所提異議，理據(jù)充足。應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，裁定如下：

中止唐山市中級(jí)人民法院（2019）冀02執(zhí)3474號(hào)執(zhí)行裁定及（2019）冀02執(zhí)3474號(hào)之一執(zhí)行裁定對(duì)南堡未來城樓房4棟1門501室、1門502室、1門601室、1門602室、2門502室、2門601室、2門602室、3門601室的執(zhí)行。
案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自本裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向?yàn)茨峡h人民法院提起訴訟。

審判長 張宇江
審判員 賈會(huì)生
審判員 李昌進(jìn)

書記員： 史雅茹