原告：金某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。委托訴訟代理人：劉云猛（與金某系夫妻關(guān)系），住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。被告：雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。法定代表人：房靖，經(jīng)理。委托訴訟代理人：樸永建，男，該公司法律顧問。第三人：哈爾濱銀行股份有限公司雞西分行，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。負(fù)責(zé)人：彭松軍，行長。委托訴訟代理人：張兆芹，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。第三人：孫麗娜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。

原告金某與被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱堅實地產(chǎn)公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年4月13日立案受理后,于2017年5月31日通知哈爾濱銀行股份有限公司雞西分行（以下簡稱哈爾濱銀行雞西分行）、孫麗娜作為第三人參加訴訟。本院依法適用普通程序于2017年6月20日公開開庭進(jìn)行了審理。人民陪審員參與本案事實認(rèn)定。原告金某及其委托訴訟代理人劉云猛，被告堅實地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人樸永建，第三人哈爾濱銀行雞西分行的委托訴訟代理人張兆芹到庭參加訴訟，第三人孫麗娜經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。金某向本院提出訴訟請求：1、要求堅實地產(chǎn)公司履行房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，交付某小區(qū)X號樓東南角X層X號門市。2、要求堅實地產(chǎn)公司賠償損失282601.20元。事實和理由：2013年1月4日，金某與堅實地產(chǎn)公司簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，堅實地產(chǎn)公司對金某在某委X組的一處700平方米的平房進(jìn)行拆遷，堅實地產(chǎn)公司為金某調(diào)換安置某小區(qū)X號樓下東南角150平方米的商業(yè)用房。預(yù)計竣工時間為2014年1月。逾期補(bǔ)償租房補(bǔ)助費(fèi)，超過18個月加倍補(bǔ)償。因至今堅實地產(chǎn)公司未給予安置，故訴至法院。堅實地產(chǎn)公司辯稱,雙方簽訂的安置協(xié)議未明確房屋具體位置、產(chǎn)權(quán)號及面積，只是約定在東南角安置房屋一棟。金某要求交付的房屋與本案沒有關(guān)聯(lián)，該房屋已經(jīng)出售給第三人孫麗娜，并非安置協(xié)議中的房屋。金某主張的違約損失沒有法律依據(jù)，請求駁回。哈爾濱銀行雞西分行述稱，2014年2月7日，孫麗娜因購買某小區(qū)X號樓X層X號、面積169.51平方米的門市向哈爾濱銀行雞西分行借款95萬元，借款期限10年，年利率7.25%，雙方辦理了按揭抵押登記。哈爾濱銀行雞西分行作為抵押權(quán)人對涉案房屋具有優(yōu)先受償權(quán)，該房屋堅實地產(chǎn)公司已出售給孫麗娜，金某無權(quán)要求交付。孫麗娜未作陳述。原告金某圍繞訴訟請求依法提交了下列證據(jù)：房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書一份，證實某小區(qū)X號樓下東南角X號門市是堅實地產(chǎn)公司承諾安置給金某的房屋。被告堅實地產(chǎn)公司質(zhì)證認(rèn)為：對真實性無異議，對證明目的有異議，安置協(xié)議并沒有明確涉案房屋安置給金某，協(xié)議表述為X號樓下東南角，沒有具體的門號、面積，從表述內(nèi)容看X號樓的具體面積并未確定，設(shè)計尚存在變更，因此雙方簽訂的安置協(xié)議只是意向性同意安置，沒有明確安置的具體房屋。第三人哈爾濱銀行雞西分行質(zhì)證認(rèn)為：質(zhì)證意見與堅實地產(chǎn)公司一致。第三人哈爾濱銀行雞西分行圍繞訴訟請求依法提交了下列證據(jù)：2014年2月7日孫麗娜與哈爾濱銀行雞西分行簽訂的2014（個借）字第XX號個人住房貸款合同一份、2014年2月7日孫麗娜與哈爾濱銀行雞西分行簽訂的2014（個借）字第XX號個人貸款抵押合同一份、2014年2月11日雞西市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理處商品房預(yù)售管理辦公室出具的按揭抵押通知單一份、雞西市房產(chǎn)管理局下發(fā)的雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售許可證一份，證實孫麗娜因購買某小區(qū)的X號樓X層X號門市向哈爾濱銀行雞西分行貸款95萬元，并辦理了按揭抵押登記，本案是商品房買賣抵押，不是動遷安置，金某要求調(diào)換不應(yīng)損害合法權(quán)利人的權(quán)益。原告金某質(zhì)證認(rèn)為：對真實性無異議，對證明目的有異議，金某先簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，孫麗娜后簽訂抵押貸款合同，孫麗娜是堅實地產(chǎn)公司的會計，又堅實地產(chǎn)公司法定代表人房靖的親屬，雙方惡意串通，明知道房屋已安置給金某，仍簽訂虛假買賣合同。被告堅實地產(chǎn)公司質(zhì)證認(rèn)為：對真實性及證明目的均無異議。本院依據(jù)原告金某的申請向雞西市商品房預(yù)售管理辦公室調(diào)取的情況說明一份，向雞西市宏昊測繪隊調(diào)取的某住宅小區(qū)X號樓房屋面積分戶明細(xì)表、平面測繪圖各一份。金某意在證實X號樓下的X層X號門市就是安置協(xié)議中的房屋。被告堅實地產(chǎn)公司質(zhì)證認(rèn)為：對真實性無異議，對證明目的有異議，該房屋已經(jīng)登記在孫麗娜名下，已為孫麗娜所有，金某與堅實地產(chǎn)公司簽訂的協(xié)議并不產(chǎn)生物權(quán)置換效力，不能對抗與孫麗娜簽訂的商品房買賣合同。第三人哈爾濱銀行雞西分行質(zhì)證認(rèn)為：對真實性無異議，對證明目的有異議，登記載明房屋物權(quán)所有人為孫麗娜，直接標(biāo)注該房屋只能辦理商品房預(yù)售，排除了該房屋可以用作安置的用途。被告堅實地產(chǎn)公司未提交證據(jù)。第三人孫麗娜未對上述證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證亦未提交證據(jù)。對上述證據(jù)，本院審查核實，認(rèn)證如下：金某提交的房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議中約定的安置房屋為X號樓下東南角，雖沒有明確具體樓號，但雞西市宏昊測繪隊出具的平面測繪圖中體現(xiàn)，X號樓東南角只有一戶房屋，即為X層X號門市，故本院對金某所要證實的內(nèi)容予以采信。對哈爾濱銀行雞西分行提交的證據(jù)，金某及堅實地產(chǎn)公司對真實性無異議，本院對真實性予以確認(rèn)。對于證實問題，按揭抵押登記并非正式的抵押登記，并不享有優(yōu)先受償權(quán)，故本院對哈爾濱銀行雞西分行所要證實的內(nèi)容不予采信。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2013年1月4日，金某與堅實地產(chǎn)公司簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，堅實地產(chǎn)公司對金某位于某委X組的一處522.85平方米的無照平房進(jìn)行拆遷，堅實地產(chǎn)公司采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式為金某安置由其開發(fā)的某住小區(qū)X號樓下東南角150平方米的門市，如該位置為洗浴中心，可在洗浴中心兩側(cè)優(yōu)先選擇其他門市，回遷時按實有面積計算，多退少補(bǔ)。預(yù)計竣工時間為2014年1月。逾期延續(xù)補(bǔ)償租房補(bǔ)助費(fèi)，超過18個月加倍補(bǔ)償。2013年11月28日，堅實地產(chǎn)公司取得了幸福里住宅小區(qū)的商品房預(yù)售許可證。X號樓X層?xùn)|南角未建設(shè)洗浴中心，只建設(shè)一戶房屋，編號為X號門市，建筑面積169.51平方米。2014年2月11日，孫麗娜采取向哈爾濱銀行雞西分行按揭貸款方式購買了X號門市，購房款為2034120元，貸款金額95萬元，貸款期限120個月。同日，辦理了該房屋的預(yù)售登記及按揭抵押登記。另查明：雞西市房屋征收辦公室在征收同地段房屋中，約定的租房補(bǔ)助費(fèi)為每月800元。本院認(rèn)為,雖然安置協(xié)議中沒有明確X號樓的具體樓號，但X號樓X層?xùn)|南角并未建設(shè)洗浴中心，只有一處房屋，即為X號門市。故本院對堅實地產(chǎn)公司否認(rèn)X號門市為安置房屋的抗辯不予采信。商品房預(yù)售登記主要規(guī)制對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其目的是為了防止“一房二賣”情形。即使辦理了預(yù)售登記，也沒有賦予預(yù)購人可以對抗第三人的特殊權(quán)利，更不會產(chǎn)生物權(quán)效力。故預(yù)售登記并不能使孫麗娜對X號門市構(gòu)成《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得。金某作為補(bǔ)償安置協(xié)議的當(dāng)事人，采取舊房換新房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，所享有的補(bǔ)償安置權(quán)利具有物權(quán)屬性，孫麗娜基于買賣合同只具有債權(quán)屬性，從民事權(quán)利位階看，金某的物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先于孫麗娜的債權(quán)請求權(quán)。X號門市所辦理的按揭抵押登記并非正式抵押登記，哈爾濱銀行雞西分行也未取得他項權(quán)利證，實質(zhì)屬于抵押權(quán)預(yù)告登記，該登記是在房屋不具備法定物權(quán)形式，不能依法進(jìn)行抵押登記的情況下，為了保全將來財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進(jìn)行的臨時性登記行為，只有當(dāng)條件成就，辦理正式抵押后，才產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?。因此，哈爾濱銀行雞西分行對涉案房屋所享有的權(quán)利并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)。在未辦理房屋抵押權(quán)登記之前，其只享有當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就時對涉案房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)。而金某作為被拆遷人，享有法定的安置優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)是基于法律規(guī)定而享有的權(quán)利，不因當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生，是在特定財產(chǎn)上設(shè)定的優(yōu)先權(quán)，旨在保證與特定財產(chǎn)有牽連的特殊債權(quán)獲得優(yōu)先受償。雖然哈爾濱銀行雞西分行對涉案房屋的請求權(quán)具有排他效力，并可對抗他人對涉案房屋的處分。但是該請求權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)并非同一權(quán)利，該請求權(quán)是對他人權(quán)利的限制，而優(yōu)先受償權(quán)則是依照法律規(guī)定就債務(wù)人的財產(chǎn)優(yōu)于他人受償?shù)臋?quán)利。綜上，孫麗娜、哈爾濱銀行雞西分行所享有請求權(quán)均不能對抗金某所享有的安置優(yōu)先權(quán)，故金某的安置優(yōu)先權(quán)更優(yōu)先于孫麗娜、哈爾濱銀行雞西分行的請求權(quán)而得到保護(hù)。而金某是否應(yīng)補(bǔ)交差價款問題，并不影響堅實地產(chǎn)公司履行交付房屋義務(wù)，在金某不履行交款義務(wù)的情況下，堅實地產(chǎn)公司可另行主張權(quán)利。同時，堅實公司也并未以差價款作為抗辯理由，本院對金某主張交付房屋的請求予以支持。對金某主張的違約損失，本意為租房補(bǔ)助費(fèi)。雙方協(xié)議中未約定具體數(shù)額，又未達(dá)成協(xié)議，本院參照同地段征收房屋租房補(bǔ)助費(fèi)每月800元的標(biāo)準(zhǔn)給予支持，至2017年8月31日數(shù)額為54400元（18個月×800元+25個月×1600元）。2017年9月1日起至實際交付止，按每月1600元繼續(xù)給付。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、第一百零六條，《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第十七條第三款規(guī)定，判決如下：一、被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)將某住宅小區(qū)X號樓X層X號、建筑面積169.51平方米的門市交付原告金某；二、被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)給付原告金某2014年2月1日至2017年8月31日違約損失（租房補(bǔ)助費(fèi)）54400元，2017年9月1日起至實際交付房屋止，按每月1600元繼續(xù)給付。如果被告未按本判決指定的期間履行交付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)12626元，原告金某負(fù)擔(dān)3270元，被告雞西市堅實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)9356元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。