原告金某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　原告徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住同上。
　　原告共同委托代理人張文杰、尤松，上海尚佳律師事務(wù)所律師。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市大渡河路XXX號(hào)XXX區(qū)。
　　法定代表人鄭曉樂(lè)。
　　委托代理人李樹(shù)安、賈逸瑋，上海正地律師事務(wù)所律師。
　　原告金某、徐某與被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告金某、徐某的共同委托代理人張文杰，被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人李樹(shù)安、賈逸瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告金某、徐某訴稱，被告為本市萬(wàn)泉路122弄“中駿天譽(yù)家苑”小區(qū)的開(kāi)發(fā)商。2016年6月，原被告就系爭(zhēng)房屋即該小區(qū)1號(hào)101室的交易簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定的房?jī)r(jià)為XXXXXXXX元，合同的“補(bǔ)充條款一”第十四條載明，原告享有系爭(zhēng)房屋所對(duì)應(yīng)的底樓地面花園的專屬使用權(quán)并以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)。簽訂合同前，被告向原告發(fā)送的銷(xiāo)售廣告稱系爭(zhēng)房屋為別墅，而原告所參觀的樓盤(pán)展示模型、樣板房也體現(xiàn)出此類(lèi)房屋外圍有實(shí)心墻所封閉的花園，合同簽訂后，原告按交易價(jià)如數(shù)支付房款并自被告處接收了房屋，房屋交付時(shí)的狀態(tài)與樣板房相符。2018年5月，原告收到政府執(zhí)法部門(mén)發(fā)送的通知，認(rèn)定上述圍墻屬占用小區(qū)公共部位的違規(guī)搭建并隨之對(duì)圍墻實(shí)施了強(qiáng)拆。之后，被告經(jīng)與業(yè)主協(xié)商將花園區(qū)域的分隔物由原來(lái)的實(shí)心墻改為植物圍欄即“綠籬”，但目前雙方又收到了執(zhí)法通知，要求對(duì)“綠籬”作拆除整改。原告認(rèn)為，被告作為專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，在明知上述花園區(qū)域?qū)崬闅w全體小區(qū)業(yè)主共有的公共綠地的情形下，為達(dá)到高價(jià)出售房屋目的故意隱瞞事實(shí)并以此為宣傳手段，通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定將其無(wú)權(quán)處分區(qū)域的專屬使用權(quán)向原告出售，此類(lèi)合同條款應(yīng)屬無(wú)效，但該專屬使用權(quán)是原告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋的重要誘因，所體現(xiàn)的價(jià)值已包含于房屋售價(jià)內(nèi)，合同條款無(wú)效后，被告應(yīng)對(duì)無(wú)效后果承擔(dān)責(zé)任，該責(zé)任包括：返還原告受誤導(dǎo)甚至欺詐而額外支付的地面花園專屬使用權(quán)的錢(qián)款，賠償因拆違導(dǎo)致原告入住房屋延遲了六個(gè)月只得在外租房而產(chǎn)生的租金損失、賠償延遲入住時(shí)間段內(nèi)原告仍為系爭(zhēng)房屋交納物業(yè)管理費(fèi)的損失。此外，考慮到房屋已裝修完畢且市場(chǎng)價(jià)值上漲，如選擇退房可能不利于糾紛的解決，故提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、被告返還購(gòu)房款XXXXXXX元(暫按總房?jī)r(jià)的10%估算，以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn))；二、被告支付上述購(gòu)房款的利息(按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自最后一筆房款支付之日的次日即2016年8月23日起算至錢(qián)款實(shí)際返還之日止)；三、被告賠償六個(gè)月的租金損失160200元(按每月26700元計(jì))，四、被告賠償六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)損失16104元；五、本案受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱，一、系爭(zhēng)房屋外圍的花園區(qū)域?qū)儆谛^(qū)配套的公共綠地，設(shè)計(jì)時(shí)以植物即“綠籬”攔隔，實(shí)際施工時(shí)由被告安裝了實(shí)心墻圍欄及門(mén)禁系統(tǒng)，并按時(shí)按質(zhì)向原告交付了房屋，交付時(shí)房屋在竣工驗(yàn)收與交付使用許可方面具備合法條件，故被告不存在違約行為；二、對(duì)墻體進(jìn)行強(qiáng)拆屬于政府部門(mén)的行政行為，既與被告無(wú)關(guān)，亦非被告可抗拒，不應(yīng)由被告承擔(dān)責(zé)任；三、被告在出售房屋時(shí)并未針對(duì)花園區(qū)域進(jìn)行廣告宣傳，宣傳資料也不構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一部分；四、根據(jù)合同補(bǔ)充條款的內(nèi)容表述，該條款賦予原告的是對(duì)花園區(qū)域的正常使用權(quán)而非專屬使用權(quán)或所有權(quán)，亦未約定該區(qū)域必須以何種方式進(jìn)行攔隔，還強(qiáng)調(diào)了原告對(duì)該區(qū)域的使用必須遵守小區(qū)管理規(guī)約且不得就此爭(zhēng)議提出賠償，此類(lèi)條款并不違反法律規(guī)定；五、系爭(zhēng)房屋的總價(jià)系按房產(chǎn)的建筑面積而定，與花園區(qū)域的面積無(wú)關(guān)，實(shí)心墻體被拆除后，被告經(jīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商將該花園區(qū)域的攔隔恢復(fù)為“綠籬”狀態(tài)，既與小區(qū)樓盤(pán)展示模型中房屋周邊所呈現(xiàn)的樣貌相符，也不影響原告對(duì)花園區(qū)域的使用，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋的定價(jià)不構(gòu)成重大影響。綜上所述，原告要求被告按差價(jià)退款并支付利息的訴請(qǐng)無(wú)依據(jù)，其在房屋裝修期間自愿在外租房產(chǎn)生的租金以及向物業(yè)管理方支付的物管費(fèi)均與被告無(wú)關(guān)，對(duì)原告訴請(qǐng)不能同意。
　　經(jīng)審理查明，被告為系爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方并具備竣工驗(yàn)收備案及新建住宅交付使用許可資質(zhì)。2016年，原被告簽訂《上海市商品房出售合同》一份，主要約定內(nèi)容為：原告以XXXXXXXX元向被告購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，合同的補(bǔ)充條款載明：如所購(gòu)房屋屬于底層的，則買(mǎi)受方享有與之對(duì)應(yīng)的底樓地面花園使用權(quán)但無(wú)所有權(quán)，此花園采用“綠化或結(jié)合其他方式”進(jìn)行分隔，并以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)；買(mǎi)受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設(shè)施、不得因花園的使用權(quán)向出售方主張補(bǔ)償、不得對(duì)其他買(mǎi)受方的花園使用權(quán)持有異議且因此而解除或主張購(gòu)房合同無(wú)效。上述合同簽訂后，原告付清房款，被告交付了房屋，交付時(shí)房屋外圍由被告作了封閉式的實(shí)心墻攔隔并加裝門(mén)禁設(shè)施，墻內(nèi)即為補(bǔ)充條款約定的花園區(qū)域。2018年間，政府各部門(mén)以“私搭違建”、“占用公用部位”為由，對(duì)上述墻體及門(mén)禁進(jìn)行了強(qiáng)拆，墻體被拆除后即代之以植物圍欄即“綠籬”，為此原被告產(chǎn)生爭(zhēng)議，原告于2018年11月21日提起訴訟，請(qǐng)求判決如其訴請(qǐng)。
　　另查明，一、原告自認(rèn)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記已辦理完畢；二、訴訟過(guò)程中，原告就其訴請(qǐng)第一項(xiàng)提出估價(jià)申請(qǐng)，要求以房屋預(yù)售合同簽訂之日為時(shí)點(diǎn)，對(duì)“不包含地面花園專屬使用權(quán)”狀態(tài)下的系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以確定房屋在周邊圍欄狀態(tài)變化后價(jià)值的貶損程度，上海大雄房地產(chǎn)估價(jià)有限公司根據(jù)本院委托接受該申請(qǐng)后，于2019年5月20日向本院出具“撤銷(xiāo)委托申請(qǐng)”一份，認(rèn)為在“買(mǎi)受人對(duì)花園享有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)這一前提下”，無(wú)法對(duì)圍欄狀態(tài)變化后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)此原告認(rèn)為，地面花園的專屬使用權(quán)已經(jīng)房屋預(yù)售合同約定，將該權(quán)益納入房產(chǎn)估值的考量范圍具備可能性，故不認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)委托的理由，但既然司法估價(jià)無(wú)法進(jìn)行，原告的訴請(qǐng)第一項(xiàng)可由法院依法判決。被告認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)的回復(fù)表明原告訴請(qǐng)第一項(xiàng)缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
　　本院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)合法守規(guī)。原告作為對(duì)法律政策及社會(huì)準(zhǔn)則具備一般認(rèn)知水準(zhǔn)、具有完全民事行為能力的民事主體，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售企業(yè)，對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中就小區(qū)公共領(lǐng)域使用權(quán)私下進(jìn)行約定的行為有違法律規(guī)定應(yīng)為明知，在此情形下，雙方仍將此約定列入書(shū)面合同并通過(guò)被告對(duì)該區(qū)域作封閉式改造后連同房屋向原告交付這一行為將該約定付諸于實(shí)施，則此類(lèi)約定應(yīng)為無(wú)效且此合同條款不具有法律約束力，簽約雙方均不得以條款約定為由主張免責(zé)，基于該條款發(fā)生的上述違法行為所導(dǎo)致的后果應(yīng)由雙方共同承擔(dān)責(zé)任，一旦違法行為被糾正或制止后導(dǎo)致買(mǎi)受方產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由雙方按責(zé)予以分擔(dān)。至于經(jīng)濟(jì)損失的具體衡量標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為，對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)定應(yīng)結(jié)合房屋的軟硬件功能綜合考量，無(wú)論其存在是否合法，附有門(mén)禁系統(tǒng)的封閉式圍墻作為被告向原告交付房屋時(shí)的附屬構(gòu)件，起到了將房屋周邊部分區(qū)域進(jìn)行攔隔供原告單獨(dú)使用的作用，使得系爭(zhēng)房屋與不具備這一功能的同類(lèi)型房屋相較顯然更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)成原告買(mǎi)房的誘因，因此，即使無(wú)法對(duì)拆違前后的房屋價(jià)值貶損程度以量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，但常識(shí)上可以認(rèn)定拆違完成后的房屋在功用方面將低于原告購(gòu)房時(shí)的預(yù)期，既然如此，在合同基本履行完畢，原告自愿接受房屋的前提下，可以通過(guò)由被告向原告適當(dāng)返還部分購(gòu)房款的方式以保障本次交易的公平合理、等價(jià)有償，須返還購(gòu)房款的具體數(shù)額由本院根據(jù)查明的案情及當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等各類(lèi)因素予以酌定。基于原告自身的過(guò)錯(cuò)，對(duì)其余包括利息、租金、物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)濟(jì)賠償方面的訴請(qǐng)均不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告金某、徐某購(gòu)房款人民幣21萬(wàn)元；
　　二、對(duì)原告金某、徐某的其余訴請(qǐng)不予支持。
　　本案受理費(fèi)人民幣29005元，由原被告各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：王璧瑛

書(shū)記員：曹??彬