金朝暉
李某某
湯久平（湖北思揚律師事務所）
朱某某
潘文濤（湖北思揚律師事務所）
羅保國
李彥林（湖北真武律師事務所）
襄陽市住房保障和房屋管理局
趙睿
王青松（湖北長久律師事務所）

上訴人（原審被告）金朝暉，女。
上訴人（原審被告）李某某，男，系金朝暉之夫。
二
上訴人的
委托代理人湯久平，湖北思揚律師事務所律師。代理權限:一般代理。
上訴人（原審被告）朱某某，女。
委托代理人潘文濤，湖北思揚律師事務所律師。代理權限:一般代理。
被上訴人（原審原告）羅保國，男。
委托代理人李彥林，湖北真武律師事務所律師。代理權限:一般代理。
原審第三人襄陽市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市房管局）。
法定代表人趙新建，系該局局長。
委托代理人趙睿，男，該局職工。代理權限:特別授權代理，即代為在訴狀等法律文書上簽字、代為提起上訴、調解、代為簽收法律文書等。
委托代理人王青松，湖北長久律師事務所律師，代理權限:特別授權代理，即代為在訴狀等法律文書上簽字、代為提起上訴、調解、代為簽收法律文書等。
上訴人金朝暉、李某某、朱某某因與被上訴人羅保國、原審第三人市房管局房屋買賣合同糾紛一案，不服原襄樊市襄城區(qū)人民法院〔2010〕襄城民二初字第581號民事判決，向本院提起上訴。本院于2010年12月29日受理后，依法組成由審判員張強擔任審判長，審判員馮惠敏、代理審判員郭元清參加的合議庭，并于2011年1月25日公開開庭進行了審理，上訴人金朝暉、李垂鋒及其委托代理人湯久平，上訴人朱某某的委托代理人潘文濤，被上訴人羅保國及其委托代理人李彥林、原審第三人市房管局的委托代理人趙睿、王青松到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原審判決認定:被告金朝暉與被告李某某系夫妻關系，擁有龐公財政所1棟1單元一樓102號住房壹套，2003年7月金朝暉與原告羅保國簽訂協(xié)議書，將該房以45000元的價格轉讓給羅保國，由于該房當時尚未辦理房產(chǎn)證，雙方約定“甲方（金朝暉）單位給職工辦理房產(chǎn)證時，甲方負責幫助乙方（羅保國）辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，所需費用由乙方承擔?！眳f(xié)議簽訂后原告當即支付了30000元購房款，金朝暉也于當月向原告交付了房屋，剩余房款15000元原告于2004年1月9日交給了被告李某某，并由李某某出具了“今收到羅保國房屋款肆萬伍千元整（45000元）”的總收條。2008年9月該房屋房產(chǎn)證辦至金朝暉名下，原告聽說后多次找金朝暉、李某某要求過戶，而金朝暉、李某某要求增加購房款，雙方多次協(xié)商未形成一致意見，原告于2010年5月28日訴至我院，要求金朝暉、李某某為其辦理房屋過戶手續(xù)，在案件審理過程中，三被告于2010年6月9日向房管局申請將訴爭房屋過戶至被告朱某某名下，并提供了雙方2008年12月15日簽訂的房屋買賣協(xié)議及其它辦理過戶所需資料，市房管局審核后于當月21日向朱某某核發(fā)了襄樊市房權證襄城區(qū)字第70063858號房產(chǎn)證。
本院認為:2003年7月，金朝暉與羅保國自愿協(xié)商簽訂房屋買賣協(xié)議時李某某作為訴爭房屋共有人雖未簽字，但李某某作為房屋共有人收取羅保國交付的購房款時未提出異議，且房屋已交付羅保國已居住使用多年，應視為李某某對金朝暉出售房屋是知情并認可。因此，金朝暉、李某某與羅保國自愿協(xié)商達成的房屋買賣協(xié)議不違反法律關于效力性規(guī)定，協(xié)議合法有效。上訴人金朝暉、李某某上訴主張訴爭房屋是金朝暉、李某某婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，李某某不同意賣房，在羅保國與李某某協(xié)商就增加購房款達成口頭協(xié)議下，才收取購房款，并在收取購房款當天一并辦理過戶手續(xù)，羅保國未增加購房款，為此李某某一直未同意賣房。經(jīng)查，羅保國交付購房款后，已搬進訴爭房屋居住，李某某對此未提出異議，其也未提供證據(jù)證實羅保國同意增加購房款，故上訴人金朝暉、李某某、朱某某上訴主張羅保國與金朝暉之間的房屋買賣協(xié)議無效的上訴理由因無證據(jù)證實，本院不予支持。上訴人朱某某主張被上訴人羅保國無權主張朱某某與金朝暉、李某某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。對此本院認為，被上訴人羅保國與上訴人金朝暉簽訂房屋買賣協(xié)議后，羅保國依合同約定交付了購房款并已實際居住。金朝暉、李某某雖與朱某某在借款協(xié)議中約定將該房予以抵押，但該抵押未在房地產(chǎn)管理部門辦理他項權利登記，對外不得對抗第三人。此后，朱某某與金朝暉、李某某簽訂房屋買賣協(xié)議，并在訴訟中辦理產(chǎn)權登記，該行為損害了羅保國的利益，羅保國作為房屋實際占有人有權主張金朝暉、李某某與朱某某之間房屋買賣協(xié)議無效，朱某某的此上訴理由不能成立，本院不予支持。關于本案適用法律問題，原審判決適用《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題意見》第五十六條因與物權法沖突已被廢止，顯屬不當?！吨腥A人民共和國物權法》第十五條 ?規(guī)定，“當事人之間訂立有設立、變更、轉讓和不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！苯鸪瘯熍c羅保國簽訂的房屋買賣合同不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，雙方當事人在房屋買賣合同中亦未作其他約定，且羅保國是基于合同而占有訴爭房屋，該合同為有效合同。金朝暉、李某某在將房屋已出賣給羅保國的情況下，又與朱某某簽訂房屋買賣協(xié)議，違背了誠實信用原則，羅保國要求確認金朝暉、李某某與朱某某之間的合同無效，原審法院予以支持正確，故對上訴人朱某某主張其與金朝暉、李某某房屋買賣協(xié)議有效的上訴請求本院不予支持。據(jù)此，原審判決認定事實清楚，實體處理妥當。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定；判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1850元，由上訴人金朝暉、李某某、朱某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為:2003年7月，金朝暉與羅保國自愿協(xié)商簽訂房屋買賣協(xié)議時李某某作為訴爭房屋共有人雖未簽字，但李某某作為房屋共有人收取羅保國交付的購房款時未提出異議，且房屋已交付羅保國已居住使用多年，應視為李某某對金朝暉出售房屋是知情并認可。因此，金朝暉、李某某與羅保國自愿協(xié)商達成的房屋買賣協(xié)議不違反法律關于效力性規(guī)定，協(xié)議合法有效。上訴人金朝暉、李某某上訴主張訴爭房屋是金朝暉、李某某婚姻存續(xù)期間的共同財產(chǎn)，李某某不同意賣房，在羅保國與李某某協(xié)商就增加購房款達成口頭協(xié)議下，才收取購房款，并在收取購房款當天一并辦理過戶手續(xù)，羅保國未增加購房款，為此李某某一直未同意賣房。經(jīng)查，羅保國交付購房款后，已搬進訴爭房屋居住，李某某對此未提出異議，其也未提供證據(jù)證實羅保國同意增加購房款，故上訴人金朝暉、李某某、朱某某上訴主張羅保國與金朝暉之間的房屋買賣協(xié)議無效的上訴理由因無證據(jù)證實，本院不予支持。上訴人朱某某主張被上訴人羅保國無權主張朱某某與金朝暉、李某某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。對此本院認為，被上訴人羅保國與上訴人金朝暉簽訂房屋買賣協(xié)議后，羅保國依合同約定交付了購房款并已實際居住。金朝暉、李某某雖與朱某某在借款協(xié)議中約定將該房予以抵押，但該抵押未在房地產(chǎn)管理部門辦理他項權利登記，對外不得對抗第三人。此后，朱某某與金朝暉、李某某簽訂房屋買賣協(xié)議，并在訴訟中辦理產(chǎn)權登記，該行為損害了羅保國的利益，羅保國作為房屋實際占有人有權主張金朝暉、李某某與朱某某之間房屋買賣協(xié)議無效，朱某某的此上訴理由不能成立，本院不予支持。關于本案適用法律問題，原審判決適用《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題意見》第五十六條因與物權法沖突已被廢止，顯屬不當?！吨腥A人民共和國物權法》第十五條 ?規(guī)定，“當事人之間訂立有設立、變更、轉讓和不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！苯鸪瘯熍c羅保國簽訂的房屋買賣合同不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，雙方當事人在房屋買賣合同中亦未作其他約定，且羅保國是基于合同而占有訴爭房屋，該合同為有效合同。金朝暉、李某某在將房屋已出賣給羅保國的情況下，又與朱某某簽訂房屋買賣協(xié)議，違背了誠實信用原則，羅保國要求確認金朝暉、李某某與朱某某之間的合同無效，原審法院予以支持正確，故對上訴人朱某某主張其與金朝暉、李某某房屋買賣協(xié)議有效的上訴請求本院不予支持。據(jù)此，原審判決認定事實清楚，實體處理妥當。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十五條 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定；判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1850元，由上訴人金朝暉、李某某、朱某某負擔。

審判長：張強
審判員：馮惠敏
審判員：郭元清

書記員：龔曉萍