原告：金建文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市，現(xiàn)住浙江省溫州市。
　　原告：鄭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省溫州市，現(xiàn)住浙江省溫州市。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：呂軍，上海城大律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：劉明，上海友禾律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：蘇波，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：顧靖，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔡國(guó)強(qiáng)，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：高林，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告金建文、原告鄭某某與被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱新華聯(lián)公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年2月1日立案受理，于2018年4月20日依法追加了上海欽臣資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱欽臣公司)作為第三人參加了訴訟。本案先適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，后因案情?fù)雜，依法組成合議庭適用普通程序于2018年12月7日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告金建文、原告鄭某某的共同委托訴訟代理人呂軍、劉明，被告新華聯(lián)公司的委托訴訟代理人顧靖、蔡國(guó)強(qiáng)，第三人欽臣公司的委托訴訟代理人戴佐江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告金建文、原告鄭某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告向原告支付按房屋總價(jià)款為本金，按照每日萬(wàn)分之一點(diǎn)八一三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自2017年3月1日起至被告辦出大產(chǎn)證之日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金。庭審中，原告明確訴請(qǐng)為：判令被告向原告支付按房屋總價(jià)款人民幣7,981,540元(以下幣種相同)的每日萬(wàn)分之一點(diǎn)八一三計(jì)算自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金529,621元。
　　事實(shí)與理由：兩原告于2016年10月29日與被告簽訂了購(gòu)買(mǎi)由被告開(kāi)發(fā)建造的新華聯(lián)國(guó)際中心商鋪的《上海市商品房預(yù)售合同》,房屋具體地址為上海市閔行區(qū)申濱路XXX弄XXX號(hào),合同規(guī)定,該房屋建筑面積112.55平方米,房屋總價(jià)款為7,981,540元,交付條件為房屋竣工驗(yàn)收合格,簽約時(shí),被告稱房屋已竣工,可交付。合同訂立后,原告依約向被告付清了全部房款7,981,540元,并接收了房屋。但因被告不能按期辦出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大產(chǎn)證,致使原告無(wú)法為所購(gòu)房屋辦理產(chǎn)權(quán)證,該房屋亦不能投入正常的商業(yè)使用即租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓等。根據(jù)最高法院相關(guān)規(guī)定,被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。嗣后,就產(chǎn)證問(wèn)題的合理解決,雖經(jīng)原告與被告多次協(xié)商,被告始終敷衍、推諉,致協(xié)商不成。原告認(rèn)為,被告的行為侵犯了原告的合法權(quán)益,造成了原告的投資無(wú)法得到正?；貓?bào)。因協(xié)商不成,原告只得向貴院提起訴訟,請(qǐng)法院秉公裁判,依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告新華聯(lián)公司辯稱，不同意兩原告的訴請(qǐng)。一、大產(chǎn)證的辦理延遲并非被告新華聯(lián)公司的原因造成，被告新華聯(lián)公司按國(guó)家規(guī)定及辦理程序提交了相應(yīng)的辦證材料，因政府方面原因，某些程序發(fā)生變化，導(dǎo)致被告新華聯(lián)公司的大產(chǎn)證未及時(shí)辦出，系不可抗力，整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)在商業(yè)用房的大產(chǎn)證辦理時(shí)間上都延遲了一年至三年，被告新華聯(lián)公司盡力在辦理大產(chǎn)證，辦出大產(chǎn)證的時(shí)間也是最快的；二、對(duì)于原告計(jì)算違約金的基數(shù)有異議，原告的房款應(yīng)該是6,405,840元,不應(yīng)該以兩原告向被告新華聯(lián)公司以及第三人欽臣公司支付的所有款項(xiàng)之和計(jì)算；三、兩原告主張貸款利率上浮50%沒(méi)有法律依據(jù)，根據(jù)相關(guān)司法解釋即使存在逾期辦證，也是根據(jù)中國(guó)人民銀行逾期貸款利率計(jì)算，上浮30%-50%，兩原告要求上浮50%沒(méi)有合理的依據(jù)，在大量的生效判決中，法院認(rèn)定的均是上浮30%，本案中，被告新華聯(lián)公司既無(wú)主觀惡意，也無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)按照上浮50%計(jì)算；四、本案中約定的交房是2017年12月22日，所以應(yīng)按實(shí)際交付之日起90天，應(yīng)當(dāng)為2018年3月23日為違約金的計(jì)算節(jié)點(diǎn)。且交房并非是被告新華聯(lián)公司單方面的行為，需要原告配合前來(lái)辦理，而實(shí)際交房的時(shí)間在合理的期限內(nèi)；五、根據(jù)預(yù)售合同補(bǔ)充條款一第四條第2款約定，經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施的變更，不視為被告違約，原告不得以此為由拒絕接受該房屋、提出退房或主張其他權(quán)益，現(xiàn)被告為了支持政府，向政府無(wú)償提供了5,000多平方米的公共場(chǎng)所，是為了滿足公共利益的需要，也是為了盡快讓政府批準(zhǔn)房地產(chǎn)登記，反映了被告申請(qǐng)大產(chǎn)證的誠(chéng)意，所以增加公共配套設(shè)施不屬于被告違約，被告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上所述，被告沒(méi)有違約，現(xiàn)原告是可以辦理小產(chǎn)證的，沒(méi)有任何障礙，所以原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有任何依據(jù)。
　　第三人欽臣公司辯稱，根據(jù)原告和新華聯(lián)公司預(yù)售合同的約定辦理大產(chǎn)證的義務(wù)人是被告新華聯(lián)公司，辦理小產(chǎn)證的義務(wù)人是原告和被告新華聯(lián)公司，第三人欽臣公司并不是預(yù)售合同的當(dāng)事人也不是辦理產(chǎn)證的義務(wù)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》的規(guī)定，在交易過(guò)程中，第三人欽臣公司非出賣(mài)人，也非第三人欽臣公司原因造成小產(chǎn)證的逾期辦理，故第三人欽臣公司對(duì)原告逾期取得小產(chǎn)證既無(wú)合同義務(wù)也無(wú)法定義務(wù)；二、第三人欽臣公司和被告新華聯(lián)公司是包銷合同關(guān)系，根據(jù)合同關(guān)系，作為被告新華聯(lián)公司的銷售方，承包銷售98套商鋪，根據(jù)與被告新華聯(lián)公司的合同約定，承擔(dān)所有的銷售成本，銷售風(fēng)險(xiǎn)，在規(guī)定期限內(nèi)完成銷售，將未銷售部分的支付款項(xiàng)支付給被告新華聯(lián)公司，在第三人欽臣公司承擔(dān)了銷售風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，相應(yīng)的收取了收益，56,000元/平方米是包銷基價(jià)，被告新華聯(lián)公司與買(mǎi)受人按該價(jià)格簽訂合同，差額部分由第三人欽臣公司收取，系包銷人所獲取的收益。兩原告向被告支付6,405,840元，向第三人支付1,575,700元，故兩原告實(shí)際支付的房款總價(jià)為7,981,540元。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年5月5日，被告新華聯(lián)公司作為賣(mài)方(協(xié)議甲方)與第三人欽臣公司作為買(mǎi)方(協(xié)議乙方)簽訂《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售預(yù)售合同》一份，合同約定：一、交易標(biāo)的：乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)的店鋪為：上海市商品房預(yù)售許可證【閔行房管(2016)預(yù)備字XXXXXX號(hào)】所登記記載的備案類型為用于銷售的全部店鋪(備案類型為“用于租賃”以及其他非“用于銷售”的店鋪不在本次交易范圍內(nèi))，總建筑面積暫測(cè)為14,137.75元。具體室號(hào)詳見(jiàn)附件一：《上海市商品房預(yù)售許可證【閔行房管(2016)預(yù)備字XXXXXX號(hào)】》；二、總房?jī)r(jià)款：1、乙方購(gòu)買(mǎi)上述房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為56,000元；2、根據(jù)上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局預(yù)測(cè)的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買(mǎi)上述房屋的總房?jī)r(jià)款暫定為：791,714,000元；三、交易方式：1、乙方應(yīng)于2016年5月10日前完成簽署上述全部店鋪的分戶的正式《上海市商品房預(yù)售合同》，但乙方有權(quán)要求在2016年10月31日之前暫不進(jìn)行上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案確認(rèn)；2、甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店鋪?zhàn)兏?gòu)房人一次(未經(jīng)甲方同意，乙方不得出現(xiàn)同一套商品房?jī)纱紊暾?qǐng)變更購(gòu)房人的情況)，屆時(shí)甲方根據(jù)乙方的要求與乙方指定的關(guān)聯(lián)人(或第三方)按照甲乙雙方簽署的《上海市商品房預(yù)售合同》版本重新簽訂正式《上海市商品房預(yù)售合同》(但此時(shí)該套店鋪應(yīng)立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù))，更名后的購(gòu)房合同的房屋面積單價(jià)不變，必須仍然按照每平方米房屋建筑面積單價(jià)56,000元執(zhí)行；2016年10月31日屆滿時(shí)，甲方有權(quán)將全部乙方已經(jīng)簽署但尚未申請(qǐng)將購(gòu)房人變更為指定關(guān)聯(lián)人(或第三方)的正式《上海市商品房預(yù)售合同》立即辦理上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約備案手續(xù)，乙方應(yīng)無(wú)條件予以配合。2016年5月26日被告新華聯(lián)公司出具情況說(shuō)明載明：欽臣公司：根據(jù)被告新華聯(lián)公司與欽臣公司于2016年5月5日簽訂《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司將其開(kāi)發(fā)并取得預(yù)售證【閔行房管(2016)預(yù)備字XXXXXX號(hào)】用于銷售的98套商鋪整體出售給欽臣公司，具體門(mén)牌號(hào)：申濱路XXX弄68/10/67/58/48/5/7/56/66/60/69/102/45/8/103/55/70-71/97/83/88/72/87/90/91/92/96/98/85/95/25/41/89/6/37/26/40/22/3/29/18/19/20/17/16/36/47/30/38/23/39/28/27/42/31/15/2/59/99/62/1/86/93/73、75/76-77/78-79/35/80-81/53/46/11/49/50/57/51/43/12/100-101/21/52/9/33/32/82號(hào)。興虹路XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX;泰虹路XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX/XXX號(hào)。根據(jù)《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》，新華聯(lián)公司積極配合欽臣公司出售轉(zhuǎn)讓該商鋪，包括：現(xiàn)場(chǎng)銷售、客戶簽約、貸款、辦理產(chǎn)證等手續(xù)。
　　2016年10月29日，原告金建文、原告鄭某某作為買(mǎi)方(協(xié)議乙方)、被告新華聯(lián)公司作為賣(mài)方(協(xié)議甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，合同約定：第二條乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)申濱路XXX弄《新華聯(lián)國(guó)際中心》XXX號(hào)XXX層X(jué)XX層室，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為店鋪。據(jù)甲方暫測(cè)該房屋建筑面積為112.55平方米，其中套內(nèi)建筑面積為111.18平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為1.37平方米，另有地下附屬面積0平方米(價(jià)格詳見(jiàn)補(bǔ)充條款)。該房屋建筑層高為4.5米。第三條乙方購(gòu)買(mǎi)該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為56,000元。根據(jù)甲方暫測(cè)的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買(mǎi)該房屋的總房?jī)r(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)暫定為6,302,800元。第四條乙方購(gòu)買(mǎi)該房屋的總房?jī)r(jià)款(含附件三中裝修、設(shè)備價(jià)格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價(jià)格。本合同約定的總房?jī)r(jià)款除該房屋建筑面積的暫測(cè)與實(shí)測(cè)不一致的原因外，不再作變動(dòng)。第五條在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如甲方暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理：1、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)；2、甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)+3%(包括3%)，不向乙方收取超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款；甲方同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)-3%(包括-3%)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書(shū)》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。第七條乙方若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬(wàn)分之三計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二條起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過(guò)90天后，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額為總價(jià)房款的10%。甲方有權(quán)在乙方已支付的房?jī)r(jià)款中扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房?jī)r(jià)款不足賠償?shù)模追接袡?quán)追索。甲方如行使解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知乙方；第十條該房屋的交付必須取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；第十一條甲方定于2016年11月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之三計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)90天，乙方有權(quán)單方面解除合同追究甲方責(zé)任；第十三條該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前15天書(shū)面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起15天內(nèi)，會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為乙方領(lǐng)取該房屋的鑰匙。在驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為店鋪用房……。同時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料。甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的此資料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)；第十四條在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日內(nèi)，由甲乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書(shū)》?！斗课萁唤訒?shū)》作為辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)的必備條件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書(shū)》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)。預(yù)售合同的附件一付款方式和付款期限約定：1、在簽署《上海市商品房預(yù)售合同》的當(dāng)日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房?jī)r(jià)款的50%支付首期款項(xiàng)計(jì)3,152,800元。如乙方在簽署合同之前已向甲方支付定金，則首期款項(xiàng)中包含已支付相應(yīng)比例的定金；2、余款3,150,000元于2016年11月30日之前,以銀行按揭方式由乙方向甲方支付；3、乙方未按上述約定按時(shí)、足額付款的，應(yīng)根據(jù)合同第七條約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；4、乙方承諾簽訂合同前已向按揭銀行確認(rèn)按揭貸款方式的可行性，并已具備按揭貸款條件。無(wú)論何種原因(含國(guó)家調(diào)整按揭政策等)導(dǎo)致乙方未獲得按揭銀行貸款或者獲得按揭銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足，乙方應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議約定的期限內(nèi)向甲方付清全部剩余房款，否則視為乙方付款違約，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方應(yīng)按本補(bǔ)充協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。補(bǔ)充條款一約定：對(duì)本合同第二條作如下修改和補(bǔ)充：申濱路XXX弄《新華聯(lián)國(guó)際中心》XXX號(hào)XXX層X(jué)XX層室《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告》中記載的該房屋暫測(cè)建筑面積為112.55平方米。盡管如此，乙方已確認(rèn)，在簽署本合同前，對(duì)該房屋作了實(shí)地查看，對(duì)該房屋的實(shí)際面積、格局、分隔及狀況已經(jīng)有了充分的了解和認(rèn)識(shí)。乙方明白及確認(rèn)，該房屋的實(shí)際面積、格局、分割及狀況與包括但不僅限于該房屋的規(guī)劃報(bào)建、《房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告》中對(duì)該房屋的測(cè)繪結(jié)果及圖紙、該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證、樓書(shū)、本合同附件二及附件六有所差異，一切以該房屋交付時(shí)的實(shí)際面積、格局、分隔及狀況為準(zhǔn)，乙方對(duì)此無(wú)任何異議；七、對(duì)房屋交付的補(bǔ)充約定：1、房屋交付具體時(shí)間以甲方交付通知載明的交房時(shí)間為準(zhǔn)，乙方對(duì)此無(wú)異議。乙方應(yīng)于甲方的交付通知中所規(guī)定的交接期限內(nèi)到甲方指定的地點(diǎn)與甲方辦理該商品房的交接手續(xù)。在交接商品房鑰匙后，即視為將該商品房交付乙方。如甲方交付通知中所規(guī)定的交付期限屆滿時(shí)，乙方未到甲方指定的地點(diǎn)與甲方辦理該商品房的交付手續(xù)，則自甲方發(fā)出的交付通知書(shū)中規(guī)定的交付期限的最后一日視為該商品房已按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交付予乙方?！?、乙方為兩人或兩人以上聯(lián)名購(gòu)房的，收房時(shí)其中任何一人的收房行為視為其他聯(lián)名購(gòu)房人亦同意收房，任何一人收房行為的效力及于其他聯(lián)名購(gòu)房人。
　　2016年11月28日，被告新華聯(lián)公司取得了上海新華聯(lián)國(guó)際中心商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目新建項(xiàng)目工程的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)》。
　　2017年12月7日，上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)出具滬虹商管[2017]89號(hào)《關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)XX號(hào)地塊房屋初始登記的函》載明：上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局：目前，該委收到新華聯(lián)公司《關(guān)于新華聯(lián)國(guó)際中心辦理房屋初始登記的申請(qǐng)》，經(jīng)核實(shí)：2017年5月5日，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)XX地塊項(xiàng)目通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃竣工驗(yàn)收，但土地核驗(yàn)工作中的補(bǔ)交地下土地出讓金及調(diào)整竣工日期仍在辦理中。鑒于該項(xiàng)目的客觀需求，經(jīng)該委研究同意準(zhǔn)予下列項(xiàng)目先行辦理地上部分房屋初始登記手續(xù)，其中辦公計(jì)容面積71,936.7平方米，商業(yè)(含酒店)計(jì)容面積47,868.73平方米，合計(jì)119,805.43平方米。1、A區(qū)辦公部分(8幢：泰虹路XXX弄XXX號(hào)、XXX幢XXX弄25號(hào)、XXX幢XXX弄21號(hào)、XXX號(hào)、興虹路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào))，賓館部分(XXX幢：泰虹路XXX、XXX號(hào))；2、B區(qū)辦公部分(3-7幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX幢：泰虹路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX幢；泰虹路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào))；3、C區(qū)已售商業(yè)部分(1幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)，2幢：申濱路XXX弄XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)，泰虹路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)，興虹路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào))。同時(shí)，暫停辦理下列項(xiàng)目合計(jì)21,927.97平方米及地下部分房地產(chǎn)權(quán)證，待該地塊土地核驗(yàn)后再行辦理。1幢(申濱路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)、申濱路XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX-XXX號(hào))，該委將按照相關(guān)規(guī)定要求抓緊辦理該地塊土地核驗(yàn)工作。
　　2017年12月20日，涉案商鋪于取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，目前登記的權(quán)利人為被告新華聯(lián)公司。
　　庭審中，被告新華聯(lián)公司確認(rèn)共收到兩原告支付的房款6,405,840元,被告新華聯(lián)公司向兩原告出具相應(yīng)金額的發(fā)票;第三人欽臣公司收到兩原告支付的房款1,575,700元,第三人欽臣公司向兩原告出具相應(yīng)金額的收據(jù)，收據(jù)中載明的事項(xiàng)為管理費(fèi)。
　　另查明，被告新華聯(lián)公司的銷售人員將包括兩原告在內(nèi)的部分購(gòu)房者組建了一個(gè)名為“新華聯(lián)問(wèn)題協(xié)調(diào)群”手機(jī)微信群。2018年3月5日，新華聯(lián)公司工作人員案外人李某某在該微信群中發(fā)出通知，將可以辦理小產(chǎn)證的名單(包括房屋室號(hào)、業(yè)主姓名)發(fā)送在微信群內(nèi)，表示需要盡快辦理產(chǎn)證的客戶可以聯(lián)系公司工作人員案外人董某某。
　　針對(duì)訴請(qǐng)及以上事實(shí)，原告金建文、原告鄭某某向本院提供了如下證據(jù)：
　　1.兩原告與被告新華聯(lián)公司簽訂的商品房預(yù)售合同及流轉(zhuǎn)表等一組，證明兩原告于2016年10月29日與被告新華聯(lián)公司簽訂預(yù)售合同，合同對(duì)房屋的總價(jià)、單價(jià)、面積、房屋交接、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間均作出了明確約定。
　　被告新華聯(lián)公司對(duì)該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性存在異議。房屋的單價(jià)是56,000元/平方米，最后的面積補(bǔ)差款也是按照56,000元/平方米計(jì)算，符合合同約定。簽署房屋交接書(shū)之日起15日內(nèi)，雙方辦理過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)小產(chǎn)證。被告新華聯(lián)公司的辦證義務(wù)是大產(chǎn)證，小產(chǎn)證辦理有前提條件，雙方簽訂房屋交接書(shū)、原告支付相應(yīng)的稅款，原告何時(shí)繳納稅款是被告新華聯(lián)公司無(wú)法控制的。在此情況下，兩原告不能以自身沒(méi)有辦理小產(chǎn)證為由要求被告新華聯(lián)公司承擔(dān)違約責(zé)任。小產(chǎn)證辦理過(guò)程中按照程序辦理，并非是按照合同條款計(jì)算相應(yīng)的時(shí)間，具體時(shí)間是無(wú)法計(jì)算的，原告因自身原因?qū)е滦‘a(chǎn)證辦理的延誤，被告新華聯(lián)公司無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
　　第三人欽臣公司對(duì)該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。
　　2.被告新華聯(lián)公司轉(zhuǎn)賬流水、發(fā)票，證明兩原告向新華聯(lián)支付購(gòu)房款6,405,840元；給第三人欽臣公司的轉(zhuǎn)賬流水、第三人欽臣公司開(kāi)具的收據(jù)，證明兩原告支付給第三人欽臣公司款項(xiàng)為1,575,700元。
　　被告新華聯(lián)公司對(duì)該組證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為：被告確認(rèn)收到6,405,840元，第三人收到的錢(qián)款與被告無(wú)關(guān)。
　　第三人欽臣公司對(duì)該組證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)于原告支付給被告新華聯(lián)公司的房款6,405,840元予以確認(rèn)，第三人欽臣公司確認(rèn)收到1,575,700元。
　　被告新華聯(lián)公司向本院提供了如下證據(jù)：
　　1.被告新華聯(lián)公司與案外人上海市規(guī)土局簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》一份，證明簽訂出讓合同時(shí)，尚未明確約定地下空間作為經(jīng)營(yíng)性使用，出讓合同也約定了施工的工期，在實(shí)際工期中無(wú)法在兩年內(nèi)完成這個(gè)工程，這也影響了以后被告新華聯(lián)公司大產(chǎn)證的辦理。當(dāng)時(shí)為了配合國(guó)展中心盡快投入使用，簽訂出讓合同時(shí)特別約定了2+1的條款，這樣項(xiàng)目的施工時(shí)間是三年，而不是2+1年，為了配合國(guó)展中心盡快投入使用進(jìn)行商業(yè)配套，而要求被告新華聯(lián)公司加快施工的速度，在整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)都確定了施工期限2+1年的原則，所有的工程均是超過(guò)2年的。
　　2.上海市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土資源廳制定的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定的通知》(滬府辦【2013】84號(hào))一份，證明上海市人民政府為促進(jìn)地下土地自愿的合理利用，鼓勵(lì)地下空間用于經(jīng)營(yíng)性用途。被告新華聯(lián)公司在辦理房地產(chǎn)登記前，必須補(bǔ)辦建設(shè)用地出讓權(quán)手續(xù)，補(bǔ)交出讓價(jià)款，因?yàn)檫@期間比較長(zhǎng)，所以導(dǎo)致被告大產(chǎn)證遲延。
　　3.關(guān)于審定虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案》的決定：滬規(guī)土資虹橋許方【2013】第12號(hào)、新華聯(lián)國(guó)際中心規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)一組，證明經(jīng)主管行政部門(mén)批復(fù)同意部分地下空間用于經(jīng)營(yíng)性使用。政府在出具規(guī)定后，上海市規(guī)土局核準(zhǔn)被告新華聯(lián)公司將地下總面積34,999平米作為商業(yè)使用，后附設(shè)計(jì)藍(lán)圖。
　　4．建筑工程規(guī)劃許可證：滬虹橋建(2014)FAXXXXXXXXXXXXXX，證明被告新華聯(lián)公司取得建筑工程規(guī)劃許可證的日期是2014年11月19日。按照規(guī)定，補(bǔ)交出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金、在測(cè)定面積后，才能取得建筑工程規(guī)劃許可證，但是因?yàn)闇y(cè)定面積標(biāo)準(zhǔn)政府沒(méi)有出臺(tái)，所以就先發(fā)放建筑工程規(guī)劃許可證。
　　5．關(guān)于印發(fā)《上海市地下經(jīng)營(yíng)性用途建筑面積計(jì)算及分類規(guī)則》的通知一份：滬規(guī)土資執(zhí)規(guī)【2015】24號(hào)，證明直至2015年1月9日上海市規(guī)土局才對(duì)“市府規(guī)定”的地下經(jīng)營(yíng)性建筑面積如何計(jì)算、分類作出詳細(xì)規(guī)定。
　　6．上海市規(guī)土局《上海市國(guó)有建設(shè)用地土地核驗(yàn)工作規(guī)范》一份，證明造成延期竣工的，由市或區(qū)縣職能部門(mén)出具相關(guān)證明材料，經(jīng)事實(shí)供地的規(guī)劃土地行政管理部門(mén)認(rèn)可即可，是產(chǎn)證造成延遲的原因。
　　7．2016年11月28日建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)一份，證明商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收，故2016年11月30日滿足交房條件。
　　8．土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告(測(cè)繪報(bào)告)一份，針對(duì)地上部分，證明2016年12月28日系涉案商鋪(地上的)已經(jīng)具備辦理大產(chǎn)證條件。
　　9．關(guān)于新華聯(lián)國(guó)際中心補(bǔ)繳地下土地出讓金的請(qǐng)示一組，證明自2016年12月28日-2017年3月10日，被告新華聯(lián)公司一直就辦理地上商鋪產(chǎn)證與閔行區(qū)房產(chǎn)交易中心溝通，但是回復(fù)說(shuō)辦不了，必須申請(qǐng)補(bǔ)交土地出讓金，因此被告新華聯(lián)公司書(shū)面向虹橋管委會(huì)申請(qǐng)主動(dòng)要求補(bǔ)繳土地出讓金的事實(shí)。
　　10．虹橋管委會(huì)案外人孫某發(fā)給被告新華聯(lián)公司的案外人蘇某某通過(guò)微信上發(fā)布的通知、2017年3月17日會(huì)議紀(jì)要一組，證明針對(duì)被告新華聯(lián)公司補(bǔ)繳土地出讓金申請(qǐng)，虹橋管委會(huì)召集會(huì)議同意案涉地塊納入虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)、補(bǔ)繳土地出讓金并報(bào)上海市規(guī)土局。
　　11．會(huì)議紀(jì)要一組(2017年7月6日)，證明虹橋管委會(huì)向被告新華聯(lián)公司提出提供公共服務(wù)設(shè)施面積的要求。上海市規(guī)土局要求被告必須無(wú)償提供公共服務(wù)設(shè)施，虹橋管委會(huì)將上海市規(guī)土局此要求轉(zhuǎn)達(dá)被告新華聯(lián)公司。
　　12．上海新華聯(lián)國(guó)際中心項(xiàng)目工期評(píng)估報(bào)告一份，證明相關(guān)產(chǎn)證辦理滯后因政策造成。
　　13．2017年9月19日會(huì)議紀(jì)要一份，證明上海市規(guī)土局答復(fù)需要提供部分面積做公共服務(wù)用途，具體面積仍需進(jìn)一步討論確定。
　　14．關(guān)于新聯(lián)華購(gòu)物中心提供社會(huì)公共服務(wù)面積的情況說(shuō)明一份，證明正式確定提供作為社會(huì)公共服務(wù)用途部分的面積。這是被告新華聯(lián)公司需要向虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃管理處提交的，只有提交這份材料，才能辦理補(bǔ)交出讓金后續(xù)手續(xù)。
　　15．虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)XX街坊地下空間規(guī)劃評(píng)估部分，證明規(guī)劃設(shè)計(jì)單位明確應(yīng)當(dāng)將地下部分空間用于公共服務(wù)設(shè)施。
　　16．關(guān)于調(diào)整虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)XX建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的申請(qǐng)一份，證明被告新華聯(lián)公司于2017年11月7日向虹橋管委會(huì)提出調(diào)整土地出讓合同申請(qǐng)，愿意簽土地出讓合同，并繳納土地出讓金，但是自此之后還要對(duì)土地面積進(jìn)行核驗(yàn)，用于確定出讓合同的具體面積及出讓金的具體金額，預(yù)計(jì)沒(méi)有四五個(gè)月也下不來(lái)，小業(yè)主一直就此事向虹橋管委會(huì)上訪，虹橋管委會(huì)才同意就已售地上部分先行辦理大產(chǎn)證。
　　17．關(guān)于同意先行辦理虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊房屋初始登記的函一份，證明虹橋管委會(huì)致函閔行區(qū)住房保障和房屋管理局關(guān)于同意已售商業(yè)部分辦理大產(chǎn)證的事實(shí)。
　　18．涉案商鋪的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證一份，證明被告2017年12月20日取得涉案商鋪大產(chǎn)證的事實(shí)。
　　19．被告新華聯(lián)公司委托的律師回復(fù)函一份，證明被告新華聯(lián)公司于2017年7月25日已經(jīng)告知原告完成辦理大產(chǎn)證的期限。并通過(guò)EMS分別寄送給小業(yè)主。
　　20．微信通知截屏一份，證明2017年12月26日被告新華聯(lián)公司在取得涉案房屋的大產(chǎn)證之后已經(jīng)及時(shí)通知兩原告辦理小產(chǎn)證的事實(shí)。
　　21．虹橋管委會(huì)的會(huì)議紀(jì)要、工期評(píng)估一組，證明虹橋管委會(huì)對(duì)工期評(píng)估方式做了重大的變更，直接導(dǎo)致大產(chǎn)證的辦理遲延。
　　原告金建文、原告鄭某某對(duì)被告新華聯(lián)公司所提供的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1-6、8，對(duì)于真實(shí)性均認(rèn)可，但對(duì)證明目的均不認(rèn)可，認(rèn)為與原告無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)7、18三性均認(rèn)可。對(duì)證據(jù)9、11-17認(rèn)為系被告單方行為，原告不予認(rèn)可且認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)10原告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)19的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。該份證據(jù)不是原件，系被告新華聯(lián)公司單方制作的證據(jù)，不具備證據(jù)的基本形式，所以真實(shí)性也無(wú)法認(rèn)定；該證據(jù)不僅為被告新華聯(lián)公司單方制作，而且沒(méi)有相應(yīng)的與律師事務(wù)所簽訂的委托發(fā)函的合同，以及沒(méi)有提供向原告等業(yè)主送達(dá)的依據(jù)，所以不具有合法性；該證據(jù)也說(shuō)明了被告新華聯(lián)公司存在逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的客觀事實(shí)。且證明被告新華聯(lián)公司在2018年2月28日前是無(wú)法完成小產(chǎn)證辦理的違約事實(shí)，因此不足以證明被告新華聯(lián)公司的待證事實(shí)，且與本案無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)20原告認(rèn)為雖然兩原告在微信群的范圍內(nèi)，但根據(jù)預(yù)售合同的約定，雙方對(duì)通知送達(dá)及方式，以及送達(dá)形式都作了明確約定，按照合同約定向另一方送達(dá)任何文件必須書(shū)面，且采用掛號(hào)、郵寄等，故被告新華聯(lián)公司微信通知的方式不符合合同約定，微信群聊內(nèi)容容易被覆蓋，故微信的送達(dá)不是合法有效的，如法院認(rèn)定有效，根據(jù)被告新華聯(lián)公司提供的證據(jù)，能夠辦理產(chǎn)證的第一天時(shí)間也應(yīng)為2018年3月5日。對(duì)證據(jù)21認(rèn)為不能證明被告新華聯(lián)公司逾期辦理產(chǎn)證的依據(jù)，工期的變化是被告新華聯(lián)公司對(duì)原有規(guī)劃進(jìn)行了變更，是被告新華聯(lián)公司單方的原因，與政府無(wú)關(guān)。政府的相關(guān)文件鼓勵(lì)對(duì)地下空間的利用，并非是強(qiáng)制性的規(guī)定，因?yàn)楸桓嫘氯A聯(lián)公司在原來(lái)沒(méi)有規(guī)劃的情況下，進(jìn)行了規(guī)劃，導(dǎo)致了一系列的審批，從而導(dǎo)致工期的延誤，這是被告新華聯(lián)公司單方面的原因，并非是政府行為所致，故該份證據(jù)不能證明被告新華聯(lián)公司的證明目的，且與本案無(wú)關(guān)。
　　第三人欽臣公司對(duì)被告新華聯(lián)公司提供的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)證據(jù)1-19的真實(shí)性無(wú)異議，合法性、關(guān)聯(lián)性請(qǐng)法院予以認(rèn)定；對(duì)證據(jù)20無(wú)異議；對(duì)證據(jù)21真實(shí)性無(wú)異議，這份證據(jù)系法院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)。
　　第三人欽臣公司針對(duì)其上述辯稱，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1．《上海新華聯(lián)國(guó)際中心店鋪整體銷售(預(yù)售)合同》一份，證明2016年5月5日新華聯(lián)公司與被告欽臣公司就涉案房屋在內(nèi)的98套店鋪所簽訂的合同，約定由第三人包銷這98套房屋并按照合同節(jié)點(diǎn)支付包銷款項(xiàng)，期限是2016年10月31日要全部付清，共計(jì)791,714,000元，共分六筆支付，履行期間被告第三人公司有權(quán)利將98套房屋進(jìn)行出售，由被告新華聯(lián)公司與買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同。
　　兩原告對(duì)該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，整體銷售合同是被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的合同關(guān)系，若按第三人欽臣公司陳述的，操作模式由被告新華聯(lián)公司與原告按市場(chǎng)價(jià)格簽訂后按被告新華聯(lián)公司約定的價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，而不是按第三人欽臣公司所述的，不符合市場(chǎng)上包銷的模式，是被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司為了規(guī)避價(jià)格所采取的一種規(guī)避模式并無(wú)法真實(shí)反映原告、被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的法律關(guān)系，無(wú)法真實(shí)的反映本案的事實(shí)。
　　被告新華聯(lián)公司對(duì)該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議。
　　2．被告新華聯(lián)公司出具的情況說(shuō)明一份，證明雙方在簽訂2016年5月5日包銷合同后，由被告新華聯(lián)公司同意配合對(duì)外銷售，簽訂預(yù)售合同貸款產(chǎn)證等手續(xù)都是由被告新華聯(lián)公司來(lái)辦理。
　　兩原告對(duì)該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不認(rèn)可，系由被告新華聯(lián)公司出具給第三人欽臣公司，說(shuō)明原告提供的證據(jù)中所有現(xiàn)場(chǎng)銷售，客戶簽約，辦理產(chǎn)證均是由被告新華聯(lián)公司出面，根據(jù)新華聯(lián)公司的指定將錢(qián)繳納至第三人欽臣公司，再由第三人欽臣公司開(kāi)具服務(wù)費(fèi)發(fā)票，第三人欽臣公司并沒(méi)有交接，而是均由被告新華聯(lián)公司負(fù)責(zé)，被告和第三人為了規(guī)避稅收，侵害了原告的利益。且原告認(rèn)為第三人作為被告的代理銷售商，其收取的房款就等同于被告收取的房款。
　　被告新華聯(lián)公司對(duì)該份證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后認(rèn)為，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議。
　　本院結(jié)合原告金建文及原告鄭某某、被告新華聯(lián)公司、第三人欽臣公司對(duì)各自證據(jù)的舉證及質(zhì)證意見(jiàn)，以及庭審查明的事實(shí)，認(rèn)為原告金建文、原告鄭某某與被告新華聯(lián)公司、第三人欽臣公司所提供的上述證據(jù)均真實(shí)、合法，且與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，原告金建文、原告鄭某某與被告新華聯(lián)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同依法成立，且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)屬有效，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的合同義務(wù)。本案中，原告作為買(mǎi)受方，在付清全部購(gòu)房款后,其權(quán)利是取得房屋所有權(quán)，標(biāo)志是取得小產(chǎn)證。被告作為房屋出賣(mài)方，負(fù)有向買(mǎi)受方即本案原告按約交付房屋及轉(zhuǎn)移所有權(quán)(即協(xié)助辦理小產(chǎn)證)的義務(wù)。根據(jù)上述合同約定，被告新華聯(lián)公司應(yīng)于2016年11月30日交房，被告新華聯(lián)公司在辦理新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后15日，雙方簽署交接書(shū)，之后15日內(nèi)申報(bào)、過(guò)戶申請(qǐng)。故本院認(rèn)為作為預(yù)售商品房的出賣(mài)人在約定的交房日應(yīng)當(dāng)取得《房地產(chǎn)權(quán)證》(大產(chǎn)證)，并與買(mǎi)受人辦理房屋交接手續(xù)，通知買(mǎi)受人辦理過(guò)戶手續(xù)?，F(xiàn)被告新華聯(lián)公司直至2017年12月20日才取得大產(chǎn)證，導(dǎo)致逾期取得小產(chǎn)證，被告新華聯(lián)公司的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為由于地下經(jīng)營(yíng)性用途建筑面積涉及到補(bǔ)交土地出讓金的因素，故導(dǎo)致了涉案項(xiàng)目的竣工延期，進(jìn)而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理。但按照上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局于2013年11月8日頒布的《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》，經(jīng)營(yíng)性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)，并繳付出讓價(jià)款，而地下經(jīng)營(yíng)性用途建筑面積按商業(yè)、辦公、停車(chē)庫(kù)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行分類。被告新華聯(lián)公司在實(shí)際建造過(guò)程中，進(jìn)行了地下建筑的施工，其認(rèn)為地下區(qū)域?qū)儆谂涮子梅?，但未進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性的用途，但是在被告新華聯(lián)公司實(shí)際建造完上述地下區(qū)域的建筑之后，實(shí)際卻用于商業(yè)、停車(chē)等經(jīng)營(yíng)性用途，故這些納入商業(yè)、辦公、停車(chē)庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等地下建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入地下經(jīng)營(yíng)性用途的建筑面積，由于這些地下建筑面積被告新華聯(lián)公司實(shí)際是用于商業(yè)之用，并且對(duì)外出租，但是由于無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，進(jìn)而引發(fā)了商戶與被告新華聯(lián)公司之間的經(jīng)營(yíng)糾紛，這也直接說(shuō)明被告新華聯(lián)公司已經(jīng)將這些地下建筑面積用于了實(shí)際商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。故即使之后被告新華聯(lián)公司與相關(guān)政府職能部門(mén)簽訂了涉及到經(jīng)營(yíng)性用途的地下建設(shè)項(xiàng)目的出讓合同，并且補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，均是被告新華聯(lián)公司自身的商業(yè)行為所致，并非由于相關(guān)政府職能部門(mén)的原因而導(dǎo)致大產(chǎn)證的延期辦理，而且按照上海市的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于這些進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性用途的地下建筑面積本身就應(yīng)該簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并且繳納相應(yīng)的土地出讓金，即使被告新華聯(lián)公司最初與相關(guān)政府職能部門(mén)所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中對(duì)于地下建筑面積并未明確約定，但是被告新華聯(lián)公司在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用途的地下建筑面積的建設(shè)，進(jìn)而導(dǎo)致了整體項(xiàng)目規(guī)劃的調(diào)整，理應(yīng)及時(shí)與相關(guān)政府職能部門(mén)積極尋求合法合理的解決方式。綜上所述，無(wú)任何證據(jù)足以直接證明系相關(guān)政府職能部門(mén)的原因而導(dǎo)致被告新華聯(lián)公司的大產(chǎn)證的辦理延誤，本院對(duì)被告新華聯(lián)公司所提出的上述辯稱不予采信。
　　而依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人逾期取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　現(xiàn)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原告金建文、原告鄭某某支付給第三人欽臣公司的服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)納入已付購(gòu)房款總額中。雖然被告新華聯(lián)公司認(rèn)為其與第三人欽臣公司之間系包銷合同關(guān)系，但是對(duì)于原告金建文、原告鄭某某這樣的購(gòu)房人而言，對(duì)于被告新華聯(lián)公司與第三人欽臣公司之間的包銷合同關(guān)系，第三人欽臣公司并未予以披露，原告金建文、原告鄭某某僅以為第三人欽臣公司系被告新華聯(lián)公司的銷售代理公司，而按照第三人欽臣公司庭審陳述，第三人欽臣公司系作為被告新華聯(lián)公司的受托人與原告方這樣的購(gòu)房人簽署合同，至于后續(xù)的預(yù)售合同的簽訂，向第三人欽臣公司支付服務(wù)費(fèi)，均是原告方這樣的購(gòu)房人履行正式的預(yù)售合同簽訂、支付購(gòu)房款的具體行為，對(duì)于原告方這樣的購(gòu)房人而言，其支付給第三人欽臣公司的所謂服務(wù)費(fèi)就是購(gòu)房款的一部分，其向第三人欽臣公司支付的服務(wù)費(fèi)名為服務(wù)費(fèi)，實(shí)際就是其支付的部分房款。因此，本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以原告實(shí)際支付的購(gòu)房款總額7,981,540元(已扣除退還的面積差額款)作為計(jì)算逾期辦理產(chǎn)證違約金的基數(shù)。同時(shí)按照上述法律規(guī)定，利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但兩原告要求以上述利息標(biāo)準(zhǔn)上浮50%作為計(jì)算依據(jù)，對(duì)此雙方并未有任何書(shū)面約定或者補(bǔ)充約定，故本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照上述法律規(guī)定的利息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算且法律規(guī)定的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)足以彌補(bǔ)原告的損失。而被告新華聯(lián)公司在2018年3月5日向部分小業(yè)主發(fā)出了可以辦理小產(chǎn)證的微信通知，本案兩原告亦屬于這些可以辦理小產(chǎn)證的業(yè)主范圍內(nèi)?，F(xiàn)兩原告自愿要求被告僅支付自2017年3月1日起至2018年3月1日止的逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告金建文、原告鄭某某以人民幣7,981,540元為本金，自2017年3月1日起算至2018年3月1日止，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證的違約金；
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣9,096.21元，由被告上海新華聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：鄧紅霞

書(shū)記員：錢(qián)??潔