上訴人（原審被告、反訴原告）隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人紀紅剛，經(jīng)理。
委托代理人胡菊林（代理權(quán)限：一般代理），湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。
委托代理人姚凱（代理權(quán)限：一般代理），湖北神農(nóng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）金某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，廣水市人，退休職工。
委托代理人湯伯元（代理權(quán)限：一般代理），湖北熠耀律師事務(wù)所律師。
原審第三人中國石油化工股份有限公司湖北隨州廣水石油分公司。
訴訟代表人陳剛，經(jīng)理。
委托代理人李建新（代理權(quán)限：一般代理），該公司退休職工。

上訴人隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“洪某公司”）與被上訴人金某某、原審第三人中國石油化工股份有限公司湖北隨州廣水石油分公司（以下簡稱“石油公司”）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，前由廣水市人民法院于2012年7月17日作出（2012）鄂廣水民初字第00472號民事判決。宣判后，洪某公司不服，向本院提起上訴，本院于2013年1月21日作出（2012）鄂隨州中民二終字第00180號民事裁定，以原判認定基本事實不清為由，裁定撤銷原判，發(fā)回廣水市人民法院重審。廣水市人民法院重審后，于2013年8月25日作出（2013）鄂廣水民初字第00848號民事判決。宣判后，洪某公司不服，向本院提起上訴，本院2014年2月12日立案受理后，依法組成由審判員袁濤擔任審判長，審判員呂丹丹、代理審判員李超參加的合議庭，于2014年3月19日公開開庭進行了審理。上訴人洪某公司的委托代理人胡菊林、姚凱，被上訴人金某某及委托代理人湯伯元，原審第三人石油公司的委托代理人李建新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告金某某訴稱：我是石油公司退休職工。2006年洪某公司經(jīng)過招、投標程序取得石油公司辦公樓國有土地使用權(quán)后，通過與石油公司住戶簽訂房屋拆遷（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）補償安置協(xié)議，對石油公司整個院落進行了拆遷、再建設(shè)。其中洪某公司與我分別于2007年10月3日、2007年10月9日、2007年11月27日簽訂了《房屋拆遷（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）補償安置協(xié)議書》（以下簡稱《拆遷協(xié)議》）、《房屋拆遷補充協(xié)議》（以下簡稱《補充協(xié)議1》）、《房屋拆遷補償安置補充協(xié)議書》（以下簡稱《補充協(xié)議2》）?，F(xiàn)協(xié)議已生效，但洪某公司沒有完全履行，請求法院判令：一、洪某公司為我辦理廣安大廈一棟一單元1303室的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)證書。二、洪某公司支付拖欠我拆遷安置費10204.14元。三、洪某公司為我提供40㎡住宅樓下架空層，并辦理相應(yīng)的權(quán)屬證書，或承擔違約責任并予以經(jīng)濟賠償。我向洪某公司支付12000元（600元／㎡×20㎡）價款。四、洪某公司按約定對我還建房用三相四線六平方多股銅芯電源線安裝到室內(nèi)，并向我支付沒有完成項目的材料及工時費合計5700.92元。五、洪某公司向我賠償被拆遷房屋面積的10％計13.341㎡房屋面積或按現(xiàn)在市場價格折款賠償。
原審被告洪某公司辯稱：對于金某某的訴訟請求一，我公司只是暫時未給其辦證，原因是金某某還有房價款48600元未支付，我公司提出反訴，請求金某某支付拖欠的房屋價款48600元；對于金某某的訴訟請求二，我公司認為涉及車庫及門面房共計44㎡不能作為拆遷面積進行補償；對于金某某的訴訟請求三，我公司沒有向金某某提供40㎡的住宅樓下架空層能力和義務(wù)；對于金某某的訴訟請求四，我公司已按12元／㎡作了補償，金某某就不能再請求我公司對其還建房用三相四線六平方多股銅芯電源線安裝到室內(nèi)。我公司已征求住戶意見，墻面刮白、地面刮糙只限于最底層建筑；對于金某某的訴訟請求五，我公司認為房屋層高由3.2米改為3米，已得到住戶的認可。
原審第三人石油公司未予陳述。
針對洪某公司的反訴，金某某辯稱：洪某公司實返還拆遷建筑面積138.01㎡，超過應(yīng)還拆遷建筑面積133.41㎡的面積部分4.6㎡，按約定1000元／㎡標準計算，我支付洪某公司的價款為4600元。
原審查明：石油公司老家屬院位于廣水市應(yīng)山辦事處廣安路與育才路交匯處臨街面，東起石油公司原辦公樓，與人壽保險公司相鄰，南與廣安路相鄰，西與育才路相鄰，北與人行道相鄰，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地，用途為辦公用地，土地使用權(quán)人登記在石油公司（原湖北省石油總公司廣水市公司）名下，證號分別為廣水國有（1999）字第011907512-1號、011907512-2號。其中011907512-1號用地面積6306.30㎡，建筑占地2078.90㎡（包括訴爭臨育才路座東向西一間臨街平房所占28㎡）。011907512-2號用地面積1713㎡（包括訴爭座東向西一間車庫所占16㎡）。
根據(jù)廣安路綜合配套改造規(guī)劃，2005年7月8日廣水市建設(shè)局發(fā)函（廣建（2005）32號）限令石油公司拆除壓占道路近2米、影響城市景觀、有違規(guī)劃的臨育才路一排破舊平房。2006年5月25日廣水市建設(shè)局發(fā)函（廣建（2006）27號）要求石油公司對其老家屬院內(nèi)影響城市規(guī)劃、居民生活、城市市容的房屋進行整體改造。
2006年3月8日廣水市土地收購儲備交易中心與石油公司簽訂收購石油公司辦公樓折1.4畝土地收購協(xié)議。2006年5月12日洪某公司競得上述土地使用權(quán)。
2006年5月29日石油公司向其上級機關(guān)請示（石化股份鄂廣分字（2006）18號）采取拆一還一的方法對其老家屬院內(nèi)的以福利分房形式分配給職工居住的房屋進行整體改造。根據(jù)批復(fù)石油公司同政府及有關(guān)部門進行了協(xié)商。
2006年7月3日石油公司向上級請示（石化股份鄂廣分字（2006）23號）：經(jīng)協(xié)商，總體原則：原臨街違規(guī)房（臨育才路平房）按期拆除，門面房還建石油公司，另予以經(jīng)濟補償。具體意見：項目改造由政府按規(guī)范程序公開掛牌、招標。招標拍賣掛牌出讓金扣除土地出讓金后，全部歸石油公司所得。原有違規(guī)臨街房屋的石油公司職工住房由石油公司用所得收入給予適當?shù)难a償或還建面積。按協(xié)商意見，現(xiàn)政府招標、拍賣、掛牌完畢。后續(xù)操作意見：公司同原違規(guī)臨街拆遷戶達成補償協(xié)議。公司大院原有其他舊房按政府和職工意見由政府按其新規(guī)劃實行拆一還一改造，如仍招拍掛改造，其收入高于補償部分仍屬石油公司，如低于補償部分石油公司不負責補償。由競拍開發(fā)商同原有舊房住房戶，直接簽補償、拆建協(xié)議，石油公司擔保。
2006年8月31日石油公司同洪某公司達成協(xié)議：除前期已招、拍、掛的土地外，石油公司進行整體改造，凡所屬院內(nèi)的房屋如需拆除，必須拆一還一。拆一還一必須由洪某公司同院內(nèi)房屋住房和權(quán)屬人進行協(xié)商，并簽訂相關(guān)協(xié)議。雙方總體原則按石化股份鄂廣分字（2006）23號文后續(xù)操作意見辦。
2006年11月21日廣水市土地收購儲備交易中心與石油公司簽訂收購石油公司廣水國有（1999）字第011907512-2號土地使用權(quán)證上確定1713㎡土地收購協(xié)議。與本案相關(guān)協(xié)議內(nèi)容為：收購?fù)恋貎?nèi)有一棟建筑面積為648.87㎡的二層磚混結(jié)構(gòu)樓房需要拆遷，其中一樓七間車庫的面積為233.87㎡，一樓及二樓職工房改房的面積為415.00㎡。土地收購價款286696.00元。收購?fù)恋厣闲璨疬w的建筑物石油公司已分別進行了房改和出售，產(chǎn)權(quán)屬個人。廣水市土地收購儲備交易中心按照產(chǎn)權(quán)證上登記的面積拆一還一，進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。以收購?fù)恋厣系纳唐贩坑枰苑颠€，具體為：車庫用一樓的房屋返還，拆遷的房改房用二樓的房屋返還。石油公司用土地收購價款抵交返還房屋差價。
2007年10月3日洪某公司就金某某位于石油公司老家屬院住宅樓二單元四樓東建筑面積為89.41㎡房屋同其簽訂《拆遷協(xié)議》，與本案相關(guān)協(xié)議內(nèi)容為：按產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置方式還其房屋拆遷補償面積89.41㎡，還房面積超過其拆遷房屋面積的部分，由其按1000元／㎡購買。洪某公司負責為其無償辦理還房面積部分的房屋產(chǎn)權(quán)證書及土地使用權(quán)證書，超出還房面積部分所產(chǎn)生的費用享受購房戶同等待遇。對此石油公司作為擔保單位在協(xié)議上簽名、蓋章。
2007年10月9日洪某公司與被拆遷戶集體代表簽訂《補充協(xié)議1》，與本案相關(guān)協(xié)議內(nèi)容為：洪某公司將拆遷安置費由原來1000元／戶調(diào)至2000元／戶（一年時間），超過一年后按被拆面積付安置費，第一個月標準5元／㎡；一個月后標準每月10元／㎡。還房標準：電話線、有線電視線路安裝到位，三相四線進戶線按6平方多股銅芯線安裝到每戶室內(nèi)，室內(nèi)供電線路敷設(shè)到位，安好水表、電表，若有被拆遷戶室內(nèi)供電線自行安裝的，洪某公司按被拆面積補償，標準12元／㎡。室內(nèi)墻面刮白、地面刮糙。房屋層高不低于3.2m，否則洪某公司按被拆面積×10﹪進行面積賠償。洪某公司保證在一年內(nèi)（2008年11月10日）交付新房。對此石油公司作為擔保單位在協(xié)議上簽名、蓋章。
石油公司老家屬院臨育才路座東向西臨街平房為石油公司所有的辦公用房，后因故為石油公司部分職工所使用，其中訴爭一間28㎡在拆遷改造前為金某某所使用。石油公司老家屬院內(nèi)座東向西一間16㎡車庫于1991年由金某某利用夾墻現(xiàn)澆而成，在拆遷改造前為金某某所使用。
2007年11月27日洪某公司與金某某簽訂《補充協(xié)議2》，與本案相關(guān)協(xié)議內(nèi)容為：洪某公司需拆遷位于石油公司老家屬院內(nèi)臨育才路座東向西一間建筑面積為28㎡商用門面房，院內(nèi)座東向西一個建筑面積為16㎡車庫。雙方協(xié)商同意將以上兩處房屋面積之和與《拆遷協(xié)議》中金某某住宅面積合并計算共計為133.41㎡，作為洪某公司應(yīng)該返還金某某的拆遷建筑面積。關(guān)于金某某要求解決40㎡以內(nèi)住宅樓下架空層問題，鑒于因房屋拆遷對金某某各方面造成一定的損失和能支持洪某公司的工作，洪某公司同意免費提供20㎡作為對金某某的補償，剩余部分由金某某以600元／㎡的價格購買，具體位置：如果整棟樓房的架空層為全框架無隔斷，洪某公司可在不影響整體的地方安排，并用磚墻隔斷。如果架空層用磚墻割斷的，洪某公司應(yīng)在整棟房子的中間安排。如果政府為了提高城市品位，需要在石油公司家屬院南側(cè)建設(shè)“小高層”或高層建設(shè)，致使洪某公司的承諾無法履行時，洪某公司應(yīng)在本處所建的房屋內(nèi)，由金某某在前五名內(nèi)優(yōu)先挑選，金某某不找任何差價，否則洪某公司應(yīng)向金某某以應(yīng)還房屋的市場價格的雙倍予以賠償。
協(xié)議簽訂后，金某某騰出被拆遷房屋，并與洪某公司辦理了相關(guān)交接手續(xù)，洪某公司于2007年12月3日支付給金某某2000元拆遷安置費。
2008年12月洪某公司又支付給金某某4802.76元拆遷安置費。
2010年5月30日洪某公司向金某某交付位于廣安大廈一棟一單元1303室的一套面積為138.01㎡房屋。房屋層高為3m，進戶線非三相四線，室內(nèi)電路沒有敷設(shè)到位，墻面沒有刮白、地面沒有刮糙，室外沒有安裝空調(diào)座。金某某自行請工匠敷設(shè)電路，對墻面刮白、地面刮糙，安裝2個空調(diào)座共支出費用為4100元。
2010年6月8日洪某公司、被拆遷戶集體代表、石油公司在廣水市云都大酒店開會，就相關(guān)問題達成一致意見。與本案相關(guān)內(nèi)容為：延期補償問題，延期的截止時間為2010年5月31日晚12：00。自第一次補償?shù)狡谥沼嬎?，按被拆面積付安置費，每月5元／㎡，原已補3元／㎡，從結(jié)算中扣除。公攤面積過多補償問題，按每戶3000元人民幣補償?shù)轿弧?br/>原審另查明：本案涉案樓房未規(guī)劃設(shè)計、也未實際建設(shè)樓下架空層。
原審法院認為：洪某公司與金某某簽訂《拆遷協(xié)議》是洪某公司與金某某雙方真實自愿意思表示，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)當有效?！堆a充協(xié)議1》、《補充協(xié)議2》是對《拆遷協(xié)議》未盡事項的完善和補充，亦是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容亦不違反法律規(guī)定，與《拆遷協(xié)議》具有同等法律效力。雙方當事人應(yīng)當按照上述協(xié)議全面履行自己的義務(wù)。原告金某某按約定履行了自己的義務(wù)，但被告洪某公司未全面履行自己的義務(wù)，依法應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
關(guān)于金某某的訴訟請求一，按照《拆遷協(xié)議》約定，洪某公司應(yīng)當為金某某辦理位于廣安大廈一棟一單元1303室的房屋所有權(quán)證書及相應(yīng)的土地使用權(quán)證書，但洪某公司至今沒有辦理，故原告金某某的訴訟請求一有理合法，法院予以支持。
關(guān)于金某某的訴訟請求二，對于一年內(nèi)的拆遷安置費為2000元／戶，洪某公司與金某某均無異議，應(yīng)予確認。對超過1年的安置費給付標準及公攤面積過多，經(jīng)洪某公司、被拆遷戶集體代表、石油公司于2010年6月8日協(xié)商最后確定為：按被拆面積付安置費，每月5元／㎡，原已補3元／㎡，從結(jié)算中扣除。還建房屋公攤面積過多，按每戶3000元補償。故洪某公司應(yīng)給付金某某一年內(nèi)拆遷安置費2000元、一年后的拆遷安置費為12006.90元（133.41㎡×5元／月.㎡×18月）及公攤面積過多補償費3000元，合計17006.90元。洪某公司已支付6802.76元（2000元＋4802.76），還剩10204.14元，洪某公司應(yīng)予給付。
關(guān)于金某某的訴訟請求三，根據(jù)《補充協(xié)議2》約定，洪某公司應(yīng)向金某某提供40㎡以內(nèi)的住宅樓下架空層，其中20㎡免費，剩余部分由金某某按600元／㎡價格支付價款。因本案涉案樓房未規(guī)劃設(shè)計、也未實際建設(shè)架空層，洪某公司向金某某提供40㎡以內(nèi)的住宅樓下架空層的義務(wù)實際無法履行。因樓房的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的主動權(quán)在于洪某公司，而非金某某。故該項條款不能繼續(xù)履行的過錯責任應(yīng)由洪某公司承擔。根據(jù)《補充協(xié)議2》中違約條款的特別約定：洪某公司的承諾無法履行時，洪某公司應(yīng)在本處所建的房屋內(nèi)，由金某某在前五名內(nèi)優(yōu)先挑選，金某某不找任何差價，否則洪某公司應(yīng)向金某某以應(yīng)還房屋的市場價格的雙倍予以賠償。因此洪某公司應(yīng)承擔賠償損失的違約責任。原審法院參照與涉案樓房相同地段、與金某某所住房屋樓層相似、時間與本案法庭辯論終結(jié)前的最近的市場價格，確定洪某公司賠償無法返還金某某建筑面積40㎡架空層的損失為273200元（40㎡×3415元／㎡×2），金某某按600元／㎡給付洪某公司建筑面積20㎡價款12000元。
關(guān)于金某某的訴訟請求四，洪某公司向金某某交付的房屋墻面沒有刮白、地面沒有刮糙，室外沒有安裝空調(diào)座，與《補充協(xié)議1》約定不符。金某某自行請工匠敷設(shè)電路、墻面刮白、地面刮糙及安裝2個空調(diào)座費用4100元應(yīng)由洪某公司補償。室內(nèi)電路沒有敷設(shè)到位洪某公司依約應(yīng)以12元／㎡標準補償金某某1600.92元。洪某公司向金某某交付的房屋進戶線，與《補充協(xié)議1》約定不符，洪某公司應(yīng)重新為金某某安裝6平方多股銅芯三相四線進戶線。
關(guān)于金某某的訴訟請求五，洪某公司交付金某某的房屋實際層高3m低于約定的3.2m，洪某公司應(yīng)按約定予以賠償，即按被拆面積×10﹪以1000元／㎡標準計算，洪某公司賠償金某某損失13341元。
關(guān)于洪某公司的反訴請求，洪某公司應(yīng)還房屋面積133.41㎡，實際交付房屋面積138.01㎡，超出面積4.6㎡，按約定1000元／㎡標準計算房屋差價款為4600元，應(yīng)由金某某給付。洪某公司請求金某某支付拖欠房屋價款48600元與事實不符，應(yīng)不予支持。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第四十五條、第六十條、第一百零七條、第一百一十條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，經(jīng)合議庭評議并報審判委員會討論決定，判決：一、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與金某某簽訂的《房屋拆遷（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）補償安置協(xié)議書》、《房屋拆遷補充協(xié)議》、《房屋拆遷補償安置補充協(xié)議書》合法有效。二、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為金某某辦理位于廣水市應(yīng)山辦事處廣安大廈一棟一單元1303室的房屋所有權(quán)證書及相應(yīng)的土地使用權(quán)證書。三、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付金某某拆遷安置補償費10204.14元。四、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為金某某重新安裝6平方毫米多股銅芯三相四線進戶線，并補償金某某自行請工匠敷設(shè)電路，對墻面刮白、地面刮糙，安裝2個空調(diào)座等費用合計5700.92元。五、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償金某某交付的房屋低于約定的層高損失13341元。六、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償無法返還金某某建筑面積40㎡架空層損失273200元，金某某按600元／㎡給付洪某公司價款12000元。七、金某某給付隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司超過應(yīng)還房屋面積價款4600元。八、駁回隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。上述款項自判決生效之日起7日內(nèi)一次性付清。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費、反訴費合計6000元，金某某負擔2000元，隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔4000元。
經(jīng)審理查明：原審查明的事實屬實。
另查明：2008年7月2日，上訴人洪某公司與被拆遷戶居民代表簽訂《“房屋拆遷補充協(xié)議”變更的協(xié)議》（以下簡稱《變更協(xié)議》），與本案相關(guān)內(nèi)容為：二、變更條款：《補充協(xié)議1》第一條改為：自前期支付的安置費到期之日起計算，按拆遷面積每平方米每月安置費5元，先落實每平方米每月3元，按一年計算，落實到位。安置費不到2000元的按2000元付安置費。下余每平方每月安置費2元，如果甲方提前一個月交付新房獎甲方1元／平方，提前兩個月再獎1元／平方，最多不超過二個月。如果甲方不能按時交房，每平方2元從每戶超面積應(yīng)付款中沖抵；不另付超面積款戶，此款應(yīng)一次性與拆遷戶結(jié)清。如果2010年元月10日不能交付新房，第一個月每平方米安置費5元，滿一個月后，每月每平方安置費10元，甲方必須每月及時結(jié)清。三、保留條款：《補充協(xié)議1》第二條保留，另增添以下內(nèi)容外留。……4、原每層高3.2m改為每層高3m；……；四、新增加條款：……2、還房時間和責任：甲方建房時間為一年半時間，自2008年7月10日至2010年元月10日交付新房，遇人力不可抗拒或經(jīng)雙方確認雨季因素順延。提前交房和延遲交房，按此協(xié)議第二條有關(guān)規(guī)定辦理，此協(xié)議簽字10內(nèi)就是2008年7月10日以前不真正破土動工，此協(xié)議自動失效，2007年10月9日簽字的《補充協(xié)議1》繼續(xù)有效。2010年元月10日交房，若再推遲三個月即2010年4月10日不能交付新房，此協(xié)議自動失效，2007年10月9日《補充協(xié)議1》繼續(xù)有效。

本院認為：本案當事人爭議的焦點有以下幾個方面：（一）關(guān)于《補充協(xié)議2》、《變更協(xié)議》的效力問題；（二）關(guān)于雙方之間的損失計算問題；（三）關(guān)于判決結(jié)果是否超訴訟請求問題。
（一）關(guān)于《補充協(xié)議2》、《變更協(xié)議》的效力問題
關(guān)于《補充協(xié)議2》的效力問題?！堆a充協(xié)議2》中約定將面積為28㎡的商用門面房和面積為16㎡的車庫折合44㎡作為拆遷面積補償給金某某，上訴人洪某公司稱被上訴人金某某不是該門面房和車庫的所有權(quán)人，《拆遷協(xié)議2》中的該項約定應(yīng)無效。該兩處房屋在2007年被拆遷前為金某某占有使用，上訴人洪某公司自愿與其簽訂合同，將兩處房屋面積之和與金某某的住宅面積合并計133.41㎡，作為應(yīng)該返還給金某某的拆遷建筑面積，并未違反法律關(guān)于合同無效的規(guī)定。原審第三人石油公司雖以所有權(quán)人身份抗辯該協(xié)議無效，但鑒于石油公司與洪某公司之間簽訂的補償協(xié)議均已履行到位，上述約定并未損害石油公司的利益。且原審第三人石油公司并未就該協(xié)議的效力在一審提起反訴或在二審中提起上訴。至于該協(xié)議約定的40㎡的架空層，上訴人洪某公司上訴稱是其因避免過分拖延工期被逼無奈簽訂，協(xié)議內(nèi)容顯失公平，應(yīng)無效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十五條規(guī)定，若該協(xié)議內(nèi)容是被脅迫或顯失公平，上訴人洪某公司可在一年內(nèi)提起訴訟或仲裁要求撤銷上述協(xié)議，但其在一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)，該撤銷權(quán)已消滅。另外，上訴人洪某公司稱小區(qū)內(nèi)架空層為小區(qū)業(yè)主共有，其與金某某關(guān)于架空層的約定侵犯了小區(qū)業(yè)主的利益，應(yīng)為無效。因合同約定的架空層并未實際建設(shè)與交付，雙方之間的約定并不存在損害小區(qū)其他業(yè)主的利益。即便架空層為小區(qū)業(yè)主共有，也應(yīng)由業(yè)主作為權(quán)利人主張該部分協(xié)議約定無效，上訴人無權(quán)主張。綜上所述，上訴人洪某公司稱原審法院確認《補充協(xié)議2》合法有效錯誤的上訴理由，本院均不予支持。
關(guān)于《變更協(xié)議》效力問題。在《變更協(xié)議》中雙方約定“2010年元月10日交房，若再推遲三個月即2010年4月10日不能交付新房，此協(xié)議自動失效，2007年10月9日《補充協(xié)議1》繼續(xù)有效?！币罁?jù)上述約定，該協(xié)議為附解除條件的協(xié)議，因上訴人洪某公司未在2010年4月10前交付新房，該協(xié)議所附解除條件成就，《變更協(xié)議》因解除而自動失效，該協(xié)議中“原每層高3.2m改為每層高3m”的約定也失效。
（二）關(guān)于雙方之間的損失計算問題
1、關(guān)于架空層損失。因涉案樓房未規(guī)劃設(shè)計，也未實際建設(shè)架空層，雙方確定了此種情形下，甲方（洪某公司）應(yīng)在本處所建的房屋內(nèi)，由乙方（金某某）在前五名內(nèi)優(yōu)先挑選，乙方不找差價，否則以應(yīng)還房屋的市場價格的雙倍予以賠償。就雙方在上訴人洪某公司所建的房屋內(nèi)前五名優(yōu)先挑選，不找差價的約定，上訴人洪某公司認為其履行了讓金某某在所建住宅（不含三層商用樓層）范圍內(nèi)由被上訴人金某某優(yōu)先挑選還建房，不找差價的義務(wù)，被上訴人金某某認為此處所指的房屋是指被上訴人洪某公司就40㎡架空層無法解決時應(yīng)當由金某某挑選40㎡車庫或門面房。經(jīng)審查，即便如洪某公司所稱其與金某某約定的是在住宅范圍內(nèi)挑選還建房，上訴人洪某公司也未提供足夠證據(jù)證明金某某在前五名內(nèi)挑選。對此情形，雙方當事人確定了上訴人洪某公司應(yīng)向被上訴人金某某以應(yīng)還房屋的市場價格的雙倍予以賠償?shù)膿p失計算方式。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！鄙显V人洪某公司雖依合同無效進行抗辯，但在其提交的代理詞中明確提出，約定的違約金過分高于造成的損失，請求法院予以減少。依據(jù)雙方約定的損失計算方法，原審酌定應(yīng)返還房屋的市場價格為3415元／㎡依據(jù)不足，所確定架空層的損失為273200元（40㎡×3415元／㎡×2），過份高于造成的損失，應(yīng)適當予以減少。結(jié)合上訴人金某某本人在一審提供的證據(jù)材料證明洪某公司返還金某某同樓層的房屋市場報價為3178元／㎡，實際售價比報價有優(yōu)惠，故本院酌定應(yīng)還房屋的市場價格為3000元／㎡?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋二》第二十九條第二款規(guī)定：當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”，本院確定架空層損失為156000元［40㎡×3000元／㎡×（1＋30%）］。
2、關(guān)于安置補償費、層高不足3.2m及室內(nèi)電線自行安裝損失。上訴人洪某公司稱原審計算的安置補償費、層高不足3.2m及室內(nèi)電線自行安裝損失錯誤，因上述損失計算均由被拆遷面積確定，原審依被拆遷面積133.41㎡計算上述各項損失符合《補充協(xié)議2》的約定。故上訴人洪某公司的該項主張，本院不予支持。
3、關(guān)于墻面刷白、地面刮糙、安裝空調(diào)座損失。上訴人洪某公司稱其已按建筑規(guī)范用水泥原漿進行了收光，并額外提供了砂子、水泥等建筑材料，但被上訴人金某某為墻面刷白、地面刮糙、安裝空調(diào)座另支付了部分材料及人工費4100元，上訴人洪某公司應(yīng)當負擔。故上訴人洪某公司的該項主張，本院不予支持。
4、關(guān)于補償房屋面積差價。上訴人洪某公司實際還房面積138.01㎡，應(yīng)還房面積為133.41㎡，比確定的被拆面積超出4.6㎡，原審以1000元／㎡計算被上訴人金某某應(yīng)補償房屋面積差額為4600元符合《拆遷協(xié)議》的約定，并無不當，故上訴人的該項主張，本院不予支持。
（三）關(guān)于判決結(jié)果是否超訴訟請求問題
經(jīng)審查，被上訴人金某某的一審訴訟請求不包含確認《拆遷協(xié)議》、《補充協(xié)議1》、《補充協(xié)議2》的效力，雖認定上述協(xié)議的效力是作出本案判決結(jié)果的前提，但鑒于原審原告金某某并未訴請，原審的該項判決超出了金某某的請求范圍，應(yīng)予以撤銷。
綜上所述，原審認定事實不清，適用法律不當，應(yīng)當予以糾正。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋二》第二十九條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷（2013）鄂廣水民初字第00848號民事判決第一項、第六項、第八項。
二、維持（2013）鄂廣水民初字第00848號民事判決第二、三、四、五、七項。
三、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償金某某架空層損失156000元，金某某按600元／㎡給付隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價款12000元。
四、駁回金某某、隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他訴訟請求及反訴請求。
上述款項自本判決生效之日起7日內(nèi)一次性付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費、反訴費6000元，二審案件受理費5836元，合計11836元，由上訴人隨州市洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔8000元，由被上訴人金某某負擔3836元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　袁　濤 審　判　員　　呂丹丹 代理審判員　　李　超

書記員：李國才