重慶市長壽區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

(2024)渝0115民初4497號

法定代表人：朱強，該公司董事長。

委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：楊立新，重慶志平律師事務所律師。

被告：劉某燕，戶籍地重慶市長壽區(qū)。

被告劉某燕辯稱，原告某繡山莊物業(yè)公司服務未到位，公共部分堆了很多東西，一直都沒有處理，小區(qū)很多房子都開裂了未處理，公共收入沒有分給我們業(yè)主。

本院經(jīng)審理認定事實如下：2009年9月9日，案外人重慶維豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（涉案小區(qū)建設(shè)單位，以下簡稱維豐開發(fā)公司）、重慶維豐物業(yè)管理有限公司（涉案小區(qū)原前期物業(yè)服務企業(yè)，以下簡稱維豐物業(yè)公司）簽訂《XX前期物業(yè)服務合同》，約定由維豐物業(yè)公司對本案所涉小區(qū)物業(yè)提供前期物業(yè)服務，合同期限自2009年9月1日起至業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效時止。后維豐物業(yè)公司因故撤離涉案小區(qū)不再提供物業(yè)服務。該小區(qū)未成立業(yè)主委員會，便于2017年1月1日至1月8日期間，經(jīng)重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)XX社區(qū)居民委員會（以下簡稱XX居委會）書面征求意見，涉案小區(qū)共3.12萬平方米專有部分面積（占總面積53%）、668戶專有部分業(yè)主（占總?cè)藬?shù)52.8%）簽字同意以下事項：1.按照現(xiàn)行收費標準，聘請某繡山莊物業(yè)公司提供物業(yè)服務；2.重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)人民政府指定物業(yè)所在地居民委員會代行業(yè)主委員會職責。2017年1月15日至1月24日期間，上述征求業(yè)主意見結(jié)果在涉案小區(qū)公示，公示期間無業(yè)主辦理異議登記。2017年1月25日，重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)人民政府向XX居委會發(fā)出《指定居委會代行業(yè)委會職責通知書》，指定XX居委會代行涉案小區(qū)業(yè)主委員會職責，代為簽訂物業(yè)服務合同，代履職期限至業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日。2017年1月18日，XX居委會與原告某繡山莊物業(yè)公司簽訂《XX物業(yè)服務合同》，約定由原告對涉案小區(qū)實施物業(yè)管理服務，合同期限自2017年1月1日起至業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)公司時止。該合同還對物業(yè)服務事項、物業(yè)服務質(zhì)量、物業(yè)服務費用（按建筑面積計算，住宅：2.50元/月/m²，不含公攤水電費，在每月25日前交費）、違約責任（如業(yè)主未按期交費，則按每日萬分之三計算違約金）等進行了約定。該合同簽訂后，原告為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務至今。另涉案小區(qū)至今尚未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

被告劉某燕系涉案小區(qū)X幢X單元X號房屋（建筑面積43.26m²）的業(yè)主。被告未交納2022年10月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務費及2022年10月至2024年1月期間的公攤水電費。原告某繡山莊物業(yè)公司于2024年2月24日進行書面催收后，被告仍未交納。

另查明，原、被告于2022年9月15日就涉案房屋的物業(yè)服務費問題經(jīng)本院主持調(diào)解達成協(xié)議：被告劉某燕于2022年9月30日自行到開發(fā)商維豐開發(fā)公司或原告某繡山莊物業(yè)公司處辦理好接房手續(xù)；被告應從2022年10月1日起，按正式接房后的程序按物業(yè)服務合同約定正常向原告繳納物業(yè)服務費（如未入住，減半收取物業(yè)服務費）和公共區(qū)域的公攤水電費?，F(xiàn)被告未入住。

上述事實，有當事人陳述、《XX物業(yè)服務合同》、備案證明、不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果告知單、催費通知、欠費明細表、公攤水電費的情況說明、公攤費用計算表、增值稅發(fā)票、民事調(diào)解書等證據(jù)證明，本院予以確認并在卷佐證。

本院認為，根據(jù)XX居委會與原告某繡山莊物業(yè)公司簽訂合同時的《重慶市物業(yè)管理條例》第十二條第二款規(guī)定，未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。XX居委會與原告于2017年1月18日簽訂的《XX物業(yè)服務合同》符合上述規(guī)定，合法有效，對涉案小區(qū)業(yè)主具有法律約束力。原告與涉案小區(qū)業(yè)主之間形成物業(yè)服務合同關(guān)系。被告劉某燕與原告就涉案房屋的物業(yè)服務費問題達成了協(xié)議，應當履行其義務，被告作為業(yè)主，享受了物業(yè)服務，應當按原、被告之間的協(xié)議及物業(yè)服務合同約定支付物業(yè)服務費。

對于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕支付2022年10月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務費871.20元的請求，經(jīng)本院核定，被告拖欠原告2022年10月1日至2024年1月31日期間的物業(yè)服務費應為865.20元（43.26m²×1.25元/月/m²×16月，未入住減半收取），超出部分不予支持。

對于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕支付2022年10月至2024年1月期間的公攤水電費46.82元的請求，因合同約定物業(yè)服務費中不包含公攤水電費，該費用據(jù)實分攤，原告對此提供了相應的證據(jù)，本院予以支持。

對于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕支付以所欠物業(yè)服務費總額871.20元為基數(shù)，從起訴之日（2024年7月1日）起按每日萬分之三的標準計算違約金的請求，本院認為，原告向被告書面催收相關(guān)費用后，被告一直未付，已構(gòu)成違約，但原告未交物業(yè)服務費事出有因，故對原告請求的違約金不予支持。

對于原告某繡山莊物業(yè)公司要求被告劉某燕承擔本案保全費20元的訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

對于被告劉某燕辯稱的未交費的理由，本院認為，其提供的照片顯示是其院墻內(nèi)的狀況，不屬于原告某繡山莊物業(yè)公司提供物業(yè)服務公共區(qū)域的范圍，原告稱小區(qū)很多房子都開裂了未處理未提供證據(jù)。至于公共收入是否應當分給業(yè)主，不屬于其不交納物業(yè)服務費的抗辯事由，故對原告的辯稱意見，本院不予采納。

依照《中華人民共和國民法典》第五百八十五條、第九百三十七條、第九百四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款、第一百六十五條規(guī)定，判決如下：

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十四條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費50元，按40%收取計20元，由被告劉某燕負擔（原告已墊交，執(zhí)行時由被告逕付原告）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　張　毅

二〇二四年七月二十四日

法官助理　　莫余鵬

書 記 員　　張文亞

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