鄂州德福物業(yè)管理有限公司
劉磊（湖北伸道律師事務所）
劉嬋娟
周慶（湖北祥德律師事務所）

原告鄂州德福物業(yè)管理有限公司，住所地鄂州市五里墩花園路綜合市場4號樓2層。
法定代表人:肖櫻，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉磊，湖北伸道律師事務所律師（特別授權）。
被告劉嬋娟。
委托代理人周慶，湖北祥德律師事務所律師（特別授權）。
原告鄂州德福物業(yè)管理有限公司（以下簡稱德福公司）與被告劉嬋娟物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2016年7月1立案受理后，依法由審判員方向陽獨任審判，并公開開庭進行了審理。
原告德福公司的委托代理人劉磊、被告劉嬋娟委托代理人周慶到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告德福公司訴稱，2012年，原告與洋瀾國際康城小區(qū)（以下簡稱康城小區(qū)）業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務合同》，約定由原告接受委托從事該小區(qū)物業(yè)管理工作，商鋪物業(yè)費為1.38元／平方米／月，如逾期繳納按照日千分之三承擔滯納金。
2014年，被告與湖北鑫潤三能房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱鑫潤三能公司）簽訂房屋租賃合同書，租賃康城小區(qū)24號樓3078平方米商鋪，商鋪物業(yè)費由被告承擔。
自2015年1月至2016年6月，被告下欠原告物業(yè)費人民幣76，457.00元。
經(jīng)原告催收，被告拒不繳納所欠物業(yè)費，故原告為維護自身合法權益，具狀將被告訴至法院，請求依法判令:1、被告支付原告物業(yè)費人民幣76，457.00元、滯納金2，918.00元，合計人民幣79，438.00元；2、本案的訴訟費用由被告承擔。
被告劉嬋娟辯稱，1、康城小區(qū)24號樓3078平方米的商鋪并不是由被告承租，承租人是鄂州市蒙臺梭利國際幼兒園（以下簡稱蒙臺梭利幼兒園），被告只是幼兒園的負責人，原告訴請由被告支付物業(yè)管理費沒有事實和法律依據(jù)；2、承租人蒙臺梭利幼兒園承租的面積不是3078平方米，而是3028平方米，承租人與鑫潤三能公司約定，物業(yè)費由承租人承擔，這是幼兒園與鑫潤公司之間的約定，并不當然導致原告對幼兒園享有催繳物業(yè)費的權利。
按照物業(yè)管理辦法的規(guī)定，原告應當向開發(fā)商主張，而不應當向承租人幼兒園主張；3、承租人幼兒園在承租期間，原告并沒有履行物業(yè)管理的義務，承租的房屋出現(xiàn)墻面脫落問題，多次向原告反映，原告均置之不理，雖然承租人與鑫潤三能公司之間約定，租賃物的修繕問題由承租人幼兒園負責，但這并不排除原告的維修義務，在租賃物出現(xiàn)墻面脫落的問題時，原告并沒有履行物業(yè)管理服務義務；4、承租人幼兒園在承租期間，垃圾都是自行清理，原告也沒有履行垃圾清理義務，沒有為承租人提供任何物業(yè)服務。
原告德福公司為支持其訴訟請求，向本院提交以下證據(jù):
一、原告的營業(yè)執(zhí)照復印件一份、被告身份證復印件。
擬證明原告、被告訴訟主體資格。
二、《物業(yè)管理服務合同》復印件、《說明》復印件各一份。
擬證明原告于2012年與康城小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合同，接受委托從事該小區(qū)物業(yè)管理工作，商鋪物業(yè)費標準為1.38元／平方米／月。
三、《商鋪租賃合同書》復印件、《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》復印件各一份。
擬證明2014年，被告和鑫潤三能公司簽訂協(xié)議，約定將康城小區(qū)開發(fā)商湖北捷邁特置業(yè)有限公司（以下簡稱捷邁特公司）所有的位于康城小區(qū)24號樓3078平方米的商鋪租賃給被告使用，物業(yè)費標準為1.38元／平方米／月，由被告支付。
四、《律師函》。
擬證明原告委托湖北伸道律師事務所于2016年6月15日向被告致函書面催收，被告拒不繳納物業(yè)費。
被告劉嬋娟為支持其辯稱意見，向本院提交以下證據(jù):
一、《房屋租賃合同書》復印件一份。
擬證明租賃物的承租人并非被告，而是蒙臺梭利幼兒園。
二、收條復印件一份。
擬證明原告收取的是蒙臺梭利幼兒園的物業(yè)管理費，與原告沒有關系。
三、票據(jù)復印件一組、照片一組。
擬證明蒙臺梭利幼兒園在承租期間，原告并沒有履行物業(yè)管理服務義務，相應的物業(yè)費應予以扣減。
被告劉嬋娟對原告提交證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見:對證據(jù)一的無異議；對證據(jù)二的真實性不清楚，與原告無關；對證據(jù)三的租賃合同的證明目的有異議，租賃物的承租人并非被告，而是蒙臺梭利幼兒園，被告是幼兒園的負責人，其簽字行為僅代表幼兒園，租賃物的面積是3028平方米；對證據(jù)四的真實性沒有異議，認為與本案沒有關系，被告并不差欠原告物業(yè)費。
原告德福公司對被告劉嬋娟提交證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見:對證據(jù)一有異議，與原告舉證的合同存在區(qū)別，應當以捷邁特公司和鑫潤三能公司提交的合同為依據(jù)；對證據(jù)二的真實性無異議，對證明目的有異議，被告租賃物業(yè)用于開辦幼兒園，所以原告收取幼兒園的物業(yè)費，但不能就此認定承租人為幼兒園；對證據(jù)三有異議，根據(jù)被告所簽訂的租賃合同，物業(yè)的維修責任由被告承擔，而且被告是商業(yè)經(jīng)營場所，受行政指令，繳納環(huán)衛(wèi)費，并不代表原告沒有履行物業(yè)管理義務。
根據(jù)以上有效證據(jù)以及當事人的陳述，本院對本案的基本事實認定如下:
2012年，康城小區(qū)業(yè)主委員會與原告簽訂《物業(yè)管理服務合同》，約定由原告為康城小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務，住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住標準的2-3倍收取，服務期限為五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。
2014年，康城小區(qū)開發(fā)商捷邁特公司委托鑫潤三能公司將康城小區(qū)24號樓第一層至第三層（總建筑面積3078平方米）出租給原告劉禪娟用于開辦經(jīng)營性幼兒園、辦公及相關產(chǎn)業(yè)，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，租賃期限為五年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止，房屋年租金從2015年1月1日起開始計算，第一年租金為58，000.00元，以后每年按8%遞增幅度收取租金。
鑫潤三能公司將租賃房屋交付給被告使用，承租期內(nèi)，如需修繕，均由被告承擔。
被告在租賃期限內(nèi)需根據(jù)物業(yè)管理條例按時支付各項費用。
2014年10月14日，原告與蒙臺梭利幼兒園簽訂《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》，蒙臺梭利幼兒園自2014年10月1日起按季度支付租賃門面（面積3078平方米）物業(yè)管理費，物業(yè)管理費標準為1.38元／平方米，年物業(yè)管理服務費用50，972.00元，合同有效期限為三年。
本院認為，依法成立的合同，受法律保護。
德福公司與康城小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理服務合同》、鑫潤三能公司與劉嬋娟簽訂的《房屋租賃合同》，德福公司與蒙臺梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》，以上合同、協(xié)議均是雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，未侵犯社會公共利益和他人合法權益，合同、協(xié)議合法有效，對合同、協(xié)議雙方當事人具有法律約束力。
蒙臺梭利幼兒園作為一家私立性質(zhì)的幼兒園，對外以其名義與原告簽訂協(xié)議，應在相關部門辦理登記手續(xù)，結(jié)合本案查明事實，蒙臺梭利幼兒園未辦理相關證照，而被告劉嬋娟租賃康城小區(qū)物業(yè)用于開辦蒙臺梭利幼兒園，且被告在原告與蒙臺梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》的代表處簽字，因此，認定被告劉嬋娟為幼兒園直接責任人員，幼兒園對外進行民事活動的法律效果由被告承擔，被告劉嬋娟應依據(jù)協(xié)議約定，繳納蒙臺梭利幼兒園拖欠原告的物業(yè)管理費。
關于繳納物業(yè)費物業(yè)面積以及標準，《房屋租賃合同》、《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》均有約定，面積為3078平方米，繳納標準為1.38元／平方米。
被告劉嬋娟與鑫潤三能公司簽訂的《房屋租賃合同》中的關于承租期內(nèi)被告自行承擔房屋修繕義務的約定不能免除原告對被告承租物業(yè)的維修、維護義務。
被告劉嬋娟所舉關于蒙臺梭利幼兒園損失不明確，由其承擔舉證不能的后果，本院在此次糾紛中不予支持。
原告要求被告清償拖欠的物業(yè)管理費用76，457.00元的訴訟請求，于法有據(jù)，本院依法予以支持。
原告未及時履行物業(yè)服務義務，其要求被告支付滯納金的訴訟請求，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、第八十八條 ?第（一）款 ?、第一百零六條 ?第（一）款 ?、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第49條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉嬋娟于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告德福公司物業(yè)管理費用76，457.00元；
二、駁回原告德福公司對被告劉嬋娟的其他訴訟請求。
本案案件受理費893.00元，由被告劉嬋娟負擔857.00元，原告德福公司負擔36.00元（該款原告已預交，待本判決生效后由被告支付給原告）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。
對財產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費按照不服一審判決部分的上訴請求預交。
在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。
住所地和經(jīng)常居住地在本市的當事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費手續(xù)，并將交費憑證復印件送交本院。
外埠當事人交費可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位:鄂州市財政局財政專戶，開戶銀行:中國建設銀行鄂州市分行營業(yè)部，賬號:42×××61，請在匯款用途上注明“法院訴訟費”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號為0711-3357122。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。
德福公司與康城小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理服務合同》、鑫潤三能公司與劉嬋娟簽訂的《房屋租賃合同》，德福公司與蒙臺梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》，以上合同、協(xié)議均是雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，未侵犯社會公共利益和他人合法權益，合同、協(xié)議合法有效，對合同、協(xié)議雙方當事人具有法律約束力。
蒙臺梭利幼兒園作為一家私立性質(zhì)的幼兒園，對外以其名義與原告簽訂協(xié)議，應在相關部門辦理登記手續(xù)，結(jié)合本案查明事實，蒙臺梭利幼兒園未辦理相關證照，而被告劉嬋娟租賃康城小區(qū)物業(yè)用于開辦蒙臺梭利幼兒園，且被告在原告與蒙臺梭利幼兒園簽訂的《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》的代表處簽字，因此，認定被告劉嬋娟為幼兒園直接責任人員，幼兒園對外進行民事活動的法律效果由被告承擔，被告劉嬋娟應依據(jù)協(xié)議約定，繳納蒙臺梭利幼兒園拖欠原告的物業(yè)管理費。
關于繳納物業(yè)費物業(yè)面積以及標準，《房屋租賃合同》、《商業(yè)門面物業(yè)服務管理協(xié)議》均有約定，面積為3078平方米，繳納標準為1.38元／平方米。
被告劉嬋娟與鑫潤三能公司簽訂的《房屋租賃合同》中的關于承租期內(nèi)被告自行承擔房屋修繕義務的約定不能免除原告對被告承租物業(yè)的維修、維護義務。
被告劉嬋娟所舉關于蒙臺梭利幼兒園損失不明確，由其承擔舉證不能的后果，本院在此次糾紛中不予支持。
原告要求被告清償拖欠的物業(yè)管理費用76，457.00元的訴訟請求，于法有據(jù)，本院依法予以支持。
原告未及時履行物業(yè)服務義務，其要求被告支付滯納金的訴訟請求，本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第五條 ?、第八十八條 ?第（一）款 ?、第一百零六條 ?第（一）款 ?、《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第六十條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見》第49條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告劉嬋娟于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告德福公司物業(yè)管理費用76，457.00元；
二、駁回原告德福公司對被告劉嬋娟的其他訴訟請求。
本案案件受理費893.00元，由被告劉嬋娟負擔857.00元，原告德福公司負擔36.00元（該款原告已預交，待本判決生效后由被告支付給原告）。

審判長：方向陽

書記員：胡志雷