原告（反訴被告）：
鄂州市永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：鄂州市洋瀾村門面樓第*層一至十間。
法定代表人：王賢銀，該公司董事長。
委托代理人：王錦紅，
湖北兆麟律師事務所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
被告（反訴原告）：
華潤蘇果超市（湖北）有限公司。住所地：武漢市江漢區(qū)新華路***號。
法定代表人：馬嘉樑，該公司董事長。
委托代理人：吳應華，
湖北伸道律師事務所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
委托代理人：張巍，該公司員工，住南京市鼓樓區(qū)（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
原告（反訴被告）
鄂州市永某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鄂州永某房地產(chǎn)公司）訴被告（反訴原告）

華潤蘇果超市（湖北）有限公司（以下簡稱華潤蘇果湖北公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法組成由審判員齊志剛擔任審判長，審判員繆冬琴、人民陪審員鄧睿參加的合議庭，于2015年2月11日、2015年3月30日、2017年9月21日公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司的委托代理人王錦紅、被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司的委托代理人吳應華、張巍到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司訴稱：鄂州永某房地產(chǎn)公司與華潤蘇果湖北公司于2013年3月16日簽訂了一份《房屋租賃合同》，鄂州永某房地產(chǎn)公司在其開發(fā)的竹林廣場項目的原設計方案的基礎上，依據(jù)華潤蘇果湖北公司的需求進行了規(guī)劃方案的調(diào)整和變更，以滿足華潤蘇果湖北公司提出的《建筑工程基本要求》，為此，鄂州永某房地產(chǎn)公司增加了915.56萬元的建安成本。因方案的調(diào)整導致消防部門對鄂州永某房地產(chǎn)公司作出了20萬元的處罰，規(guī)劃部門作出了4517157元的處罰。
鄂州永某房地產(chǎn)公司在積極按《房屋租賃合同》的約定履行義務過程中，華潤蘇果湖北公司需委派人員到現(xiàn)場進行指導，可是在鄂州永某房地產(chǎn)公司的工作人員多次催促下，華潤蘇果湖北公司直至2013年8月下旬，才將消防室初步落實下來，直至2013年9月中旬，華潤蘇果湖北公司才將土建施工圖、風機和機械卸貨平臺圖紙于2013年9月13日、14日發(fā)過來，因此雙方約定的2013年10月1日將租賃房屋交給華潤蘇果湖北公司裝潢、裝修已然不可能，因此雙方于2014年3月至6月期間，按工程部的要求，對于部分需要機械調(diào)整的內(nèi)容逐一進行整改，明確外立面店招的位置，對于工程進行現(xiàn)場簽證、竣工驗收等。被告與2014年3、4月份派人入駐竹林廣場，對外發(fā)布人員招聘廣告，于2014年5月8日和6月6日分兩批將招聘人員送往襄陽進行為期2個月的培訓，同時將大型的入駐竹林廣場的廣告發(fā)布在租賃房屋的外墻面（至今仍在），這一系列的行為可以充分說明，雙方對于延期交付房屋裝修是已經(jīng)達成共識了，形成的原因也是雙方的共同責任，退一萬步講，即令是延期交付裝修，起租日可以順延，華潤蘇果湖北公司沒有理由單方提出解除租賃合同。鄂州永某房地產(chǎn)公司在按要求全部完成整改，符合交付條件后，于2014年6月初也電話通知了華潤蘇果湖北公司辦理租賃房屋的交付手續(xù)，可是華潤蘇果湖北公司卻因其集團內(nèi)部的工作調(diào)整，縮減了其營業(yè)網(wǎng)點的擴張規(guī)模，導致雙方的租賃合同不能順利執(zhí)行下去，于2014年10月份突然提出解除租賃合同。對于華潤蘇果湖北公司提出的解除合同的要求，鄂州永某房地產(chǎn)公司雖然表示理解，但是華潤蘇果湖北公司必須為其單方提出解除《房屋租賃合同》的行為給鄂州永某房地產(chǎn)公司造成的經(jīng)濟損失承擔對應的賠償責任，鄂州永某房地產(chǎn)公司依據(jù)華潤蘇果湖北公司租賃需求而按其要求進行的設計方案變更，不只是增加了建安成本和承擔了處罰，而且還將承擔華潤蘇果湖北公司解除合同后，鄂州永某房地產(chǎn)公司再次聯(lián)系承租人而導致房屋閑置期的租金損失。
為了確保原告鄂州永某房地產(chǎn)公司的合法權(quán)益不受損害，原告只得訴至法院，請求：1、判令華潤蘇果湖北公司承擔因其單方提出的解除《房屋租賃合同》給原告造成的經(jīng)濟損失11460000元；2、由華潤蘇果湖北公司承擔本案的一切訴訟費用。
原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)增加“請求華潤蘇果湖北公司依法承擔因其改變鄂州市永某房地產(chǎn)公司的原圖紙導致費用增加部分的損失9226536元”訴訟請求。
原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司為支持其本訴部分的訴訟請求，并駁斥被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司的反訴，在舉證期限內(nèi)提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證。用以證明鄂州永某房地產(chǎn)公司的訴訟主體資格適格。
證據(jù)二：《房屋租賃合同》。用以證明雙方之間的租賃關系，鄂州永某房地產(chǎn)公司按華潤蘇果湖北公司的要求進行了設計變更，并按其要求進行了施工。
證據(jù)三：竹林廣場1、2#樓因蘇果超市增加建安成本的說明、變更后的圖紙。用以證明因華潤蘇果湖北公司租賃的需求而進行的規(guī)劃調(diào)整變更，從圖紙的變更可以體現(xiàn)出導致鄂州永某房地產(chǎn)公司增加成本9155600元。
證據(jù)四：規(guī)劃局及消防的處罰憑證。用以證明因蘇果超市要求的規(guī)劃變更，導致鄂州永某房地產(chǎn)公司被規(guī)劃部門處罰4517157元、被消防部門處罰200000元。
證據(jù)五：雙方電子郵件往來、整改紀要。用以證明雙方一直以來就超市的建筑規(guī)范在不斷地進行溝通，鄂州永某房地產(chǎn)公司按華潤蘇果湖北公司要求不斷進行整改，以符合其要求，直到2014年6月仍在進行整改完善工作。
證據(jù)六：華潤蘇果湖北公司入駐竹林廣場的大型廣告、招聘宣傳、招聘人員的部分名單。用以證明華潤蘇果湖北公司在竹林廣場外墻上制作了大型的入駐廣告，以及招聘宣傳，直到2014年8月下旬仍在發(fā)布招聘宣傳，說明雙方對于延期交房，租賃關系繼續(xù)保持的意向。
證據(jù)七：投訴登記表。用以證明因華潤蘇果湖北公司單方原因決定不在竹林廣場開業(yè)，故而將已招聘的員工辭退，為此員工在2014年9月向勞動執(zhí)法隊進行投訴。
證據(jù)八：《解約函》、《要求承擔解除合同的違約責任的函》。用以證明華潤蘇果湖北公司提出解除租賃合同的理由不實，華潤蘇果湖北公司在2014年8月還在招聘員工，并進行培訓，6月還在就整改事項進行完善工作，至2014年10月解約是因其集團內(nèi)部的超市布點方案作出了調(diào)整，延期交房也是因華潤蘇果湖北公司變更規(guī)劃的原因而產(chǎn)生，租賃合同也約定了延期交房的違約責任的承擔，但并不是解約的理由，現(xiàn)其單方解約，依法應承擔相應的法律責任。
證據(jù)九：竹林廣場原規(guī)劃圖紙。用以證明在雙方簽訂租賃合同之前，竹林廣場的規(guī)劃已經(jīng)審批完畢，因按華潤蘇果湖北公司的要求進行變更，導致形成現(xiàn)狀的顯著區(qū)別，由此導致建筑成本的增加。
證據(jù)十：規(guī)劃部門及消防部門作出的行政處罰決定書。用以證明由于為了滿足華潤蘇果湖北公司的要求，變更了元設計方案，導致規(guī)劃及消防部門作出行政處罰。
證據(jù)十一：鄂州市人民政府專題會議紀要（2011）61號、（2011）77號、開工報告、土地所有權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。用以證明在鄂州市對于城中村的改造項目，走綠色通道，邊建邊完善手續(xù)，鄂州永某房地產(chǎn)公司據(jù)此而進行了施工，并陸續(xù)取得了相關手續(xù)及證件，具備了華潤蘇果湖北公司入駐租賃物業(yè)進行經(jīng)營的條件，而華潤蘇果湖北公司卻單方解除合同，其行為屬違約行為。
證據(jù)十二：從2013年8月至2014年6月期間的電子郵件。用以證明華潤蘇果湖北公司自2013年8月以來，一直與鄂州永某房地產(chǎn)公司就蘇果超市入駐竹林廣場，需按其要求進行不斷的整改過程，其布局及施工圖直到2014年仍在調(diào)整變更，直到2014年2月12日才將最終的建筑圖傳過來，說明華潤蘇果湖北公司直至2014年才最終將其超市的布局確定，鄂州永某房地產(chǎn)公司一直按其要求進行整改，且有許多問題是華潤蘇果湖北公司改變原定方案而進行整改，導致鄂州永某房地產(chǎn)公司的費用不斷增加。
證據(jù)十三：《合作意向協(xié)議書》、竹林廣場原規(guī)劃圖紙、《房屋租賃合同》。用以證明雙方商談租賃意向時，竹林廣場的規(guī)劃方案已經(jīng)審批完畢，而華潤蘇果湖北公司卻要求鄂州永某房地產(chǎn)公司按其單方提出的《建筑工程基本要求》進行規(guī)劃方案整改，已違背了意向協(xié)議約定的雙方認可的約定。
證據(jù)十四：履約保證金收據(jù)、入賬情況、履約保函、資金入保函專管賬戶。用以證明華潤蘇果湖北公司未按意向協(xié)議書的約定按期支付首筆1000000元履約保證金，且第二筆履約保證金1000000元一直未支付，按約定該1000000元應予以沒收；且該履約保證金按要求進入保函專管賬戶，此資金在華潤蘇果湖北公司未將保函退還鄂州永某房地產(chǎn)公司前，該資金一直處于擱置狀態(tài)，華潤蘇果湖北公司要求鄂州永某房地產(chǎn)公司退還并按人民銀行同類貸款利率的四倍計算利息，要求鄂州永某房地產(chǎn)公司承擔利息無據(jù)。
證據(jù)十五：雙方往來郵件、宣傳廣告、解除合同通知。用以證明在雙方一直就蘇果超市入駐竹林廣場進行的布局、建設，且華潤蘇果湖北公司在2014年度還在竹林廣場外墻張貼的入駐大型廣告宣傳，卻因其內(nèi)部網(wǎng)點分布的調(diào)整，單方違約解除合同，應承擔違約責任，華潤蘇果湖北公司無權(quán)要求鄂州永某房地產(chǎn)公司承擔違約金。
證據(jù)十六：
中國建設銀行股份有限公司湖北省分行造價咨詢中心所作《關于竹林廣場1、2#樓變更和增建工程造價鑒定意見書》、鑒定費發(fā)票。用以證明竹林廣場1、2#樓變更和增加工程造價為11440005.75元，支付鑒定費311400元。
被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司反訴稱:2011年7月26日，就鄂州永某房地產(chǎn)公司開發(fā)的竹林廣場項目租賃一事，雙方簽訂《租賃意向協(xié)議書》，其中約定：租賃意向書簽訂生效后，華潤蘇果湖北公司在10個工作日內(nèi)支付履約保證金100萬元，待鄂州永某房地產(chǎn)公司取得土地使用證（或土地部門出具的證件正在辦理之中的證明）和建設用地規(guī)劃許可證（或規(guī)劃部門出具的證件正在辦理之中的證明）后，在10個工作日內(nèi)支付余下履約保證金人民幣100萬元。雙方簽訂正式《房屋租賃合同》后該項目履約保證金自動轉(zhuǎn)為《房屋租賃合同》的履約保證金。2011年9月19日，華潤蘇果湖北公司向鄂州永某房地產(chǎn)公司繳納了100萬元。
2013年3月16日，雙方簽署了正式的《房屋租賃合同》，約定鄂州永某房地產(chǎn)公司于2013年10月1日前交付房屋。合同第八條“違約責任”第1項還約定：除本合同另有約定外，甲乙任何一方違約，違約方須按當年度租賃費用的40%支付違約金給守約方，且守約方有權(quán)解除合同。
合同簽署后，鄂州永某房地產(chǎn)公司遲遲不能交付房屋。華潤蘇果湖北公司分別于2014年6月24日和2014年8月11日向鄂州永某房地產(chǎn)公司書面催告，鄂州永某房地產(chǎn)公司仍不能交房。反訴人于2014年10月16日發(fā)出解約函，解除雙方簽訂的租賃合同。
為履行租賃合同，華潤蘇果湖北公司事先向鄂州永某房地產(chǎn)公司支付了100萬元，因?qū)е陆饧s的責任在被反訴人，鄂州永某房地產(chǎn)公司應全額返還該款并承擔利息。此外，根據(jù)租賃合同第八條的約定，鄂州永某房地產(chǎn)公司還應承擔當年度租金40%的違約責任。
因此，反訴人請求：1、判令鄂州永某房地產(chǎn)公司返還已收取的定金合計100萬元，并承擔利息，合計1936887元（按照銀行同期貸款利率4倍計算至實際支付之日止，本訴訟提起時2015年2月9日，2011年3-5年貸款基準利率為6.9%，則利息應當計算為936887元）；2、判令鄂州永某房地產(chǎn)公司承擔違約金2534400元[第一年租金（5616000+720000）×40%]；3、判令鄂州永某房地產(chǎn)公司承擔本案訴訟費用。
被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司為支持其反訴部分的訴訟請求，并駁斥原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司的本訴，在舉證期限內(nèi)提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：《房屋租賃合同》。用以證明雙方于2013年3月16日簽訂租賃合同，約定鄂州永某房地產(chǎn)公司于2013年10月1日向華潤蘇果湖北公司交付房屋；合同簽署時，華潤蘇果湖北公司已向鄂州永某房地產(chǎn)公司提供了工程技術標準和所有相關圖紙；違約條款約定“除本合同另有約定外，甲乙任何一方違約，違約方須按當年度租賃費用的40%支付違約金給守約方，且守約方有權(quán)解除合同”。
證據(jù)二：《工作聯(lián)系單》（2014年6月24日）。用以證明華潤蘇果湖北公司于2014年6月24日發(fā)函通知鄂州永某房地產(chǎn)公司已延期交付，將追究其違約責任。
證據(jù)三：《工作聯(lián)系單》（2014年8月11日）。用以證明華潤蘇果湖北公司于2014年8月11日發(fā)函通知鄂州永某房地產(chǎn)公司延期交付，嚴重違約，催告其盡快交房。
證據(jù)四：《解約函》。用以證明華潤蘇果湖北公司通知解除合同。
證據(jù)五：《租賃意向協(xié)議書》。用以證明2011年7月26日，雙方就竹林廣場項目租賃達成意向，華潤蘇果湖北公司應向鄂州永某房地產(chǎn)公司交納履約保證金2000000元。
證據(jù)六：付款憑證和收據(jù)。用以證明華潤蘇果湖北公司于2011年9月19日向鄂州永某房地產(chǎn)公司支付1000000元。
證據(jù)七：《湖北鄂州：14層規(guī)劃樓盤建成31層、綠地變別墅》。用以證明2013年8月底，《法制日報》記者調(diào)查鄂州永某房地產(chǎn)公司開發(fā)的竹林廣場樓層“長高”，7號樓由27層變成32層，9號樓由24層變成33層。
證據(jù)八：《鄂州商品房違建“瘋長”、開發(fā)商先交罰款才發(fā)證》。用以證明2013年10月16日《法制日報》記者查閱《行政處罰決定書》，對竹林廣場的樓層“長高”，規(guī)劃部門擬責令開發(fā)商補辦手續(xù)、補交規(guī)費并罰款。
證據(jù)九：《鄂州：“以罰代管”違建商品房致城鄉(xiāng)規(guī)劃成空》。用以證明2014年11月27日《法制日報》記者向鄂州市規(guī)劃管理局法制科科長盧詠華調(diào)查，盧介紹竹林廣場超面積8085.38平方米，處罰451萬余元，并非鄂州永某房地產(chǎn)公司訴稱應華潤蘇果湖北公司的需求進行規(guī)劃調(diào)整、變更，導致規(guī)劃部門作出4517157元罰款。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)八、證據(jù)十一、證據(jù)十三、證據(jù)十四無異議。
原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司對被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)一、證據(jù)五、證據(jù)六無異議。
被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)三有異議，認為是鄂州永某房地產(chǎn)公司單方進行的核算。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)四有異議，認為不能證明處罰與華潤蘇果湖北公司之間存在關聯(lián)性。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)五有異議，認為是復印件。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)六的真實性無異議，對其證明目的有異議，認為招聘行為是華潤蘇果湖北公司為了經(jīng)驗而面向他人作出的積極準備行為，不能作擴大解釋，認為華潤蘇果湖北公司認可其延期交房行為。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)七有異議，認為對該證據(jù)的真實性無法確認，不能以此為由否認華潤蘇果湖北公司解除合同的權(quán)利。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)九有異議，認為無法確認其真實性，且結(jié)構(gòu)調(diào)整后，鄂州永某房地產(chǎn)公司經(jīng)營面積擴大了，其應是受益方。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十有異議，認為僅憑該證據(jù)不能證明罰款是針對華潤蘇果湖北公司的租賃物。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十二中除2014年4月15日的電子郵件認可，對其他的郵件有異議，認為無法確認其真實性，鄂州永某房地產(chǎn)公司所稱的華潤蘇果湖北公司的相關人員均已離職；2013年8月22日、2013年9月13日、2013年9月14日、2014年6月3日的電子郵件無具體內(nèi)容；2014年3月7日的電子郵件，從內(nèi)容上看，鄂州永某房地產(chǎn)公司提供的兩臺貨梯井道，與電梯廠商安裝的具體要求和土建圖紙的要求不符，說明鄂州永某房地產(chǎn)公司在2014年3月不具備交房條件。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十五有異議，認為不能僅憑此證據(jù)否認華潤蘇果湖北公司的解除行為。對原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十六有異議，認為部分工程的造價認定不是按照實物認定的，而是根據(jù)圖紙進行的認定，對于鑒定所依據(jù)的數(shù)據(jù)得出的結(jié)果及證明目的不認可。
原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司對被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)二、證據(jù)三的真實性無異議，對其證明目的有異議，認為不能以此作為解除合同的理由，鄂州永某房地產(chǎn)公司已承擔延期交房期間的租金，在此情況下華潤蘇果湖北公司才入駐，并開始招聘、宣傳。原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司對被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)四的真實性無異議，對其證明目的有異議，認為華潤蘇果湖北公司解除合同的條件不成就，其在2014年10月16日前已取得消防驗收報告，華潤蘇果湖北公司前期亦進行了招聘、宣傳等。原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司對被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)七有異議，認為已過舉證期，且報道不能作為證據(jù)使用，應以規(guī)劃部門報告為準。原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司對被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)八有異議，認為已過舉證期，且網(wǎng)絡報道不符合客觀事實，不能作為證據(jù)使用，同時處罰金額錯誤。原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司對被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)九有異議，認為已過舉證期，且報道內(nèi)容與處罰金額、面積均不符合。

對上述有爭議的證據(jù)，本院認為：因竹林廣場1、2#樓增加建安成本的說明是鄂州永某房地產(chǎn)公司單方所作，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的中“竹林廣場1、2#樓因蘇果超市增加建安成本的說明”，本院不予采信。因規(guī)劃、消防的處罰憑證是政府相關部門開具的發(fā)票，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)四的真實性，本院予以采信。電子郵件是雙方工作人員對超市的建筑規(guī)范進行溝通的過程，證實了延期交付的原因，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)五，本院予以采信。鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)六，是華潤蘇果湖北公司發(fā)布的對外招聘信息，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)六，本院予以采信。因投訴登記表是復印件，且未經(jīng)相關處理部門確認其真實性，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)七，本院不予采信。鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)九是竹林廣場原規(guī)劃圖紙，故對其提交的證據(jù)九，本院予以采信。鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十是規(guī)劃部門、消防部門所作的行政處罰，故對其提交的證據(jù)十的真實性，本院予以采信。電子郵件是雙方工作人員對超市的建筑規(guī)范進行溝通的過程，證實了延期交付的原因，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十二，本院予以采信。鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的往來郵件、宣傳廣告是雙方履行租賃合同過程中的溝通協(xié)調(diào)過程，解除合同通知是華潤蘇果湖北公司所作的解除函，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十五，本院予以采信。因
中國建設銀行股份有限公司湖北省分行造價咨詢中心是雙方經(jīng)本院主持選定的司法鑒定機構(gòu)，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)十六，本院予以采信。華潤蘇果湖北公司提交的《工作聯(lián)系單》是雙方往來過程中聯(lián)系單，且鄂州永某房地產(chǎn)公司的工作人員有簽收，故對華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)二、證據(jù)三的真實性，本院予以采信。華潤蘇果湖北公司提交的《解除函》有鄂州永某房地產(chǎn)公司的工作人員簽字，鄂州永某房地產(chǎn)公司并未對解除行為提起訴訟，故對華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)四的真實性，本院予以采信。華潤蘇果湖北公司提交的證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)九不能充分證實規(guī)劃部門的處罰是針對整個竹林廣場進行的，且報道是根據(jù)規(guī)劃部門工作人員的個人陳述而作，故對華潤蘇果湖北公司提交局證據(jù)七、證據(jù)八、證據(jù)九，本院不予采信。
經(jīng)審理查明：2011年7月26日，鄂州永某房地產(chǎn)公司（甲方、出租方）與
蘇果超市有限公司（乙方、承租方）、鄂州市鳳凰街道辦事處（丙方、鑒證方）簽訂《合作意向協(xié)議書》，達成如下租賃意向：（一）租賃物基本情況及用途：甲方擁有位于鄂州市鳳凰辦事處祝家灣地塊，占地面積61938平方米，甲方同意拆除原有地上建筑物后，在該地塊按乙方設計要求選擇竹林廣場1號樓、2號樓裙樓1層至4層新建大型商業(yè)物業(yè)，甲方出租給乙方使用的范圍包括地上一層部分至三層，商業(yè)物業(yè)建筑面積約13000平方米及地下停車場6000平方米；乙方同意承租上述新建物業(yè)用于開辦華潤蘇果大型超市賣場；（二）租賃物業(yè)條件：1、租賃樓層及面積約19000平方米，其中地下一層停車場約6000平方米，一層約3000平方米，二層約5000平方米，三層約5000平方米；2、甲方建筑需滿足甲乙雙方共同認可的《建筑工程基本要求》；（三）租賃物業(yè)的交付：預計2013年9月前甲方向乙方交付本協(xié)議約定的物業(yè)；（四）租賃期限：1、裝修免租期：自物業(yè)交付乙方之日起，提供5個月裝修免租期；2、租賃期限：15年，自物業(yè)交付后第6個月開始計算；3、租賃期屆滿，同等條件下乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)；（五）租金標準：地上1至3層商業(yè)物業(yè)的租金標準為36元/平方米/月，地下停車場的租金標準為10元/平方米/月；（六）意向定金：本意向書簽訂后，乙方向甲方支付履約保證金2000000元，甲方向乙方提供2000000元的銀行履約保函；（七）其它：本意向協(xié)議書及附件為甲乙雙方就本租賃物業(yè)合作的基本商務條件，具體租賃條款以甲乙雙方簽訂的《房屋租賃合同》為準。
2011年8月22日，鄂州永某房地產(chǎn)公司向
蘇果超市有限公司開具1000000元的收款收據(jù)，收據(jù)注明“履約保證金”。
2011年9月19日，
蘇果超市有限公司向鄂州永某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)賬1000000元，匯款用途為合同定金。
2013年3月16日，鄂州永某房地產(chǎn)公司（甲方、出租方）與華潤蘇果湖北公司（乙方、承租方）、鄂州市鳳凰街道辦事處（丙方、鑒證方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：（一）房屋坐落、面積、質(zhì)量、狀況及用途：1、甲方將其所有的位于湖北省鄂州市古城路竹林廣場1號樓、2號樓的裙樓中地上一層至三層以及地下停車場共計19000平方米租賃房屋出租給乙方從事商業(yè)經(jīng)營；2、租賃房屋建筑面積約19000平方米（其中一層約3000平方米，二層約5000平方米，三層約5000平方米，地下一層停車場約6000平方米），租賃范圍及具體面積詳見平面紅線圖，乙方不承擔平面紅線圖外任何分攤面積，具體面積以房產(chǎn)以房產(chǎn)部門測量后出具的建筑面積報告為準；（二）租賃期限：1、租賃期限：15年，自2014年3月1日起至2029年2月28日止（2014年3月1日至2015年2月28日為一個合同年，以后年份以此類推）；2、自甲方向乙方正式交付之日起，甲方給予乙方150日的裝修期，裝修期滿的次日為起租日；裝修期間，乙方無需向甲方支付租賃費用；3、甲方承諾在2013年10月1日前將租賃房屋交付與乙方裝潢、裝修，具體時間以雙方簽訂的房屋交接單為準。若雙方不能在上述期限內(nèi)辦理交付手續(xù)，乙方的裝修期及起租日順延，但順延期限最多不超過30日；超過順延期的，甲方承擔違約責任，需按照每天10000元的標準支付違約金給乙方。如甲方提前交付租賃房屋，由乙方到現(xiàn)場確認達到交付條件的，雙方協(xié)商調(diào)整租賃起始期；4、雙方一致同意，不在每年11月、12月、1月、2月辦理租賃房屋交接手續(xù)。雙方均不得以此作為對方逾期辦理租賃房屋交接手續(xù)和計算違約責任的依據(jù)；（三）租賃費用及交納期限：1、年度租賃費用：地上一至三層商業(yè)物業(yè)按36元/平方米/月的標準計算，地下停車場按10元/平方米/月的標準計算，每兩年遞增一次，遞增幅度為6%，每次遞增按遞增前一計租年度的租金額為遞增基數(shù)進行計算；2、租賃費用交納期限：①實行先預付后使用；②租賃費用的支付方式：雙方一致商定實行按日歷季度支付的方式結(jié)算租金，乙方同意第一年和第二年按年支付租金，甲方同意第一年和第二年仍按季度結(jié)算租金，對于已付提前支付的租金除甲方按當季應收取的租金外，余額按年12%的利率標準向乙方支付財務費用，從第三年起，恢復至按季度交納租金的方式，乙方在每一個季度屆滿前五個工作日內(nèi)交納下一季度的租金；（四）合同的變更和解除：1、雙方法定代表人變更，不影響本合同條款執(zhí)行；2、本合同期內(nèi)，如甲方按法定程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，本合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效；3、若甲方出售該租賃房屋，須在三個月內(nèi)書面告知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權(quán)；4、經(jīng)雙方協(xié)商一致，本合同可以變更或解除；（五）違約責任：1、除本合同另有約定外，甲乙任何一方違約，違約方須按當年度租賃費用的40%支付違約金給守約方，且守約方有權(quán)解除合同；2、若遇不可抗力及市政拆遷導致本合同不能繼續(xù)履行，甲乙雙方均不承擔違約責任。拆遷賠償按有關拆遷規(guī)定辦理；（六）其他事項：1、本合同租賃期滿后，若乙方需續(xù)租租賃房屋，乙方在租賃期滿六個月前向甲方提出書面續(xù)租申請，乙方享有租賃優(yōu)先權(quán)。不論乙方是否續(xù)租該租賃房屋都應在本合同期滿前六個月向甲方提出書面說明；2、本合同租賃期滿后，如乙方不再續(xù)租，乙方應于租賃期滿后30個工作日內(nèi)（此期間租金及物業(yè)管理費仍按本合同所約定的條件執(zhí)行）全部搬出租賃房屋及占用的場地，并將租賃房屋按本合同約定交與甲方，否則乙方應按每延遲一天向甲方支付人民幣10000元作為賠償，甲方不得故意刁難乙方按約撤場，否則造成拖延等后果甲方應當承擔全部責任，并賠償乙方損失；3、因乙方蘇果超市（鄂州）有限公司日前正在辦理工商登記手續(xù)，為此由其控股母公司華潤蘇果湖北公司代章有效，待蘇果超市（鄂州）有限公司正式成立后，在本合同中加蓋蘇果超市（鄂州）有限公司公章，甲方認可本合同的簽約主體是蘇果超市（鄂州）有限公司，由蘇果超市（鄂州）有限公司承擔本合同中的一切權(quán)利和義務。
同日，鄂州永某房地產(chǎn)公司與華潤蘇果湖北公司在簽訂《房屋租賃合同》后，就華潤蘇果湖北公司對租賃物業(yè)提出的建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝飾、供配電、給排水、暖通空調(diào)、管道燃氣、消防系統(tǒng)等方面的基本要求，雙方形成了《房屋租賃合同》的附件1《建筑工程基本要求》。
2013年12月2日，鄂州市規(guī)劃管理局收取鄂州永某房地產(chǎn)公司規(guī)劃罰沒收入4517157元。
2014年5月23日、2014年6月5日，鄂州永某房地產(chǎn)公司三次共計向鄂州市公安消防支隊繳納消防罰沒款200000元。
2014年6月11日，華潤蘇果湖北公司向鄂州永某房地產(chǎn)公司作出《工作聯(lián)系函》，內(nèi)容為：“依據(jù)貴司與我司于2013年3月16日簽訂的《房屋租賃合同》中第二條第3款之約定，貴司應于2013年10月1日向我司交付滿足《房屋租賃合同》附件1《建筑工程基本要求》的租賃房屋，因貴司工程施工進度及消防驗收等原因已嚴重超過《房屋租賃合同》中約定的順延期30日，至今仍未向我司交付租賃房屋，現(xiàn)特來函告知，我司將保留追究貴司違約責任的權(quán)利”。
邵子南于2014年7月2日在《工作聯(lián)系函》上注明“已收到”。
2014年8月11日，華潤蘇果湖北公司向鄂州永某房地產(chǎn)公司作出《函》，內(nèi)容為：“根據(jù)貴司與我司于2013年3月16日簽訂的《房屋租賃合同》中第二條第3款之約定，貴司應于2013年10月1日向我司交付滿足《房屋租賃合同》附件1《建筑工程基本要求》的租賃房屋，但貴司至今仍未交付符合合同約定的租賃房屋，貴司遲延交付租賃房屋的行為已嚴重違反了雙方簽訂的《房屋租賃合同》的約定。請貴司收到本函后盡快將符合要求的租賃房屋交付給我司，我司保留追究貴司違約責任的權(quán)利”。
李小平于2014年8月22日在《函》上注明“收”。
2014年10月16日，華潤蘇果湖北公司向鄂州永某房地產(chǎn)公司作出《解約函》，內(nèi)容為：“貴我雙方于2013年3月16日簽訂的《房屋租賃合同》，約定貴司將位于湖北省鄂州市古城路竹林廣場1號樓、2號樓的裙樓中的地上一層至三層以及地下停車場共計19000平方米出租給我司從事商業(yè)經(jīng)營。根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，貴司應于2013年10月1日將上述租賃物業(yè)交付給我司。我司已分別于2014年6月24日和2014年8月11日向貴司發(fā)函，告知貴司已遲延交房，并告知貴司我司保留追究貴司違約責任的權(quán)利。但至今貴司仍未向我司交付租賃物業(yè)。貴司的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，我司有權(quán)解除貴我雙方簽訂的《房屋租賃合同》?，F(xiàn)我司特此函告貴司，自貴司收到本解除函之日起，貴我雙方于2013年3月16日簽訂的《房屋租賃合同》即解除”。
華潤蘇果湖北公司同日通過郵政特快專遞向鄂州永某房地產(chǎn)公司郵寄了《解約函》。
本案審理過程中，華潤蘇果湖北公司致函本院，稱：“關于涉案租賃房屋，我司已經(jīng)在2014年10月16日系鄂州永某房地產(chǎn)公司發(fā)出了解除合同的函。我司認為自鄂州永某房地產(chǎn)公司收到該函件之日起，雙方之間的房屋租賃合同即告解除，鄂州永某房地產(chǎn)公司可以自行處分涉案租賃房屋，我司對其處分租賃房屋的行為無權(quán)干涉。而關于本案，無論最終審理結(jié)果如何，我司均不會向鄂州永某房地產(chǎn)公司主張涉案租賃房屋的承租權(quán)”。
經(jīng)鄂州永某房地產(chǎn)公司申請，雙方隨機選定，本院委托
中國建設銀行股份有限公司湖北省分行造價咨詢中心于2017年7月6日作出建鄂造報0-2017-046-001號《關于竹林廣場1、2#樓變更和增建工程造價鑒定意見書》，鑒定意見為：（一）雙方當事人確認的鑒定項目的造價：1、原施工圖住宅第四層部分工程造價為1351974.1元；2、新施工圖住宅第四層（轉(zhuǎn)換層）部分工程造價為4477701.65元；3、耐磨地坪、外墻干掛大理石、玻璃雨棚、抗風卷簾、鋼化玻璃櫥窗、鋼化玻璃門、防火門及防火卷簾等屬于租賃合同附件中建筑工程基本要求的項目工程造價為2314340.84元，其組成為：（1）地下室至三層耐磨地坪工程造價134862.96元；（2）外墻干掛大理石工程造價980434.27元；（3）玻璃雨棚工程造價73605.35元；（4）抗風卷簾門工程造價73092.48元；（5）鋼化玻璃門工程造價51835.67元；（6）鋼化玻璃櫥窗工程造價39785.25元；（7）防火門及防火卷簾工程造價718011.04元；（8）空調(diào)基礎及冷卻塔基礎工程造價13894.43元；（9）缺貨區(qū)地面刷黑工程造價203481.59元；（10）1#扶梯處梁板重新施工工程造價25337.8元；（二）雙方當事人有爭議的鑒定項目的造價：1、租賃房屋水電部分工程宅為1190711.43元；2、租賃房屋消防部分工程造價為3457251.83元。
鄂州永某房地產(chǎn)公司共計繳納鑒定費311400元。
另查明：鄂州永某房地產(chǎn)公司與華潤蘇果湖北公司在履行《房屋租賃合同》過程中電子郵件往來記錄如下：（1）2013年8月22日，華潤蘇果湖北公司的工作人員丁劍向鄂州永某房地產(chǎn)公司工程項目部工作人員高飛發(fā)送主題為“鄂州項目消防室初步位置”郵件；（2）2013年9月13日，華潤蘇果湖北公司的工程部工作人員從920×××＠ｑｑ.ｃｏｍ郵箱向鄂州永某房地產(chǎn)公司工程項目部工作人員高飛發(fā)送主題為“蘇果土建施工圖”郵件；（3）2013年9月12日，鄂州永某房地產(chǎn)公司工程項目部工作人員高飛向華潤蘇果湖北公司的工作人員周工發(fā)送“把風機和機械卸貨平臺的圖紙一起發(fā)過來”的郵件；2013年9月14日，華潤蘇果湖北公司的工作人員周工從ｚｐｅ×××＠163.ｃｏｍ郵箱向鄂州永某房地產(chǎn)公司工程項目部工作人員高飛發(fā)送主題為“竹林廣場審批總規(guī)”郵件；（4）2014年3月7日，華潤蘇果湖北公司訂購設備所涉廠家勘測人員對于“鄂州竹林廣場貨梯井道工堪現(xiàn)場”、“華潤蘇果鄂州竹林店土建問題”提出整改建議；（5）2014年3月14日，華潤蘇果湖北公司的工作人員從ｚｂｃ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ郵箱向鄂州永某房地產(chǎn)公司工程項目部工作人員高飛發(fā)送主題為“鄂州外立面店招”郵件，并留言“高工：麻煩你給李總看，審核哈，看有什么問題沒有”；（6）2014年4月15日，發(fā)件人ｍｉｃ×××＠163.ｃｏｍ向華潤蘇果湖北公司的工作人員丁劍、閆學武發(fā)送主題為“蘇果鄂州空調(diào)配電條件圖”郵件，并留言“丁總、閆總：我把鄂州項目的中央空調(diào)配電圖紙，和設備扶梯和貨梯需要整個圖紙給你們，你們給開發(fā)商要求他們整改。另外，上次去對接需要整改的單子請督促開發(fā)商盡快整改完成，尤其是室外廣場和路口整改；扶梯及貨梯配電柜等未做”；（7）2014年6月3日，華潤蘇果湖北公司的工作人員從345×××＠ｑｑ.ｃｏｍ郵箱向鄂州永某房地產(chǎn)公司工程項目部工作人員高飛發(fā)送主題為“廣場的簽證及竣工驗收”郵件。
本案爭議的焦點：（一）華潤蘇果湖北公司解除《房屋租賃合同》的行為是否有效及有無依據(jù)；（二）鄂州永某房地產(chǎn)公司主張的損失有無依據(jù)；（三）華潤蘇果湖北公司主張返還定金1000000元并承擔利息有無依據(jù)；（四）鄂州永某房地產(chǎn)公司是否存在違約；華潤蘇果湖北公司主張2534400元違約金有無依據(jù)。
本院認為：（一）關于華潤蘇果湖北公司解除《房屋租賃合同》的行為是否有效及有無依據(jù)。因《房屋租賃合同》對于租賃物的交付時間有約定，履行該合同期間，華潤蘇果湖北公司亦曾因消防等位置、布局未落實、確定，致使《房屋租賃合同》所約定的交付時間應相應予以順延，但鄂州永某房地產(chǎn)公司在收到《解約函》之前實際并未交付租賃物，其遲延交付行為導致華潤蘇果湖北公司向鄂州永某房地產(chǎn)公司發(fā)出了《解約函》，鄂州永某房地產(chǎn)公司收到該函后，并未依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力”、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條“當事人對合同法第九十六條規(guī)定的合同解除雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”的規(guī)定，鄂州永某房地產(chǎn)公司雖是在法律規(guī)定的三個月內(nèi)提起了訴訟，但并未請求確認華潤蘇果湖北公司解除合同的效力，只是主張因華潤蘇果湖北公司單方提出解除《房屋租賃合同》而給其造成的損失。因此，華潤蘇果湖北公司解除《房屋租賃合同》的行為有效。
（二）關于鄂州永某房地產(chǎn)公司主張的損失有無依據(jù)。1、關于鄂州永某房地產(chǎn)公司起訴時的請求“判令被告承擔因其單方提出的解除《房屋租賃合同》給原告造成的經(jīng)濟損失11460000元”有無依據(jù)。該請求由增加的建安成本9155600元（其中施工成本5992100元、水電增加成本2543500元、消防增加成本620000元）、消防處罰200000元、規(guī)劃處罰4517157元，合計13872757元，扣減應返還華潤蘇果湖北公司定金1000000元、產(chǎn)生的利息12700元、及因鄂州永某房地產(chǎn)公司延期交房產(chǎn)生的違約金1400000元，計算出經(jīng)濟損失11460000元。因增加的建安成本9155600元是鄂州永某房地產(chǎn)公司單方進行的預算；消防驗收一般是房屋主體竣工之后進行的，且鄂州永某房地產(chǎn)公司所舉消防罰款200000元中有70000元、40000元分別是
鄂州市鳳凰建筑安裝工程有限公司、湖北紅
太陽建筑工程有限公司繳納，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司請求的增加的建安成本9155600元、消防處罰200000元，本院不予支持。對于規(guī)劃罰款4517157元，因鄂州永某房地產(chǎn)公司根據(jù)華潤蘇果湖北公司大商業(yè)的需求，將原規(guī)劃設計的1#、2#兩棟單體建筑裙樓部分合并，改變原規(guī)劃，導致被規(guī)劃部門處罰，該損失應由華潤蘇果湖北公司承擔。
2、關于鄂州永某房地產(chǎn)公司起訴后增加的請求“判令被告承擔因其改變原告方原圖紙導致費用增加部分的損失9226536元”有無依據(jù)。該請求由①地下室至三層磨砂地坪101729元、②外墻干掛大理石1258278.6元、③八方裝飾施工的鋼卷門等365654.2元、④玻璃雨棚161460元、⑤防火門、防火卷簾2190812.2元、⑥冷卻塔基礎及卸貨平臺基礎262313.34元、⑦卸貨區(qū)地面刷黑5016**.36元、⑧原梁板拆除重新施工32277.77元、⑨閑置的財務成本4352312.56元（增加地下室及一至三層投入40675818.32元，因解除租賃合同，導致被閑置達2.5年，按貸款年利率5.35%計算）九項組成。第①至⑧項是鄂州永某房地產(chǎn)公司單方所作的預算，不能作為認定損失的依據(jù)，對于該部分損失應以司法鑒定結(jié)論為準；因第⑨項中涉及的增加地下室及一至三層投入40675818.32元無充足的證據(jù)印證，故對鄂州永某房地產(chǎn)公司請求的閑置財務成本4352312.56元，本院不予支持。
3、關于
中國建設銀行股份有限公司湖北省分行造價咨詢中心所作出建鄂造報0-2017-046-001號《關于竹林廣場1、2#樓變更和增建工程造價鑒定意見書》能否作為認定損失的依據(jù)。鄂州永某房地產(chǎn)公司延期交房并非不能實現(xiàn)華潤蘇果湖北公司的合同利益，鄂州永某房地產(chǎn)公司的投入及整改行為已達到滿足租賃的條件，因解除《房屋租賃合同》給違約方造成的損失遠遠大于守約方因解除所獲取的利益，因此，應按各自的損失額依法核算才相對公平、合理。本案中，華潤蘇果湖北公司承租的房屋位于竹林廣場1、2#樓裙樓地上一、二、三層及地下室，原規(guī)劃設計1、2#樓是兩棟單體建筑，其裙樓互不相連，因華潤蘇果湖北公司根據(jù)其獨特賣場的需要，提出大商業(yè)的經(jīng)營模式，鄂州永某房地產(chǎn)公司根據(jù)華潤蘇果湖北公司的需求改變規(guī)劃，組織施工時將1、2#樓裙樓建成相連的大賣場，為此必然增加工程成本。首先，變更后的施工圖將原住宅第四層變?yōu)榧葻o產(chǎn)權(quán)證，也無法銷售、利用的轉(zhuǎn)換層，經(jīng)鑒定該部分的工程造價為4477701.65元。其次，為了滿足華潤蘇果湖北公司的租賃要求，鄂州永某房地產(chǎn)公司按照《房屋租賃合同》的附件1《建筑工程基本要求》而投入的耐磨地坪、外墻干掛大理石、玻璃雨棚、抗風卷簾、鋼化玻璃櫥窗、鋼化玻璃門、防火門及防火卷簾等，是根據(jù)華潤蘇果湖北公司的要求量身定做，其提出解除合同且同意鄂州永某房地產(chǎn)公司另行對外出租后，華潤蘇果湖北公司對租賃物的基本要求并不符合新的承租人的需求，鄂州永某房地產(chǎn)公司的投入并無利用價值，相反還增加了拆除成本，經(jīng)司法鑒定該部分的工程造價為2314340.84元。第三，因華潤蘇果湖北公司大商業(yè)經(jīng)營模式的需要，鄂州永某房地產(chǎn)公司對所涉租賃房屋水電、消防部分必然要增加投入，經(jīng)司法鑒定該部分工程造價分別為1190711.43元、3457251.83元。第四，因鄂州永某房地產(chǎn)公司并未對原施工圖第四層部分的工程款提出訴請，且該部分亦未實際組織人員進行施工，故對于司法鑒定報告中“原施工圖住宅第四層部分工程造價1351974.1元”損失，本院不予認定。上述一至三項損失共計為11440005.75元，該款應由華潤蘇果湖北公司賠償給鄂州永某房地產(chǎn)公司。
（三）關于華潤蘇果湖北公司主張返還定金1000000元并承擔利息有無依據(jù)。因《房屋租賃合同》已解除，鄂州永某房地產(chǎn)公司收取1000000元定金無法律依據(jù)，華潤蘇果湖北公司主張返還定金1000000元有事實和法律依據(jù)，對其此項反訴請求應予支持。因雙方對于利息的計算并沒有約定，華潤蘇果湖北公司請求按照貸款利率四倍的標準計算依據(jù)不足，本院根據(jù)
中國人民銀行同期貸款利率分段核定如下：（1）2011年9月19日至2012年6月7日，年利率6.56%，利息為47268元（1000000元×6.56%÷365天×263天）；（2）2012年6月8日至2012年7月5日，年利率6.31%，利息為5013元（1000000元×6.31%÷365天×29天）；（3）2012年7月6日至2014年11月21日，年利率6%，利息為142849元（1000000元×6%÷365天×869天）；（4）2014年11月22日至2015年2月28日，年利率5.65%，利息為15325元（1000000元×5.65%÷365天×99天）；（5）2015年3月1日至2015年5月9日，年利率5.35%，利息為10260元（1000000元×5.35%÷365天×70天）；（6）2015年5月10日至2015年6月27日，年利率5.1%，利息為6847元（1000000元×5.1%÷365天×49天）；（7）2015年6月28日至2015年8月25日，年利率4.85%，利息為7840元（1000000元×4.85%÷365天×59天）；（8）2015年8月26日至2015年10月23日，年利率4.6%，利息為7436元（1000000元×4.6%÷365天×59天）；（9）2015年10月24日至2017年12月29日，年利率4.35%，利息為95104元（1000000元×4.35%÷365天×798天）。上述九筆利息合計為337942元。
（四）關于鄂州永某房地產(chǎn)公司是否存在違約；華潤蘇果湖北公司主張2534400元違約金有無依據(jù)。雙方所簽《房屋租賃合同》雖約定2013年10月1日前交付租賃房屋，但從鄂州永某房地產(chǎn)公司與華潤蘇果湖北公司員工之間前期的往來郵件看，即2013年8月22日華潤蘇果湖北公司的工作人員發(fā)送了主題為“鄂州項目消防室初步位置”郵件、2013年9月13日華潤蘇果湖北公司的工程部工作人員發(fā)送了主題為“蘇果土建施工圖”郵件、2013年9月12日鄂州永某房地產(chǎn)公司工程項目部工作人員發(fā)送“把風機和機械卸貨平臺的圖紙一起發(fā)過來”的郵件；2013年9月14日華潤蘇果湖北公司的工作人員發(fā)送了主題為“竹林廣場審批總規(guī)”郵件，說明在2013年10月1日前交付租賃房屋明顯不切實際。而從后期的往來郵件看，2014年3月7日華潤蘇果湖北公司訂購設備所涉廠家勘測人員對于“鄂州竹林廣場貨梯井道工堪現(xiàn)場”、“華潤蘇果鄂州竹林店土建問題”提出整改建議；2014年3月14日華潤蘇果湖北公司的工作人員發(fā)送了主題為“鄂州外立面店招”郵件；2014年4月15日發(fā)件人ｍｉｃ×××＠163.ｃｏｍ向華潤蘇果湖北公司的工作人員丁劍、閆學武發(fā)送主題為“蘇果鄂州空調(diào)配電條件圖”郵件，并留言“丁總、閆總：我把鄂州項目的中央空調(diào)配電圖紙，和設備扶梯和貨梯需要整個圖紙給你們，你們給開發(fā)商要求他們整改。另外，上次去對接需要整改的單子請督促開發(fā)商盡快整改完成，尤其是室外廣場和路口整改；扶梯及貨梯配電柜等未做”；2014年6月3日，華潤蘇果湖北公司的工作人員發(fā)送了主題為“廣場的簽證及竣工驗收”郵件，說明鄂州永某房地產(chǎn)公司對于華潤蘇果湖北公司提出的問題進行了整改，最終在2014年6月3日，雙方準備對廣場簽證及竣工組織驗收，但根據(jù)華潤蘇果湖北公司發(fā)出的《工作聯(lián)系函》、《函》，鄂州永某房地產(chǎn)公司在2014年8月底前并未將租賃物交付給華潤蘇果湖北公司，最終導致華潤蘇果湖北公司于2014年10月16日發(fā)出《解約函》，上述證據(jù)可以認定鄂州永某房地產(chǎn)公司在交付租賃物上存在一定的違約行為，根據(jù)雙方所簽《房屋租賃合同》中“甲乙任何一方違約，違約方須按當年度租賃費用的40%支付違約金給守約方”，同時，按照《房屋租賃合同》中“租賃房屋建筑面積約19000平方米（其中一層約3000平方米，二層約5000平方米，三層約5000平方米，地下一層停車場約6000平方米）”、“地上一至三層商業(yè)物業(yè)按36元/平方米/月的標準計算，地下停車場按10元/平方米/月的標準計算”的約定計算當年租金為6336000元，其40%即為2534400元，故華潤蘇果湖北公司反訴請求鄂州永某房地產(chǎn)公司支付違約金2534400元理由成立，本院予以支持。
綜上，原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司與被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，且不違反相關法律規(guī)定，該合同應為有效合同。鄂州永某房地產(chǎn)公司根據(jù)華潤蘇果湖北公司對租賃物的要求，按照《房屋租賃合同》的附件1《建筑工程基本要求》的約定，組織人員進行施工，但在華潤蘇果湖北公司兩次函告后，鄂州永某房地產(chǎn)公司仍未能交付所涉租賃房屋，導致華潤蘇果湖北公司解除《房屋租賃合同》，鄂州永某房地產(chǎn)公司對其違約行為應承擔相應的民事責任。同時，因本案所涉租賃物是根據(jù)華潤蘇果湖北公司的要求量身定做，且轉(zhuǎn)換層并無利用價值，亦無產(chǎn)權(quán)證，華潤蘇果湖北公司應承擔因其解除合同給鄂州永某房地產(chǎn)公司造成的損失。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、《中華人民共和國合同法》第九十六條、第一百零七條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司賠償原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司損失15957162.75元；
二、原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司返還被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司定金1000000元，支付利息337942元；
三、原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司支付被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司違約金2534400元；
四、駁回原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司的其他訴訟請求；
五、駁回被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司的其他反訴請求。
上述款項于本判決生效之日起15日內(nèi)履行完畢。逾期履行的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費145233元，保全費5000元，合計150233元，由原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司負擔33000元，被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司負擔117233元。反訴案件受理費42570元，由原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司負擔34000元，被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司負擔8570元。鑒定費311400元，由原告（反訴被告）鄂州永某房地產(chǎn)公司負擔71400元，被告（反訴原告）華潤蘇果湖北公司負擔240000元。
如不服本判決，可自本判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省高級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至湖北省高級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行武漢市東湖支行，戶名：湖北省財政廳非稅收入財政專戶，賬號：05×××69-1。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判長 齊志剛
審判員 繆冬琴
人民陪審員 鄧睿

書記員： 彭朗