鄂州市家安物業(yè)管理有限公司
錢立本（湖北本正律師事務(wù)所）
王某某

原告鄂州市家安物業(yè)管理有限公司，住所地湖北省鄂州市古城路198號。
法定代表人劉凌云，該公司經(jīng)理。
委托代理人錢立本，湖北本正律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限:特別授權(quán)）。
被告王某某。
原告鄂州市家安物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“家安物業(yè)公司”）訴被告王某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告家安物業(yè)公司的委托代理人錢立本，被告王某某到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告家安物業(yè)公司訴稱，被告王某某自2008年1月以來，長期拖欠原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)7184.00元，原告通過上門催收、去函通知等多種方式討要無果后，為維護(hù)自身合法權(quán)益，起訴至法院，請求判令被告結(jié)清自2008年1月至2015年12月拖欠原告的物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣7184.00元，并承擔(dān)5‰的滯納金。
被告王某某辯稱，原告訴稱的部分案件事實(shí)不屬實(shí)，被告沒有接到原告要求繳納物業(yè)費(fèi)的書面通知；原告的起訴已超過兩年的訴訟時效；不認(rèn)可原告訴請的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和金額；原告沒有按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供相應(yīng)的服務(wù)，被告才不繳納物業(yè)費(fèi)，具備正當(dāng)理由，不應(yīng)當(dāng)向原告支付滯納金。
原告家安物業(yè)公司為支持其訴訟請求，向本院出示了如下證據(jù):
證據(jù)一，原告營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)資質(zhì)證書、法定代表人身份證明、法定代表人身份證復(fù)印件。
擬證實(shí)原告訴訟主體資格適格，原告具備為小區(qū)業(yè)主及設(shè)施設(shè)備提供物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。
證據(jù)二，被告王某某身份證復(fù)印件。
擬證實(shí)被告訴訟主體資格適格。
證據(jù)三，被告的購房移交預(yù)結(jié)通知單及通知。
擬證實(shí)被告王某某系鄂州市豐潤園小區(qū)18號樓1單元2樓西戶業(yè)主；在被告王某某入住前，原告已告知業(yè)主遵守《豐潤園小區(qū)住戶手冊》的相關(guān)條款，即不得改變共有部分的使用用途、擅自占用小區(qū)其他業(yè)主的共有部分等。
證據(jù)四，被告王某某與原告于2005年11月10日簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《車庫（貯藏室）購買協(xié)議》。
擬證實(shí)該協(xié)議內(nèi)容系雙方自愿簽訂，內(nèi)容約定原告為被告王某某提供物業(yè)服務(wù)，被告依據(jù)協(xié)議向原告交納物業(yè)管理費(fèi)用，被告不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變使用功能；被告繳納物業(yè)管理費(fèi)的時間是每月15日至20日之間。
證據(jù)五，2012年6月30日的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》、豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會選舉材料、申報(bào)材料、備案回復(fù)及合同簽訂后物業(yè)費(fèi)調(diào)整的公示。
擬證實(shí)原告與豐潤園小區(qū)業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會自2012年6月起簽訂《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，原告按照合同約定向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期半年未繳納的，原告可按5‰收取滯納金。
證據(jù)六，原告于2016年1月4日向被告王某某下發(fā)《催款通知單》。
擬證實(shí)原告多次上門找被告討要物業(yè)服務(wù)費(fèi)無果，于2016年1月4日向被告下發(fā)催款通知單，被告自2008年1月1日至2015年12月31日共拖欠原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)7184.00元。
證據(jù)七，鄂州市豐潤園小區(qū)管理規(guī)約。
擬證實(shí)管理規(guī)約經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會通過，對全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會已將該規(guī)約在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了公示；小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約內(nèi)容，對長期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，原告可以催繳或進(jìn)行法律訴訟；小區(qū)業(yè)主不得在公用道路、空地和公共場所亂搭亂建，隨便改變使用性質(zhì)。
證據(jù)八，原告獲獎?wù)掌拓S潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同照片。
擬證實(shí)自原告為豐潤園小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)以來，因?yàn)榉?wù)優(yōu)質(zhì)多次獲得政府部門的獎勵；小區(qū)業(yè)主委員會、原告將物業(yè)服務(wù)合同放在業(yè)主委員會辦公室進(jìn)行了公示。
被告王某某為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一，照片。
擬證實(shí)原告沒有提供合同約定要求的維修、保潔、安防等服務(wù)。
證據(jù)二，豐潤園小區(qū)樓棟代表名單。
擬證實(shí)豐潤園小區(qū)部分業(yè)主沒有參加業(yè)主委員會的選舉，業(yè)主委員會成立不合法，無法代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同。
庭審質(zhì)證時，被告王某某對原告提交的證據(jù)一、二、三、四均無異議，對其他證據(jù)有異議。
對證據(jù)五中《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的真實(shí)性無異議，對其他證據(jù)的真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為業(yè)主委員會不是業(yè)主選舉產(chǎn)生的，其無權(quán)代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不認(rèn)可原告提交的該份合同。
對證據(jù)六有異議，認(rèn)為被告沒有收到原告的催款通知單。
對證據(jù)七表示不清楚，認(rèn)為被告沒有見過原告提交的規(guī)約。
對證據(jù)八的真實(shí)性沒有異議，但是認(rèn)為該份證據(jù)無法達(dá)到原告的證明目的。
原告家安物業(yè)公司對被告王某某提交的證據(jù)一的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為房間漏水照片、小區(qū)環(huán)境照片不能達(dá)到其證明目的，不認(rèn)可消防安全照片的關(guān)聯(lián)性和證明目的。
對證據(jù)二有異議，認(rèn)為家安物業(yè)公司沒有參加業(yè)主大會，對名單真實(shí)性不清楚，而且僅憑該份名單無法達(dá)到被告的證明目的。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)一、二、三、四，因?qū)Ψ疆?dāng)事人未提出異議，客觀真實(shí)，來源合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，依法予以采信。
證據(jù)五，因?qū)Ψ疆?dāng)事人對《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的真實(shí)性無異議，依法予以采信，其他證據(jù)與《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》相互印證，與本案具有關(guān)聯(lián)性，予以采信。
證據(jù)六、七，系原告單方制作，無證據(jù)證實(shí)被告知曉，故依法不予采信。
證據(jù)八，獲獎?wù)掌c本案無關(guān)，不予采信；豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同照片，無法證實(shí)原告已將合同內(nèi)容向豐潤園小區(qū)業(yè)主公示，不予采信。
被告提交的證據(jù)一，因?qū)Ψ疆?dāng)事人對其真實(shí)性無異議，依法予以采信。
證據(jù)二，名單涉及第三人，但第三人未到庭接受質(zhì)證，無法確認(rèn)其真實(shí)性，故不予采信。
依據(jù)以上有效證據(jù)，結(jié)合庭審情況，認(rèn)定以下案件事實(shí):
2004年12月6日，原告家安物業(yè)公司經(jīng)鄂州市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，資質(zhì)等級為三級。
2005年11月10日，原告家安物業(yè)公司（甲方）與被告王某某（乙方）簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由甲方向乙方提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求包括管理、組織維修、維護(hù)和養(yǎng)護(hù)區(qū)域內(nèi)的所有房屋、配套設(shè)施設(shè)備和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、道路通行、公共安全、治安秩序、防范措施等物業(yè)，協(xié)調(diào)做好排水、通電、通水、通氣、通路等物業(yè)服務(wù)；乙方裝修不能毀損共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，否則出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，裝修保證金不退還；對區(qū)域內(nèi)栽種的花草樹木進(jìn)行管理和維護(hù)、養(yǎng)護(hù)；乙方不得在共用部位亂搭濫建、亂設(shè)濫擺、亂停濫放；甲方保證樓道、樓梯欄桿扶手的清潔衛(wèi)生，保持樓宇邊的清潔衛(wèi)生；乙方室內(nèi)供電、供水、供氣、通訊、有線電視等項(xiàng)設(shè)施發(fā)生故障，甲方保證隨叫隨到，隨到隨修；凡商用房的廢水、廢氣應(yīng)當(dāng)符合環(huán)保條例，造成乙方損失的，應(yīng)當(dāng)賠償?shù)取?br/>甲方的權(quán)利義務(wù)包括依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；對乙方房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備提供維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)等。
乙方的權(quán)利義務(wù)包括參與組織建立并參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；依據(jù)本合同向甲方繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等。
乙方應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付物業(yè)管理費(fèi)，即小區(qū)住宅和車庫管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.30元，空置房按建筑面積每月每平方米不低于0.15元，商業(yè)用房按建筑面積每月每平方米2.00元，改變住宅、車庫用途按商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每月每平方米2.00元，斜屋面按建筑面積每月每平方米0.25元，空置的斜屋面按建筑面積每月每平方米不低于0.10元等，交費(fèi)時間為每月5日至10日，另約定乙方逾期三日后交付物業(yè)費(fèi)的，甲方有權(quán)按照日3‰的標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金，同時乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失，協(xié)議還對其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
2011年12月16日，經(jīng)鄂州市房產(chǎn)管理局備案，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會成立。
2012年6月30日，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會（甲方）與原告家安物業(yè)公司（乙方）簽訂《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定由乙方為豐潤園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，委托管理期限為5年，委托管理事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求與前述協(xié)議約定基本一致。
甲方的權(quán)利義務(wù)包括代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；監(jiān)督、檢查乙方按合同履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)；當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人不按合同繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，負(fù)責(zé)催繳或以其他方式償付等。
乙方權(quán)利義務(wù)包括全面履行合同約定，依據(jù)合同向業(yè)主及物業(yè)使用人收取服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用；對業(yè)主或物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)約的行為提請有關(guān)部門處理；可根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供合同之外的有償服務(wù)項(xiàng)目，收取報(bào)酬；業(yè)主或物業(yè)使用人每月5日至10日前，必須交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和使用物業(yè)水電費(fèi)，逾期半年未交納的，乙方可按5‰計(jì)收滯納金，并停止物業(yè)所供水電等。
小區(qū)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照以下標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，即住宅每月每平方米0.40元、車庫每月每平方米0.40元（改變用途的每月每平方米0.60元）、商業(yè)門面每月每平方米1.50元（單層每月每平方米0.80元）等。
還約定，甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)，造成乙方直接經(jīng)濟(jì)損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；乙方未履行合同義務(wù)，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
協(xié)議還對其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
本院認(rèn)為，原告家安物業(yè)公司2004年12月6日取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，具備從事物業(yè)服務(wù)管理的資格，2005年11月10日，與被告王某某簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，系雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
2012年6月30日，原告與豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，被告辯稱業(yè)主委員會成立不合法，該合同無效，但未提供有效證據(jù)證實(shí)現(xiàn)任業(yè)主委員會系違法成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該合同對全體業(yè)主具有約束力，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行合同義務(wù)。
合同簽訂后，原告按照協(xié)議要求提供了共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等服務(wù)，已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，被告接受原告提供的服務(wù)后，應(yīng)按照協(xié)議約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
被告提出的房屋漏水問題，系客觀存在的事實(shí)，原告應(yīng)當(dāng)書面告知被告房屋漏水問題是否屬于無償服務(wù)范圍，在沒有明確告知的情況下，原告作為專業(yè)性的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)被告房屋漏水問題是否屬于無償服務(wù)范圍的舉證不能的法律后果，原告自身存在的服務(wù)質(zhì)量瑕疵是導(dǎo)致被告不繼續(xù)履行合同義務(wù)的原因所在，對本案糾紛的產(chǎn)生具有一定的過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其要求被告支付滯納金的訴請依法不予支持。
關(guān)于被告提出的要求拆除豐潤園小區(qū)18棟1單元樓棟門前違章建筑及附屬設(shè)施的問題，以及在被告未提起反訴的前提下，被告如果認(rèn)為原告未履行合同約定義務(wù)造成其經(jīng)濟(jì)損失的，可依法另行主張權(quán)利。
關(guān)于原告訴請的物業(yè)管理費(fèi)，按照上述兩份合同的約定，被告王某某自2008年1月份至2012年6月份應(yīng)按照每月每平方米0.30元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，自2012年7月份開始應(yīng)按照每月每平方米0.40元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，故被告王某某應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)為0.30元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×54個月＋0.40元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×42個月=6908.22元。
至于路燈費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)，因原告未提供有效證據(jù)證實(shí)，不予支持。
被告辯稱原告訴請已過訴訟時效的意見不成立，被告王某某拖欠原告物業(yè)管理費(fèi)的行為具有持續(xù)性，該費(fèi)用自2008年1月至原告起訴時一直未繳納，且原告一直在為被告王某某提供物業(yè)服務(wù)，雙方當(dāng)事人之間的合同關(guān)系處于存續(xù)狀態(tài)，故原告起訴沒有超過訴訟時效。
依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百一十九條 ?，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 ?、第十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告王某某自本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告家安物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)6908.22元。
二、駁回原告家安物業(yè)公司對被告王某某的其他訴訟請求。
本案受理費(fèi)200.00元，由被告王某某承擔(dān)（此款原告已預(yù)交，待本判決生效后由被告王某某直接向原告家安物業(yè)公司支付）。
如不服本判決，可自判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。
對財(cái)產(chǎn)案件提起上訴的，上訴案件受理費(fèi)按照不服一審判決部分上訴請求預(yù)交。
在上訴期滿后的次日起七日內(nèi)仍未交納的，按自動撤回上訴處理。
住所地和經(jīng)常居住地在本市的當(dāng)事人，請到鄂州市中級人民法院立案大廳辦理現(xiàn)金交費(fèi)手續(xù)，并將交費(fèi)憑證復(fù)印件送交本院。
外埠當(dāng)事人交費(fèi)可通過轉(zhuǎn)賬或匯款，收款單位:湖北省鄂州市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行鄂州市分行鄂城支行，帳號:17×××16，請?jiān)趨R款用途上注明“法院訴訟費(fèi)”字樣，匯款后將匯款憑證傳真至本院，傳真號:0711-3357122。

本院認(rèn)為，原告家安物業(yè)公司2004年12月6日取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，具備從事物業(yè)服務(wù)管理的資格，2005年11月10日，與被告王某某簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，系雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
2012年6月30日，原告與豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，被告辯稱業(yè)主委員會成立不合法，該合同無效，但未提供有效證據(jù)證實(shí)現(xiàn)任業(yè)主委員會系違法成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該合同對全體業(yè)主具有約束力，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行合同義務(wù)。
合同簽訂后，原告按照協(xié)議要求提供了共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等服務(wù)，已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，被告接受原告提供的服務(wù)后，應(yīng)按照協(xié)議約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
被告提出的房屋漏水問題，系客觀存在的事實(shí)，原告應(yīng)當(dāng)書面告知被告房屋漏水問題是否屬于無償服務(wù)范圍，在沒有明確告知的情況下，原告作為專業(yè)性的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)被告房屋漏水問題是否屬于無償服務(wù)范圍的舉證不能的法律后果，原告自身存在的服務(wù)質(zhì)量瑕疵是導(dǎo)致被告不繼續(xù)履行合同義務(wù)的原因所在，對本案糾紛的產(chǎn)生具有一定的過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其要求被告支付滯納金的訴請依法不予支持。
關(guān)于被告提出的要求拆除豐潤園小區(qū)18棟1單元樓棟門前違章建筑及附屬設(shè)施的問題，以及在被告未提起反訴的前提下，被告如果認(rèn)為原告未履行合同約定義務(wù)造成其經(jīng)濟(jì)損失的，可依法另行主張權(quán)利。
關(guān)于原告訴請的物業(yè)管理費(fèi)，按照上述兩份合同的約定，被告王某某自2008年1月份至2012年6月份應(yīng)按照每月每平方米0.30元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，自2012年7月份開始應(yīng)按照每月每平方米0.40元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，故被告王某某應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)為0.30元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×54個月＋0.40元／m2／月×（181.89m2＋27.45m2）×42個月=6908.22元。
至于路燈費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)，因原告未提供有效證據(jù)證實(shí)，不予支持。
被告辯稱原告訴請已過訴訟時效的意見不成立，被告王某某拖欠原告物業(yè)管理費(fèi)的行為具有持續(xù)性，該費(fèi)用自2008年1月至原告起訴時一直未繳納，且原告一直在為被告王某某提供物業(yè)服務(wù)，雙方當(dāng)事人之間的合同關(guān)系處于存續(xù)狀態(tài)，故原告起訴沒有超過訴訟時效。

依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百一十九條 ?，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 ?、第十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告王某某自本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告家安物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)6908.22元。
二、駁回原告家安物業(yè)公司對被告王某某的其他訴訟請求。
本案受理費(fèi)200.00元，由被告王某某承擔(dān)（此款原告已預(yù)交，待本判決生效后由被告王某某直接向原告家安物業(yè)公司支付）。

審判長：李婷
審判員：胡小玲
審判員：周小娟

書記員：曾凡政