上訴人（原審原告）：鄂州市家安物業(yè)管理有限公司，住所地：鄂州市古城路198號。
法定代表人：劉凌云，該公司經(jīng)理。
委托代理人：錢立本，湖北本正律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。
上訴人（原審被告）：東某萍，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住鄂州市鄂城區(qū)。
委托代理人：余濤，鄂州市西山法律服務(wù)所法律工作者（代理權(quán)限為特別授權(quán)代理）。

上訴人鄂州市家安物業(yè)管理有限公司（以下簡稱家安物業(yè)公司）與上訴人東某萍物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，雙方當(dāng)事人均不服鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初125號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人家安物業(yè)公司委托代理人錢立本、上訴人東某萍及其委托代理人余濤到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定事實(shí)，2004年12月6日，原告家安物業(yè)公司經(jīng)鄂州市房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，資質(zhì)等級為三級。2005年2月2日，原告家安物業(yè)公司（甲方）與被告東某萍（乙方）簽訂《豐潤園小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》，約定由甲方為乙方提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量要求包括房屋外觀完好整潔，無亂搭亂建及亂貼濫畫；確保公共設(shè)施、設(shè)備完好、運(yùn)行正常，道路、管道通暢，路面整潔；負(fù)責(zé)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，使道路和綠化無雜物，垃圾日產(chǎn)日清；保證花草樹木長勢良好，整齊美觀，無病蟲害；保安人員24小時(shí)巡邏；消防設(shè)備完好無損，消防通道暢通；房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修（接到維修報(bào)告后24小時(shí)內(nèi)回復(fù)，按維修單規(guī)定的工期修復(fù)）和急修（設(shè)立24小時(shí)應(yīng)急電話，接到通知后1小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場搶修）等。甲方的權(quán)利義務(wù)包括對小區(qū)內(nèi)房屋及公用配套設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等項(xiàng)目進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理及維護(hù)；依據(jù)協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用；向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)等。乙方的權(quán)利義務(wù)包括參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；裝飾裝修房屋時(shí)，遵守房屋裝飾裝修管理規(guī)定；依據(jù)協(xié)議按時(shí)向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用等。服務(wù)費(fèi)用（不含房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造的費(fèi)用）包括小區(qū)住宅和車庫管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.30元，商業(yè)用房按建筑面積每月每平方米2.00元，改變用途的住宅、車庫按商業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每月每平方米2.00元，因乙方原因空置的房屋按建筑面積每月每平方米0.25元等，交費(fèi)時(shí)間為每月15號至20號。另約定甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)，對造成乙方直接經(jīng)濟(jì)損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；乙方不按照協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)按照日3%的標(biāo)準(zhǔn)收取違約金，逾期一個(gè)月的，有權(quán)停止供水、供電，協(xié)議還對其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
2011年12月16日，經(jīng)鄂州市房產(chǎn)管理局備案，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會成立。2012年6月30日，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會（甲方）與原告家安物業(yè)公司（乙方）簽訂《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定由乙方為豐潤園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，委托管理期限為5年，委托管理事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求與前述協(xié)議約定基本一致。甲方的權(quán)利義務(wù)包括代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；監(jiān)督、檢查乙方按合同履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)；當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人不按合同繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催繳或以其他方式償付等。乙方權(quán)利義務(wù)包括全面履行合同約定，依據(jù)合同向業(yè)主及物業(yè)使用人收取服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用；對業(yè)主或物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)約的行為提請有關(guān)部門處理；可根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供合同之外的有償服務(wù)項(xiàng)目，收取報(bào)酬；業(yè)主或物業(yè)使用人每月5日至10日前，必須交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和使用物業(yè)水電費(fèi)，逾期半年未交納的，乙方可按5‰計(jì)收滯納金，并停止物業(yè)所供水電等。小區(qū)業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照以下標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，即住宅每月每平方米0.40元、車庫每月每平方米0.40元（改變用途的每月每平方米0.60元）、商業(yè)門面每月每平方米1.50元（單層每月每平方米0.80元）等。還約定，甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)，造成乙方直接經(jīng)濟(jì)損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；乙方未履行合同義務(wù)，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。協(xié)議還對其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
被告東某萍位于鄂州市豐潤園小區(qū)18號樓東單元5層?xùn)|戶房屋的面積為181.89平方米，于2006年元月份正式入住該房屋，另于2005年2月2日購置的車庫面積為18.85平方米。自2007年1月開始，被告拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，雙方當(dāng)事人因物業(yè)管理費(fèi)支付問題無法達(dá)成一致意見引起糾紛。
原審認(rèn)為，原告家安物業(yè)公司2004年12月6日取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，具備從事物業(yè)服務(wù)管理的資格，2005年6月28日，與被告東某萍簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。2012年6月30日，原告與豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，被告辯稱業(yè)主委員會成立不合法，該合同無效，但未提供有效證據(jù)證實(shí)現(xiàn)任業(yè)主委員會系違法成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該合同對全體業(yè)主具有約束力，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行合同義務(wù)。合同簽訂后，原告按照協(xié)議要求提供了共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等服務(wù)，已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，被告接受原告提供的服務(wù)后，應(yīng)按照協(xié)議約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告提出的房屋漏水問題，系客觀存在的事實(shí)，原告應(yīng)當(dāng)書面告知被告房屋漏水問題是否屬于無償服務(wù)范圍，在沒有明確告知的情況下，原告作為專業(yè)性的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)被告房屋漏水問題是否屬于無償服務(wù)范圍的舉證不能的法律后果，原告自身存在的服務(wù)質(zhì)量瑕疵是導(dǎo)致被告不繼續(xù)履行合同義務(wù)的原因所在，對本案糾紛的產(chǎn)生具有一定的過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其要求被告支付滯納金的訴請依法不予支持。關(guān)于被告提出的要求拆除豐潤園小區(qū)18棟1單元樓棟門前違章建筑及附屬設(shè)施的問題，以及在被告未提起反訴的前提下，被告如果認(rèn)為原告未履行合同約定義務(wù)造成其經(jīng)濟(jì)損失的，可依法另行主張權(quán)利。關(guān)于原告訴請的物業(yè)管理費(fèi)，按照上述兩份合同的約定，被告東某萍自2007年1月份至2012年6月份應(yīng)按照每月每平方米0.30元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，自2012年7月份開始應(yīng)按照每月每平方米0.40元的標(biāo)準(zhǔn)繳納，故被告東某萍應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)為0.30元／m2／月×（181.89m2＋18.85m2）×66個(gè)月＋0.40元／m2／月×（181.89m2＋18.85m2）×42個(gè)月=7347.08元。至于路燈費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)，因原告未提供有效證據(jù)證實(shí)，不予支持。被告辯稱原告訴請已過訴訟時(shí)效的意見不成立，被告東某萍拖欠原告物業(yè)管理費(fèi)的行為具有持續(xù)性，該費(fèi)用自2007年1月至原告起訴時(shí)一直未繳納，且原告一直在為被告東某萍提供物業(yè)服務(wù)，雙方當(dāng)事人之間的合同關(guān)系處于存續(xù)狀態(tài)，故原告起訴沒有超過訴訟時(shí)效。依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十九條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條、第十五條的規(guī)定，判決，一、被告東某萍自判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告家安物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)7347.08元。二、駁回原告家安物業(yè)公司對被告東某萍的其他訴訟請求。受理費(fèi)200元，由被告東某萍承擔(dān)（此款原告已預(yù)交，待判決生效后由被告東某萍直接向原告家安物業(yè)公司支付）。
二審經(jīng)審理查明，東某萍所居住的豐潤園18棟東單元存在樓道門未安裝電子程控裝備，樓道有亂貼小廣告，有餐館排放油煙影響業(yè)主生活等情況。
原審認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，1、本案爭議的焦點(diǎn)是家安物業(yè)公司是否存在服務(wù)瑕疵，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？2、東某萍是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)路燈費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)？3、本案是否已過訴訟時(shí)效？4、物業(yè)費(fèi)用的增加是否符合規(guī)定？
家安物業(yè)公司在履行合同期間，對豐潤園小區(qū)的物業(yè)管理存在瑕疵。首先，東某萍所居住的18棟門口電子程控門損壞，直接影響業(yè)主安全；樓道口有各種隨意亂貼的小廣告影響小區(qū)衛(wèi)生和業(yè)主生活；18棟東單元旁煙囪排煙對業(yè)主壞境有污染。其次，對于小區(qū)內(nèi)存在的服務(wù)瑕疵物業(yè)公司也未采取相應(yīng)的補(bǔ)救和整改。根據(jù)雙方簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》第三條約定：“房屋外觀完好整潔，無亂搭亂建及亂貼亂畫?！薄敦S潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》第二條委托物業(yè)管理事項(xiàng)中約定：“房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、程控門等，公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括共用照明、消防設(shè)備、電子監(jiān)控等”。故家安物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
東某萍做為豐潤園業(yè)主與家安物業(yè)公司簽訂了管理協(xié)議，并在家安物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)后應(yīng)當(dāng)遵守協(xié)議約定履行給付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。雖然家安物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)上存在瑕疵，但業(yè)主不能以拒絕支付物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)訴求，應(yīng)當(dāng)通過其他合理合法的方式解決問題和矛盾。路燈費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)屬于雙方物業(yè)管理協(xié)議中約定的物業(yè)內(nèi)容，家安物業(yè)公司不能以物業(yè)費(fèi)過低要求業(yè)主交納此項(xiàng)費(fèi)用。
根據(jù)《豐潤園物業(yè)服務(wù)合同》約定，委托管理的期間為5年，從2012年6月30日至2016年6月31日止，物業(yè)費(fèi)是每月15-20日交納。雖然東某萍并未按約定交納物業(yè)費(fèi)，但家安物業(yè)公司仍持續(xù)履行合同義務(wù)，并未中止服務(wù)內(nèi)容。根據(jù)高度蓋然性原則，結(jié)合其他業(yè)主的陳述，物業(yè)公司已經(jīng)向欠繳業(yè)主告知，要求欠繳業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)，因此，家安物業(yè)公司的起訴并未超過訴訟時(shí)效。東某萍提出業(yè)主委員會未依法成立，但其并未提供證據(jù)證實(shí)。物業(yè)費(fèi)按每平方米0.4元收取系家安物業(yè)公司與豐潤園業(yè)主委員會簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》所約定的內(nèi)容，物業(yè)費(fèi)經(jīng)業(yè)主委員會成員簽字并小區(qū)公告收取。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定：“業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！惫饰飿I(yè)費(fèi)按每平方米0.4元收取并未違反規(guī)定。
原審綜合雙方的違約情況，酌情不予支持家安物業(yè)公司要求業(yè)主支付滯納金的訴請合情合理，家安物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在履行合同中嚴(yán)格按照約定內(nèi)容履行自己應(yīng)盡的服務(wù)內(nèi)容，盡職盡責(zé)的做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)合理合法表達(dá)訴求。綜上，原審認(rèn)定基本事實(shí)清楚，實(shí)體處理得當(dāng)，依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審訴訟費(fèi)的數(shù)額與負(fù)擔(dān)方式不變，二審訴訟費(fèi)150元，家安物業(yè)公司負(fù)擔(dān)100元、東某萍負(fù)擔(dān)50元。
本判決為終審判決。

審判長　鄒　圍 審判員　黃劍萍 審判員　曹家華

書記員：楊帥閣