鄂州市家安物業(yè)管理有限公司
錢立本（湖北本正律師事務所）
東某萍
余濤（湖北鄂州西山法律服務所）

上訴人（原審原告）:鄂州市家安物業(yè)管理有限公司，住所地:鄂州市古城路198號。
法定代表人:劉凌云，該公司經理。
委托代理人:錢立本，湖北本正律師事務所律師（代理權限為特別授權）。
上訴人（原審被告）:東某萍，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住鄂州市鄂城區(qū)。
委托代理人:余濤，鄂州市西山法律服務所法律工作者（代理權限為特別授權）。
上訴人鄂州市家安物業(yè)管理有限公司（以下簡稱家安物業(yè)公司）與上訴人東某萍物業(yè)服務合同糾紛一案，雙方當事人均不服鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初字第125號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，上訴人家安物業(yè)公司委托代理人錢立本、上訴人東某萍及其委托代理人余濤到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原審認定事實，2004年12月6日，原告家安物業(yè)公司經鄂州市房產管理局批準，取得物業(yè)服務企業(yè)資質，資質等級為三級。
2005年2月2日，原告家安物業(yè)公司（甲方）與被告東某萍（乙方）簽訂《豐潤園小區(qū)物業(yè)管理協議》，約定由甲方為乙方提供物業(yè)服務，服務質量要求包括房屋外觀完好整潔，無亂搭亂建及亂貼濫畫；確保公共設施、設備完好、運行正常，道路、管道通暢，路面整潔；負責公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，使道路和綠化無雜物，垃圾日產日清；保證花草樹木長勢良好，整齊美觀，無病蟲害；保安人員24小時巡邏；消防設備完好無損，消防通道暢通；房屋共用部位、共用設施設備小修（接到維修報告后24小時內回復，按維修單規(guī)定的工期修復）和急修（設立24小時應急電話，接到通知后1小時內趕到現場搶修）等。
甲方的權利義務包括對小區(qū)內房屋及公用配套設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等項目進行維修、養(yǎng)護、管理及維護；依據協議向乙方收取物業(yè)管理費用；向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務等。
乙方的權利義務包括參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權；裝飾裝修房屋時，遵守房屋裝飾裝修管理規(guī)定；依據協議按時向甲方交納物業(yè)管理費用等。
服務費用（不含房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新改造的費用）包括小區(qū)住宅和車庫管理服務費按建筑面積每月每平方米0.30元，商業(yè)用房按建筑面積每月每平方米2.00元，改變用途的住宅、車庫按商業(yè)收費標準按建筑面積每月每平方米2.00元，因乙方原因空置的房屋按建筑面積每月每平方米0.25元等，交費時間為每月15號至20號。
另約定甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標，對造成乙方直接經濟損失的，甲方承擔相應的責任；乙方不按照協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權按照日3%的標準收取違約金，逾期一個月的，有權停止供水、供電，協議還對其他內容進行了約定。
2011年12月16日，經鄂州市房產管理局備案，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會成立。
2012年6月30日，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會（甲方）與原告家安物業(yè)公司（乙方）簽訂《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務合同》，約定由乙方為豐潤園小區(qū)提供物業(yè)服務，委托管理期限為5年，委托管理事項和服務質量要求與前述協議約定基本一致。
甲方的權利義務包括代表和維護產權人、使用人的合法權益；監(jiān)督、檢查乙方按合同履行物業(yè)服務職責；當業(yè)主或物業(yè)使用人不按合同繳納物業(yè)服務費時，負責催繳或以其他方式償付等。
乙方權利義務包括全面履行合同約定，依據合同向業(yè)主及物業(yè)使用人收取服務費及其他費用；對業(yè)主或物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)約的行為提請有關部門處理；可根據業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供合同之外的有償服務項目，收取報酬；業(yè)主或物業(yè)使用人每月5日至10日前，必須交納物業(yè)服務費和使用物業(yè)水電費，逾期半年未交納的，乙方可按5‰計收滯納金，并停止物業(yè)所供水電等。
小區(qū)業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照以下標準繳納物業(yè)管理費，即住宅每月每平方米0.40元、車庫每月每平方米0.40元（改變用途的每月每平方米0.60元）、商業(yè)門面每月每平方米1.50元（單層每月每平方米0.80元）等。
還約定，甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標，造成乙方直接經濟損失的，甲方承擔相應的責任；乙方未履行合同義務，造成甲方經濟損失的，乙方應予甲方經濟賠償。
協議還對其他內容進行了約定。
被告東某萍位于鄂州市××小區(qū)××樓東單元××東戶房屋的面積為181.89平方米，于2006年元月份正式入住該房屋，另于2005年2月2日購置的車庫面積為18.85平方米。
自2007年1月開始，被告拒絕繳納物業(yè)管理費，雙方當事人因物業(yè)管理費支付問題無法達成一致意見引起糾紛。
原審認為，原告家安物業(yè)公司2004年12月6日取得物業(yè)服務資質，具備從事物業(yè)服務管理的資格，2005年6月28日，與被告東某萍簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)管理協議》，系雙方當事人在平等自愿基礎上訂立，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
2012年6月30日，原告與豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務合同》，被告辯稱業(yè)主委員會成立不合法，該合同無效，但未提供有效證據證實現任業(yè)主委員會系違法成立，根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，豐潤園小區(qū)業(yè)主委員會有權代表業(yè)主與原告簽訂物業(yè)服務合同，該合同對全體業(yè)主具有約束力，合法有效，雙方當事人應按照協議約定全面履行合同義務。
合同簽訂后，原告按照協議要求提供了共用設施設備維護養(yǎng)護、保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)等服務，已經履行了合同的主要義務，被告接受原告提供的服務后，應按照協議約定支付物業(yè)服務費。
被告提出的房屋漏水問題，系客觀存在的事實，原告應當書面告知被告房屋漏水問題是否屬于無償服務范圍，在沒有明確告知的情況下，原告作為專業(yè)性的管理服務機構，應當承擔被告房屋漏水問題是否屬于無償服務范圍的舉證不能的法律后果，原告自身存在的服務質量瑕疵是導致被告不繼續(xù)履行合同義務的原因所在，對本案糾紛的產生具有一定的過錯，應當承擔相應的違約責任，其要求被告支付滯納金的訴請依法不予支持。
關于被告提出的要求拆除豐潤園小區(qū)18棟1單元樓棟門前違章建筑及附屬設施的問題，以及在被告未提起反訴的前提下，被告如果認為原告未履行合同約定義務造成其經濟損失的，可依法另行主張權利。
關于原告訴請的物業(yè)管理費，按照上述兩份合同的約定，被告東某萍自2007年1月份至2012年6月份應按照每月每平方米0.30元的標準繳納，自2012年7月份開始應按照每月每平方米0.40元的標準繳納，故被告東某萍應繳納的物業(yè)管理費為0.30元/m2/月×（181.89m2+18.85m2）×66個月+0.40元/m2/月×（181.89m2+18.85m2）×42個月=7347.08元。
至于路燈費、垃圾清運費，因原告未提供有效證據證實，不予支持。
被告辯稱原告訴請已過訴訟時效的意見不成立，被告東某萍拖欠原告物業(yè)管理費的行為具有持續(xù)性，該費用自2007年1月至原告起訴時一直未繳納，且原告一直在為被告東某萍提供物業(yè)服務，雙方當事人之間的合同關系處于存續(xù)狀態(tài)，故原告起訴沒有超過訴訟時效。
依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百一十九條 ?，《物業(yè)管理條例》第十二條 ?、第十五條 ?的規(guī)定，判決，一、被告東某萍自本判決生效之日起十五日內支付原告家安物業(yè)公司物業(yè)服務費7347.08元。
二、駁回原告家安物業(yè)公司對被告東某萍的其他訴訟請求。
受理費200元，由被告東某萍承擔（此款原告已預交，待本判決生效后由被告東某萍直接向原告家安物業(yè)公司支付）。
上訴人家安物業(yè)公司不服原審判決上訴稱，一、原審認定:“家安物業(yè)公司對本案糾紛產生具有一定過錯，應承擔相應違約責任”屬于認定事實錯誤。
家安物業(yè)公司不存在過錯，服務質量也不存在瑕疵。
1、家安物業(yè)公司已經按照約定全面履行合同義務；2、原審法院沒有審查東某萍是否存在房屋漏水問題，就直接認定房屋漏水屬于認定事實錯誤。
3、即使原審能夠認定東某萍房屋存在漏水，也應當查明是什么原因，什么時間導致漏水，但原審并未查清即認定公司有過錯明顯錯誤，即使房屋漏水，東某萍不能以此不交物業(yè)費，原審以此作為支持東某萍不承擔違約滯納金的理由錯誤。
二、原審應當根據雙方簽訂的服務合同約定，支持家安物業(yè)公司提出支付違約金的請求。
原審法院以家安物業(yè)公司房屋存在瑕疵為由判斷其有過錯是不合理的。
1、滯納金是違約金，雙方對拖欠服務費有書面約定，就應當嚴格按照違約條款執(zhí)行。
東某萍幾年不交納物業(yè)費應當適用懲罰性賠償家安物業(yè)公司的經濟損失。
2、原審法院在毫無事實證據的情況下認定家安物業(yè)公司存在服務質量瑕疵是不正確的，交納服務費是業(yè)主的義務。
3、業(yè)主入住豐潤園小區(qū)以來，垃圾清運費受鄂州市環(huán)衛(wèi)局下屬單位鄂州市環(huán)衛(wèi)有償服務中心授權委托收取，收取標準按照鄂州市每戶每月5元收取，故家安物業(yè)公司向東某萍收取垃圾清理費是有法律依據的。
上訴人東某萍不服原審判決上訴稱，1、家安物業(yè)公司未經過法定程序向東某萍主張拖欠的物業(yè)費，家安物業(yè)公司提供的證據不能證明其督促東某萍繳納物業(yè)費，也無法證明東某萍在收到督促通知后拒絕繳納物業(yè)費，故家安物業(yè)公司未催告物業(yè)費。
2、家安物業(yè)公司起訴東某萍支付物業(yè)服務費已經超過訴訟時效，喪失勝訴權。
3、家安物業(yè)公司未對東某萍履行相關維修、養(yǎng)護、管理維護義務。
東某萍居住的18棟1單元301室因家中漏水及樓下餐館排煙通道排放油煙、油污造成家中窗戶常年不能開，帶來嚴重污染，業(yè)主多次找家安物業(yè)公司，但均無結果。
4、按雙方簽訂的協議約定，物業(yè)費是每平方米0.3元，但家安物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的是每平方米0.4元。
東某萍做為業(yè)主沒有被通知參加選舉業(yè)主委員會，業(yè)主委員會并未依法成立，其與家安物業(yè)公司簽訂的每平方米0.4元沒有依據。
二審期間東某萍向本院提交了一份證據，分別是十四組照片，證明家安物業(yè)公司未盡到維修、管理義務。
家安物業(yè)公司對證據的質證意見是，對證據有異議，證據不能達到證明目的。
本院認為，通過核實該證據能反應部分客觀事實，能夠證明部分物業(yè)服務情況。
二審經審理查明，東某萍所居住的豐潤××樓道門未安裝電子程控裝備，樓道有亂貼小廣告，有餐館排放油煙影響業(yè)主生活等情況。
原審認定的其他事實屬實，本院予以確認。
本院認為，1、本案爭議的焦點是家安物業(yè)公司是否存在服務瑕疵，是否應當承擔違約責任？2、東某萍是否應當承擔違約責任，是否應當承擔路燈費及垃圾清運費？3、本案是否已過訴訟時效？4、物業(yè)費用的增加是否符合規(guī)定？
家安物業(yè)公司在履行合同期間，對豐潤園小區(qū)的物業(yè)管理存在瑕疵。
首先，東某萍所居住的18棟門口電子程控門損壞，直接影響業(yè)主安全；樓道口有各種隨意亂貼的小廣告影響小區(qū)衛(wèi)生和業(yè)主生活；18棟東單元旁煙囪排煙對業(yè)主壞境有污染。
其次，對于小區(qū)內的存在的服務瑕疵物業(yè)公司也未采取相應的補救和整改。
根據雙方簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)管理協議》第三條約定:“房屋外觀完好整潔，無亂搭亂建及亂貼亂畫。
”《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務合同》第二條委托物業(yè)管理事項中約定:“房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理，包括屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、程控門等，公用設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理，包括共用照明、消防設備、電子監(jiān)控等”。
故家安物業(yè)公司存在服務瑕疵，應當承擔違約責任。
東某萍做為豐潤園業(yè)主與家安物業(yè)公司簽訂了管理協議，并在家安物業(yè)公司提供物業(yè)服務后應當遵守協議約定履行給付物業(yè)費的義務。
雖然家安物業(yè)公司在物業(yè)服務上存在瑕疵，但業(yè)主不能以拒絕支付物業(yè)費的方式表達訴求，應當通過其他合理合法的方式解決問題和矛盾。
路燈費及垃圾清運費屬于雙方物業(yè)管理協議中約定的物業(yè)內容，家安物業(yè)公司不能以物業(yè)費過低要求業(yè)主交納此項費用。
根據《豐潤園物業(yè)服務合同》約定，委托管理的期間為5年，從2012年6月30日至2016年6月31日止，物業(yè)費是每月15-20日交納。
雖然東某萍并未按約定交納物業(yè)費，但家安物業(yè)公司仍持續(xù)履行合同義務，并未中止服務內容。
根據高度蓋然性原則，結合其他業(yè)主的陳述，物業(yè)公司已經向欠繳業(yè)主告知，要求欠繳業(yè)主交納物業(yè)費，因此，家安物業(yè)公司的起訴并未超過訴訟時效。
東某萍提出業(yè)主委員會未依法成立，但其并未提供證據證實。
物業(yè)費按每平方米0.4元收取系家安物業(yè)公司與豐潤園業(yè)主委員會簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務合同》所約定的內容，物業(yè)費經業(yè)主委員會成員簽字并小區(qū)公告收取。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
一審訴訟費的數額與負擔方式不變，二審訴訟費150元，家安物業(yè)公司負擔100元、東某萍負擔50元。
本判決為終審判決。

本院認為，通過核實該證據能反應部分客觀事實，能夠證明部分物業(yè)服務情況。
二審經審理查明，東某萍所居住的豐潤××樓道門未安裝電子程控裝備，樓道有亂貼小廣告，有餐館排放油煙影響業(yè)主生活等情況。
原審認定的其他事實屬實，本院予以確認。
本院認為，1、本案爭議的焦點是家安物業(yè)公司是否存在服務瑕疵，是否應當承擔違約責任？2、東某萍是否應當承擔違約責任，是否應當承擔路燈費及垃圾清運費？3、本案是否已過訴訟時效？4、物業(yè)費用的增加是否符合規(guī)定？
家安物業(yè)公司在履行合同期間，對豐潤園小區(qū)的物業(yè)管理存在瑕疵。
首先，東某萍所居住的18棟門口電子程控門損壞，直接影響業(yè)主安全；樓道口有各種隨意亂貼的小廣告影響小區(qū)衛(wèi)生和業(yè)主生活；18棟東單元旁煙囪排煙對業(yè)主壞境有污染。
其次，對于小區(qū)內的存在的服務瑕疵物業(yè)公司也未采取相應的補救和整改。
根據雙方簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)管理協議》第三條約定:“房屋外觀完好整潔，無亂搭亂建及亂貼亂畫。
”《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務合同》第二條委托物業(yè)管理事項中約定:“房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護和管理，包括屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、程控門等，公用設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理，包括共用照明、消防設備、電子監(jiān)控等”。
故家安物業(yè)公司存在服務瑕疵，應當承擔違約責任。
東某萍做為豐潤園業(yè)主與家安物業(yè)公司簽訂了管理協議，并在家安物業(yè)公司提供物業(yè)服務后應當遵守協議約定履行給付物業(yè)費的義務。
雖然家安物業(yè)公司在物業(yè)服務上存在瑕疵，但業(yè)主不能以拒絕支付物業(yè)費的方式表達訴求，應當通過其他合理合法的方式解決問題和矛盾。
路燈費及垃圾清運費屬于雙方物業(yè)管理協議中約定的物業(yè)內容，家安物業(yè)公司不能以物業(yè)費過低要求業(yè)主交納此項費用。
根據《豐潤園物業(yè)服務合同》約定，委托管理的期間為5年，從2012年6月30日至2016年6月31日止，物業(yè)費是每月15-20日交納。
雖然東某萍并未按約定交納物業(yè)費，但家安物業(yè)公司仍持續(xù)履行合同義務，并未中止服務內容。
根據高度蓋然性原則，結合其他業(yè)主的陳述，物業(yè)公司已經向欠繳業(yè)主告知，要求欠繳業(yè)主交納物業(yè)費，因此，家安物業(yè)公司的起訴并未超過訴訟時效。
東某萍提出業(yè)主委員會未依法成立，但其并未提供證據證實。
物業(yè)費按每平方米0.4元收取系家安物業(yè)公司與豐潤園業(yè)主委員會簽訂的《豐潤園小區(qū)物業(yè)服務合同》所約定的內容，物業(yè)費經業(yè)主委員會成員簽字并小區(qū)公告收取。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
一審訴訟費的數額與負擔方式不變，二審訴訟費150元，家安物業(yè)公司負擔100元、東某萍負擔50元。

審判長：鄒圍

書記員：楊帥閣