原告郭某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石某某市橋西區(qū)。委托代理人竇宗有，天津天信律師事務(wù)所律師。被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：石某某市新華區(qū)泰華街29號。組織機(jī)構(gòu)代碼：9113010056615915x5法定代表人劉建壟，職務(wù)：總經(jīng)理，委托代理人韓麗娜、馬杰，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

原告郭某訴稱，2012年12月23日，原告與被告簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，約定“被告將其開發(fā)的石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村水岸豪庭項(xiàng)目(現(xiàn)該項(xiàng)目更名為上起瀾灣)6號樓1單元502室房屋出售給原告，房屋總價(jià)款341339元，付款方式為分期付款，被告承諾2014年12月31日前交付房屋，每逾期一天按房價(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金。協(xié)議簽訂后，原告如約履行了付款義務(wù)，但被告至今未交付訴爭房屋，且未配合原告辦理該房屋備案手續(xù)。被告的行為構(gòu)成嚴(yán)重違約。原告多次找到被告協(xié)商解決未果。原告現(xiàn)依法起訴，請求1、確認(rèn)原告與被告于2012年12月23日簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議有效。2、判令被告協(xié)助原告辦理石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村水岸豪庭項(xiàng)目(現(xiàn)該項(xiàng)目更名為上起瀾灣)6號樓1單元502室房屋備案手續(xù)。3、判令被告立即將房屋交付原告。4、判令被告按照每天34.13元標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2015年1月1日至實(shí)際交付房屋之日違約金。5、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。原告為證明自己主張舉證如下：證據(jù)1、2012年12月23日《房屋認(rèn)購協(xié)議》，證明原被告之間具有合法有效的商品房買賣關(guān)系，及雙方各自的權(quán)利義務(wù)。2、收款收據(jù)1頁，證明原告已依約履行給付被告購房首付款義務(wù)。以上證據(jù)證明原被告雙方之間所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議涉及內(nèi)容符合法律所規(guī)定的包含買賣雙方主體、商品房基本情況、房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款，付款方式、時(shí)間、違約責(zé)任等均作出明確約定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方存在商品房買賣關(guān)系。而且原告也已按照協(xié)議的約定履行了給付被告購房首付款103339元的義務(wù)，因被告原因造成雙方合同未能進(jìn)行備案，致原告不能按照約定申請銀行貸款，違約責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)，且雙方協(xié)議中明確約定關(guān)于逾期交房的違約條款，被告應(yīng)按照該約定承擔(dān)違約責(zé)任。違約金34.13元/天，是按照房價(jià)總價(jià)款341339元的萬分之一計(jì)算的。被告質(zhì)證意見為：證據(jù)1、2012年12月23日《房屋認(rèn)購協(xié)議》，2、收款收據(jù)，真實(shí)性均無異議。觀點(diǎn)同答辯意見。被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，請求法院依法駁回原告的訴求，訴訟費(fèi)用由原告承擔(dān)。1、原被告雙方簽訂的是房屋認(rèn)購協(xié)議，而非商品房買賣合同，房屋認(rèn)購協(xié)議和商品房買賣合同的法律性質(zhì)和地位完全不同，是商品房銷售過程中完全不同的兩個(gè)法律文件，在雙方未簽訂正式的商品房買賣合同前，被告不應(yīng)為其辦理備案手續(xù)，且房屋已被查封，在事實(shí)上也不可能辦理備案手續(xù)。而且辦理備案手續(xù)的訴求不屬于鹿泉法院受理的范圍。2、被告不應(yīng)交付房屋，首先房屋認(rèn)購協(xié)議確認(rèn)的是雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，原告不是該房屋的真正物權(quán)人，且無權(quán)主張交付房屋。其次該房屋尚未竣工驗(yàn)收，且已被查封，不具備交房條件，被告也無權(quán)處置被查封的房屋。3、原告無權(quán)主張違約金，房屋因?yàn)橐?guī)劃變更，導(dǎo)致房屋成本價(jià)上漲，被告也已通知要求原告按照上漲的成本價(jià)支付剩余的房價(jià)，在原告沒有支付剩余房款的情況下，根據(jù)合同義務(wù)對等原則在原告沒有完全履行付款義務(wù)的情況下，被告有權(quán)拒絕履行交付房屋的義務(wù)，因此無需承擔(dān)違約金。而且在原告沒有支付全部房款的情況下，其主張按照總房款比例計(jì)算違約金也顯失公平。被告為證明自己主張?zhí)峤蛔C據(jù)如下：證據(jù)1、2016年3月30日商品房預(yù)售許可證。證據(jù)2、2016年1月15日建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件。證據(jù)3、2014年1月20日國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。證據(jù)4、水岸豪庭項(xiàng)目初步成本核算，被告自己做的核算。證據(jù)5、2016年11月3日查封裁定（復(fù)印件）以上證據(jù)證明房屋項(xiàng)目涉及的土地因?yàn)橐?guī)劃的性質(zhì)變更，即由小產(chǎn)權(quán)房變更為大產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)建筑的樓棟數(shù)和樓層數(shù)進(jìn)行了大幅度的減少，導(dǎo)致了可售面積的驟減。且政府要求我公司將建筑面積的60%按成本價(jià)格銷售給村民，導(dǎo)致我公司的建安成本價(jià)格為5462.01元/平方米，所以原告應(yīng)按此價(jià)格補(bǔ)繳全部房款后，我公司再繼續(xù)履行其他合同義務(wù)。原告質(zhì)證意見為：對證據(jù)1、商品房預(yù)售許可證。合法性及真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議。證據(jù)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件。真實(shí)性合法性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議。證據(jù)3、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。真實(shí)性、合法性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議。證據(jù)4、水岸豪庭項(xiàng)目初步成本核算，被告自己做的核算。真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。證據(jù)5、查封裁定（復(fù)印件）真實(shí)性合法性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議。以上證據(jù)，證據(jù)1可以證實(shí)原告起訴前雙方之間所訂立合同涉及的房屋已經(jīng)取得預(yù)售許可，能夠證明雙方之間的商品房買賣合同關(guān)系程序合法有效，而該許可證及證據(jù)2、3均不能證實(shí)被告所主張的規(guī)劃變更的問題，被告所自行核算的水岸豪庭項(xiàng)目初步成本是其單方的行為，雙方房屋買賣的交易價(jià)格應(yīng)以雙方簽訂的協(xié)議書約定價(jià)格為準(zhǔn)。證據(jù)5中能夠證實(shí)現(xiàn)涉訴房屋被查封的原因系因被告的原因造成，但是并不影響原告作為實(shí)際購房者。經(jīng)審理查明，2012年12月23日，原告與被告簽訂《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》，約定：原告認(rèn)購位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村水岸豪庭項(xiàng)目6號樓1單元502室的房屋，房屋總價(jià)款341339元，付款方式為銀行按揭付款，簽訂本協(xié)議當(dāng)日，原告將購房首付款103339元交付被告，被告于2014年12月31日前將所購房屋交付原告，每逾期一天按房價(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金賠償原告。協(xié)議簽訂后，原告于當(dāng)日將首付款103339元交付被告。但被告至今未交付訴爭房屋，且未配合原告辦理該房屋備案手續(xù)。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，訴至本院。另查，被告開發(fā)的水岸豪庭項(xiàng)目后更名為上起瀾灣，被告于2016年3月30日辦理了訴爭房屋的商品房預(yù)售許可證。
原告郭某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，于2017年5月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告郭某及其委托代理人、被告委托代理人韓麗娜、馬杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，一、原告郭某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)及其效力的認(rèn)定問題。1、原告郭某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同性質(zhì)認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議約定認(rèn)定為商品房買賣合同”?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)”。本案中，原告與被告簽訂的《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》就當(dāng)事人名稱及姓名、房屋情況、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、解決爭議的方法、違約責(zé)任及其他事項(xiàng)等作出了明確約定，該《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按合同約定收取了原告的首付款103339元，據(jù)此原告與被告簽訂的《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》認(rèn)定為商品房買賣合同。2、原告郭某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同效力認(rèn)定問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。本案中，原告購買的房屋在起訴前取得了商品房預(yù)售許可證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，原告與被告簽訂的《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》合法有效。二、關(guān)于要求被告按協(xié)議約定辦理房屋備案手續(xù)的訴訟請求?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。故辦理合同備案手續(xù)系被告的法定義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告辦理訴爭房屋的合同備案手續(xù)。三、關(guān)于原告要求被告交付房屋訴訟請求。因原告已按約定履行了自己的部分義務(wù)，被告逾期未按約定向原告交付房屋，訴訟中原告也表示愿意支付購房余款，在達(dá)到交房條件下被告應(yīng)向原告交付所購房屋。故本院對被告在達(dá)到交房的條件下交付房屋的訴訟請求予以支持。四、關(guān)于原告要求被告支付違約金的訴訟請求。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。本案中，原告與被告簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議約定：被告于2014年12月31日前將所購房屋交付原告，被告如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價(jià)總額萬分之一計(jì)算違約金賠償原告。被告至今未向原告交付房屋，應(yīng)按約定向原告支付違約金。五、關(guān)于被告的抗辯理由。本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。被告作為專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的公司，應(yīng)當(dāng)依法誠信經(jīng)營，被告在經(jīng)營中發(fā)生的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)。政府有關(guān)部門并未對被告開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃變更，亦未曾準(zhǔn)許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將小產(chǎn)權(quán)房作為商品房銷售，故被告稱因情勢變更導(dǎo)致建房成本增加，繼續(xù)履行合同對被告不公平的抗辯理由，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告郭某與被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年12月23日簽訂的《水岸豪庭房屋認(rèn)購協(xié)議》有效。二、被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)助原告郭某辦理位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村上起瀾灣6號樓1單元502號的房屋備案手續(xù)。三、被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在達(dá)到交房條件下交付原告郭某購買的位于石某某市紅旗大街與南三環(huán)交口西側(cè)北降壁村上起瀾灣6號樓1單元502號房屋。四、被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告郭某逾期交房的違約金（以合同約定按照日萬分之一計(jì)算，自2017年4月1日始至被告交付房屋之日止）。上述第二項(xiàng)、第四項(xiàng)于本判決生效之日起七日內(nèi)履行完畢。如未在判決規(guī)定期限內(nèi)履行給付金錢的義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2900元（原告已預(yù)交），由被告石某某上起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于石某某市中級人民法院。

審判員　　張秋霞

書記員：霍曉翠