郭某某
盧孔亮（湖北平長律師事務所）
十堰彪炳置業(yè)有限公司
鄭家（湖北鄖陽律師事務所）
郭勇輝（湖北博理律師事務所）
湖北匯星置業(yè)有限公司
龐美剛（湖北十堰張灣區(qū)東風法律服務所）
十堰市港航管理局
龔中強

原告郭某某。
委托代理人盧孔亮，湖北平長律師事務所律師。
代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，代收法律文書等特別授權。
被告十堰彪炳置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省十堰市江蘇路3號。
法定代表人柯昌舉，該公司董事長。
委托代理人鄭家，湖北鄖陽律師事務所律師。
代理權限:一般代理。
委托代理人郭勇輝，湖北博理律師事務所律師。
代理權限:一般代理。
被告湖北匯星置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省十堰市茅箭區(qū)深圳街。
法定代表人錢明誠，該公司董事長。
委托代理人龐美剛，十堰市張灣區(qū)東風法律服務所法律工作者。
代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，代為調解、簽收法律文書等特別授權。
第三人十堰市港航管理局。
住所地:湖北省十堰市香港街38號。
法定代表人方士釗，該局局長。
委托代理人龔中強，該局法規(guī)科科長。
代理權限:一般代理。
原告郭某某訴被告十堰彪炳置業(yè)有限公司（下稱彪炳置業(yè)公司）、被告湖北匯星置業(yè)有限公司（下稱匯星置業(yè)公司）、第三人十堰市港航管理局（下稱港航局）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成由審判員王建濤擔任審判長，審判員張京鄖、代理審判員朱敏敏參加的合議庭，公開開庭進行了審理。
原告郭某某的委托代理人盧孔亮，被告彪炳置業(yè)公司的委托代理人鄭家、郭勇輝，被告匯星置業(yè)公司的委托代理人龐美剛，第三人港航局的委托代理人龔中強到庭參加了訴訟。
本案現已審理終結。
原告郭某某訴稱:彪炳置業(yè)公司在開發(fā)建設十堰市江蘇路市政府新建還建房（C3-C5）項目時，由于資金緊張，委托匯星置業(yè)公司對外融資、銷售。
港航局為了解決內部職工住房困難，于2014年3月17日和匯星置業(yè)公司簽訂《借款抵還商品房合同書》。
同日，郭某某也和匯星置業(yè)公司簽訂《借款抵還商品房合同書》。
合同約定，郭某某在合同簽訂7日內借款20萬元，交房時間在17個月內，交付產權證時間為備案證到位后12個月內；如不能按期交房，超期按總價日萬分之三支付違約金。
合同簽訂后，郭某某履行了自己的義務，港航局將1480萬元轉入匯星置業(yè)公司賬戶，匯星置業(yè)公司又將款項轉給彪炳置業(yè)公司。
郭某某多次找被告協(xié)商具體交房時間，被告以各種理由推脫，以行為表明不履行合同。
請求確認郭某某與被告簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效，按合同約定的價格、時間將約定的房屋交付給郭某某，訴訟費用由被告承擔。
原告郭某某為支持起訴主張，向本院提交以下證據:
證據一:借款抵還商品房合同書（郭某某與匯星置業(yè)公司簽訂）。
證明雙方在2014年3月17日簽訂的合同實際就是商品房買賣合同，合同約定了房屋的位置、具體概況、價格、交房時間、辦證時間以及有熱水暖氣等內容，而沒有約定還款時間，該合同不屬于借款合同。
證據二:授權委托書。
證明匯星置業(yè)公司受彪炳置業(yè)公司委托對外融資并銷售房屋，匯星置業(yè)公司據此與郭某某簽訂的商品房買賣合同。
證據三:匯款憑證。
證據四:轉賬單。
證明匯星置業(yè)公司將收到的購房款轉給了彪炳置業(yè)公司。
被告彪炳置業(yè)公司辯稱:匯星置業(yè)公司與郭某某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中沒有商品房買賣合同應當具備的主要內容，不符合法律規(guī)定的商品房預售條件，該合同違反法律強制性規(guī)定，屬無效合同；從合同約定的內容看，實質是借款合同，所涉商品房買賣只是作為一種擔保的方式，不能認定雙方屬商品房買賣合同關系；郭某某提交的《委托書》中，受托人是錢明誠，特別約定了融資銷售款必須轉入委托人的指定賬號，彪炳置業(yè)公司從未委托匯星置業(yè)公司對外融資、銷售房屋；根據法律規(guī)定，錢明誠只能以彪炳置業(yè)公司名義實施，不能以自己或他人名義實施；彪炳置業(yè)公司實際只收到匯星置業(yè)公司支付的1140萬元，而且該款并非購房款；彪炳置業(yè)公司與郭某某不具有合同關系，不是適格被告；錢明誠雖然是匯星置業(yè)公司的法定代表人，但匯星置業(yè)公司的行為并不能等同于錢明誠的行為，請求依法駁回郭某某的訴訟請求，并駁回郭某某對彪炳置業(yè)公司的起訴。
被告彪炳置業(yè)公司未向本院提交證據。
被告匯星置業(yè)公司辯稱:匯星置業(yè)公司與彪炳置業(yè)公司訂立的《項目轉讓協(xié)議》符合法律規(guī)定，合法有效；匯星置業(yè)公司向彪炳置業(yè)公司支付有轉讓費，彪炳置業(yè)公司出具了收據，證明彪炳置業(yè)公司認可該項目是匯星置業(yè)公司建設開發(fā)的項目；彪炳置業(yè)公司向匯星置業(yè)公司提供了江蘇路市政拆遷3-5號樓安置房明細表，也能證明彪炳置業(yè)公司認可匯星置業(yè)公司處理自己房地產項目的權利；爭議項目商品房預售許可證已經核發(fā)，郭某某與匯星置業(yè)公司簽訂的合同合法有效。
被告匯星置業(yè)公司為支持抗辯理由，向本院提交以下證據:
證據一:項目轉讓協(xié)議。
證明匯星置業(yè)公司與彪炳置業(yè)公司訂立項目轉讓協(xié)議，確定項目轉讓時間為2014年3月8日。
證據二:授權委托書。
證明彪炳置業(yè)公司在訂立項目轉讓協(xié)議之后，委托匯星置業(yè)公司代理融資、售房，匯星置業(yè)公司有權以自己名義對外融資、售房。
證據三:江蘇路市政拆遷3-5號樓安置房明細表。
證明對象同證據二。
證據四:借款抵還商品房合同書。
第三人港航局述稱:港航局不是房地產開發(fā)單位，不具備售房主體資格，僅僅是中間人。
第三人港航局未向本院提交證據。
本院認為:在匯星置業(yè)公司與郭某某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中，匯星置業(yè)公司的義務是將約定房屋交付郭某某，而不是將款項歸還給郭某某，該情形證明涉案合同不屬于借款合同；合同約定了交付標的物是特定房屋，合同還有房屋價格、交房時間等房屋買賣合同應具備的條款，從約定的內容看，合同關系的成立無須再簽訂新的合同，該情形證明涉案合同不屬于房屋認購、意向等合同；因此，雙方簽訂的《借款抵還商品房合同書》屬商品房買賣合同。
匯星置業(yè)公司與郭某某簽訂《借款抵還商品房合同書》的行為應當認定為匯星置業(yè)公司履行彪炳置業(yè)公司委托事務的行為，合同中關于匯星置業(yè)公司的義務應由彪炳置業(yè)公司承擔。
理由如下:1、從事商品房銷售的主體應當是具備相應條件的房地產企業(yè)，錢明誠個人不具備銷售房地產的資格，作為專業(yè)從事房地產開發(fā)的彪炳置業(yè)公司應當不會將銷售房地產的事務委托給不具備資格的主體；2、錢明誠是匯星置業(yè)公司的法定代表人，匯星置業(yè)公司具備銷售房地產的資格，在現實生活中，將企業(yè)法人與其法定代表人身份混淆的情況時有發(fā)生，彪炳置業(yè)公司可能本意是委托匯星置業(yè)公司融資、銷售，而出具的委托書上表述的受托人則是錢明誠；3、雙方簽訂的《項目轉讓協(xié)議》約定了匯星置業(yè)公司以彪炳置業(yè)公司名義銷售房地產，在項目仍以彪炳置業(yè)公司名義開發(fā)的情況下，雙方為了履行前述協(xié)議，彪炳置業(yè)公司應當向匯星置業(yè)公司出具委托書以便于匯星置業(yè)公司銷售房地產，因此，向匯星置業(yè)公司出具委托書實際是彪炳置業(yè)公司履行《項目轉讓協(xié)議》的內容之一。
匯星置業(yè)公司雖然是以自己名義與郭某某簽訂的合同，但郭某某在簽訂合同時已經知道委托人和受托人之間的代理關系，該合同直接約束彪炳置業(yè)公司和郭某某。
彪炳置業(yè)公司在2015年9月取得商品房預售許可，此時是在郭某某起訴以前。
根據法律規(guī)定，匯星置業(yè)公司與郭某某簽訂《借款抵還商品房合同書》可以認定有效。
根據合同約定的履行順序，首先是郭某某交付20萬元（不含車位）；二是彪炳置業(yè)公司在取得商品房預售許可證并為郭某某辦理商品房預售登記證及辦理商品房預告登記；三是郭某某交齊剩余房款；四是彪炳置業(yè)公司交付房屋；然后是辦理產權登記等。
由此可見，交付房屋在付清房款之后，在郭某某未付清房款前，彪炳置業(yè)公司有權拒絕交房。
因此，郭某某在未付清房款的情況下要求彪炳置業(yè)公司交付房屋的訴訟請求不應支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?、并參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北匯星置業(yè)有限公司受被告十堰彪炳置業(yè)有限公司委托與原告郭某某于2014年3月17日簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效。
二、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。
案件受理費用100元，由被告十堰彪炳置業(yè)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時根據不服本判決部分的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費。
戶名:湖北省十堰市中級人民法院；開戶行:中國農業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；帳號:17×××01。
通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。
上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內未預交訴訟費用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理。

本院認為:在匯星置業(yè)公司與郭某某簽訂的《借款抵還商品房合同書》中，匯星置業(yè)公司的義務是將約定房屋交付郭某某，而不是將款項歸還給郭某某，該情形證明涉案合同不屬于借款合同；合同約定了交付標的物是特定房屋，合同還有房屋價格、交房時間等房屋買賣合同應具備的條款，從約定的內容看，合同關系的成立無須再簽訂新的合同，該情形證明涉案合同不屬于房屋認購、意向等合同；因此，雙方簽訂的《借款抵還商品房合同書》屬商品房買賣合同。
匯星置業(yè)公司與郭某某簽訂《借款抵還商品房合同書》的行為應當認定為匯星置業(yè)公司履行彪炳置業(yè)公司委托事務的行為，合同中關于匯星置業(yè)公司的義務應由彪炳置業(yè)公司承擔。
理由如下:1、從事商品房銷售的主體應當是具備相應條件的房地產企業(yè)，錢明誠個人不具備銷售房地產的資格，作為專業(yè)從事房地產開發(fā)的彪炳置業(yè)公司應當不會將銷售房地產的事務委托給不具備資格的主體；2、錢明誠是匯星置業(yè)公司的法定代表人，匯星置業(yè)公司具備銷售房地產的資格，在現實生活中，將企業(yè)法人與其法定代表人身份混淆的情況時有發(fā)生，彪炳置業(yè)公司可能本意是委托匯星置業(yè)公司融資、銷售，而出具的委托書上表述的受托人則是錢明誠；3、雙方簽訂的《項目轉讓協(xié)議》約定了匯星置業(yè)公司以彪炳置業(yè)公司名義銷售房地產，在項目仍以彪炳置業(yè)公司名義開發(fā)的情況下，雙方為了履行前述協(xié)議，彪炳置業(yè)公司應當向匯星置業(yè)公司出具委托書以便于匯星置業(yè)公司銷售房地產，因此，向匯星置業(yè)公司出具委托書實際是彪炳置業(yè)公司履行《項目轉讓協(xié)議》的內容之一。
匯星置業(yè)公司雖然是以自己名義與郭某某簽訂的合同，但郭某某在簽訂合同時已經知道委托人和受托人之間的代理關系，該合同直接約束彪炳置業(yè)公司和郭某某。
彪炳置業(yè)公司在2015年9月取得商品房預售許可，此時是在郭某某起訴以前。
根據法律規(guī)定，匯星置業(yè)公司與郭某某簽訂《借款抵還商品房合同書》可以認定有效。
根據合同約定的履行順序，首先是郭某某交付20萬元（不含車位）；二是彪炳置業(yè)公司在取得商品房預售許可證并為郭某某辦理商品房預售登記證及辦理商品房預告登記；三是郭某某交齊剩余房款；四是彪炳置業(yè)公司交付房屋；然后是辦理產權登記等。
由此可見，交付房屋在付清房款之后，在郭某某未付清房款前，彪炳置業(yè)公司有權拒絕交房。
因此，郭某某在未付清房款的情況下要求彪炳置業(yè)公司交付房屋的訴訟請求不應支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十七條 ?、并參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北匯星置業(yè)有限公司受被告十堰彪炳置業(yè)有限公司委托與原告郭某某于2014年3月17日簽訂的《借款抵還商品房合同書》有效。
二、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。
案件受理費用100元，由被告十堰彪炳置業(yè)有限公司負擔。

審判長：王建濤
審判員：張京鄖
審判員：朱敏敏

書記員：彭苗