郭振國(guó)
郭召亮
邢臺(tái)市美聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司
劉艷輝（河北甲信律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:郭振國(guó)，男，1956年2月20日出生，漢族，住邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人:郭召亮（系上訴人兒子），住邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
被上訴人（原審原告）:邢臺(tái)市美聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地邢臺(tái)市開(kāi)發(fā)區(qū)中興東大街1888號(hào)上午用房1091。
法定代表人:張行良，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:劉艷輝，河北甲信律師事務(wù)所律師。
上訴人郭振國(guó)因與被上訴人邢臺(tái)市美聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)美聯(lián)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2016）冀0591民初504號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院于2016年8月23日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。
上訴人郭振國(guó)的委托訴訟代理人郭召亮、被上訴人美聯(lián)公司的委托訴訟代理人劉艷輝到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
郭振國(guó)上訴請(qǐng)求:一審判決認(rèn)定事實(shí)不正確，適用法律和程序錯(cuò)誤，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，改判駁回美聯(lián)公司的一審訴求。
事實(shí)和理由:被上訴人與上訴人沒(méi)有簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，被上訴人提交的證據(jù)均為復(fù)印件，不應(yīng)作為定案依據(jù)。
被上訴人沒(méi)有履行法定程序進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，有違法律規(guī)定，且服務(wù)存在瑕疵。
國(guó)際新城小區(qū)私搭亂建現(xiàn)象普遍，都是高層樓頂，對(duì)本小區(qū)所有業(yè)主人身安全存在隱患，服務(wù)管理不到位。
有新證據(jù)照片可以證明至今沒(méi)有處理，沒(méi)有整改。
美聯(lián)公司辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及程序正確，應(yīng)當(dāng)予以維持，上訴人于2012年4月30日簽收房屋并入住至今，不但與被上訴人簽署了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，而且還接受了被上訴人的物業(yè)管理及服務(wù)，我方要求其支付物業(yè)費(fèi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
物業(yè)管理?xiàng)l例及實(shí)施細(xì)則系管理性規(guī)范非效力性規(guī)范，根據(jù)法律規(guī)定不影響物業(yè)合同的效力。
上訴人提到的房屋質(zhì)量問(wèn)題，以此拒交物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有法律依據(jù)。
美聯(lián)公司向一審法院起訴請(qǐng)求:1、判令郭振國(guó)向美聯(lián)公司支付2013年5月至2016年1月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2976元，支付逾期違約金14284.80元。
一審法院認(rèn)定的事實(shí):邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際新城小區(qū)由邢臺(tái)市金宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)，2011年9月30日邢臺(tái)市金宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與美聯(lián)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，由美聯(lián)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)服務(wù)，郭振國(guó)系該小區(qū)8號(hào)樓2單元201室的業(yè)主。
雙方曾簽訂一份《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定:住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)以每平方0.65元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，儲(chǔ)藏室物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，按季繳納，于每季第一個(gè)月的5號(hào)前繳納三個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期支付的，按每天5‰計(jì)收逾期付款違約金。
郭振國(guó)房屋面積為122.47平方米，儲(chǔ)藏間面積為26.72平方米，郭振國(guó)曾于2012年4月30日簽收房屋時(shí)，按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中第四條第一款規(guī)定，郭振國(guó)繳納了2012年6月1日至2013年5月31日的物業(yè)費(fèi)共計(jì)1115.60元，自2013年6月1日至今未繳納物業(yè)費(fèi)。
自2013年6月1日至2016年1月31日欠繳物業(yè)費(fèi)2974.9元（0.65元×122.47平×32月＋0.50元×26.72平×32個(gè)月）。
一審法院認(rèn)為，美聯(lián)公司按照合同約定已為郭振國(guó)提供了物業(yè)服務(wù)，郭振國(guó)應(yīng)按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
郭振國(guó)自2013年6月1日至2016年1月31日實(shí)際欠繳物業(yè)費(fèi)2974.9元（0.65元/平方米×122.47平方米×32個(gè)月＋0.5元/平方米×26.72平方米×32個(gè)月），美聯(lián)公司訴請(qǐng)判令郭振國(guó)交付自2013年6月至2016年1月期間的物業(yè)費(fèi)2883元不超出實(shí)際欠繳數(shù)額，予以支持。
郭振國(guó)以邢臺(tái)市金宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條 ?的規(guī)定，未按照行政法規(guī)規(guī)定的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?的規(guī)定，前期物業(yè)合同自始無(wú)效提出抗辯，因《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條 ?的規(guī)定系管理性規(guī)定，非效力性規(guī)范，前期物業(yè)管理合同有效，故對(duì)郭振國(guó)的抗辯理由不予支持。
郭振國(guó)主張其所購(gòu)買(mǎi)居住的房屋臥室漏水，儲(chǔ)藏間使用面積被管道占用，該抗辯屬房屋質(zhì)量問(wèn)題，不能以此拒交物業(yè)費(fèi)，可另行主張權(quán)利。
關(guān)于郭振國(guó)提出美聯(lián)公司提供的物業(yè)服務(wù)不完善，可以減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒(méi)有明確約定，故對(duì)郭振國(guó)的抗辯理由不予支持。
美聯(lián)公司主張郭振國(guó)依據(jù)協(xié)議規(guī)定，自逾期之日按每日千分之五支付逾期付款違約金，即自2013年6月1日至實(shí)際履行止未能按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，屬于違約行為，但協(xié)議約定的違約金過(guò)高，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減輕，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算違約金至郭振國(guó)實(shí)際履行之日止為宜。
判決:被告郭振國(guó)于判決書(shū)生效之日起十日內(nèi)給付原告美聯(lián)公司自2013年6月1日至2016年1月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2883元，并支付自2013年6月1日至至實(shí)際履行之日的違約金（標(biāo)準(zhǔn)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算）。
案件受理費(fèi)減半收取115元，由被告郭振國(guó)負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)，本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。
依據(jù)該規(guī)定，郭振國(guó)稱(chēng)與美聯(lián)公司不存在合同關(guān)系，該主張本院不予支持。
關(guān)于郭振國(guó)主張美聯(lián)公司在物業(yè)服務(wù)中存在瑕疵，美聯(lián)公司應(yīng)在今后工作中應(yīng)積極改進(jìn)，切實(shí)搞好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，但這并不影響業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。
綜上所述，郭振國(guó)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)232元，由上訴人郭振國(guó)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。
依據(jù)該規(guī)定，郭振國(guó)稱(chēng)與美聯(lián)公司不存在合同關(guān)系，該主張本院不予支持。
關(guān)于郭振國(guó)主張美聯(lián)公司在物業(yè)服務(wù)中存在瑕疵，美聯(lián)公司應(yīng)在今后工作中應(yīng)積極改進(jìn)，切實(shí)搞好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，但這并不影響業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。
綜上所述，郭振國(guó)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)232元，由上訴人郭振國(guó)負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：魏如奇

書(shū)記員：田雨