原告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：蘇兆志，黑龍江新時達律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王宇，黑龍江新時達律師事務所律師。
被告：黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)電纜街116號1棟，統(tǒng)一社會信用代碼91230103787509299P。
法定代表人：王樹財，職務經(jīng)理。
委托訴訟代理人：佟景芝，女，該公司經(jīng)理。
第三人：中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司，住所地哈爾濱市南崗區(qū)紅軍街10號。統(tǒng)一社會信用代碼9123010371845305XN。
法定代表人：李林，職務：副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田雪松，黑龍江弘博律師事務所律師。
委托代理人：王月，該公司項目經(jīng)理。

原告郭某某與被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“圣基偉業(yè)公司”）、第三人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司（以下簡稱“長城資產(chǎn)公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告郭某某委托代理人蘇兆志、王宇,被告圣基偉業(yè)公司委托代理人佟景芝，第三人長城資產(chǎn)公司委托代理人田雪松到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告郭某某向本院提出訴訟請求：1、確認原告與被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》有效；2、判令被告持辦理產(chǎn)權登記需要的相關資料到產(chǎn)權登記機關備案，協(xié)助原告辦理哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交口壹品新境5棟4單元24層2402號房屋的權屬登記；3、判令被告、第三人協(xié)助原告辦理5棟4單元24層2402號房屋解除抵押手續(xù)；4、判令被告向原告給付逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金（自2016年9月5日起至被告辦理完畢登記備案之日止，以全部購房款642381元為基數(shù)，按中國人民銀行同期活期存款利率計算，暫計算至2018年9月5日違約金為4502.83元）；5、被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由：原、被告于2016年3月10日簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書》，約定原告購買被告開發(fā)建設的南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口第5棟4單元24層2402號房屋，建筑面積97.36平方米，房屋總價款642381元。原告支付購房款642381元。2016年3月10日原告辦理進戶。根據(jù)合同第十五條約定被告應當在房屋交付使用后180日內(nèi)，持辦理權屬登記需要由被告提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案，如因被告的責任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，被告按已付房價款的0.08%向原告支付違約金。因被告未依約辦理權屬登記證書，已構成違約，給原告造成損失，被告除應繼續(xù)履行合同義務外，還應承擔違約責任。雙方約定按已付房價款的0.08%計算違約金過低，根據(jù)《合同法》第一百一十四條的約定，應對違約金進行調(diào)整。為維護原告合法權益，懇請法院支持原告的訴訟請求。
被告圣基偉業(yè)公司辯稱：同意原告的訴訟主張中一、二、三項訴請，對原告的訴狀中的第四項訴請代理人現(xiàn)沒有代理意見，需經(jīng)向公司請示后給予回復。
第三人長城資產(chǎn)公司辯稱：不同意原告要求辦理解除涉案房屋抵押登記的請求，理由如下：1、2013年8月21日，第三人與被告圣基偉業(yè)公司簽訂的抵押合同約定，圣基偉業(yè)公司以哈爾濱市南崗區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處“壹品新境”項目的489套在建工程及分攤土地使用權為雙方簽訂《債權重組協(xié)議》提供擔保，并辦理了抵押登記。依據(jù)《物權法》和《擔保法》的相關規(guī)定，第三人對涉案房屋及土地的抵押權依法成立并生效，第三人是涉案房屋合法的抵押權人。2、圣基偉業(yè)公司至今尚欠第三人本息、罰息。在圣基偉業(yè)公司沒有償還第三人欠款前，第三人對489套房屋及分攤土地使用權享有優(yōu)先受償權，原告無權要求擔保人辦理解除抵押手續(xù)。3、依據(jù)被告與第三人的《監(jiān)管協(xié)議》，本案原、被告的《商品房買賣合同》沒有加蓋雙方共管的印章，因此，買賣合同未能有效成立，合同的效力待定。另外，原告不能充分證明已經(jīng)交付了購房款。綜上所述，在第三人的抵押權合法有效的情況下，原告對第三人的訴訟請求不能成立。法院應依法駁回原告對第三人的訴訟，維護國有資產(chǎn)的安全。
原告及第三人為證明其訴辯主張的事實成立，舉示了證據(jù)并發(fā)表了質(zhì)證意見。雙方的證據(jù)來源合法，且與本案事實有關聯(lián)，真實有效，本院予以確認并在卷佐證。
本院經(jīng)審理查明：原、被告于2016年3月10日簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書》，約定：原告購買由被告開發(fā)建設的南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口第5棟4單元24層2402號房屋，建筑面積97.36平方米，房屋總價款642381元。原告支付了購房款642381元，并于2016年3月10日辦理進戶。雙方簽訂的商品房買賣合同第十五條約定，“被告應當在商品房交付使用后360日內(nèi)，持辦理產(chǎn)權登記需由被告提供資料到產(chǎn)權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第1,2,3項處理……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.08%向買受人支付違約金”。故被告應于2017年3月5日前辦理完畢登記備案手續(xù)。
2013年8月，被告圣基偉業(yè)公司與第三人長城資產(chǎn)公司簽訂《抵押合同》及《監(jiān)管協(xié)議》，約定被告以哈爾濱市南崗區(qū)哈爾濱大街與南興路交匯處“壹品新境”項目的489套房屋的在建工程及分攤土地使用權為雙方簽訂《債權重組協(xié)議》主債權提供擔保。抵押合同簽訂后，雙方在房產(chǎn)部門辦理了登記備案手續(xù)。2013年9月29日，第三人向房地產(chǎn)管理部門出具《關于同意黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司壹品新境項目辦理抵押可售的函》，內(nèi)容為：“被告以壹品新境項目的489套建筑面積49739.65平方米的房屋在我單位辦理在建工程抵押登記，現(xiàn)已完成抵押登記。經(jīng)我單位研究，同意被告在我單位辦理抵押登記的489套房屋在貴局辦理抵押可售手續(xù)并對此承擔法律、法規(guī)所規(guī)定的相應法律責任和后果”。訴前，被告已將包括涉案房屋在內(nèi)的489套抵押房屋全部銷售，但只償還第三人部分貸款本息。因原告未能按買賣合同約定取得房屋產(chǎn)權證書，故形成訴訟。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，該合同合法有效。原告訴請確認涉案合同有效，本院予以支持。原告已按照合同約定向被告履行了支付全部購房款的義務，但被告未向本院舉示證據(jù)證明其已在2017年3月5日前履行了登記備案義務，導致原告至今未能取得房屋所有權證書，已構成違約，應承擔相應的違約責任。本院對原告要求被告辦理權屬登記備案，協(xié)助辦理產(chǎn)權證的訴訟請求予以支持。原告主張合同約定的按照已付購房款的0.08%給付違約金標準過低，要求按中國人民銀行同期活期存款利率計算至辦理完畢登記備案之日，合情合理，本院予以支持。
關于第三人長城資產(chǎn)公司在同意被告銷售抵押房產(chǎn)的情況下，能否認定長城資產(chǎn)公司的抵押權消滅的問題?！吨腥A人民共和國物權法》第一百九十一條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”。該條規(guī)定確立了“抵押財產(chǎn)須經(jīng)抵押權人同意方可轉(zhuǎn)讓”的原則，在抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應由受讓人代為清償債務。結(jié)合本案，長城資產(chǎn)公司向哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局出具了《關于同意黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司壹品新境項目辦理抵押可售的函》，同意圣基偉業(yè)公司銷售抵押房屋，同時約定了由圣基偉業(yè)公司將銷售回款用于償還貸款，系雙方在債務履行期限屆滿后對抵押物的處分行為，長城資產(chǎn)公司的抵押權不再及于抵押物，而是相當于對抵押物拍賣、變賣后所得價款享有了優(yōu)先受償權。圣基偉業(yè)公司應將所得售房款償付長城資產(chǎn)公司，長城資產(chǎn)公司也有權要求圣基偉業(yè)公司以此償還借款。在實際履行中，圣基偉業(yè)公司未將全部銷售抵押物回款償還給長城資產(chǎn)公司，不可歸責于房屋買受人即原告。原告不能在支付房屋對價款之后再以該房屋承擔抵押責任，長城資產(chǎn)公司因其作出同意轉(zhuǎn)讓的意思表示后不再對案涉房屋享有抵押權。
綜上，對于原告的訴訟請求，本院予以支持，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國物權法》第一百七十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告郭某某與被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年3月10日簽訂的編號為16193859095的《哈爾濱市商品房買賣合同書》合法有效；
二、被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權登記機關備案，協(xié)助原告郭某某辦理位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口5棟4單元2402號房屋權屬登記；
三、被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、第三人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告郭某某辦理位于哈爾濱市南崗區(qū)哈西新區(qū)哈雙路與綏化路交叉口5棟4單元2402號房屋解除抵押手續(xù)；
四、被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告郭某某逾期辦理房地產(chǎn)權屬證書的違約金（自2017年3月5日起至被告辦理完畢登記備案之日止，以購房款642381元為基數(shù)，按中國人民銀行同期活期存款利率計算）。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費100元，減半收取50元，由被告黑龍江圣基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在接到本判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于哈爾濱市中級人民法院。

審判員 王春光

書記員： 孟祥錄