原告郭某某。
委托代理人陳文勝，男，系湖北宏義律師事務所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司（以下簡稱建某開發(fā)公司）。
法定代表人熊國順，男，系該公司董事長。
委托代理人陶立林，男，系該公司項目經(jīng)理。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
委托代理人鄭琦紅、蔣志杰，系湖北正音律師事務所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。

原告郭某某與被告建某開發(fā)公司商品房預售合同糾紛一案。本院于2013年8月14日受理后，依法適用簡易程序，由審判員蔣亞平獨任審理，于2013年9月13日公開開庭進行了審理。原告郭某某的委托代理人陳文勝，被告建某開發(fā)公司的委托代理人蔣志杰均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告郭某某訴稱，2009年10月14日，原、被告雙方簽訂一份《商品房買賣合同》并約定原告以312000元的價格購買被告位于老河口市文化街中段明珠華府二單元503號商品房一套，被告應于2010年10月1日前將房屋交付原告使用；若逾期超過60日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告己交付房價款萬分之三的違約金。合同簽訂后，原告已按合同的約定支付購房款312000元，但被告卻于2011年7月7向原告交付房屋，逾期交房280日，依照合同約定被告應當支付逾期交房違約金26208元。原、被告雙方協(xié)商未果，為了保護原告的合法權(quán)益，請求法院判令支持原告訴訟請求。
原告方為證明所陳述的事實及支持其主張，舉出了如下證據(jù)：
證據(jù)一、2009年10月27日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方簽訂商品房買賣合同內(nèi)容，及雙方約定的違約金標準；
證據(jù)二、2009年10月27日，被告建某開發(fā)公司明珠華府項目部出具的收據(jù)一張。用以證明原告郭某某合同簽訂之日已預交購房款142000元；
證據(jù)三、2009年12月4日，個人購房借款擔保合同及借款憑證各一份。用以證明原告郭某某與中國工商銀行股份有限公司老河口支行簽訂了借款合同，借款金額170000元，用于支付原告購買被告商品房的余款；
證據(jù)四、信訪答復意見。證明交房時間為2011年7月1日。
被告建某開發(fā)公司辯稱，一、原告郭某某訴稱的訴訟理由沒有事實及法律依據(jù)，其訴訟請求不能成立，請人民法院駁回。1、原告郭某某訴稱的交房時間沒有事實依據(jù)。合同第八條約定“出賣人應當在2010年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格?！辈]有約定2010年10月1日為唯一交付房屋條件，僅僅是根據(jù)商品房預售合同的實際將10月1日寫為預計交房日期，而實際交房日期明確約定為“該商品房經(jīng)驗收合格”，而原告郭某某只引用該條的部分內(nèi)容，不引用該條“依照國家和地方政府的有關規(guī)定”并“經(jīng)驗收合格”為交付日期的約定，顯然斷章取義的理解和錯誤引用合同條款，沒有事實依據(jù)。2、原告郭某某訴稱的交房時間沒有法律依據(jù)。雙方根據(jù)商品房預售合同的特點和法律要求，約定“依照國家和地方政府的有關規(guī)定”、“商品房驗收合格”為交付日期是完全合法的真實意思表示，若不約定“驗收合格”為交房日期不僅違法而且無效。對此，我國《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄斗课莸怯涋k法》規(guī)定新建房屋必須提交“房屋已竣工的證明”方可進行所有權(quán)登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領取權(quán)屬證書的。”《商品房銷售管理辦法》第三十條第二款規(guī)定“因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。”第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收……的商品房交付使用的，按《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰?！薄逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定：“當事人對合同的效力可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時生效?！钡诙倨呤艞l第二款規(guī)定“建設工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！睋?jù)此，合同選擇：“經(jīng)驗收合格”為房屋交付日期和交付條件是互相明確告知，是附條件的法律行為，是合法的，應受法律保護。而選擇無論是否驗收合格均應在10月1日交房，不僅不是雙方真實意思表示，并且因違反上述法律規(guī)定而無效。同時，只要法定的驗收單位未驗收，法律即禁止建筑商把房屋交付開發(fā)商，禁止房管部門對未經(jīng)驗收房屋給予登記。我單位就不可能接收到房屋，也依法無權(quán)和不能把房屋交付給購房人。所以，工程竣工驗收合格是商品房交付使用的法定條件。2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗收合格記錄，足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010月10月1日。二、原告郭某某從未主張過交房時間為2010年10月1日，也足以證明原告郭某某稱交房時間是2010年10月1日是不成立的。根據(jù)《合同法》和最高人民法院有關司法解釋規(guī)定，原告郭某某若認為2010年10月1日為交房日和認為我單位遲延交付房屋，應進行催告，經(jīng)催告在三個月的合理期限內(nèi)仍未交房時才可行使解除合同權(quán)或追究違約權(quán)?？墒聦嵤牵褐钡?011年5月13日房屋竣工驗收前至2011年6月底實際交付房屋時，原告郭某某從來沒有催告，足以證明原告郭某某在簽合同時和接收房屋前，對交房時間為“驗收合格”之日是清楚的，明知的，認可的。在接收到房屋一年多后卻出爾反爾、否定事實、隨意曲解合同，與理與法與事實均是站不住腳的。敬請原告郭某某能撤訴、息訟為宜。三、原告郭某某至今仍處于繼續(xù)違約狀態(tài)中，在其未承擔違約責任前，無權(quán)起訴或隨意指責我單位違約。2009年10月29日，雙方簽訂的合同約定：原告郭某某于簽合同時應付清312000元購房款，如未按此時間付款，逾期在60日內(nèi)，自合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，按日向我單位支付萬分之一的違約金；逾期超過60日后，原告郭某某有權(quán)解除合同，但應向我單位按累計應付款的1.5％支付違約金；若原告郭某某愿意繼續(xù)履行的，經(jīng)我單位同意，原告郭某某在支付自應付款第二天起至付清款之日止的日萬分之三違約金后，合同繼續(xù)履行。但原告郭某某卻于2009年12月14日才付清購房款，逾期付款35天，應支付的違約金1700元至今未付。綜上所述，答辯人請求人民法院查明事實，依法駁回被答辯人的訴求。
被告建某開發(fā)公司為證明陳述的事實，舉出了如下證據(jù)：
證據(jù)一、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄一份。用以證明被告開發(fā)的明珠華府商住綜合樓于2011年5月份同意驗收，交房時間為2011年5月13日；
當事人之間質(zhì)證情況及人民法院對證據(jù)審核認定情況如下：

原告向法庭提交的證據(jù)一、二、三、四，被告質(zhì)證后均無異議，但認為信訪答復意見只能證明信訪事實，不能證明其它問題。經(jīng)本院審查，原告所舉證據(jù)四，即老河口市住房保障和房屋管理局《關于明珠華府何玉雙等人信訪事項的答復意見》，除了能反映出信訪的事實，也可以證明交房時間為2011年7月1日，故本院對原告所舉證據(jù)予以采信；被告向法庭提交的證據(jù)一，原告質(zhì)證后對其真實性無異議，但認為不能證明交房時間為2011年5月13日，本院予以采信。
經(jīng)審理查明：2009年10月27日，原告郭某某（買受人）與被告老河口市建某開發(fā)有限責任公司（出賣人）簽訂了一份商品房買賣合同，合同主要內(nèi)容規(guī)定：一、買受人所購商品房的基本情況，買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的二單元503號房，該商品房合同約定建筑面積共135平方米；二、計價方式與價款。按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米2311.11元，總金額312000元；三、面積確認及面積差異處理。雙方自行約定，按產(chǎn)權(quán)登記面積為準，每平方米價格不變，實行多退少補；四、付款方式及期限。其他方式，首付人民幣壹拾肆萬貳仟元整于簽合同時付清，余款壹拾柒萬元整；五、買受人逾期付款的違約責任。逾期在60日內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的1.5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金；六、交付期限，出賣人應當在2010年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人；七、出賣人逾期交房的違約責任。逾期不超過60日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金；八、交接，商品房到達交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔；由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：買受人逾期接受房屋的，依照本合同承擔違約責任；九、本合同自雙方簽訂之日起生效。合同簽訂后，原告郭某某于2009年10月27日交購房款142000元，2009年12月4日，原告郭某某在中國工商銀行股份有限公司老河口支行辦理借款手續(xù)，借款金額170000元，并將此款匯入被告建某開發(fā)公司賬戶，原告郭某某完全履行付款義務。
另查明，2009年9月24日，老河口市房地產(chǎn)管理局商品房（預）銷售發(fā)證機關給被告建某開發(fā)公司頒發(fā)了鄂河房預售字（2009）006號湖北省商品房預售許可證書。預售商品房項目名稱：明珠華府。項目地址：文化街中段。功能：商住。有效期自2009年9月24日至2010年9月23日止。
還查明，2011年6月28日，老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司明珠華府項目部給明珠華府業(yè)主發(fā)了明珠華府住宅交房通知書，其內(nèi)容：一、交房時間為2011年7月1日；二、交房地點明珠華府售樓部。被告實際逾期交房為272天。
本院認為，違約金的意義在于對合同履行利益的補償，但也不排除當事人在公平、誠實信用的原則指導下，約定與適用懲罰性的違約金。若只強調(diào)補償性而無懲罰性，則違約金對合同履行的保障作用將大大降低，從而無法達到有效制裁違約行為，保護守約方利益的目的。與此同時，當事人之間的契約自由也需要合同正義的規(guī)則，不可能完全放任當事人自由約定。落實到糾紛的實體處理中，人民法院對違約金的裁判需結(jié)合合同履行的實際情況，以實際損失作為認定基礎進行綜合考量。從舉證責任角度分析，根據(jù)誰主張、誰舉證的原則，作為申請調(diào)減違約金的違約方，首先應由建某開發(fā)公司就違約金的調(diào)減事由加以舉證證明，而后原告應出示其認為違約金約定合理的事實依據(jù)。本案中，被告依據(jù)合同的約定已逾期交付房屋272天，構(gòu)成違約，應當依據(jù)合同約定承擔違約責任，故本院對于原告的訴訟請求予以支持，但原告主張的逾期時間與事實不符，其多主張的部分不予支持。建某開發(fā)公司抗辯合同約定的違約金數(shù)額過高，但在其違約事實已經(jīng)查實的情況下，該抗辯的事由無充分的證據(jù)證明，故被告的抗辯事由不能成立，本院不予支持。被告反訴原告逾期支付房款構(gòu)成違約，而被告在法定期限內(nèi)未繳納反訴費，其反訴請求本院不予審理和合并處理。
綜上，經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向郭某某支付違約金25459.20元（計算方式為：支付房價款×逾期實際天數(shù)×萬分之三，即312000元×272天×3／10000=25459.20元）；
二、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。
被告老河口市建某開發(fā)建設有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費450元，減半收取225元，由原告郭某某負擔25元，被告老河口市建某開發(fā)建設有限責任公司負擔200元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

審判員 蔣亞平

書記員： 彭濤