原告郭某某。
委托代理人陳文勝，男，系湖北宏義律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。
被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建某開(kāi)發(fā)公司）。
法定代表人熊國(guó)順，男，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人陶立林，男，系該公司項(xiàng)目經(jīng)理。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
委托代理人鄭琦紅、蔣志杰，系湖北正音律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般授權(quán)代理。

原告郭某某與被告建某開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)售合同糾紛一案。本院于2013年8月14日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員蔣亞平獨(dú)任審理，于2013年9月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告郭某某的委托代理人陳文勝，被告建某開(kāi)發(fā)公司的委托代理人蔣志杰均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告郭某某訴稱，2009年10月14日，原、被告雙方簽訂一份《商品房買賣合同》并約定原告以312000元的價(jià)格購(gòu)買被告位于老河口市文化街中段明珠華府二單元503號(hào)商品房一套，被告應(yīng)于2010年10月1日前將房屋交付原告使用；若逾期超過(guò)60日，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告己交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。合同簽訂后，原告已按合同的約定支付購(gòu)房款312000元，但被告卻于2011年7月7向原告交付房屋，逾期交房280日，依照合同約定被告應(yīng)當(dāng)支付逾期交房違約金26208元。原、被告雙方協(xié)商未果，為了保護(hù)原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判令支持原告訴訟請(qǐng)求。
原告方為證明所陳述的事實(shí)及支持其主張，舉出了如下證據(jù)：
證據(jù)一、2009年10月27日，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同一份。用以證明雙方簽訂商品房買賣合同內(nèi)容，及雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)；
證據(jù)二、2009年10月27日，被告建某開(kāi)發(fā)公司明珠華府項(xiàng)目部出具的收據(jù)一張。用以證明原告郭某某合同簽訂之日已預(yù)交購(gòu)房款142000元；
證據(jù)三、2009年12月4日，個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同及借款憑證各一份。用以證明原告郭某某與中國(guó)工商銀行股份有限公司老河口支行簽訂了借款合同，借款金額170000元，用于支付原告購(gòu)買被告商品房的余款；
證據(jù)四、信訪答復(fù)意見(jiàn)。證明交房時(shí)間為2011年7月1日。
被告建某開(kāi)發(fā)公司辯稱，一、原告郭某某訴稱的訴訟理由沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，其訴訟請(qǐng)求不能成立，請(qǐng)人民法院駁回。1、原告郭某某訴稱的交房時(shí)間沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。合同第八條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！辈](méi)有約定2010年10月1日為唯一交付房屋條件，僅僅是根據(jù)商品房預(yù)售合同的實(shí)際將10月1日寫(xiě)為預(yù)計(jì)交房日期，而實(shí)際交房日期明確約定為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，而原告郭某某只引用該條的部分內(nèi)容，不引用該條“依照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定”并“經(jīng)驗(yàn)收合格”為交付日期的約定，顯然斷章取義的理解和錯(cuò)誤引用合同條款，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。2、原告郭某某訴稱的交房時(shí)間沒(méi)有法律依據(jù)。雙方根據(jù)商品房預(yù)售合同的特點(diǎn)和法律要求，約定“依照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定”、“商品房驗(yàn)收合格”為交付日期是完全合法的真實(shí)意思表示，若不約定“驗(yàn)收合格”為交房日期不僅違法而且無(wú)效。對(duì)此，我國(guó)《建筑法》第六十一條第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《房屋登記辦法》規(guī)定新建房屋必須提交“房屋已竣工的證明”方可進(jìn)行所有權(quán)登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。”《商品房銷售管理辦法》第三十條第二款規(guī)定“因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。”第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收……的商品房交付使用的，按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。”《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效?！钡诙倨呤艞l第二款規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！睋?jù)此，合同選擇：“經(jīng)驗(yàn)收合格”為房屋交付日期和交付條件是互相明確告知，是附條件的法律行為，是合法的，應(yīng)受法律保護(hù)。而選擇無(wú)論是否驗(yàn)收合格均應(yīng)在10月1日交房，不僅不是雙方真實(shí)意思表示，并且因違反上述法律規(guī)定而無(wú)效。同時(shí)，只要法定的驗(yàn)收單位未驗(yàn)收，法律即禁止建筑商把房屋交付開(kāi)發(fā)商，禁止房管部門(mén)對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收房屋給予登記。我單位就不可能接收到房屋，也依法無(wú)權(quán)和不能把房屋交付給購(gòu)房人。所以，工程竣工驗(yàn)收合格是商品房交付使用的法定條件。2011年5月13日工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格記錄，足以證明合同第八條約定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010月10月1日。二、原告郭某某從未主張過(guò)交房時(shí)間為2010年10月1日，也足以證明原告郭某某稱交房時(shí)間是2010年10月1日是不成立的。根據(jù)《合同法》和最高人民法院有關(guān)司法解釋規(guī)定，原告郭某某若認(rèn)為2010年10月1日為交房日和認(rèn)為我單位遲延交付房屋，應(yīng)進(jìn)行催告，經(jīng)催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房時(shí)才可行使解除合同權(quán)或追究違約權(quán)?？墒聦?shí)是：直到2011年5月13日房屋竣工驗(yàn)收前至2011年6月底實(shí)際交付房屋時(shí)，原告郭某某從來(lái)沒(méi)有催告，足以證明原告郭某某在簽合同時(shí)和接收房屋前，對(duì)交房時(shí)間為“驗(yàn)收合格”之日是清楚的，明知的，認(rèn)可的。在接收到房屋一年多后卻出爾反爾、否定事實(shí)、隨意曲解合同，與理與法與事實(shí)均是站不住腳的。敬請(qǐng)?jiān)婀衬衬艹吩V、息訟為宜。三、原告郭某某至今仍處于繼續(xù)違約狀態(tài)中，在其未承擔(dān)違約責(zé)任前，無(wú)權(quán)起訴或隨意指責(zé)我單位違約。2009年10月29日，雙方簽訂的合同約定：原告郭某某于簽合同時(shí)應(yīng)付清312000元購(gòu)房款，如未按此時(shí)間付款，逾期在60日內(nèi)，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，按日向我單位支付萬(wàn)分之一的違約金；逾期超過(guò)60日后，原告郭某某有權(quán)解除合同，但應(yīng)向我單位按累計(jì)應(yīng)付款的1.5％支付違約金；若原告郭某某愿意繼續(xù)履行的，經(jīng)我單位同意，原告郭某某在支付自應(yīng)付款第二天起至付清款之日止的日萬(wàn)分之三違約金后，合同繼續(xù)履行。但原告郭某某卻于2009年12月14日才付清購(gòu)房款，逾期付款35天，應(yīng)支付的違約金1700元至今未付。綜上所述，答辯人請(qǐng)求人民法院查明事實(shí)，依法駁回被答辯人的訴求。
被告建某開(kāi)發(fā)公司為證明陳述的事實(shí)，舉出了如下證據(jù)：
證據(jù)一、單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄一份。用以證明被告開(kāi)發(fā)的明珠華府商住綜合樓于2011年5月份同意驗(yàn)收，交房時(shí)間為2011年5月13日；
當(dāng)事人之間質(zhì)證情況及人民法院對(duì)證據(jù)審核認(rèn)定情況如下：

原告向法庭提交的證據(jù)一、二、三、四，被告質(zhì)證后均無(wú)異議，但認(rèn)為信訪答復(fù)意見(jiàn)只能證明信訪事實(shí)，不能證明其它問(wèn)題。經(jīng)本院審查，原告所舉證據(jù)四，即老河口市住房保障和房屋管理局《關(guān)于明珠華府何玉雙等人信訪事項(xiàng)的答復(fù)意見(jiàn)》，除了能反映出信訪的事實(shí)，也可以證明交房時(shí)間為2011年7月1日，故本院對(duì)原告所舉證據(jù)予以采信；被告向法庭提交的證據(jù)一，原告質(zhì)證后對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為不能證明交房時(shí)間為2011年5月13日，本院予以采信。
經(jīng)審理查明：2009年10月27日，原告郭某某（買受人）與被告老河口市建某開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（出賣人）簽訂了一份商品房買賣合同，合同主要內(nèi)容規(guī)定：一、買受人所購(gòu)商品房的基本情況，買受人購(gòu)買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的二單元503號(hào)房，該商品房合同約定建筑面積共135平方米；二、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米2311.11元，總金額312000元；三、面積確認(rèn)及面積差異處理。雙方自行約定，按產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，每平方米價(jià)格不變，實(shí)行多退少補(bǔ)；四、付款方式及期限。其他方式，首付人民幣壹拾肆萬(wàn)貳仟元整于簽合同時(shí)付清，余款壹拾柒萬(wàn)元整；五、買受人逾期付款的違約責(zé)任。逾期在60日內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)60日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的1.5%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之三的違約金；六、交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年10月1日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起15日內(nèi)告知買受人；七、出賣人逾期交房的違約責(zé)任。逾期不超過(guò)60日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；八、交接，商品房到達(dá)交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：買受人逾期接受房屋的，依照本合同承擔(dān)違約責(zé)任；九、本合同自雙方簽訂之日起生效。合同簽訂后，原告郭某某于2009年10月27日交購(gòu)房款142000元，2009年12月4日，原告郭某某在中國(guó)工商銀行股份有限公司老河口支行辦理借款手續(xù)，借款金額170000元，并將此款匯入被告建某開(kāi)發(fā)公司賬戶，原告郭某某完全履行付款義務(wù)。
另查明，2009年9月24日，老河口市房地產(chǎn)管理局商品房（預(yù)）銷售發(fā)證機(jī)關(guān)給被告建某開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)了鄂河房預(yù)售字（2009）006號(hào)湖北省商品房預(yù)售許可證書(shū)。預(yù)售商品房項(xiàng)目名稱：明珠華府。項(xiàng)目地址：文化街中段。功能：商住。有效期自2009年9月24日至2010年9月23日止。
還查明，2011年6月28日，老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司明珠華府項(xiàng)目部給明珠華府業(yè)主發(fā)了明珠華府住宅交房通知書(shū)，其內(nèi)容：一、交房時(shí)間為2011年7月1日；二、交房地點(diǎn)明珠華府售樓部。被告實(shí)際逾期交房為272天。
本院認(rèn)為，違約金的意義在于對(duì)合同履行利益的補(bǔ)償，但也不排除當(dāng)事人在公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則指導(dǎo)下，約定與適用懲罰性的違約金。若只強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償性而無(wú)懲罰性，則違約金對(duì)合同履行的保障作用將大大降低，從而無(wú)法達(dá)到有效制裁違約行為，保護(hù)守約方利益的目的。與此同時(shí)，當(dāng)事人之間的契約自由也需要合同正義的規(guī)則，不可能完全放任當(dāng)事人自由約定。落實(shí)到糾紛的實(shí)體處理中，人民法院對(duì)違約金的裁判需結(jié)合合同履行的實(shí)際情況，以實(shí)際損失作為認(rèn)定基礎(chǔ)進(jìn)行綜合考量。從舉證責(zé)任角度分析，根據(jù)誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證的原則，作為申請(qǐng)調(diào)減違約金的違約方，首先應(yīng)由建某開(kāi)發(fā)公司就違約金的調(diào)減事由加以舉證證明，而后原告應(yīng)出示其認(rèn)為違約金約定合理的事實(shí)依據(jù)。本案中，被告依據(jù)合同的約定已逾期交付房屋272天，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，故本院對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求予以支持，但原告主張的逾期時(shí)間與事實(shí)不符，其多主張的部分不予支持。建某開(kāi)發(fā)公司抗辯合同約定的違約金數(shù)額過(guò)高，但在其違約事實(shí)已經(jīng)查實(shí)的情況下，該抗辯的事由無(wú)充分的證據(jù)證明，故被告的抗辯事由不能成立，本院不予支持。被告反訴原告逾期支付房款構(gòu)成違約，而被告在法定期限內(nèi)未繳納反訴費(fèi)，其反訴請(qǐng)求本院不予審理和合并處理。
綜上，經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向郭某某支付違約金25459.20元（計(jì)算方式為：支付房?jī)r(jià)款×逾期實(shí)際天數(shù)×萬(wàn)分之三，即312000元×272天×3／10000=25459.20元）；
二、駁回原告郭某某的其他訴訟請(qǐng)求。
被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司若未按本判決指定期限內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)450元，減半收取225元，由原告郭某某負(fù)擔(dān)25元，被告老河口市建某開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)200元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院。

審判員 蔣亞平

書(shū)記員： 彭濤