上訴人（原審原告）：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿(mǎn)族，市民，住河北省圍場(chǎng)滿(mǎn)族蒙古族自治縣。上訴人（原審原告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿(mǎn)族，市民，住河北省圍場(chǎng)滿(mǎn)族蒙古族自治縣。被上訴人（原審被告）：圍場(chǎng)滿(mǎn)族蒙古族自治縣龍濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地河北省圍場(chǎng)滿(mǎn)族蒙古族自治縣圍場(chǎng)鎮(zhèn)橋北街（庫(kù)區(qū)胡同）。法定代表人：劉玉華，董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：郭寶玉，河北泓鵬律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：祁國(guó)良，男，該公司員工。

上訴人郭某某、張某某因與被上訴人圍場(chǎng)滿(mǎn)族蒙古族自治縣龍濤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)龍濤公司）買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服河北省圍場(chǎng)滿(mǎn)族蒙古族自治縣人民法院（2018）冀0828民初603號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月22日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人郭某某、張某某，被上訴人龍濤公司委托訴訟代理人郭寶玉、祁國(guó)良到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。郭某某、張某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法改判支持上訴人一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、本案基本事實(shí)：2010年4月12日，二上訴人以1760.00元每平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了被上訴人開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于圍場(chǎng)鎮(zhèn)龍濤二期第10號(hào)樓3單元602室，當(dāng)時(shí)合同約定面積104.06平方米。雙方簽訂的龍濤二期（A103602）住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同第五條第二款明確約定：“商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方約定按產(chǎn)權(quán)登記面積進(jìn)行計(jì)算，實(shí)行多退少補(bǔ)的方法計(jì)算房?jī)r(jià)款。”二上訴人全部交付的合同約定應(yīng)給付的房?jī)r(jià)款，此后一直到2015年11月10日，才辦理下來(lái)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證注明：建筑面積72.82平方米，按房產(chǎn)證登記面積與合同約定面積相差31.24平方米。為此，二上訴人依據(jù)合同約定，要求被上訴人返還房?jī)r(jià)款54982.00元并給付利息18265.22元。二、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，所作出的判決是錯(cuò)誤的。1.本案所涉的房屋，上訴人與被上訴人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系前后，被上訴人從未向上訴人說(shuō)過(guò)閣樓的出售與其他樓層樓房出售不同，也從未強(qiáng)調(diào)過(guò)閣樓的面積計(jì)算不適用雙方所簽訂的住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同。雙方所簽訂的合同是由被上訴人一方提供的格式合同，并且雙方所簽訂的合同中關(guān)于建筑面積按套出售還是按登記面積或合同約定面積是可以做特殊約定的，但事實(shí)上被上訴人出售給二上訴人的樓房在樓房面積的處理上明確約定按產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，并未做任何特別約定條款。因此，依據(jù)合同法自愿、平等原則，雙方自愿達(dá)成的合同，對(duì)于雙方都具有法律約束力。2.依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條規(guī)定，雙方應(yīng)按合同約定以產(chǎn)權(quán)登記面積計(jì)算房?jī)r(jià)款，多退少補(bǔ)。三、一審法院在認(rèn)定事實(shí)上錯(cuò)誤，背離了雙方所簽訂的合同。1.首先，一審法院認(rèn)定閣樓為非一般意義的商品房，但事實(shí)上，被上訴人出售閣樓明知非一般意義上的商品房，對(duì)于樓房面積并沒(méi)有做出特別約定，也沒(méi)有約定閣樓出售的除外條款。被上訴人就應(yīng)該嚴(yán)格履行合同約定。再者，合同約定的面積104.06平方米，如果真達(dá)到一審法院所認(rèn)定的104.06平方米，產(chǎn)權(quán)登記面積為何不能做登記，顯而易見(jiàn)，面積并不能真實(shí)達(dá)到104.06平方米。2.一審法院認(rèn)定違反公平原則，以此駁回二上訴人一審訴訟請(qǐng)求的依據(jù)沒(méi)有法律說(shuō)服力。雙方之間所交易的住宅樓閣樓，不僅作為住宅由產(chǎn)權(quán)部門(mén)作了產(chǎn)權(quán)面積登記，而且合同也完全可以作面積計(jì)算約定，因此，被上訴人作為房屋開(kāi)發(fā)商，明知出售的是閣樓，也明知閣樓面積登記與實(shí)際面積會(huì)有差異，但出售給二上訴人的樓房，仍是約定按產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)，就應(yīng)當(dāng)履行合同約定。龍濤公司辯稱(chēng),一、一審法院認(rèn)定事實(shí)正確，判決結(jié)果正確。本案的基本事實(shí)是：2010年上訴人在被上訴人處購(gòu)買(mǎi)了閣樓，合同約定面積104.06平方米，每平方米價(jià)款均低于普通住宅樓600元左右，所購(gòu)閣樓均為上訴人自主選擇的現(xiàn)房，2015年10月和11月縣房管所核發(fā)的房產(chǎn)證載明是建筑面積均為72.82平方米，與合同約定面積相差31.24平方米，上訴人根據(jù)此事實(shí)和住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同起訴，要求以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，要求返還31.24平方米的房款。一審法院在認(rèn)定事實(shí)和判決結(jié)果方面均是正確的。第一、上訴人所購(gòu)買(mǎi)的是被上訴人開(kāi)發(fā)建設(shè)的龍濤住宅小區(qū)二期住宅樓的閣樓，不是普通意義上的住宅樓，上訴人也明知自己所購(gòu)的是閣樓，對(duì)該樓的結(jié)構(gòu)清楚，價(jià)格相對(duì)便宜。為了便于辦理產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)房管部門(mén)的要求，所有閣樓購(gòu)買(mǎi)人與其他本小區(qū)普通住宅樓買(mǎi)主使用了統(tǒng)一的住宅樓格式合同。第二、房管部門(mén)依據(jù)國(guó)家相關(guān)測(cè)繪規(guī)范，把涉案閣樓高度2.2米高度以下的面積未計(jì)入房證，而2.2米高度以下的面積仍然作為實(shí)際建筑面積而客觀存在，且也一直由上訴人實(shí)際使用至今。二、上訴人的上訴理由根本不能成立。第一、按合同的約定履行義務(wù)，應(yīng)基于所約定的條件已經(jīng)成就。就本案而言，合同第五條第二款明確約定了“產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方約定按產(chǎn)權(quán)登記面積進(jìn)行計(jì)算，實(shí)行多退少補(bǔ)的方法計(jì)算房?jī)r(jià)款”。該條所約定的是登記面積與合同面積發(fā)生差異，按產(chǎn)權(quán)登記面積進(jìn)行計(jì)算。這條指的差異應(yīng)該是實(shí)際面積確實(shí)少于合同約定面積，才適用多退少補(bǔ)。而本案的實(shí)際面積并不少于合同面積，只是因?yàn)?.2米高度以下的31.24平方米未記入產(chǎn)權(quán)證，而真正的104.06平方米的實(shí)際面積則一點(diǎn)也不少。適用本條款的條件應(yīng)該是涉案閣樓實(shí)實(shí)在在的少了31.24平方米，而這個(gè)條件并未出現(xiàn)，故該條款根本不適用本案。第二、一審法院所認(rèn)定的上訴人住宅閣樓的面積為104.06平方米是根據(jù)事實(shí)所作出的認(rèn)定，根據(jù)住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同所約定的面積和縣房管所的證明，認(rèn)定涉案面積實(shí)際是104.06平方米，這一認(rèn)定與產(chǎn)權(quán)登記面積其實(shí)并不矛盾，產(chǎn)權(quán)登記記入的是2.2米以上高度的面積，一審法院所確認(rèn)的是該閣樓的實(shí)際面積，即產(chǎn)權(quán)登記面積72.82平方米加未記入的2.2米高度以下的31.24平方米，即該閣樓的實(shí)際面積為104.06平方米。第三、本案的焦點(diǎn)問(wèn)題，上訴人的閣樓實(shí)際面積究竟是多少，對(duì)此一審法院已經(jīng)查明是104.06平方米，而上訴人僅以產(chǎn)權(quán)登記證記載的面積為憑，按合同第五條第二款多退少補(bǔ)的表面約定主張返還31.24平方米的房?jī)r(jià)款而置該閣樓的實(shí)際面積并不少一分一厘的事實(shí)于不顧，這種訴求不具有合理性、合法性。一審法院判決駁回其訴請(qǐng)，是完全正確的。如果法院判決支持了原告的訴訟請(qǐng)求，退款后的31.24平方米的閣樓面積就應(yīng)當(dāng)屬于被上訴人，那么這部分實(shí)際存在的面積等于沒(méi)有出售給買(mǎi)受人，就勢(shì)必形成一處閣樓兩個(gè)所有權(quán)人的情形。上述事實(shí)和理由說(shuō)明上訴人據(jù)以起訴的住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同第五條第二款的約定并不適用于本案，實(shí)際面積和登記面積的差異，是由于一部分面積沒(méi)有記入產(chǎn)權(quán)登記所致，而實(shí)際面積沒(méi)有少于總面積。如此相差總面積近三分之一的情形一般情況下是不會(huì)發(fā)生的。一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果正確，請(qǐng)二審法院查明事實(shí)，判決駁回上訴，維持原判。郭某某、張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求被告返還多收取的購(gòu)樓款人民幣54982.40元，并支付自2010年6月26日至2018年1月4日止的銀行貸款利息18265.22元，合計(jì)人民幣73247.62元；二、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告郭某某與原告張某某為夫妻關(guān)系。2010年4月12日，原告郭某某以1760.00元每平米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了被告龍濤公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于圍場(chǎng)鎮(zhèn)龍濤二期第10號(hào)樓3單元602室104.06平方米樓房（此樓房為頂層閣樓，中間高，兩端低，）一處，此閣樓為現(xiàn)房。并于當(dāng)日原告郭某某與被告簽訂了【龍濤二期（A103602號(hào)）】《住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同》。合同第五條第二款約定：“商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方約定按產(chǎn)權(quán)登記面積進(jìn)行計(jì)算，實(shí)行多退少補(bǔ)的方法計(jì)算房?jī)r(jià)款”。原告已全部繳納了購(gòu)樓款。2015年11月10日，房管部門(mén)對(duì)該閣樓發(fā)放了圍房字第××號(hào)房產(chǎn)證，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，只有高度達(dá)到2.2米及以上，才可計(jì)算相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積，因此房產(chǎn)證注明：“房屋所有權(quán)人郭某某，共有人張某某，建筑面積為72.82平方米，樓房建成年份為2009年?！倍鴮?duì)于涉案樓房高度未到達(dá)2.2米的其他建筑面積，沒(méi)有記入房產(chǎn)證登記范圍，但此面積實(shí)際存在，且一直處于原告的實(shí)際使用和占有之中。另查明，閣樓的單價(jià)低于其他普通商品房的單價(jià)，一般每平方米低500-600.00元左右。被告在售此小區(qū)樓房時(shí)均使用的統(tǒng)一格式的售樓合同書(shū)，即不論售賣(mài)閣樓還是其他商品房均使用此統(tǒng)一格式合同。一審法院認(rèn)為，一、原告郭某某購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的龍濤住宅小區(qū)二期樓房系閣樓且為現(xiàn)房，而非一般意義上的商品房，其在購(gòu)房時(shí)明知涉案樓房系閣樓且單價(jià)相對(duì)便宜。樓房實(shí)際建筑面積并不少于104.06平方米，房產(chǎn)證登記時(shí)少了31.24平方米的面積，是因?yàn)榉慨a(chǎn)登記時(shí)對(duì)于高度未達(dá)到2.2米的閣樓的其他建筑面積依規(guī)定不記入產(chǎn)權(quán)面積，無(wú)法進(jìn)行登記。并非是該房屋的實(shí)際建筑面積減少31.24平方米，被告并沒(méi)有違法合同規(guī)定，減少了建筑面積。二、原告認(rèn)為依據(jù)《住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同》第五條第二款的規(guī)定，被告應(yīng)返還其部分購(gòu)房款及利息違反公平性原則。閣樓的構(gòu)造（房頂中間高，兩端低）與普通商品樓房存在差異（不限于房產(chǎn)證登記面積減少），所以才能便宜較多，現(xiàn)原告依據(jù)《住宅樓買(mǎi)賣(mài)合同》第五條第二款的規(guī)定，仍要求返還價(jià)款，顯失公平，違反《中華人民共和國(guó)民法總則》關(guān)于“民事主體從事民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、誠(chéng)信的原則”。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求證據(jù)不足，違反法律規(guī)定，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條、第七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十一條、第一百二十五條、第一百三十條之規(guī)定，判決：駁回原告郭某某、張某某的訴訟請(qǐng)求。二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。一審判決認(rèn)定的事實(shí)有相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人郭某某購(gòu)買(mǎi)被上訴人開(kāi)發(fā)建設(shè)的龍濤住宅小區(qū)二期樓房系閣樓，并非一般意義上的商品房，且其所購(gòu)房屋為現(xiàn)房，其明知涉訴閣樓的結(jié)構(gòu)，并基于此按低于普通商品房的單價(jià)交納了購(gòu)房款。房產(chǎn)登記時(shí)對(duì)于高度未達(dá)到2.2米的閣樓的其他建筑面積依規(guī)定不記入產(chǎn)權(quán)面積，導(dǎo)致房產(chǎn)證登記建筑面積為72.82平方米，比合同少了31.24平方米的面積，但并非是該房屋的實(shí)際建筑面積減少31.24平方米，樓房實(shí)際建筑面積并不少于104.06平方米。一審法院認(rèn)定被上訴人未違反合同規(guī)定，未減少建筑面積，并據(jù)此判決駁回二上訴人原審的訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。綜上所述，郭某某、張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)1631.20元，由上訴人郭某某、張某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　周亞秋
審判員　　劉　音
審判員　　應(yīng)春明

書(shū)記員：柳云琪