上訴人（原審原告）鄖縣洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省鄖縣城關(guān)鎮(zhèn)菜園村。
法定代表人尚洪某，該公司經(jīng)理。
委托代理人李波。代理權(quán)限：特別授權(quán)，即代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起上訴，代為簽收法律文書。
被上訴人（原審被告）李某某，醫(yī)生。
被上訴人（原審被告）張某某，職業(yè)不詳，系李某某之妻。
李某某、張某某共同的委托代理人呂世凱，湖北邦輝律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人鄖縣洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱洪某公司）因與被上訴人李某某、張某某排除妨害糾紛一案，不服湖北省鄖縣人民法院（2014）鄂鄖縣民一初字第00706號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月6日受理后，依法組成由審判員羅云飛擔(dān)任審判長并主審，審判員王廣泉、柏媛媛參加評(píng)議的合議庭，于2014年11月26日公開開庭審理了本案。上訴人洪某房地產(chǎn)公司的委托代理人李波，被上訴人張某某，被上訴人李某某、張某某共同的委托代理人呂世凱到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評(píng)議，審判委員會(huì)討論決定，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
洪某公司一審訴稱，張某某、李某某于2013年10月16日購買我公司開發(fā)的龍居苑1-201號(hào)住宅樓，雙方簽訂了售樓協(xié)議，該協(xié)議明確約定，張某某、李某某對(duì)所購買的1-201號(hào)房屋房頂左邊一平臺(tái)只有使用權(quán)，不得在平臺(tái)上搭建任何構(gòu)筑物，也不得破壞屋頂影響樓下層漏水等，且不得使用防雨板。張某某、李某某入住后未經(jīng)我公司同意和辦理合法手續(xù)，擅自在平臺(tái)亂搭構(gòu)筑物，防雨板上安裝廣告招牌，嚴(yán)重影響到其他業(yè)主的安全和美觀，屬亂搭亂建行為，已經(jīng)嚴(yán)重構(gòu)成侵權(quán)，嚴(yán)重侵犯我公司的合法權(quán)益。我公司于2014年2月20日書面通知被告，限于2014年4月22日前商議拆除事宜，遭到張某某、李某某拒絕。故而向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法判令張某某、李某某拆除非法在平臺(tái)上搭建的構(gòu)筑物并恢復(fù)原狀；我公司在防雨板上安裝招牌，張某某、李某某不得阻撓；本案訴訟費(fèi)用由張某某、李某某負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定，2012年1月17日，洪某公司向張某某借款200000元，用于該公司下屬龍居苑項(xiàng)目建設(shè)，由龍居苑項(xiàng)目指揮部出具借據(jù)一份，內(nèi)容為：“借到張某某現(xiàn)金200000元，用于龍居苑項(xiàng)目一號(hào)樓第一單元靠八層樓202號(hào)，使用面積約100平方米（按縣房管局核準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)）做抵押，每平方為3100元（抵押單價(jià)不受市場(chǎng)行情的影響，不再另行變更單價(jià)），本借據(jù)受法律保護(hù)，待龍居苑項(xiàng)目開盤之后，雙方在還款時(shí)另行簽訂有關(guān)協(xié)議。注：有平臺(tái)可有利用權(quán)，無不可提出任何要求及條件。”2013年10月16日，洪某公司（甲方）與張某某（乙方）簽訂《售樓依據(jù)》一份，主要內(nèi)容為：茲有張某某購買的龍居苑1-201住宅樓，按縣房管局測(cè)繪的實(shí)際面積乘以協(xié)議購買價(jià)的實(shí)際款項(xiàng)辦理手續(xù)之后，特備注依據(jù)如下：“一、張某某購房前提前交納了20萬元，該20萬元的條件是靠左邊房頂平臺(tái)屬張某某永久性使用的產(chǎn)權(quán)。其中張某某購房時(shí)賣方將該平臺(tái)作價(jià)5萬元，這5萬元平臺(tái)款核算在每平方米3100元之內(nèi)，總款按張某某購房面積（房管局測(cè)繪面積）乘以每平方3100元計(jì)算，為此雙方不得節(jié)外生枝。但張某某不得在此搭建，也不得破壞屋頂影響樓下層漏水等因素。二、張某某前雨棚不再購房面積內(nèi)，屬不上人雨棚，不得使用。三、張某某后陽臺(tái)可自行搭建鋼梯，但必須安全美觀……”此后，洪某公司將該約定房屋交付給張某某、李某某夫妻使用。2014年2月5日，張某某、李某某在房屋前防雨板（即《售樓依據(jù)》中約定的“雨棚”）的上邊沿安裝了內(nèi)容為“鄖縣李某某診所”的廣告牌。4月14日晚上，張某某發(fā)現(xiàn)廣告牌被人偷走，后立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)警。4月20日，洪某公司在張某某廣告牌所在的相同位置安裝臨時(shí)售樓廣告支架時(shí)，受到張某某、李某某阻撓，沒有安裝成功。7月3日，張某某、李某某又在防雨板上重新安裝了“鄖縣李某某診所”的廣告牌。洪某公司要求張某某、李某某拆除廣告牌未果，故而引起本案訴訟。
一審法院另查明，洪某公司已經(jīng)將防雨板正下方的一樓門面預(yù)售給了鄖縣農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，鄖縣農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司準(zhǔn)備在防雨板上相同位置安裝廣告牌。
一審法院認(rèn)為，國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。李某某、張某某購買洪某公司建設(shè)的龍居苑小區(qū)1-201號(hào)房屋，李某某、張某某已經(jīng)支付了購房款并入住該房屋，雖然未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為龍居苑小區(qū)的業(yè)主。李某某、張某某對(duì)其自己所購買的龍居苑1-201號(hào)房屋享有所有權(quán)，對(duì)該套房屋所在的毗鄰建筑范圍內(nèi)的共有部分，李某某、張某某與其他業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。洪某公司所訴李某某、張某某搭建的廣告牌位于其房屋外墻左側(cè)平臺(tái)延伸的防雨板的上邊沿，該防雨板屬于房屋建筑范圍內(nèi)的共有部分，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由龍居苑小區(qū)的全體業(yè)主共同享有該防雨板的管理使用權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。本案中，洪某公司未能提供證據(jù)證明李某某、張某某在平臺(tái)前防雨板上搭建廣告牌的行為侵害了其合法權(quán)益，也不能證明其違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的相關(guān)規(guī)定。對(duì)此，洪某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。同時(shí)，洪某公司作為房屋的建設(shè)單位，要求李某某、張某某拆除廣告牌，缺乏法律依據(jù)，不予支持；李某某、張某某關(guān)于洪某公司主張的與房屋毗連的平臺(tái)、防雨板屬于房屋公用部分，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主公用，洪某公司作為房屋開發(fā)商無權(quán)對(duì)該公用部位主張權(quán)利的辯解主張，于法有據(jù)，本院予以采納。本案審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成協(xié)議。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第七十條、第七十二條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條第二款、第四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：駁回鄖縣洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)減半收取150元，由鄖縣洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審查明的事實(shí)和證據(jù)與原判認(rèn)定的基本相同。
另查明，一、洪某公司已為部分業(yè)主辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，鄖縣農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司的房屋產(chǎn)權(quán)也已辦理過戶登記，李某某、張某某的購房款已全部付清，但房屋產(chǎn)權(quán)尚未辦理過戶登記手續(xù)；二、洪某公司開發(fā)的龍居苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立；洪某公司已委托部分人員從事物業(yè)管理，但物業(yè)公司尚未成立，也未在工商部門登記注冊(cè)。

本院認(rèn)為：本案爭議的防雨板部分屬于全體業(yè)主共同共有，任何人員和單位在公共部分懸掛廣告牌應(yīng)當(dāng)?shù)玫綐I(yè)主委員會(huì)的同意，懸掛廣告牌應(yīng)支付的租金歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)公司進(jìn)行管理。本案中龍居苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立，物業(yè)公司也未設(shè)立，作為房地產(chǎn)開發(fā)商的洪某公司有權(quán)向李某某、張某某主張權(quán)利；且洪某公司與李某某、張某某在2013年10月16日簽訂的《售樓依據(jù)》系簽訂商品房買賣合同前的預(yù)約合同，對(duì)雙方當(dāng)事人同樣具備法律約束力，故洪某公司上訴提出“雙方簽訂的《售樓依據(jù)》中明確約定李某某、張某某不得使用防雨板部分，對(duì)方私自懸掛廣告牌屬于違約行為”的理由成立，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十五條，《中華人民共和國合同法》第八條第一款，《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百三十四條第一款第二項(xiàng)，以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二項(xiàng)之規(guī)定：判決如下：

一、撤銷湖北省鄖縣人民法院（2014）鄂鄖縣民一初字第00706號(hào)民事判決。
二、李某某、張某某于本判決生效后十日內(nèi)拆除其置放于湖北省鄖縣龍居苑小區(qū)1-201號(hào)房屋外防雨板處的“鄖縣李某某診所”廣告牌。
三、駁回鄖縣洪某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)150元，二審案件受理費(fèi)300元，由被上訴人李某某、張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　羅云飛 審判員　　王廣泉 審判員　　柏媛媛

書記員：王亮 附相關(guān)法律規(guī)定： 《中華人民共和國物權(quán)法》 第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。 《中華人民共和國合同法》 第八條依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。 《中華人民共和國民法通則》 第一百一十一條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 第一百三十四條第一款第二項(xiàng)承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：（二）排除妨礙； 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百七十條第二項(xiàng)（二）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤或者適用法律錯(cuò)誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；