原告：鄭陸錢(qián)，男，1988年12月1日出生，漢族，戶(hù)籍地福建省。
委托訴訟代理人：任政，上海四維樂(lè)馬律師事務(wù)所律師。
被告：上海暢茅投資管理有限公司，住所上海市松江區(qū)。
法定代表人：陳某某，執(zhí)行董事。
委托代理人：陸麗銘，上海市中大律師事務(wù)所律師。
第三人：孫恰卿，男，1982年9月24日出生，漢族，戶(hù)籍地上海市黃浦區(qū)。
原告鄭陸錢(qián)與被告上海暢茅投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“暢茅公司”)、第三人孫恰卿房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法先適用簡(jiǎn)易程序，后轉(zhuǎn)為普通程序于2018年8月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告鄭陸錢(qián)的委托訴訟代理人任政、被告暢茅公司的委托訴訟代理人陸麗銘以及第三人孫恰卿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄭陸錢(qián)向本院提起訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原、被告之間簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令被告返還自2018年4月14日起至2018年4月20日止的房租人民幣(幣種下同)3,150元；3.判令被告返還履約保證金27,000元；4.判令被告賠償原告兩個(gè)月租金的違約金27,000元。
事實(shí)與理由：原被告于2017年4月11日簽訂《房屋租賃合同》,約定被告將位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號(hào)XXX樓房屋出租給原告經(jīng)營(yíng)千里香餛飩,租賃期限為2017年4月13日至2019年4月12日,每月租金13,500元。房屋及租賃期間被告保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚,擁有合法的出租權(quán)。若發(fā)生與被告有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)概由被告負(fù)責(zé)。不能履行本合同的一方,違約方必須按時(shí)賠償守約方相當(dāng)于2個(gè)月租金的損失。合同簽訂后,原告一直正常履約。2018年4月14日,第三人突然到訪(fǎng)系爭(zhēng)房屋,聲稱(chēng)原被告簽訂的《房屋租賃合同》是擅自簽訂的,系無(wú)效,要求原告即刻搬離,并且出具第三人孫恰卿與案外人陳某某、徐某某于2012年8月6日關(guān)于系爭(zhēng)房屋的《房屋租賃合同》,租賃期限從2012年8月21日至2017年8月20日,租期與原被告之間租賃期限部分重合。嗣后第三人采取哄趕客人、大門(mén)上鎖、斷電、門(mén)上噴涂“關(guān)”字樣油漆等方式,被告對(duì)此一直不予處理,導(dǎo)致原告從該日期起無(wú)法使用該租賃房屋至今。2018年4月24日,第三人交付給原告《關(guān)于要求限期搬離的函》,書(shū)面主張權(quán)利。被告的行為已構(gòu)成違約，原告遂以訴稱(chēng)理由訴至法院。
被告暢茅公司辯稱(chēng)，同意解除合同及退還履約保證金。但不同意退還自2018年4月14日起至2018年4月20日止的房租，原告截止至2018年4月18日仍在涉案房屋內(nèi)實(shí)際經(jīng)營(yíng)。不同意賠償原告違約金，合同無(wú)法履行的原因在原告，被告不清楚第三人對(duì)原告的騷擾情況，被告提供的房屋均符合租賃情況，無(wú)違約行為。
第三人孫恰卿陳述，2012年第三人與被告簽訂租賃合同，租期自2012年8月21日起至2017年8月20日為止，被告在未經(jīng)第三人同意的情況下將涉案房屋轉(zhuǎn)租原告使用，且在房?jī)?nèi)經(jīng)營(yíng)油煙項(xiàng)目違反合同約定，目前合同租期屆滿(mǎn)，第三人要求收回房屋，故產(chǎn)生本案訴訟。
經(jīng)審理查明，位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號(hào)商鋪的產(chǎn)權(quán)人系第三人孫恰卿及案外人耿某某、孫某某。
2012年8月6日，第三人孫恰卿(作為出租方，簽約甲方)與被告暢茅公司的法定代表人陳某某、案外人徐某某(作為承租方，簽約乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定第三人將位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號(hào)底層的店鋪出租給乙方用于門(mén)店銷(xiāo)售使用。租賃期限為60個(gè)月，自2012年8月21日起至2017年8月20日止。甲方同意乙方轉(zhuǎn)租，第三方遵守乙方的義務(wù)，轉(zhuǎn)租期限需在該合同期內(nèi)。所需經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需提前書(shū)面告知甲方，甲方出具同意轉(zhuǎn)租證明。(禁面包類(lèi)及有油煙餐飲類(lèi)、五金、修車(chē))乙方如需續(xù)租的，應(yīng)于租賃期滿(mǎn)日前三個(gè)月書(shū)面通知甲方簽訂續(xù)租合同。若租賃期滿(mǎn)，乙方不再續(xù)租，乙方應(yīng)將房屋交還甲方。
2017年4月8日，原告與被告就涉案商鋪簽訂《租賃意向書(shū)》。
2017年4月11日，原告(作為承租方，簽約乙方)與被告(作為出租方，簽約甲方)簽訂《房屋租賃合同》1份，約定甲方將位于上海市閔行區(qū)金平路XXX號(hào)XXX樓商鋪出租給乙方經(jīng)營(yíng)福建千里香餛飩使用。建筑面積約為42平方米。租賃期自2017年4月13日至2019年4月12日止。該房屋交付日為2017年4月12日下午，自2017年4月13日至2017年4月20日為乙方免租施工期，該房屋租金起付日為2017年4月21日。每月租金13,500元。該合同簽訂后，乙方應(yīng)付相當(dāng)于兩個(gè)月的租金27,000元作為履約保證金。合同期滿(mǎn)后，若乙方不再續(xù)約，則乙方在注銷(xiāo)該場(chǎng)所營(yíng)業(yè)執(zhí)照及結(jié)清水電等費(fèi)用后的15日內(nèi)甲方將該押金無(wú)息退還給乙方。房屋租賃期間甲方保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，擁有合法的出租權(quán)。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)概由甲方負(fù)責(zé)。不能履行該合同的乙方，違約方必須按時(shí)賠償守約方相當(dāng)于兩個(gè)月租金的損失。
2018年4月14日，原告就涉案商鋪與第三人發(fā)生糾紛，向上海市公安局閔行分局華坪路派出所報(bào)警。
2018年4月21日，案外人孫某某向原告發(fā)出《關(guān)于要求限期搬離的函》，載明：“本業(yè)主自2017年12月至今多次通知，要求你應(yīng)于2018年4月13日前撤空經(jīng)營(yíng)設(shè)施，限期搬離該商鋪，但你仍違法霸占經(jīng)營(yíng)至今。本業(yè)主將于2018年4月25日前切斷店內(nèi)供電、供水，接到該函后你必須拆除室外屋頂排煙風(fēng)管、搬走液化氣罐和廚房設(shè)施等，并做好與業(yè)主的鑰匙、水電的交接工作。如逾期不予搬離，一切滯留在該商鋪內(nèi)的經(jīng)營(yíng)設(shè)備和物品，將設(shè)為無(wú)主物品予以處理”。
嗣后，原告要求被告退還租金事宜未果，遂成訟。
庭審中，第三人確認(rèn)其于2018年4月14日晚將涉案商鋪上鎖后，原告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。原、被告確認(rèn)原告支付被告租金至2018年4月20日止。
上述事實(shí)，由原告提交的《租賃意向書(shū)》、《房屋租賃合同》、《上海公安局案(事)件接報(bào)回執(zhí)單》、《關(guān)于要求限期搬離的函》、《詢(xún)問(wèn)筆錄》、照片、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、光盤(pán)，被告提交的《房屋租賃合同》及當(dāng)事人的陳述所證實(shí)。上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，具有真實(shí)性，且與本案相關(guān)聯(lián)，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
本院認(rèn)為，原告與被告就涉案商鋪簽訂的《房屋租賃合同》為雙方真實(shí)意思表示，但原告自第三人處租賃涉案商鋪的租期至2017年8月20日止，被告出租給原告的租期至2019年4月12日。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條之規(guī)定，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定無(wú)效，且根據(jù)第三人的合同，轉(zhuǎn)租期限需要在第三人合同所確認(rèn)的租賃期限內(nèi)，故原告與被告簽訂租賃合同中自2017年4月13日至2017年8月20日止的部分有效，且原、被告已經(jīng)實(shí)際履行完畢；超出第三人合同租賃期限的自2017年8月21日至2019年4月12日止部分無(wú)效。對(duì)于原告主張要求退還履約保證金，被告同意退還，本院予以準(zhǔn)許。由于被告的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致原、被告簽訂的租賃合同中超出第三人合同約定的租期部分無(wú)效，而原告實(shí)際占有使用涉案商鋪直至2018年4月14日商鋪被產(chǎn)權(quán)人上鎖后無(wú)法使用，故原告向被告主張要求其返還2018年4月14日至2018年4月20日期間房屋占有使用費(fèi)之訴請(qǐng)，本院予以支持。關(guān)于違約金的金額，本院結(jié)合被告的主觀惡意、合同對(duì)違約責(zé)任約定以及違約行為對(duì)原告造成的實(shí)際損失等因素，將違約金酌情調(diào)整為13,500元。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、第九十七條、第一百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條之規(guī)定，判決如下：
一、原告鄭陸錢(qián)與被告上海暢茅投資管理有限公司于2017年4月11日簽訂的《房屋租賃合同》中約定的租賃期限自2017年8月21日起至2019年4月12日止的部分無(wú)效；
二、被告上海暢茅投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告鄭陸錢(qián)返還自2018年4月14日起至2018年4月20日的租金3,150元；
三、被告上海暢茅投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告鄭陸錢(qián)履約保證金27,000元；
四、被告上海暢茅投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告鄭陸錢(qián)違約金13,500元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)614.38元，由被告上海暢茅投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
審判員：錢(qián)曉凡
書(shū)記員：李??珺
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