原告：鄭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，戶籍地宜昌市西陵區(qū)，現(xiàn)住秭歸縣。
委托訴訟代理人余立寧，湖北三雄律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。

原告鄭某某與被告周某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年9月5日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄭某某及其委托訴訟代理人余立寧、被告周某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄭某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告立即協(xié)助原告辦理秭歸縣茅坪鎮(zhèn)××居民點(diǎn)××號(hào)三樓一層及四樓頂?shù)拿娣e共計(jì)103.96平方米的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；2、被告自2004年2月1日起以原告支付的購房款40000元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利息支付逾期辦證違約金直到實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證資料提交到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之日止（暫時(shí)計(jì)算到2018年8月31日違約金36533.5元）；3、被告退回原告購買的四樓頂建筑面積8.56平方米的價(jià)款3293.57元（40000元÷103.96平方米×8.56平方米）；4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟過程中，原告將第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為“被告立即協(xié)助原告辦理秭歸縣茅坪鎮(zhèn)××居民點(diǎn)××號(hào)三樓一層及四樓頂?shù)拿娣e共計(jì)103.96平方米的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（包含辦理土地使用權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）”，并撤回第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：2003年10月28日，原、被告簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定：被告將其自建的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)××居民點(diǎn)××號(hào)三樓一層及樓頂部分房屋面積共計(jì)103.96平方米的住房出售給原告，房屋作價(jià)40000元。付款方式為合同訂立時(shí)付款10000元，雙方辦理完房屋買賣及土地使用權(quán)證后，原告付清余款。2003年11月29日，原告付清全部購房款，但被告僅給原告辦理了房屋的所有權(quán)證，至今未辦理土地使用權(quán)證，致使原告的房屋不能設(shè)立抵押或進(jìn)行市場交易，也不能按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，即根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由被告給原告支付逾期辦證的違約金。
被告周某某辯稱：第一，被告已給原告辦理了房屋的所有權(quán)證，只是沒有辦理土地使用權(quán)證，現(xiàn)原告請(qǐng)求重新辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不符合法律事實(shí)，雖然現(xiàn)在國家規(guī)定兩證合一，但是規(guī)定之前的原房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證依然合法有效。第二，被告屬三峽移民，建房地基屬于國家移民劃撥土地，不能單獨(dú)辦理土地使用權(quán)證，雙方約定待相關(guān)政策調(diào)整允許后再行辦理土地使用權(quán)證，否則原告憑什么將購房尾款全部支付給被告。而且這么多年來，原告一直也沒有要求被告辦證，只在今年上半年打電話說要辦證，雙方協(xié)商不成，原告就起訴了。第三，被告出售給原告的房屋只有三樓一層，四樓頂部有兩個(gè)炮臺(tái)，當(dāng)時(shí)說好給原告一個(gè)無償使用，但并沒有賣給原告。2017年政府統(tǒng)一實(shí)施棚戶區(qū)改造時(shí)已將炮臺(tái)拆除，這是政府行為，不是被告的行為。綜上所述，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告周某某系三峽工程搬遷移民，1997年在國家給其劃撥的秭歸縣茅坪鎮(zhèn)XX居民號(hào)的土地上建了一棟四層的預(yù)制結(jié)構(gòu)房屋。2003年10月28日，原告鄭某某與被告協(xié)商購買被告的房屋，雙方并簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定：被告將其自建的位于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)××居民點(diǎn)××號(hào)三樓一層及四樓頂?shù)臇|面一間附屬房出售給原告，房屋作價(jià)40000元；付款方式為原告訂購房時(shí)預(yù)交10000元給被告，被告將房屋鑰匙交給原告，雙方辦理完房屋買賣及土地使用權(quán)證后（辦證費(fèi)用由原告支付），原告付清剩余的房屋款。協(xié)議簽訂當(dāng)天，原告付給被告購房款5000元，次日，再支付購房款5000元。同年11月24日，被告協(xié)助原告辦理了房屋所有權(quán)證（證號(hào)：房權(quán)證茅坪鎮(zhèn)字第××號(hào)），確認(rèn)房屋面積為102.82平方米（其中三樓房屋正房面積95.4平方米，四樓頂東面附屬房面積7.42平方米），2003年11月29日，原告將剩余購房款30000元支付給了被告。
同時(shí)查明，被告所建房屋的占地面積已超過了國家劃撥的土地面積，還需繳納土地出讓金，故只辦理了土地登記審批手續(xù)，至今未辦理土地使用權(quán)證；2016年國家實(shí)施棚戶區(qū)改造工程，將包括秭歸縣茅坪鎮(zhèn)××居民點(diǎn)××號(hào)房屋在內(nèi)的陳家沖片區(qū)進(jìn)行了統(tǒng)一改造，在改造過程中，將××居民點(diǎn)××號(hào)房屋原樓頂?shù)娜齻€(gè)炮臺(tái)（包括原告所有的一間附屬房）予以拆除。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述、原告提交的原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》、《房地產(chǎn)買賣契約》、被告出具的收據(jù)三張、原告的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件、被告提交的傅承泉出具的證明及本院依職權(quán)調(diào)查秭歸縣茅坪鎮(zhèn)桔頌居委會(huì)主任付寧波的筆錄、在秭歸縣茅坪鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室調(diào)取的秭歸縣發(fā)展和改革局秭發(fā)改審批[2016]158號(hào)《縣發(fā)改局關(guān)于秭歸縣茅坪鎮(zhèn)陳家沖片區(qū)棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一期工程可行性研究報(bào)告的批復(fù)》及總平面圖復(fù)印件、在秭歸縣不動(dòng)產(chǎn)管理局調(diào)取的《土地登記審批表》復(fù)印件等證據(jù)證實(shí)。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告提交的證據(jù)及本院調(diào)查收集的證據(jù)無異議，原告對(duì)本院調(diào)查收集的證據(jù)無異議，但對(duì)被告提交的傅承泉出具的證明有異議，認(rèn)為該證據(jù)不真實(shí)，達(dá)不到被告要證明四樓樓頂?shù)囊婚g附屬房是被告無償贈(zèng)與給原告使用的目的。本院審查認(rèn)為，傅承泉出具的證明，明顯與原、被告簽訂的協(xié)議及原告的房屋所有權(quán)證不符，本院不予采信。雖然原、被告對(duì)《房地產(chǎn)買賣契約》無爭議，但本院審查認(rèn)為，該契約上填寫的房屋面積103.96平方米并不是真實(shí)的房屋面積，房屋價(jià)款20000元也不是雙方房屋買賣時(shí)的真實(shí)價(jià)款，該契約涉嫌屬雙方為了減少繳納交易稅款而簽訂的虛假契約，故本院對(duì)該證據(jù)不予采信，并將發(fā)現(xiàn)的原、被告涉嫌規(guī)避法律行為的線索，移送相關(guān)部門處理。對(duì)其余雙方無爭議的證據(jù)，本院予以采信，可以作為本案的定案依據(jù)。

本院認(rèn)為，被告自建的房屋所占的土地性質(zhì)大部分屬國有劃撥土地，還有少量的出讓土地，被告在未繳納土地出讓金并辦理土地使用權(quán)證的前提下，將房屋部分出售給原告的行為，雖然前置程序不合法，但原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律的相關(guān)規(guī)定，且原告已全部付清了房款，被告已協(xié)助原告辦理了房屋所有權(quán)證，雙方的房屋買賣關(guān)系已成立，故雙方已發(fā)生的房屋買賣行為應(yīng)受到法律保護(hù)。原、被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)。本案雙方爭議的焦點(diǎn)有三：一是被告是否應(yīng)協(xié)助原告辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證；二是被告是否應(yīng)支付原告違約金；三是樓頂?shù)囊婚g附屬房是原告購買還是被告無償贈(zèng)與原告使用。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。《中華人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。同時(shí)，原、被告在《房屋買賣協(xié)議》中明確約定，土地使用權(quán)證由雙方辦理，費(fèi)用由原告承擔(dān)，由于被告整棟房屋的土地使用權(quán)證沒有辦理，致使出售給原告的房屋的土地使用權(quán)證也沒有辦理，現(xiàn)只要被告繳納土地出讓金后就可以辦理整棟房屋的土地使用權(quán)證，因此，不管是法律規(guī)定還是雙方約定，被告均應(yīng)協(xié)助給原告辦理土地使用權(quán)證。房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證合二為一的權(quán)屬證書，屬2015年3月1日起施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的房屋首次登記、變更登記等應(yīng)該辦理的證件，本案雙方的房屋買賣發(fā)生在2003年，且原告已辦理了房屋所有權(quán)證，故只需辦理土地使用權(quán)證，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證不屬雙方約定的范圍。
原、被告在協(xié)議中沒有約定辦理土地使用權(quán)證的具體時(shí)間，原告也沒有向本院提供能證明曾向被告提出過要求辦理土地使用權(quán)證被被告明確拒絕的相關(guān)證據(jù)，現(xiàn)原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，認(rèn)為被告的行為構(gòu)成違約，要求被告支付違約金。該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。本案原、被告均系自然人，自然人之間的房屋買賣合同關(guān)系，不屬該解釋規(guī)范調(diào)整的范圍。故原告認(rèn)為被告沒有給其辦理土地使用權(quán)證構(gòu)成違約要求支付違約金的主張，本院不予支持。
關(guān)于樓頂?shù)囊婚g附屬房是原告購買還是被告無償贈(zèng)與給原告使用的問題。雙方在協(xié)議中明確約定了買賣標(biāo)的物的房屋是三樓一層及四樓頂?shù)臇|面一間附屬房，且被告為原告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，已將四樓頂?shù)臇|面一間附屬房的面積登記到原告的房屋產(chǎn)權(quán)證上，因此，可以認(rèn)定四樓頂?shù)囊婚g附屬房是被告出售給了原告，而非被告辯解的無償贈(zèng)與給原告使用。現(xiàn)因政府實(shí)施棚戶區(qū)改造，原附屬房已被拆除不存在，訴訟過程中，原告撤回了要求被告退還相應(yīng)面積購房款的請(qǐng)求，屬當(dāng)事人自愿放棄自己的訴訟權(quán)利，不違反法律規(guī)定，也未損害第三人的利益，本院予以準(zhǔn)許，故在本案中不予處理。
本案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方未能協(xié)商達(dá)成一致協(xié)議。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條、《中華人民共和國土地管理法》第十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、周某某于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)協(xié)助鄭某某辦理購買房屋的土地使用權(quán)證，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金及辦證的相關(guān)費(fèi)用由鄭某某承擔(dān)。
二、駁回鄭某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由周某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 雷長遠(yuǎn)

書記員： 付雅雪