原告(反訴被告）：鄭某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省訥河市。委托訴訟代理人：陳曦，北京市靜觀律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省大同市城區(qū)。委托訴訟代理人：張澤軍，山東舜達律師事務(wù)所律師。第三人：香河興達恒遠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地香河縣新華大街北側(cè)五一路東側(cè)香城酈舍8號樓4單元10號房屋。法定代表人：閆雪梅，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張香，該公司員工。

原告鄭某向本院提出訴訟請求：一、請求判令解除原告與被告、第三人于2017年3月7日簽訂的房屋買賣合同，被告退還原告購房款100萬元；二、本案訴訟費用由被告承擔。事實與理由：原告與被告及第三人于2017年3月7日簽訂房屋買賣合同。依據(jù)合同約定，原告以206萬元的價格購買被告位于河北省香河縣屋。合同簽訂時，因涉案房屋尚未取得房屋所有權(quán)證，故雙方無法辦理過戶及貸款手續(xù)，原告已交付100萬元首付款。依據(jù)2017年6月2日《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》的要求，非本市戶籍居民購房需提供3年當?shù)厣绫Ｇ蚁拶?套?，F(xiàn)因原告沒有香河縣三年社保，故無法購買涉案房屋，而且涉案房屋的評估值降低無法貸款106萬元。原告無奈之下訴至人民法院，望判如所請。被告劉某某答辯稱，一、2017年3月7日，原告鄭某與被告劉某某、第三人興達公司簽訂《房屋買賣合同》，鄭某以206萬元的價格購買劉某某位于富力新城花香盛景小區(qū)7號樓1單元1005號房產(chǎn)。合同簽訂后，鄭某向劉某某支付購房款100萬元。2017年3月29日，劉某某取得房屋所有權(quán)證后，劉某某多次聯(lián)系要求辦理房屋交易手續(xù)，但因香河房屋價格大幅度下降，鄭某一直不予配合。二、鄭某拒不辦理后續(xù)交易手續(xù)，支付剩余購房款的行為構(gòu)成違約。鄭某至今未按合同約定辦理后續(xù)交易手續(xù)是客觀事實。鄭某起訴狀陳述的2017年6月2日《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》并不影響本案涉案《房屋買賣合同》的繼續(xù)履行。非本地戶籍居民家庭在該意見實施前，已簽訂房屋買賣合同并為所購房屋支付相關(guān)費用的，辦理相關(guān)住房貸款、房產(chǎn)交易時可不提供社?；蚣{稅證明。因此，鄭某陳述因其沒有香河縣三年社保無法購買涉案房產(chǎn)的情況不符合事實。鄭某拒不履行已簽訂的房屋買賣合同，原因在于香河縣房地產(chǎn)價格的下降，而并非政策原因。三、鄭某應(yīng)當承擔違約責任，向劉某某支付81萬元?！斗课葙I賣合同》第十條違約責任：“違約責任(1)甲乙雙方必須相互配合，按照合同約定的時間或丙方通知的時間辦理相關(guān)手續(xù)，若任何一方不按合同約定的時間或丙方通知的時間辦理相關(guān)手續(xù)，每逾期一日，違約方向守約方按總房款的千分之三的違約金。逾期超過20天，守約方有權(quán)解除房屋買賣合同，同時違約方應(yīng)向守約方支付總房款的20%的違約金；如守約方的實際損失超出總房款的20%,違約方應(yīng)按照實際損失賠付?！?018年2月5日，經(jīng)評估，本案涉案房產(chǎn)目前價值為125萬元。因鄭某違約，拒不履行房屋買賣合同，造成劉某某損失為81萬元，故鄭某應(yīng)當按合同約定向劉某某支付81萬元。綜上所述，鄭某拒不履行房屋買賣合同的行為已構(gòu)成違約，鄭某應(yīng)當按照合同約定向劉某某支付81萬元。反訴原告劉某某向本院提出反訴請求：1、請求依法判令解除雙方于2017年3月7日簽訂的房屋買賣合同；2、請求依法判令反訴被告向反訴原告支付81萬元；3、本案訴訟費用由反訴被告承擔。事實與理由：2017年3月7日，反訴被告鄭某與反訴原告劉某某、第三人興達公司簽訂《房屋買賣合同》，反訴被告鄭某以206萬元的價格購買反訴原告劉某某位于富力新城花香盛景小區(qū)7號樓1單元1005號房產(chǎn)。合同簽訂后，反訴被告鄭某向反訴原告劉某某支付購房款100萬元。2017年3月29日，反訴原告劉某某取得房屋所有權(quán)證后，多次聯(lián)系反訴被告鄭某要求辦理房屋交易手續(xù)。但因香河房屋價格大幅度下降，反訴被告鄭某一直不予配合。反訴被告鄭某拒不按合同約定履行合同義務(wù)，支付剩余購房款的行為已構(gòu)成違約。反訴原告為維護自身合法權(quán)益，特向貴院提起反訴，請依法支持反訴原告的反訴請求。反訴被告鄭某答辯稱，我同意解除三方于2017年3月7日簽訂的《房屋買賣合同》的訴訟請求，但是不同意反訴原告要求我向其支付81萬元的訴訟請求。理由如下：第一、反訴原告反訴稱，其在2017年3月29日取得房屋所有權(quán)證后多次要求我辦理過戶手續(xù)，我因房屋價格大幅下降，所以不予配合，這些不是事實。2017年3月29日，香河房價并未大幅下降。故不存在反訴原告稱的因房屋價格大幅下降而不予配合的情況。依據(jù)反訴原告提交的不動產(chǎn)登記證的出具時間是2017年3月29日，而在實踐操作中，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人實際取得的時間會遲于出具時間一個半月至二個月。故在反訴原告取得不動產(chǎn)登記證原件后，廊坊市新的調(diào)控政策已經(jīng)實施。依據(jù)新政策因我是外地戶口，沒有香河本地三年社保，故不能購房，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，合同目的不能實現(xiàn)。但雙方均無過錯，應(yīng)互不支付違約金及損失。第二、我不同意向反訴原告支付81萬元。因廊坊市《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》的實行，導(dǎo)致涉案合同無法履行，故雙方均無違約，故我不應(yīng)支付違約金。反訴原告為證明其損失，向法庭提交了關(guān)于涉案房屋在2018年2月5日的房產(chǎn)抵押評估報告。我不認可此報告的真實性及與本案的關(guān)聯(lián)性，不能達到證明其損失為81萬元的證明目的。理由如下；1、此報告系被答辯人單方委托鑒定機構(gòu)出具，不具有可信性；2、此報告的評估節(jié)點為2018年2月5日。而我方認為，雙方不能履行合同的時間點應(yīng)為2017年6月2日,即政策出臺之日，故而本報告鑒定時間點的確定不準確。3、最關(guān)鍵的一點，本報告評估的是涉案房屋的抵押價值評估報告。此點在報告中載明，“本次估價采用市場法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的抵押價值”。4、本報告的有效期為2018年2月5日至3月4日，故此報告已過期，無效。5、在本報告的估價假設(shè)和限制條件的條文中載明，估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，而涉案房屋具有產(chǎn)權(quán)糾紛，也就是說此報告的估價前提不存在。反訴原告向評估機構(gòu)隱瞞了事實，故而此評估有錯誤。6、此報告的使用限制條件為本報告僅為委托人對于估價對象提供市場價值參考，不作它用。即此報告不能作為反訴原告證明其損失的證據(jù)使用。第三、反訴原告要求我向其支付81萬元的違約金及損失過高，請人民法院予以降低。綜上所述，請人民法院駁回反訴原告要求我向其支付81萬元的訴訟請求。第三人興達公司述稱，我公司對本訴原告鄭某的訴訟請求和反訴原告劉某某的反訴請求均無意見。本院經(jīng)審理認定事實如下：2017年3月7日，原告（反訴被告）鄭某、被告（反訴原告）劉某某和第三人興達公司簽訂房屋買賣合同一份。合同約定，劉某某所售房屋坐落于河北省香河縣，建筑面積99平方米，成交總價為206萬元；房屋目前尚未取得房屋所有權(quán)證，預(yù)計取得時間為2017年9月，具體時間視開發(fā)建設(shè)單位實際辦理而定，待該房屋取得所有權(quán)證后，原、被告雙方可就該房屋辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；簽訂本合同時鄭某支付劉某某購房定金20萬元；劉某某還清此套房屋銀行貸款，鄭某收到還款證明后支付購房預(yù)付款；鄭某為貸款客戶，劉某某取得該房屋所有權(quán)證書之日，鄭某依本合同支付的定金和購房預(yù)付款自動轉(zhuǎn)化為購房首付款；鄭某在交付首付款后向銀行申辦抵押貸款，如首付款不足銀行規(guī)定首付比例的，鄭某需在三日內(nèi)補齊首付款，其余購房款待銀行放款之日由銀行打入劉某某指定帳戶；鄭某因自身原因未獲得銀行批準的，鄭某需在30日內(nèi)自行籌齊剩余房價款支付給劉某某，或鄭某繼續(xù)申請其他銀行貸款至貸款批準，在申請貸款過程中產(chǎn)生的費用由鄭某負擔；貸款未獲批準導(dǎo)致本合同終止，鄭某支付的定金和房價款劉某某應(yīng)在扣除鄭某已付款的50%后（扣除款項不得超過房款總價的20%），將余款在三日內(nèi)退還鄭某，鄭某承擔在房屋交易過程中發(fā)生的各項費用；鄭某為貸款客戶取得銀行批貸許可之日起15日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；鄭某支付劉某某購房定金20萬元作為首付款的一部分，剩余首付款80萬元于2017年3月12日前交于劉某某；等等。合同簽訂后，鄭某先后于2017年3月7日和2017年3月9日給付劉某某購房款100萬元，后雙方未能辦理按揭貸款，鄭某未將剩余房款給付劉某某，合同未能繼續(xù)履行。2017年3月21日，廊坊市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市房管局等部門關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見的通知的主要內(nèi)容為，自2017年3月22日起，香河縣非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購買首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。2017年6月4日，香河縣人民政府辦公室關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見的主要內(nèi)容為，非本地戶籍居民家庭能夠提供本地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；非本地戶籍居民家庭在本意見實施前，已為所購住房支付相關(guān)費用，經(jīng)縣房管局確認并出具書面證明，辦理相關(guān)住房貸款、房產(chǎn)交易時可不提供社保或納稅證明。上述事實有原、被告當庭陳述，原告提交的《房屋買賣合同》、借記卡賬戶歷史明細清單、關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見等證據(jù)在卷佐證。
原告鄭某（反訴被告）與被告劉某某（反訴原告）、第三人香河興達恒遠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱興達公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告鄭某的委托代理人陳曦、被告劉某某及其委托代理人劉澤軍第一次、第二次開庭均到庭參加訴訟，第三人興達公司的委托代理人張香第二次開庭到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)。原、被告及第三人興達公司于2017年3月7日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。現(xiàn)原告向法院起訴要求解除與被告簽訂的《房屋買賣合同》，被告表示同意解除，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款規(guī)定“當事人協(xié)商一致，可以解除合同”。故對原告主張解除《房屋買賣合同》的訴訟請求本院予以支持。《房屋買賣合同》解除后，被告應(yīng)返還原告已付購房款100萬元，故對原告主張被告返還購房款100萬元的訴訟請求本院予以支持。被告劉某某（反訴原告）提出反訴，主張原告鄭某（反訴被告）賠償實際損失費81萬元。經(jīng)審查，原、被告簽訂《房屋買賣合同》后，原告先后于2017年3月7日和2017年3月9日向被告支付100萬元購房款，但剩余購房款106萬元未向被告支付，也未申請銀行按揭貸款，從而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，故原告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。原告鄭某辯稱因政府出臺限購政策導(dǎo)致雙方簽訂的《房屋買賣合同》無法履行，雙方均不存在違約，不存在違約賠償問題。本院認為，原、被告簽訂《房屋買賣合同》的時間為2017年3月7日，原告向被告支付購房首付款100萬元的時間為2017年3月7日和2017年3月9日，而香河縣第一次限購政策的出臺時間為2017年3月21日，第二次限購政策的出臺時間為2017年6月4日。關(guān)于第一次限購政策“首付款比例不低于50%”的問題，雙方合同成交價為206萬元，按規(guī)定首付款不應(yīng)低于103萬元，原告已經(jīng)支付100萬元。按雙方在《房屋買賣合同》第三條第4款約定“乙方（即鄭某）需在30日內(nèi)自行籌齊剩余房價款支付給甲方（即劉某某）”，但原告未能補繳3萬元，亦未申請銀行按揭貸款。關(guān)于第二次限購政策“非本地戶籍居民家庭能夠提供本地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的”的問題，原、被告在第二次限購政策出臺前已經(jīng)簽訂的《房屋買賣合同》并支付購房首付款，根據(jù)該規(guī)定第一條“非本地戶籍居民家庭在本意見實施前，已為所購住房支付相關(guān)費用，經(jīng)縣房管局確認并出具書面證明，辦理相關(guān)住房貸款、房產(chǎn)交易時可不提供社?；蚣{稅證明”，因此原告并不受非本地居民戶籍及交納社會保險費的限制。故對原告（反訴被告）鄭某的該抗辯意見本院不予采信。根據(jù)原、被告簽訂的《房屋買賣合同》第三條第4款約定“貸款未獲批準導(dǎo)致本合同終止，乙方（即鄭某）支付的定金和房價款甲方（即劉某某）應(yīng)在扣除乙方（即鄭某）已付款的50%后（扣除款項不得超過房款總價的20%），將余款在三日內(nèi)退還乙方（即鄭某），乙方（即鄭某）承擔在房屋交易過程中發(fā)生的各項費用”,故原告應(yīng)給付被告違約金41.2萬元（206萬元×20%),對被告（反訴原告）劉某某主張的合理部分本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）鄭某與被告（反訴原告）劉某某于2017年3月7日簽訂的關(guān)于香河縣蔣辛屯鎮(zhèn)富力新城花香盛景小區(qū)7號樓1單元1005號樓房的《房屋買賣合同》。二、被告（反訴原告）劉某某于本判決生效后三日內(nèi)返還原告（反訴被告）鄭某購房款100萬元。三、原告（反訴被告）鄭某于本判決生效后三日內(nèi)給付被告（反訴原告）劉某某違約金41.2萬元。以上二、三項折抵后，被告（反訴原告）劉某某返還原告（反訴被告）鄭某購房款58.8萬元，于本判決生效后三日內(nèi)給付。如果被告（反訴原告）未按本判決指定的期間履行償還借款本息義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費減半收取6900元，由原告（反訴被告）負擔。反訴案件受理費減半收取5950元，由原告（反訴被告）負擔3026元，被告（反訴原告）負擔2924元。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員　　徐小壘

書記員：張洪亮