鄭某
陳?。ê泵髀蓭熓聞?wù)所）
潘智文（湖北名流律師事務(wù)所）
孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
饒彬（湖北名流律師事務(wù)所）

原告鄭某。
委托代理人陳俊、潘智文，湖北名流律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限:代為調(diào)查收集證據(jù)，查閱案卷材料，參與庭審活動(dòng)、代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為調(diào)解，代為簽署、簽收法律文書(shū)。
被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地:孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)。
法定代表人馮芬芬，該公司經(jīng)理。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限:一般代理。
原告鄭某訴被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱保某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2015年8月13日受理后，依法組成由審判員陳慧娟擔(dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員胡曉東、鐘林濤參加評(píng)議的合議庭，于2015年10月21日和2015年10月29日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告的委托代理人陳俊、被告的委托代理人饒彬均到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄭某訴稱，2010年11月2日，我與被告保某公司簽訂商品房買賣合同一份，約定由我購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)保某國(guó)際廣場(chǎng)3幢20層2011號(hào)、建筑面積為129.56平方米的房屋一套，房屋價(jià)款533684元（單價(jià)4119.20元／㎡），簽約當(dāng)日一次性付清房屋總款給被告。
該合同對(duì)房屋交付期限、出賣人逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)均作出了具體約定。
我履行了一次性交付總房款533684元的義務(wù)。
被告保某公司因建成房屋超過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)文件，消防未達(dá)標(biāo)，造成被告未按照合同約定向我交付商品房及辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，造成我巨大的損失。
為此，我請(qǐng)求人民法院依法判令:（一）被告在判決之日30天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助我辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)；（二）被告向我支付逾期交房違約金及損失58438.40元（初步計(jì)算至2012年10月14日，以具備法律規(guī)定的交房時(shí)間為準(zhǔn)）；（三）被告向我支付未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)違約金及損失105029元（因約定的違約金過(guò)低增加后的損失，暫計(jì)算至2015年1月15日）；（四）被告賠償因超出設(shè)計(jì)容積率導(dǎo)致原告使用價(jià)值降低而造成的損失53368.40元；（五）被告排除油煙侵害并賠償損失；（六）由被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
原告鄭某為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:居民身份證，擬證明原告訴訟主體資格；
證據(jù)二:企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，擬證明被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訴訟主體資格；
證據(jù)三:商品房買賣合同、付款憑證，擬證明1、2010年11月2日，原告與被告簽訂商品房買賣合同一份，約定由原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于孝感市長(zhǎng)征路23號(hào)保某國(guó)際廣場(chǎng)2幢20層2011號(hào)、建筑面積為129.56平方米的房屋一套，房屋價(jià)款533684元（單價(jià)4119.20元／㎡），簽約當(dāng)日一次性付清房屋款給被告。
該合同對(duì)房屋交付期限、出賣人逾期交房的違約責(zé)任、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、產(chǎn)權(quán)登記等事項(xiàng)均作出了具體約定；2、原告按照約定履行了支付房屋總款533684元的義務(wù)；3、被告未按照合同約定于2011年10月15日向原告交付商品房，亦未于2012年1月15日之前為原告辦理房屋權(quán)屬證明，原告方多次找相關(guān)部門及被告方要求處理未按期交房及未辦房產(chǎn)證事宜未果，造成原告巨大的損失；
證據(jù)四:圖片，擬證明1、原告于2012年下半年入住時(shí)即發(fā)現(xiàn)油煙從客廳電源盒里面進(jìn)入室內(nèi)，多次向被告反映但是一直未解決，現(xiàn)電源盒上出現(xiàn)厚厚的一層油污，而且該房屋每天處在油煙的彌漫之中，受到油煙侵?jǐn)_的事實(shí)；2、油煙侵?jǐn)_的事實(shí)發(fā)生在房屋五年質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)由被告排除油煙侵?jǐn)_妨害并賠償原告相關(guān)損失；
證據(jù)五:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖、湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃違法案件立案表、調(diào)查筆錄、處罰審批表、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)筆錄、容積率調(diào)整說(shuō)明，擬證明被告違規(guī)超建及擅自更改容積率導(dǎo)致消防驗(yàn)收不合格，無(wú)法達(dá)到驗(yàn)收交房條件，無(wú)法向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦理權(quán)屬登記所需資料，原告因此無(wú)法取得合法的產(chǎn)權(quán)證；
證據(jù)六:證人黃某的證言一份，擬證明原告每年多次找開(kāi)發(fā)商及政府部門要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)事宜。
被告保某公司辯稱:1、原告的起訴超過(guò)了訴訟時(shí)效，本案的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從合同約定的交房日期起算，合同約定的交房時(shí)間是2011年10月15日，原告收房時(shí)間是2011年11月3日，起訴時(shí)間是2015年8月7日，超過(guò)了法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效期限，原告主張的逾期交房違約金和逾期辦證違約金不應(yīng)予以支持；2、我公司已經(jīng)履行了書(shū)面通知交房義務(wù)，不僅按照合同約定的聯(lián)系電話通知了原告，還向原告發(fā)送了手機(jī)短信告知，不存在逾期交房的違約行為；我公司已按合同約定，在房屋交付使用后的90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備了案，沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬書(shū)的原因，責(zé)任不在我公司，而在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，合同第十六條約定的90日，不是辦理產(chǎn)權(quán)登記或原告取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的期限，而是我公司應(yīng)當(dāng)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供資料備案的期限，故原告稱被告未按合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記權(quán)屬證書(shū)的違約金的訴求不能成立；3、購(gòu)房利息損失無(wú)合同約定也無(wú)法律規(guī)定，原告已驗(yàn)收并裝修或使用了被告交付的房屋，不存在退房的行為或事實(shí)；4、原告沒(méi)有任何證據(jù)表明房屋因容積率的改變而降低了使用價(jià)值，合同對(duì)此無(wú)約定，法律上也沒(méi)有規(guī)定讓被告承擔(dān)賠償責(zé)任的依據(jù)，原告主張房屋的容積率改變導(dǎo)致房屋價(jià)值降低的觀點(diǎn)不能成立，油煙侵害也無(wú)任何事實(shí)法律依據(jù)。
請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
被告保某公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼，擬證明被告主體身份情況；
證據(jù)二:短信發(fā)送報(bào)告、協(xié)議、截圖等，擬證明被告向原告以書(shū)面形式履行了交房通知義務(wù)，不存在逾期交房違約行為；
證據(jù)三:《收樓入戶聲明》、《法院判例分析》、《中院同類案件對(duì)訴訟時(shí)效期限的判定》，擬證明:1、原告起訴超過(guò)了訴訟時(shí)效；2、中院對(duì)同類案件的訴訟時(shí)效認(rèn)定的起止時(shí)間為2011年10月16日至2013年10月16日；3、對(duì)原告已超過(guò)訴訟時(shí)效的起訴，法院應(yīng)當(dāng)依法駁回訴請(qǐng)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告鄭某提交的證據(jù)一、二，被告保某公司提交的證據(jù)一雙方均無(wú)異議。
因此，對(duì)上述無(wú)爭(zhēng)議的證據(jù)，本院依法予以采信。
被告保某公司對(duì)原告提交的證據(jù)三的真實(shí)性、合法性、客觀性均無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為2011年10月5日雖是約定的交房時(shí)間，但被告向原告以短信的方式發(fā)送了交房信息，盡到了通知義務(wù)，是否辦理房屋權(quán)屬證，不是被告的義務(wù)；對(duì)原告提交的證據(jù)四有異議，認(rèn)為該組照片不是來(lái)自訴爭(zhēng)房屋，也不能證明房屋是不合格的房屋，入戶聲明也沒(méi)有就此問(wèn)題主張權(quán)利，舉證行為發(fā)生在交房之后，應(yīng)接受訴訟時(shí)效的制約；對(duì)原告提交的證據(jù)五的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其證明目的有異議，認(rèn)為該組證據(jù)與其證明目的沒(méi)有關(guān)聯(lián)性；對(duì)原告提交的證據(jù)六，被告有異議，認(rèn)為證人未出庭，且為傳來(lái)證據(jù)，不能證明待證之事實(shí)，證言的客觀性值得懷疑，證言中多次提到找政府、信訪等部門，但沒(méi)有具體時(shí)間，訴訟時(shí)效的中斷和中止均不符合法定的條件，證人證言可以說(shuō)都是原告意見(jiàn)的陳述，不能算是證人證言。
原告對(duì)被告提交的證據(jù)二有異議，認(rèn)為該證據(jù)不能證明被告已經(jīng)履行交房義務(wù)，短信不屬于合同的交房約定，且交房時(shí)也不具備交房的條件，沒(méi)有相關(guān)的證明文件，原告也從來(lái)沒(méi)有收到被告發(fā)送的這個(gè)短信；對(duì)被告提交的證據(jù)三有異議，認(rèn)為《收樓入戶聲明》不足以說(shuō)明驗(yàn)收交房達(dá)到了條件，當(dāng)事人均沒(méi)有到場(chǎng)，真實(shí)簽名無(wú)法核實(shí)，《收樓入戶聲明》上沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的印章，沒(méi)有證據(jù)證明經(jīng)過(guò)了交房驗(yàn)收，不符合法律規(guī)定，也不符合合同約定；《法院判例分析》應(yīng)該是完整的一篇文章，而被告提交的這一部分是不完整的，也無(wú)原件，原告不予認(rèn)可；原告的起訴也沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效，原告提供的證人證言證明，原告一直在主張被告交房，本案也不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記是房屋管理的行政手段，也是依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的方式，不受訴訟時(shí)效的限制，即使適用訴訟時(shí)效，也不影響本案的訴訟時(shí)效，因?yàn)樵V訟時(shí)效適用訴訟時(shí)效中斷的規(guī)定。
對(duì)以上有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)三是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
故對(duì)該證據(jù)，本院依法予以采信；證據(jù)四缺乏客觀性，關(guān)聯(lián)性及來(lái)源合法性，且不能提供有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)的證明來(lái)佐證其是否受到損失及數(shù)額，故對(duì)該證據(jù)，本院依法不予采信；證據(jù)五不能證明鄭某因容積率改變而遭受的損失，對(duì)該證據(jù)，本院依法不予采信；證據(jù)六之證人黃某未出庭作證，且其證言屬于傳來(lái)證據(jù)，無(wú)其他證據(jù)佐證，對(duì)該證據(jù)，本院依法不予采信。
被告提交的證據(jù)二，本院認(rèn)為，根據(jù)原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十一條的約定，被告應(yīng)當(dāng)書(shū)面、報(bào)刊公告通知買受人辦理交付手續(xù)。
被告提交的該證據(jù)只能證明被告通過(guò)群發(fā)方式向原告發(fā)送過(guò)短信，無(wú)其他證據(jù)佐證原告已收到該短信。
因此，對(duì)該證據(jù)，本院依法不予采信。
對(duì)被告提交的證據(jù)三，本院對(duì)《收樓入戶聲明》，依法予以采信；對(duì)《法院判例分析》及《中院同類案件對(duì)訴訟時(shí)效期限的判定》，因缺乏關(guān)聯(lián)性依法不予采信。
本院認(rèn)為，原告鄭某與被告保某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原、被告均應(yīng)遵守合同的約定，履行各自的義務(wù)。
合同簽訂后，鄭某履行了交納房款的義務(wù)，保某公司也應(yīng)按合同約定交付房屋并履行合同約定的隨附義務(wù)。
《商品房買賣合同》第十五條約定，保某公司應(yīng)在交付房屋90天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
該約定系平等主體之間自愿達(dá)成的對(duì)權(quán)利的自由處分，保某公司有義務(wù)在交付房屋后，協(xié)助鄭某依照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
對(duì)原告鄭某提出的要求被告保某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴請(qǐng)，本院依法予以支持；同時(shí)因保某公司未按合同約定為鄭某辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，鄭某提出要求保某公司支付違約金及損失的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《商品房買賣合同》約定，保某公司未按約履行辦證義務(wù)，則按購(gòu)房款的1%支付違約金，故本院依法對(duì)違約金部分予以支持。
原告主張違約金過(guò)低，要求增加違約金及損失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加。
本案中，鄭某并無(wú)證據(jù)證明其因延期辦證遭受的實(shí)際損失，亦即未證明該違約金標(biāo)準(zhǔn)低于造成的損失，故此訴請(qǐng)本院依法不予支持。
關(guān)于原告提出保某公司未能按照合同約定的交房時(shí)間，即2011年10月15日前交付房屋，要求保某公司支付逾期交房違約金及損失的訴訟請(qǐng)求，因鄭某從合同約定的交房次日起知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其應(yīng)自此時(shí)起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利，鄭某亦未能提交訴訟時(shí)效中斷、中止的相關(guān)證據(jù)，其請(qǐng)求權(quán)已超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效，故對(duì)此訴請(qǐng)，本院依法不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償因房屋容積率改變?cè)斐傻膿p失，排除油煙侵害并賠償損失的訴訟請(qǐng)求，因無(wú)進(jìn)一步證據(jù)予以佐證，且雙方在合同中也未明確約定，本院依法不予支持。
據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條 ?、第一百三十七條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定協(xié)助鄭某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
二、被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后5日內(nèi)向原告鄭某支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金5336.84元。
三、駁回原告鄭某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)4550元，由原告鄭某負(fù)擔(dān)4000元，被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)550元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告鄭某與被告保某公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原、被告均應(yīng)遵守合同的約定，履行各自的義務(wù)。
合同簽訂后，鄭某履行了交納房款的義務(wù)，保某公司也應(yīng)按合同約定交付房屋并履行合同約定的隨附義務(wù)。
《商品房買賣合同》第十五條約定，保某公司應(yīng)在交付房屋90天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
該約定系平等主體之間自愿達(dá)成的對(duì)權(quán)利的自由處分，保某公司有義務(wù)在交付房屋后，協(xié)助鄭某依照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
對(duì)原告鄭某提出的要求被告保某公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴請(qǐng)，本院依法予以支持；同時(shí)因保某公司未按合同約定為鄭某辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，鄭某提出要求保某公司支付違約金及損失的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)《商品房買賣合同》約定，保某公司未按約履行辦證義務(wù)，則按購(gòu)房款的1%支付違約金，故本院依法對(duì)違約金部分予以支持。
原告主張違約金過(guò)低，要求增加違約金及損失，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加。
本案中，鄭某并無(wú)證據(jù)證明其因延期辦證遭受的實(shí)際損失，亦即未證明該違約金標(biāo)準(zhǔn)低于造成的損失，故此訴請(qǐng)本院依法不予支持。
關(guān)于原告提出保某公司未能按照合同約定的交房時(shí)間，即2011年10月15日前交付房屋，要求保某公司支付逾期交房違約金及損失的訴訟請(qǐng)求，因鄭某從合同約定的交房次日起知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害，其應(yīng)自此時(shí)起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利，鄭某亦未能提交訴訟時(shí)效中斷、中止的相關(guān)證據(jù)，其請(qǐng)求權(quán)已超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效，故對(duì)此訴請(qǐng)，本院依法不予支持。
關(guān)于原告要求被告賠償因房屋容積率改變?cè)斐傻膿p失，排除油煙侵害并賠償損失的訴訟請(qǐng)求，因無(wú)進(jìn)一步證據(jù)予以佐證，且雙方在合同中也未明確約定，本院依法不予支持。

據(jù)此，經(jīng)合議庭評(píng)議，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條 ?、第一百三十七條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后30日內(nèi)依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定協(xié)助鄭某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
二、被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后5日內(nèi)向原告鄭某支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金5336.84元。
三、駁回原告鄭某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)4550元，由原告鄭某負(fù)擔(dān)4000元，被告孝感保某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)550元。

審判長(zhǎng)：陳慧娟
審判員：胡曉東
審判員：鐘林濤

書(shū)記員：魯鄭文