鄭某
王靈芝（湖北遇真律師事務(wù)所）
丹江口市中某投資管理有限公司
劉均

原告:鄭某，男，生于1965年3月26日，漢族。
委托代理人:王靈芝，湖北遇真律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
被告:丹江口市中某投資管理有限公司，住所地:湖北省丹江口市沿江路水都風(fēng)情6樓。
法定代表人:郭曉燕，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:劉均，該公司法律顧問。
代理權(quán)限:一般代理。
原告鄭某訴被告丹江口市中某投資管理有限公司（以下簡稱:中某公司）服務(wù)合同糾紛一案，本院2015年9月29日受理后，依法組成由審判員周智華擔(dān)任審判長，審判員江濤（主審）、人民陪審員楊月參加評議的合議庭，于2015年11月9日公開開庭進行了審理。
原告鄭某的委托代理人王靈芝、被告中某公司的法定代表人郭曉燕及其委托代理人劉均到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄭某訴稱:原告購買被告中某公司開發(fā)建設(shè)的水都風(fēng)情商住樓1幢2單元602室，雙方簽訂有《商品房買賣合同》。
合同簽訂后原告按時交納了全部房款，但被告在給付原告房屋鑰匙時強制提出必須交納熱水開通費4000元、燃氣開通費1800元、裝修押金3000元，否則一律不給房屋鑰匙。
原告為能早日入住，交納了以上費用。
但原告從住進該房屋后就找到被告要求退還以上費用，但被告以種種理由推托，最后發(fā)展為被告擅自將以上費用抵扣物業(yè)管理費。
2015年8月26日，業(yè)主收到被告即將要被注銷的通知。
原告認為依照法律規(guī)定被告沒有收取上述費用的資格和法律依據(jù)，為維護原告權(quán)利，遂訴至法院，要求被告立即退還熱水開通費4000元及占用期間的利息，訴訟費用由被告承擔(dān)。
原告鄭某為了支持其訴訟請求，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)1:原告的身份證復(fù)印件1份；被告的企業(yè)基本信息1份。
擬證明:1.證明原告的主體適格；2.被告物業(yè)管理的經(jīng)營起始時間是2010年10月20日。
經(jīng)質(zhì)證，被告對原告的身份證無異議，對企業(yè)信息的真實性無異議，對證明內(nèi)容有異議:被告取得物業(yè)管理資格的時間不是2010年10月20日，而是之前。
被告在從事商品房預(yù)售的同時取得了物業(yè)管理資格。
本院對該組證據(jù)的真實性予以確認，對原告的證明目的和被告的質(zhì)證意見將結(jié)合其他證據(jù)和案件事實予以分析認定。
證據(jù)2:《商品房買賣合同》1份。
擬證明:1.證明原告簽訂《商品房買賣合同》時間是2011年5月24日。
2.證明房屋建成時間是2011年，在房屋建成、竣工驗收合格之前，也就是2011年前被告是不可能實際交付房屋的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》界定實際交付房屋及原告入住房屋的時間。
3.證明《商品房買賣合同》約定被告向原告收取的商品房價格中包含供水供電等基礎(chǔ)設(shè)施費用，同時也沒有約定被告可以另行向原告收取熱水開通費、燃氣開通費等費用。
經(jīng)質(zhì)證，被告認為:1.《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第4條約定了熱水開通費的相關(guān)條款，并向原告提供了供熱系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)，都配備了相關(guān)出口。
原告是否使用、什么時候使用與被告收取熱水開通費沒有關(guān)系。
2.被告在和原告簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》時直到起訴前本案原告并沒有向被告提出過任何異議，原告沒有提供任何證明向被告主張返還開通熱水費的證據(jù)。
證據(jù)3:2015年8月26日《通知》1份。
擬證明:被告欲將企業(yè)注銷，被告違法收取的熱水開通費面臨著無人退還的嚴重后果。
經(jīng)質(zhì)證，被告認可該通知實際存在，但對原告的證明對象有異議，被告注銷的是公司的企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，不是企業(yè)注銷，也不是企業(yè)解散。
企業(yè)還存在，只是轉(zhuǎn)型。
原告的證據(jù)內(nèi)容和證明對象不一致。
本院對該組證據(jù)的真實性予以確認，對原告的證明目的和被告的質(zhì)證意見將結(jié)合其他證據(jù)和案件事實予以分析認定。
證據(jù)4:1.《湖北省商品住宅價格管理實施細則》第4條規(guī)定，商品住宅基本價格構(gòu)成中包含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，基礎(chǔ)建設(shè)包含供水、供電、供氣等設(shè)施和建設(shè)費用；2.《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實施細則（試行）》第5條規(guī)定，商品房價格必須向價格主管部門申報；第11條規(guī)定，商品房交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中商品房經(jīng)營者不得在房價外收取水、電、燃氣等配套設(shè)施建設(shè)安裝費用；3.《關(guān)于商品房銷售價格管理有關(guān)問題的通知》第1條規(guī)定，商品房銷售實行明碼標(biāo)價制度，價目必須要公示，公示的內(nèi)容含建筑面積、前期物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；第2條規(guī)定，開發(fā)商代收代辦的費用全部要在商品房買賣合同中予以明確約定，合同之外不得再加收任何費用；4.最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條。
擬證明:被告向原告收取熱水開通費既沒有在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定，也沒有合法的批文，應(yīng)當(dāng)退還。
經(jīng)質(zhì)證，被告認為《湖北省商品住宅價格管理實施細則》如是省政府制定屬于政府規(guī)章，如是省住建局制定屬于部門規(guī)章。
無論哪種，在本案中必須是合同約定違反了國家法律強制性規(guī)定才適用。
本案原、被告約定的熱水開通費是否有效要看是否違法。
只有違背了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定才無效，否則湖北省制定的條例均不能推翻合同效力。
原告列舉的不是證據(jù)而是部門規(guī)章，不能推翻合同效力。
本院對該組證據(jù)的真實性予以確認，對原告的證明目的和被告的質(zhì)證意見將結(jié)合其他證據(jù)和案件事實予以分析認定。
另原告陳述被告向原告收取熱水開通費的收據(jù)因原告保管不善找不到了，收據(jù)時間在簽訂《商品房買賣合同》之前。
收取了原告熱水開通費4000元等費用，是被告強行脅迫原告必須交納這些費用后，方與原告簽訂的《商品房買賣合同》，交付的房屋鑰匙。
被告對收取費用無異議，因原告是拆遷戶，是先拿的房屋鑰匙，后補簽的協(xié)議。
當(dāng)時雙方在簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時都是自愿的，原告稱是被告強迫簽的需要證據(jù)證明。
如果屬于脅迫，更加證明原告的起訴超過一年的訴訟時效。
原告在2011年2月10日簽訂有業(yè)主驗收書。
如果沒有接受房屋、接收鑰匙不會簽訂該驗收書。
被告中某公司辯稱:1.原告訴訟已超過訴訟時效，請求駁回原告的訴訟請求。
原告與被告簽訂有《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議第4條“物業(yè)管理服務(wù)費的收取”第三項約定了收取熱水開通費（高層4500元／戶，多層4000元／戶）、燃氣開通費（高層2000元／戶，多層1800／戶）、裝修押金3000元／戶（裝修完畢一個月以內(nèi)退還，另扣除一年的物業(yè)管理費）。
從協(xié)議簽訂后到原告訴訟之前，原告從未向被告提出過要求退還熱水開通費的主張，按照普通訴訟時效計算原告的起訴時間已超過兩年。
從原告訴狀中看，原告以被告強制提出必須交納熱水開通費為由起訴被告，可認為原告是以被告乘人之危要求其與被告簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。
該訴訟時效為除斥期間，期限為一年，原告起訴也已超過訴訟時效。
2.被告按照與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第3條、第4條約定，履行了開通熱水的義務(wù)，沒有違約行為，住戶可根據(jù)自己的需要決定是否使用熱水。
原告要求返還熱水開通費與合同約定不符。
后被告放棄訴訟時效抗辯主張。
被告中某公司為了支持其辯解理由，向本院提交了以下證據(jù):
證據(jù)1:被告的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件各1份；城市物業(yè)管理資質(zhì)證書1份。
擬證明:被告的主體資格合法。
被告在2007年已取得物業(yè)管理資質(zhì)，在與原告簽訂合同時具有物業(yè)管理資格。
經(jīng)質(zhì)證，原告對主體資格證據(jù)的真實性、客觀性、關(guān)聯(lián)性及證明目的沒有異議。
對被告是什么時候取得物業(yè)管理資質(zhì)問題與本案沒有關(guān)系。
取得資質(zhì)后是否有經(jīng)營權(quán)利需要得到相關(guān)部門的許可，是兩回事，取得資質(zhì)時間不能對抗經(jīng)營時間。
沒有其他證據(jù)證明被告的經(jīng)營時間早于2010年10月20日。
被告在沒有取得經(jīng)營資格的情況下不能與原告簽訂物業(yè)管理協(xié)議。
本院對該組證據(jù)的真實性予以確認，對被告的證明目的和原告的質(zhì)證意見將結(jié)合其他證據(jù)和案件事實予以分析認定。
證據(jù)2:《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》1份、《業(yè)主驗收書》1份。
擬證明:1.原告于2011年2月10日入住房屋，并接收房屋鑰匙；2.原告與被告簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議第4條第三項約定了熱水開通費，原告的房屋屬于多層，應(yīng)交熱水開通費4000元；3.本案已過訴訟時效即其以乘人之危訴訟被告，要求被告退還熱水開通費4000元已超過訴訟時效。
經(jīng)質(zhì)證，原告認為:1.該組證據(jù)既不客觀也不真實，《業(yè)主、住戶入住登記表》缺乏有效證據(jù)的形式要件；2.該組證據(jù)達不到被告所證明的幾個證明目的；3.被告所主張的原告入住時間及接收鑰匙的時間是不客觀不真實的，該時間早于雙方簽訂的《商品房買賣合同》的時間，不應(yīng)當(dāng)依據(jù)《業(yè)主驗收書》記載的時間認定原告入住房屋、接收鑰匙的時間，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》界定實際交付房屋及原告入住房屋的時間；4.《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主驗收書》簽訂的時間早于雙方簽訂的《商品房買賣合同》時間，說明被告是以脅迫方式強行向原告收取的熱水開通費；5.《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中提供的服務(wù)項目中沒有提供熱水等服務(wù)項目，被告收取該項費用沒有合同約定。
合同收費中的收取項目及標(biāo)準(zhǔn)沒有國家相關(guān)文件依據(jù)，屬于違法收費，該協(xié)議的此條款屬于違法條款，應(yīng)當(dāng)無效，費用應(yīng)當(dāng)退還；6.原告不存在時效已過，被告在交付房屋后每月不斷的找原告索要熱水費等費用，對此在被告提供的第四組證據(jù)中有所反映，在此過程中，原告多次與被告交涉不應(yīng)當(dāng)交納熱水開通費，應(yīng)當(dāng)退還，但訴求一直未得到被告的認可，因此不存在時效已過之說，況且由于被告收取該費用是一種違法行為，該違法行為一直持續(xù)不斷的侵犯著原告的利益直到今天，所以對原告來說不存在時效已過；7.被告說原告“以乘人之危訴訟被告”是缺乏證據(jù)依據(jù)的，相反被告為了達到違法收取費用的目的，打算注銷該公司，導(dǎo)致原告無法退取該費用的后果出現(xiàn)。
本院對該組證據(jù)的真實性予以確認，對被告的證明目的和原告的質(zhì)證意見將結(jié)合其他證據(jù)和案件事實予以分析認定。
證據(jù)3:從2012年到2015年部分業(yè)主交熱水費通知。
擬證明:1.被告及時開通了熱水管道；2.大部分住戶使用熱水管道的熱水，進行了消費，被告收取熱水費。
經(jīng)質(zhì)證，原告認為:1.該組證據(jù)材料是被告單方面制作的通知，沒有原告的簽名確認，缺乏通知相對人原告對通知內(nèi)容是否回應(yīng)的相關(guān)證據(jù)，該通知是否客觀真實不得而知，不能作為證據(jù)使用，達不到被告的證明目的；2.熱水是否已經(jīng)使用與本案無關(guān)聯(lián)性，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，被告是沒有收取相關(guān)費用的主體資格的，在被告沒有提供物價局批準(zhǔn)其有權(quán)收取熱水開通費等費用的相關(guān)文件前提下，被告的收取行為是違法行為，不管原告使用與否，均應(yīng)當(dāng)退給原告。
本院對該證據(jù)的真實性和證明目的及原告的質(zhì)證意見將結(jié)合其他證據(jù)和案件事實予以分析認定。
本院認為:被告中某公司在2007年已取得物業(yè)管理資質(zhì)，原、被告2011年2月10日簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有原告方簽名、被告公司物業(yè)管理處加蓋印章，協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，協(xié)議合法、有效。
雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。
被告將熱水管道安裝到位，已履行了自己的義務(wù)，原告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定支付熱水開通費，是否使用熱水依原告自己的意愿，與熱水開通不屬于同一法律關(guān)系。
原告稱簽訂該協(xié)議是被告強制簽訂，交納的熱水開通費是為能夠拿到房屋鑰匙被迫交納的訴訟意見，因無證據(jù)證實，本院不予采納。
原告稱《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》缺乏物價部門核準(zhǔn)同意其收費的文件依據(jù)，被告收取的物業(yè)管理費里已經(jīng)含有公共基礎(chǔ)設(shè)施管理費用，熱水開通費是一種重復(fù)收費的行為，被告收費是違規(guī)收費的訴訟意見，因該協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方合意簽訂的協(xié)議在不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下對雙方當(dāng)事人有約束力，本院不予采納。
被告辯稱已按照與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定履行了開通熱水的義務(wù)，沒有違約行為，住戶可根據(jù)自己的需要決定是否使用熱水，原告要求返還熱水開通費與合同約定不符的辯解意見有事實和法律依據(jù)，本院予以采納。
故原告要求被告退還熱水開通費及占用期間利息的訴訟請求本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第八條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，并參照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，判決如下:
駁回原告鄭某的訴訟請求。
案件受理費50元，由原告鄭某負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。
十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；賬號:17×××01。
通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。
上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費憑證復(fù)印件同時交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預(yù)交上訴案件受理費通知）。

本院認為:被告中某公司在2007年已取得物業(yè)管理資質(zhì)，原、被告2011年2月10日簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有原告方簽名、被告公司物業(yè)管理處加蓋印章，協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，協(xié)議合法、有效。
雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。
被告將熱水管道安裝到位，已履行了自己的義務(wù)，原告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定支付熱水開通費，是否使用熱水依原告自己的意愿，與熱水開通不屬于同一法律關(guān)系。
原告稱簽訂該協(xié)議是被告強制簽訂，交納的熱水開通費是為能夠拿到房屋鑰匙被迫交納的訴訟意見，因無證據(jù)證實，本院不予采納。
原告稱《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》缺乏物價部門核準(zhǔn)同意其收費的文件依據(jù)，被告收取的物業(yè)管理費里已經(jīng)含有公共基礎(chǔ)設(shè)施管理費用，熱水開通費是一種重復(fù)收費的行為，被告收費是違規(guī)收費的訴訟意見，因該協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方合意簽訂的協(xié)議在不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下對雙方當(dāng)事人有約束力，本院不予采納。
被告辯稱已按照與原告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定履行了開通熱水的義務(wù)，沒有違約行為，住戶可根據(jù)自己的需要決定是否使用熱水，原告要求返還熱水開通費與合同約定不符的辯解意見有事實和法律依據(jù)，本院予以采納。
故原告要求被告退還熱水開通費及占用期間利息的訴訟請求本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第八條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，并參照最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，判決如下:
駁回原告鄭某的訴訟請求。
案件受理費50元，由原告鄭某負擔(dān)。

審判長：周智華
審判員：江濤
審判員：楊月

書記員：陳偉