上訴人（原審被告）：鄭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住黑龍江省大慶市薩爾圖區(qū)。
委托訴訟代理人：李晶石，黑龍江龍躍律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：尚力達(dá)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，三站鎮(zhèn)政府干部，住黑龍江省肇源縣。
被上訴人：大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地黑龍江
省肇源縣肇源鎮(zhèn)東郊路北段貨運(yùn)市場對門4樓。
法定代表人：辛國清，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：魏紅亮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司法律顧問，住黑龍江省肇源縣。

上訴人鄭某某因與被上訴人尚力達(dá)、大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天順公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省肇源縣人民法院（2016）黑0622民初3375號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月22日立案后，依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審理。上訴人鄭某某委托訴訟代理人李晶石、被上訴人尚力達(dá)、被上訴人天順公司委托訴訟代理人魏紅亮到庭參加了訴訟活動，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認(rèn)定的事實：被告天順公司開發(fā)建設(shè)肇源縣鳳桐佳苑小區(qū)，委托張慶元負(fù)責(zé)工程開發(fā)事宜，并于2012年5月16日簽訂協(xié)議書，明確雙方權(quán)利義務(wù)。其中第三條約定：乙方（張慶元）在未取得房屋預(yù)售許可證前不得開盤售樓，甲方協(xié)助辦理預(yù)售許可發(fā)票，每售出一戶房屋同時按稅務(wù)部門規(guī)定繳納稅費(fèi)，乙方售出房屋必須經(jīng)甲方核準(zhǔn)蓋章后生效，乙方自行簽訂售出房屋無效同時承擔(dān)法律責(zé)任，與公司無關(guān)。2012年5月17日被告天順公司出具授權(quán)委托書，委托張慶元辦理鳳桐佳苑工程項目的所有事項。2013年4月27日被告天順公司出具撤銷委托授權(quán)的聲明，撤銷對張慶元鳳桐佳苑小區(qū)工程項目的委托，張慶元在聲明書上簽字。2014年12月30日，張慶元與被告鄭某某簽訂商品房買賣合同，將鳳桐佳苑小區(qū)1號樓2單元501室住宅樓賣與被告鄭某某，房屋建筑面積133.69平方米，總價款435829元，付款方式為頂付樓梯間刮大白人工費(fèi)，合同上加蓋“肇源縣鳳桐佳苑合同專用章”，但該合同未加蓋天順公司公章，也無公司法定代表人簽字。2016年9月6日，被告天順公司將鳳桐佳苑小區(qū)1號樓2單元501室住宅樓售與原告，雙方簽訂商品房買賣合同，房屋總價款267380元，原告交首付款1萬元，余款由銀行按揭貸款。肇源縣公安局治安大隊證明“肇源縣鳳桐佳苑合同專用章”等公章未經(jīng)公安機(jī)關(guān)登記備案及刻制。肇源縣地稅局源地稅稽通（2015）55號稅務(wù)事項通知書，證明鳳桐佳苑項目未按規(guī)定及時足額繳納相關(guān)稅款。2016年10月10日，被告鄭某某與原告尚力達(dá)因上述房屋的權(quán)屬問題發(fā)生糾紛并報警。2016年10月26日，鄭某某向供熱企業(yè)交納了爭議房屋2015年度及2016年度的取暖費(fèi)。一審法院認(rèn)為，通過當(dāng)事人的陳述及舉證來看，天順公司是房產(chǎn)部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的涉案鳳桐佳苑小區(qū)合法的開發(fā)人，并且天順公司具備合法的出售資質(zhì)，尚力達(dá)作為買受人，有理由相信天順公司有權(quán)對外出售涉案房屋。尚力達(dá)與天順公司簽訂的商品房買賣合同，形式及內(nèi)容均不存在違反法律之處，依法應(yīng)認(rèn)定為合法有效。鄭某某雖認(rèn)為尚力達(dá)與天順公司簽訂的合同中約定的首付款過少，但房屋買賣合同當(dāng)事人對首付款數(shù)額的約定，并不影響房屋買賣合同本身的效力。鄭某某主張尚力達(dá)與天順公司屬于惡意串通損害第三人利益，雙方之間的合同無效，因其無證據(jù)證實，故本院不予采信。鄭某某雖然先于尚力達(dá)購買涉案房屋，但買賣合同未加蓋房屋實際處分權(quán)人天順公司的公章，也無該公司法定代表人簽字，而且事后也未得到天順公司的追認(rèn)，故張慶元的行為不代表天順公司，鄭某某與天順公司不存在商品房買賣合同關(guān)系。尚力達(dá)要求天順公司協(xié)助其辦理按揭貸款手續(xù)，天順公司表示同意，該項請求不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以支持。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國合同法》第四十四條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，判決如下：一、原告尚力達(dá)與被告大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年9月6日簽訂的購買鳳桐佳苑小區(qū)1號樓2單元501室的商品房買賣合同有效；二、被告大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后立即協(xié)助原告尚力達(dá)辦理鳳桐佳苑小區(qū)1號樓2單元501室房屋的按揭貸款手續(xù)；三、駁回原告其他訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由被告大慶市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中，鄭某某向本院提交如下證據(jù)：肇源縣人民法院（2015）源民初字第1199號民事判決書一份，欲證明被上訴人天順房地產(chǎn)公司與張慶元系掛靠關(guān)系，天順公司承認(rèn)張慶元為實際開發(fā)商，張慶元以公司名義簽訂的買賣合同由張慶元承擔(dān)合同義務(wù)，并不否認(rèn)張慶元代表其簽訂合同的有效性。天順公司、尚力達(dá)質(zhì)證稱，該份證據(jù)的真實性無法確定，按其文號該證據(jù)不屬于新證據(jù)，另外，該判決書即使存在，不確定是否生效。掛靠是一個詞，天順公司與張慶元之間系合作開發(fā)，雙方都有投資，但是依據(jù)約定，張慶元無權(quán)處分商品房。
天順公司提交如下證據(jù)：1.商品房預(yù)售許可證一份，欲證明該房屋經(jīng)房產(chǎn)部門核準(zhǔn)，準(zhǔn)予公開銷售。尚力達(dá)與天順公司就本案爭議房屋的買賣合法有效。2.四份判決書復(fù)印件，欲證明在該四份判決書中均已認(rèn)定天順公司系爭議樓房所在樓盤的所有人，有權(quán)銷售房屋。上訴人質(zhì)證稱，對證據(jù)1真實性無異議，對證明問題有異議。由于涉案房屋已取得許可證，因此作為房產(chǎn)的實際開發(fā)人的張慶元代表名義開發(fā)人對外簽訂的以房抵工程款合同也應(yīng)該是有效的，由于該抵債合同先與二被上訴人之間簽訂的合同，因此應(yīng)保護(hù)在先權(quán)利。對于證據(jù)2，法院的判決書只能證明天順公司只是單純出借資質(zhì)，并不在房地產(chǎn)項目上進(jìn)行投資和管理，那么按照誰投資誰受益的原則，所開發(fā)建設(shè)的房屋實體權(quán)利應(yīng)屬于張慶元，上訴人并不認(rèn)同判決快書所確認(rèn)的天順公司為開發(fā)房產(chǎn)的所有人。尚力國質(zhì)證無異議。

本院認(rèn)為，無論張慶元與天順公司是掛靠關(guān)系還是委托關(guān)系，對外名義均應(yīng)是天順公司，張慶元與天順公司關(guān)系屬于內(nèi)部關(guān)系，故即使張慶元與天順公司是掛靠關(guān)系也有必然有權(quán)以自己的名義處分涉案房屋。故對鄭某某所舉證據(jù)不予采信。由于雙方當(dāng)事人對預(yù)售許可證真實性無異議，故本院對其真實性予以確認(rèn)。關(guān)于判決書，只是對具體房屋的買賣效力的認(rèn)定，對于涉案房屋是有有所有權(quán)本院不予評價，但天順公司作為開發(fā)商，有商品房開發(fā)資質(zhì)，結(jié)合其所舉示的預(yù)售許可證，可以認(rèn)定天順公司對涉案房屋有處分權(quán)。
二審查明的事實除與一審查明的事實一致外，另查明，天順公司已對涉案房屋所在的樓盤辦理了預(yù)售許可證。
本院認(rèn)為，通過一、二審各方當(dāng)事人的陳述及舉證及當(dāng)事人在其他案件中的陳述來看，天順公司與案外人張慶元之間曾存在協(xié)議合作開發(fā)建設(shè)鳳桐佳苑小區(qū)工程一事，具體施工過程中雙方之間關(guān)系是否發(fā)生變化，因與本案所爭議的房屋買賣合同效力無關(guān)，本院不予評價?，F(xiàn)有證據(jù)表明，天順公司系房產(chǎn)部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的涉案鳳桐佳苑小區(qū)合法的開發(fā)人，并天順公司具備合法的出售資質(zhì)，尚力達(dá)作為買受人，有理由相信天順公司有權(quán)對外出售涉案房屋。尚力達(dá)與天順公司簽訂的商品房買賣合同，形式及內(nèi)容均不存在違反法律規(guī)定之處，依法應(yīng)認(rèn)定為合法有效。一審對此的認(rèn)定正確，本院依法予以支持。關(guān)于尚力達(dá)要求確認(rèn)天順公司（張慶元）與鄭某某之間的房屋買賣合同無效問題。因尚力達(dá)沒有證據(jù)證明天順公司（張慶元）與鄭某某存在惡意串通，另行訂立商品房屋買賣合同并將涉案房屋交付鄭某某使用，致使其無法取得房屋。另外尚力達(dá)主張鄭某某所簽訂的合同無效的主要理由是張慶元無權(quán)處分涉案房屋，根據(jù)買賣合同的相關(guān)法律規(guī)定，即使鄭某某本人以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張無效的，人民法院亦不予支持。那么，尚力達(dá)主張鄭某某與張慶元或天順公司所簽訂的合同無效，同樣應(yīng)不予支持。因此，一審法院確認(rèn)鄭某某對涉案房屋所簽訂的合同無效，適用法律錯誤。關(guān)于被上訴人尚力達(dá)要求天順公司協(xié)助其辦理按揭貸款問題。因按照雙方合同約定，尚力達(dá)僅交付了1萬元首付款，而房屋總價款為267380元，余款約定辦理按揭貸款，不符合按揭貸款的相關(guān)政策。另外，因辦理按揭貸款涉及第三方銀行的權(quán)益，本案中亦沒有確定具體是哪個銀行，每個銀行的貸款手續(xù)及流程亦不盡相同，故不應(yīng)通過判決強(qiáng)制天順公司協(xié)助履行辦理按揭貸款義務(wù)，本院對此予以糾正。綜上，本院認(rèn)定，上訴人的上訴請求成立部分，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第三項之規(guī)定，判決如下：

審判長 胡海陸
審判員 陳麗
審判員 王鵬渤

書記員： 鄒鴻儒