鄭某某
劉淑芹
寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
任曙光（黑龍江任曙光律師事務(wù)所）

原告鄭某某，男。
委托代理人劉淑芹（原告配偶）。
被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人張吉興。
委托代理人任曙光，黑龍江任曙光律師事務(wù)所律師。
原告鄭某某訴被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員曲偉霞獨任審判，于2014年12月24日公開開庭進行了審理。原告鄭某某及其委托代理人劉淑芹、被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人任曙光到庭參加訴訟。后因案情復(fù)雜，本案裁定轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖恚婪ńM成合議庭，于2015年3月24日第二次公開開庭進行了審理。原告鄭某某委托代理人劉淑芹、被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人任曙光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
對原告向本院提供的證據(jù)一、被告對真實性無異議，但認為原告沒有在5日內(nèi)搬遷，對違約金約定不清，原告是回遷戶，沒有向被告支付購樓款，經(jīng)合議庭評議后認為，該協(xié)議系雙方真實意思表示，故予以采信；對證據(jù)二，因被告無異議，故予以采信；對證據(jù)三，被告對真實性提出異議，認為房屋出租人未到庭，未提供出租房屋產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)合議庭評議后認為被告未按時交付安置房屋，原告租房事實存在，故對該證據(jù)予以采信。
對被告提供的證據(jù)認證如下:
對被告提交的證據(jù)一，原告提出異議，認為不知道在哪里張貼，沒見到。經(jīng)合議庭評議后認為，原、被告簽訂的安置補償協(xié)議書系在公告期間外簽訂，故該公告與本案無關(guān)聯(lián)性，不予采信；對證據(jù)二，原告提出異議，認為該協(xié)議中的房屋與原告非同一棟樓，與原告無關(guān)聯(lián)性，經(jīng)合議庭評議后認為該證據(jù)非雙方約定免責(zé)事由，與本案無關(guān)聯(lián)性，故不予采信。
圍繞雙方當(dāng)事人爭議的焦點，經(jīng)綜合分析評議，查明案件事實如下:2010年9月4日，原告鄭某某與被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》，約定被告將原告房籍號00013618磚木結(jié)構(gòu)76平方米住宅、無照37.2平方米房屋拆除，對拆除的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被告為原告置換的房屋位于被告開發(fā)的晟業(yè)物流二期住宅小區(qū)4棟3單元3層、4層各一戶住宅樓，面積均為60.28平方米。按照雙方簽訂的協(xié)議第九條:被告在2011年12月31日前依照國家和地方人民政府規(guī)定，將符合規(guī)定的商品房交付原告使用，如遇國家有關(guān)政策調(diào)整，不可抗力因素或未按拆遷工作程序規(guī)定時限拒不搬遷的，被告可以據(jù)實予以延期；第十條:產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋逾期未交付使用，被告按已交付樓款日萬分之三給付原告違約金，協(xié)議繼續(xù)履行。協(xié)議簽訂后，原告按照約定的時間搬遷，被告將原告的房屋拆除。2013年10月30日，被告通知原告領(lǐng)取鑰匙，將調(diào)換的樓房交付給原告，同時交付樓房差價款，原告認為被告違約，應(yīng)該給付原告違約金，雙方因此未達成協(xié)議，原告未領(lǐng)取樓房鑰匙。2014年7月16日，原告接到被告交付的面積為61.59平方米的樓房2棟，并于當(dāng)日被告交付回遷差價款7384元?，F(xiàn)原告認為被告違約要求給付違約金并賠償損失，雙方協(xié)商不成，故訴訟來院。
本院認為:原、被告之間簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，對各方均具有約束力。原告依約履行了搬遷義務(wù)，被告未在協(xié)議約定的期限內(nèi)交付樓房，被告的行為構(gòu)成違約，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，原告請求給付違約金，應(yīng)予支持。因本案系房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置糾紛，被告雖然沒有支付購樓款，但是應(yīng)當(dāng)參照商品房買賣，房屋價格以雙方樓房實際增加面積2.62平方米，被告交付差價款7384元計算，每平方米價格2818元，實際房屋價款61.59平方米×2套×2818元=347121元，減去補交差價款7384元，實際交付樓款價值相當(dāng)于339737元，違約金按照雙方約定的日萬分之三從2011年12月31日開始計算至2013年10月30日，共計669天，違約金數(shù)額為339737元×0.0003×669天=68185元，因在2013年10月30日被告通知原告領(lǐng)取鑰匙交付房屋，原告拒接，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?第一款 ?“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償”，故原告主張違約金計算至2013年10月30日符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。又因被告主張雙方約定的違約金過高，依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出判決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過分高于造成的損失”。因本案原告實際損失僅為租金28000元，該損失的百分之三十為8400元，合計36400元。故本案當(dāng)事人約定的違約金明顯超過造成損失的百分之三十，對超出部分本院不予支持。被告認為原告逾期搬遷構(gòu)成違約，無充足證據(jù)證實；拆遷戶呂浩帥因要求補償標(biāo)準過高，與本案無關(guān)聯(lián)性，非原、被告約定延期交付房屋的約定事由，故被告對此答辯意見，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?、第一百一十九條 ?第一款 ?、《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付原告鄭某某逾期交付房屋違約金36400元，本判決生效后立即執(zhí)行；
二、駁回原告鄭某某的其他訴訟請求。
如未在本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費710元，由被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于雙鴨山市中級人民法院。

本院認為:原、被告之間簽訂的《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，對各方均具有約束力。原告依約履行了搬遷義務(wù)，被告未在協(xié)議約定的期限內(nèi)交付樓房，被告的行為構(gòu)成違約，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”，原告請求給付違約金，應(yīng)予支持。因本案系房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置糾紛，被告雖然沒有支付購樓款，但是應(yīng)當(dāng)參照商品房買賣，房屋價格以雙方樓房實際增加面積2.62平方米，被告交付差價款7384元計算，每平方米價格2818元，實際房屋價款61.59平方米×2套×2818元=347121元，減去補交差價款7384元，實際交付樓款價值相當(dāng)于339737元，違約金按照雙方約定的日萬分之三從2011年12月31日開始計算至2013年10月30日，共計669天，違約金數(shù)額為339737元×0.0003×669天=68185元，因在2013年10月30日被告通知原告領(lǐng)取鑰匙交付房屋，原告拒接，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十九條 ?第一款 ?“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償”，故原告主張違約金計算至2013年10月30日符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。又因被告主張雙方約定的違約金過高，依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出判決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的“過分高于造成的損失”。因本案原告實際損失僅為租金28000元，該損失的百分之三十為8400元，合計36400元。故本案當(dāng)事人約定的違約金明顯超過造成損失的百分之三十，對超出部分本院不予支持。被告認為原告逾期搬遷構(gòu)成違約，無充足證據(jù)證實；拆遷戶呂浩帥因要求補償標(biāo)準過高，與本案無關(guān)聯(lián)性，非原、被告約定延期交付房屋的約定事由，故被告對此答辯意見，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?、第一百一十九條 ?第一款 ?、《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付原告鄭某某逾期交付房屋違約金36400元，本判決生效后立即執(zhí)行；
二、駁回原告鄭某某的其他訴訟請求。
如未在本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費710元，由被告寶某某林某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔(dān)。

審判長：白春生
審判員：曲偉霞
審判員：夏清

書記員：鄧鑫