鄭少華
陳千芝（建始縣業(yè)州法律服務(wù)所）
湖北省建始縣泰和商貿(mào)有限責(zé)任公司
任蓉（湖北廣潤(rùn)律師事務(wù)所）
建始縣奎星花園商鋪管理委員會(huì)
冉啟升
江祝年

原告鄭少華，個(gè)體工商戶。
委托代理人（特別授權(quán)）陳千芝，建始縣業(yè)州法律服務(wù)所法律工作者。
被告湖北省建始縣泰和商貿(mào)有限責(zé)任公司。
法定代表人陳興躍。
委托代理人（特別授權(quán)）任蓉，湖北廣潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
被告建始縣奎星花園商鋪管理委員會(huì)。
委托代理人冉啟升（特別授權(quán)），該委員會(huì)成員。
委托代理人江祝年（特別授權(quán)），該委員會(huì)成員。
原告鄭少華訴被告湖北省建始縣泰和商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱泰和公司）排除妨害糾紛一案，在審理過(guò)程中泰和公司申請(qǐng)追加建始縣奎星花園商鋪管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱奎星花園商鋪管理委員會(huì)）作為本案的被告參加訴訟。經(jīng)審查，泰和公司的申請(qǐng)符合法律規(guī)定，本院書面通知奎星花園商鋪管理委員會(huì)作為本案的被告參加訴訟。本院于2015年5月1日立案受理后，依法由代理審判員劉叢艷適用簡(jiǎn)易程序于同年7月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄭少華的委托代理人陳千芝、被告泰和公司委托代理人任蓉、被告奎星花園商鋪管理委員會(huì)委托代理人冉啟升、江祝年到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告建始縣奎星花園商鋪管理委員會(huì)是經(jīng)建始縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)成立的業(yè)主團(tuán)體自治管理組織，雖名為管理委員會(huì)，其實(shí)質(zhì)為業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主的合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。本案中建始縣奎星花園商鋪管理委員會(huì)2014年8月10日制定的關(guān)于奎星花園一樓商鋪“整體出租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的業(yè)主公約對(duì)包括龔光華在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。2015年1月龔光華將其所有的A18、A19號(hào)商鋪轉(zhuǎn)讓給本案原告鄭少華，龔光華在轉(zhuǎn)讓其專有的商鋪時(shí)，其享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，故該業(yè)主公約對(duì)A18、A19號(hào)商鋪的繼受人鄭少華同樣具有約束力。如果原告鄭少華認(rèn)為該業(yè)主公約侵害了其合法權(quán)益，其可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷，截至本案庭審結(jié)束，原告并未向法院請(qǐng)求撤銷該業(yè)主公約?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條 ?規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（一）……（七）、有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)……決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積的過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 ?規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分……應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六第一款 ?第（七）項(xiàng) ?規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。本案中奎星花園一樓專有部分占建筑物總面積絕大多數(shù)的50名業(yè)主中的49名業(yè)主與泰和公司通過(guò)簽訂《商用房屋租賃合同》的形式，對(duì)其專有的商鋪及共有的公共通道作出了處分決定。該決定對(duì)奎星花園一樓所有業(yè)主產(chǎn)生權(quán)利、義務(wù)方面的效力，作為業(yè)主成員的鄭少華理應(yīng)遵守。
另鄭少華雖然擁有涉案商鋪的所有權(quán)，但根據(jù)當(dāng)時(shí)建始縣長(zhǎng)興建筑安裝裝潢有限責(zé)任公司的營(yíng)銷形式、租金給付方式及奎星花園一樓平面圖，可以認(rèn)定該商鋪是產(chǎn)權(quán)式商鋪；奎星花園一樓平面圖顯示，奎星花園一樓被劃分為若干區(qū)域，區(qū)域內(nèi)劃分為不同的商鋪，由于區(qū)域內(nèi)的通道為共用，商鋪間無(wú)永久分割圍護(hù)結(jié)構(gòu)，故該商鋪不同于獨(dú)立商用房屋（獨(dú)立門面），與一般意義上的建筑物區(qū)分所有權(quán)不同，商鋪之間具有不可分割性，必須統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有獨(dú)立使用價(jià)值。故鄭少華在對(duì)其涉案商鋪行使所有權(quán)時(shí)應(yīng)受到相應(yīng)限制，其行使權(quán)利必須符合其他商鋪業(yè)主的整體意志。現(xiàn)奎星花園一樓占絕大多數(shù)面積的50名業(yè)主中的49名已與泰和公司簽訂了《商用房屋租賃合同》，同意將奎星花園一樓出租給泰和公司使用，且目前泰和公司經(jīng)營(yíng)的聯(lián)友泰和購(gòu)物廣場(chǎng)處于正常經(jīng)營(yíng)中。鄭少華擁有的涉案商鋪面積是奎星花園一樓總面積的極小部分，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條 ?“業(yè)主對(duì)其專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全、不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！敝?guī)定，為了保證奎星花園一樓商鋪整體功能的發(fā)揮，保證奎星花園一樓商鋪業(yè)主的合法權(quán)益，鄭少華對(duì)其涉案商鋪行使所有權(quán)時(shí)必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。綜上，原告鄭少華要求被告泰和公司排除妨害、恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條 ?、第七十六條 ?、第七十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告鄭少華的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)80.00元減半收取40.00元，由原告鄭少華負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)交納案件受理費(fèi)，款郵匯湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院立案庭。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為，被告建始縣奎星花園商鋪管理委員會(huì)是經(jīng)建始縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)成立的業(yè)主團(tuán)體自治管理組織，雖名為管理委員會(huì)，其實(shí)質(zhì)為業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條 ?規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主的合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。本案中建始縣奎星花園商鋪管理委員會(huì)2014年8月10日制定的關(guān)于奎星花園一樓商鋪“整體出租、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的業(yè)主公約對(duì)包括龔光華在內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。2015年1月龔光華將其所有的A18、A19號(hào)商鋪轉(zhuǎn)讓給本案原告鄭少華，龔光華在轉(zhuǎn)讓其專有的商鋪時(shí)，其享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，故該業(yè)主公約對(duì)A18、A19號(hào)商鋪的繼受人鄭少華同樣具有約束力。如果原告鄭少華認(rèn)為該業(yè)主公約侵害了其合法權(quán)益，其可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷，截至本案庭審結(jié)束，原告并未向法院請(qǐng)求撤銷該業(yè)主公約?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條 ?規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（一）……（七）、有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)……決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積的過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 ?規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分……應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六第一款 ?第（七）項(xiàng) ?規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。本案中奎星花園一樓專有部分占建筑物總面積絕大多數(shù)的50名業(yè)主中的49名業(yè)主與泰和公司通過(guò)簽訂《商用房屋租賃合同》的形式，對(duì)其專有的商鋪及共有的公共通道作出了處分決定。該決定對(duì)奎星花園一樓所有業(yè)主產(chǎn)生權(quán)利、義務(wù)方面的效力，作為業(yè)主成員的鄭少華理應(yīng)遵守。
另鄭少華雖然擁有涉案商鋪的所有權(quán)，但根據(jù)當(dāng)時(shí)建始縣長(zhǎng)興建筑安裝裝潢有限責(zé)任公司的營(yíng)銷形式、租金給付方式及奎星花園一樓平面圖，可以認(rèn)定該商鋪是產(chǎn)權(quán)式商鋪；奎星花園一樓平面圖顯示，奎星花園一樓被劃分為若干區(qū)域，區(qū)域內(nèi)劃分為不同的商鋪，由于區(qū)域內(nèi)的通道為共用，商鋪間無(wú)永久分割圍護(hù)結(jié)構(gòu)，故該商鋪不同于獨(dú)立商用房屋（獨(dú)立門面），與一般意義上的建筑物區(qū)分所有權(quán)不同，商鋪之間具有不可分割性，必須統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有獨(dú)立使用價(jià)值。故鄭少華在對(duì)其涉案商鋪行使所有權(quán)時(shí)應(yīng)受到相應(yīng)限制，其行使權(quán)利必須符合其他商鋪業(yè)主的整體意志?，F(xiàn)奎星花園一樓占絕大多數(shù)面積的50名業(yè)主中的49名已與泰和公司簽訂了《商用房屋租賃合同》，同意將奎星花園一樓出租給泰和公司使用，且目前泰和公司經(jīng)營(yíng)的聯(lián)友泰和購(gòu)物廣場(chǎng)處于正常經(jīng)營(yíng)中。鄭少華擁有的涉案商鋪面積是奎星花園一樓總面積的極小部分，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條 ?“業(yè)主對(duì)其專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全、不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！敝?guī)定，為了保證奎星花園一樓商鋪整體功能的發(fā)揮，保證奎星花園一樓商鋪業(yè)主的合法權(quán)益，鄭少華對(duì)其涉案商鋪行使所有權(quán)時(shí)必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。綜上，原告鄭少華要求被告泰和公司排除妨害、恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條 ?、第七十六條 ?、第七十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告鄭少華的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)80.00元減半收取40.00元，由原告鄭少華負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉叢艷

書記員：吳銳鋒