上訴人（原審被告）：鄭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省天門市。
委托代理人：侯明峰，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳千芝，建始縣業(yè)州法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）：湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省武漢市江漢區(qū)常青街復(fù)興新村20棟。
法定代表人：向響燕，該公司董事長。
委托代理人：向愛民，湖北信旦律師事務(wù)所律師。
原審被告：李賢娥，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省天門市。
委托代理人：侯明峰，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳千芝，建始縣業(yè)州法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人鄭某某因與被上訴人湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫建房地產(chǎn)公司）及原審被告李賢娥房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院（2014）鄂恩施中民初字第00058號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人鄭某某及其委托代理人侯明峰、陳千芝，被上訴人鑫建房地產(chǎn)公司的委托代理人向愛民，原審被告李賢娥及其委托代理人侯明峰、陳千芝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鑫建房地產(chǎn)公司一審訴請(qǐng)判令鄭某某與李賢娥支付欠繳的房屋租金2189999.30元，并按合同約定支付滯納金3033149.03元，共計(jì)5223148.33元；由鄭某某與李賢娥承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定，2010年12月28日，鑫建房地產(chǎn)公司（甲方）與鄭某某（乙方）簽訂《租賃合同》。該合同約定的具體內(nèi)容如下：甲乙雙方?jīng)Q定就甲方擁有的湖北省建始縣業(yè)州大道上的房屋由乙方承租開辦商場事項(xiàng)達(dá)成一致，為明確雙方權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)友好協(xié)商訂立本合同：第一條、物業(yè)位置狀況：甲方同意將建始縣業(yè)州廣場1棟一層，東西向1軸-8軸，南北向A軸-M軸，整體扣除（東西向1軸-6軸，南北向M軸-L軸約350㎡作公共大廳，及東西向1軸-3軸，南北向C軸-F軸面積約423㎡作中百卸貨平臺(tái)，東西向3軸-4軸，南北向D軸-E、F中軸面積約為106㎡作中百收貨辦公室及消控室共約870㎡），租賃面積約4400㎡。商業(yè)房產(chǎn)租給乙方作商場（見附圖陰影部分除外）。第二條、租期：壹拾年，從2011年5月1日起到2021年4月30日止，共計(jì)壹拾年，乙方可提前進(jìn)場裝修，提前期間甲方不收租金…第四條、租金及支付方式：A、租金標(biāo)準(zhǔn)，第一年起始價(jià)為人民幣每年叁佰壹拾萬元整，今后每年按2.5%遞增，即總價(jià)增加77500元/年。具體情況見下表（第一年保證金抵310萬元，2012年2月1日交納3177500元，2013年2月1日交納3255000元…2020年2月1日交納3797500元）。B、支付方式：甲乙雙方簽訂合同時(shí)，乙方向甲方支付人民幣叁佰壹拾萬元（￥310萬元），到2011年5月1日交房后抵付當(dāng)年租金叁佰壹拾萬元整，即先付后用，否則算違約（見上表）。超過三日未付租金甲方有權(quán)停電、停水、關(guān)門或向租戶直接收取租金，一切后果由乙方負(fù)責(zé)。第五條、房屋交付：甲方原則上于2011年5月1日前交付乙方使用，特殊情況順延（指不可抗力如洪水、地震、戰(zhàn)爭、政府部門干擾等）乙方同樣不得延遲收房。乙方可提前進(jìn)場裝修，甲方不收租金…第八條、本合同一經(jīng)簽字雙方共同遵守，如有違約除賠償對(duì)方一切損失外并處未執(zhí)行完合同租金總額20%違約金…第十二條、本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份，雙方簽字后甲方收到保證金本合同生效。
2011年3月19日，鑫建房地產(chǎn)公司（甲方）與鄭某某（乙方）就增加的租賃面積與租金進(jìn)行協(xié)商，并簽訂《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》。該合同約定的具體內(nèi)容如下：第一條、物業(yè)位置狀況：甲方同意將湖北省建始縣業(yè)州廣場1棟一層，東西向8軸-13軸，南北向A軸-G軸，整體（抵扣除原租賃乙方的東西向1軸-2+1/2軸，南北向G軸-J軸約220㎡面積，甲方收回作郵局除外）租賃給乙方，剩余租賃面積約1000㎡。商業(yè)房產(chǎn)租給乙方作商場（見附圖）。第二條、租期：壹拾年，從2011年5月1日起到2021年4月30日止，共計(jì)壹拾年，乙方可提前進(jìn)場裝修，提前期間甲方不收租金…第四條、租金及支付方式：A、租金標(biāo)準(zhǔn)，第一年起始價(jià)為人民幣每年伍拾萬元整，今后每年按2.5%遞增，即總價(jià)增加12500元/年。具體情況見下表（第一年保證金抵50萬元，2012年2月1日交納512500元，2013年2月1日交納525000元…2020年2月1日交納612500元）。B、支付方式：甲乙雙方簽訂合同時(shí)，乙方向甲方支付人民幣伍拾萬元（￥50萬元），到2011年5月1日交房后抵付當(dāng)年租金伍拾萬元整，即先付后用，否則算違約（見上表）。超過三日未付租金甲方有權(quán)停電、停水、關(guān)門或向租戶直接收取租金，一切后果由乙方負(fù)責(zé)。第五條、房屋交付：甲方原則上于2011年5月1日前交付乙方使用，特殊情況順延（指不可抗力如洪水、地震、戰(zhàn)爭、政府部門干擾等）乙方同樣不得延遲收房。乙方可提前進(jìn)場裝修，甲方不收租金…第八條、本合同一經(jīng)簽字雙方共同遵守，如有違約除賠償對(duì)方一切損失外并處未執(zhí)行完合同租金總額20%違約金…第十二條、本合同一式肆份，雙方各執(zhí)貳份，雙方簽字生效。
上述兩份協(xié)議簽訂后，鄭某某于2011年6月30日向鑫建房地產(chǎn)公司提交書面申請(qǐng)書一份，載明：“茲有我單位租賃貴公司一棟一層房屋（整層），現(xiàn)申請(qǐng)移交房屋進(jìn)場裝修，請(qǐng)貴公司予以配合給我們接通裝修用電及必要便利”。同日，鑫建房地產(chǎn)公司董事長向響燕在該申請(qǐng)書上批注：“同意，雙方現(xiàn)場移交，無任何異議”。2011年11月12日，鄭某某經(jīng)營的建始縣家家樂商貿(mào)有限責(zé)任公司世貿(mào)廣場分公司正式營業(yè)。
2012年8月11日，鑫建房地產(chǎn)公司（甲方）與鄭某某（乙方）為解決鄭某某于2011年11月12日才開始正式營業(yè)的問題，簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，載明：“茲有甲方為了扶持乙方發(fā)展壯大，為乙方提供良好環(huán)境，雙方反復(fù)協(xié)商對(duì)于原簽訂租賃合同租賃時(shí)間延期到從2011年11月12日至2021年11月11日，本補(bǔ)充協(xié)議與原合同有同等法律效力，雙方代表簽字生效?！?br/>2013年6月19日，鑫建房地產(chǎn)公司（甲方）與鄭某某（乙方）為解決U字型通道的租賃及鄭某某延遲支付租金等問題，簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，載明：“一、茲有甲乙雙方于2011年3月19日簽訂租賃合同，將業(yè)州廣場1#樓附樓東西向8軸-13軸，南北向A軸-G軸整體出租，現(xiàn)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見，將東西12-13軸，南北向A軸-G軸（與4號(hào)5號(hào)樓交界的通道）由甲方收回作為公共通道，乙方再不允許占用，甲方從即日起每年減少乙方租金貳拾萬元整。今后如果乙方不按時(shí)交租金，每逾期一天按千分之一計(jì)算滯納金，逾期超過一個(gè)月每天按千分之五計(jì)算滯納金，逾期三個(gè)月未交租金，甲方有權(quán)終止合同收回房屋，收清所有欠款并追究乙方違約責(zé)任。二、本補(bǔ)充協(xié)議一經(jīng)簽訂與原合同有同等法律效力，原合同其他條款不變，從簽訂之日起執(zhí)行?！?br/>另查明：2010年12月28日，鄭某某支付了合同保證金310萬元。2011年5月18日支付租金40萬元，2012年1月8日支付租金50萬元，2012年11月5日支付租金50萬元，2012年11月29日支付租金50萬元，2013年2月4日支付租金50萬元，2013年2月8日支付租金30萬元，2013年7月5日支付租金80萬元，2013年12月23日支付租金50萬元，2014年1月17日支付租金50萬元，2014年1月27日支付租金50萬元，2014年1月29日支付租金50萬元。以上共計(jì)860萬元。
一審法院認(rèn)為，鑫建房地產(chǎn)公司與鄭某某簽訂的《租賃合同》、《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》及兩份《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合同簽訂后，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。本案爭議焦點(diǎn)：一是《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》及兩份《補(bǔ)充協(xié)議》的效力，二是鄭某某是否存在違約行為即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。對(duì)此，一審法院評(píng)述如下：
（一）《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》及兩份《補(bǔ)充協(xié)議》的效力
一審法院認(rèn)為，鑫建房地產(chǎn)公司與鄭某某于2010年12月28日簽訂的《租賃合同》合法有效，雙方均無異議。2011年3月19日簽訂的《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》系抵扣原租賃乙方部分面積后新增加的租賃面積，雙方爭議的U字型通道就包含在增加的面積中。鄭某某辯稱該U字型通道不屬于鑫建房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)面積且為消防通道，但其并未提供證據(jù)予以證明，且該通道已包含在鑫建房地產(chǎn)公司的土地使用證中，該公司將其出租符合法律規(guī)定。《中華人民共和國消防法》第二十八條規(guī)定，任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。該條款系對(duì)房屋使用人的規(guī)定，即對(duì)房屋承租人應(yīng)當(dāng)確保消防安全相關(guān)行為的禁止性規(guī)定，該條款與本案所涉合同效力無關(guān)。2012年簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方重新確定租賃時(shí)間。該協(xié)議明確約定：“本補(bǔ)充協(xié)議與原合同有同等法律效力?！痹搮f(xié)議并未否定2011年《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》的效力。綜上。鑫建房地產(chǎn)公司與鄭某某簽訂的《租賃合同》、《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》及兩份《補(bǔ)充協(xié)議》均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。
（二）鄭某某是否存在違約行為及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任
一審法院認(rèn)為，鑫建房地產(chǎn)公司與鄭某某簽訂的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。本案中，鄭某某遲延支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。故鑫建房地產(chǎn)公司要求鄭某某支付租金欠款及逾期滯納金的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院應(yīng)予支持。但鄭某某之妻李賢娥并非合同的相對(duì)方，鄭某某所欠債務(wù)是否系夫妻共同債務(wù)，不是本案合同之訴審查的內(nèi)容，故鑫建房地產(chǎn)公司要求李賢娥按照合同約定承擔(dān)責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。對(duì)于鄭某某應(yīng)支付的租金欠款、滯納金的性質(zhì)及數(shù)額計(jì)算如下：
1、租金欠款。根據(jù)雙方合同約定，鄭某某的租賃期間為2011年11月12日到2021年11月11日。其中，2011年11月12日至2012年11月11日應(yīng)付第一年租金為360萬元，2012年11月12日至2013年11月11日應(yīng)付第二年租金為3609999.30元（當(dāng)年增加的租金為360萬元+77500元+12500元=369萬元，因2013年6月19日雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定從即日起每年減少租金20萬元，每天減少租金數(shù)為200000元÷365天=547.95元，因該減少租金的時(shí)間為6月10日-11月11日共計(jì)146天，減少的租金為146天×547.95元=80000.70元，故當(dāng)年應(yīng)付租金為369萬元-80000.70元=3609999.30元），2013年11月12日至2014年11月11日應(yīng)付第三年租金為358萬元（369萬元+77500元+12500元-20萬元=358萬元）。綜上，鄭某某應(yīng)付三年租金總計(jì)為10789999.30元，鄭某某實(shí)際支付租金860萬元，尚欠租金2189999.30元。故鑫建房地產(chǎn)公司請(qǐng)求支付至2014年11月11日欠繳房屋租金2189999.30元的數(shù)額正確，一審法院予以支持。
2、滯納金性質(zhì)及數(shù)額。雙方2012年8月11日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將租賃時(shí)間延期從2011年11月12日起到2021年11月11日止，但該協(xié)議對(duì)每年租金的支付時(shí)間并未重新約定，鑫建房地產(chǎn)公司在訴訟中主張將2013年11月12日確定為計(jì)算逾期支付租金滯納金的計(jì)算時(shí)間起點(diǎn)，系其真實(shí)意思的表示，且將每年的11月12日認(rèn)定為下一年度租金的支付時(shí)間符合租賃合同的交易習(xí)慣，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定，一審法院予以認(rèn)定。雙方因租金支付等問題發(fā)生爭議后，于2013年6月19日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定不按時(shí)支付租金，每逾期一天按千分之一計(jì)算滯納金，逾期超過一個(gè)月每天按千分之五計(jì)算滯納金。因本案滯納金的性質(zhì)實(shí)際為雙方當(dāng)事人約定的違約金，本案中鄭某某以補(bǔ)充協(xié)議合同無效、鑫建房地產(chǎn)公司存在違約行為等理由抗辯拒付租金，在一審法院對(duì)違約金條款行使釋明權(quán)后，鄭某某認(rèn)為雙方約定的違約金過高，請(qǐng)求對(duì)違約金適當(dāng)減少。一審法院認(rèn)為，本案中因鑫建房地產(chǎn)公司主張的違約金過分高于因鄭某某遲延支付租金造成的損失，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款之規(guī)定，一審法院對(duì)違約金予以調(diào)整，調(diào)整后的逾期付款違約金參照最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第六條的規(guī)定，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)的四倍計(jì)算至付清之日止。
對(duì)于鄭某某主張的鑫建房地產(chǎn)公司交付房屋時(shí)間遲于合同約定時(shí)間的問題，因鄭某某2011年6月30日才向鑫建房地產(chǎn)公司提交進(jìn)場裝修的申請(qǐng)，且無其他證據(jù)證明鑫建房地產(chǎn)公司拒絕交付房屋，雙方2012年8月11日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》亦將租賃時(shí)間順延至從2011年11月12日起到2021年11月11日止，故鄭某某主張鑫建房地產(chǎn)公司延期交付房屋違約沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于鄭某某主張的鑫建房地產(chǎn)公司拒絕履行房屋維修義務(wù)，將租賃合同中已經(jīng)約定屬于租賃范圍的廣告位擅自讓他人使用構(gòu)成違約的抗辯理由，不符合《中華人民共和國合同法》第六十七條關(guān)于先履行抗辯權(quán)的相關(guān)規(guī)定，不是鄭某某拒付租金的合法理由。
經(jīng)一審法院合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十一條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百一十三條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：1、鄭某某于本判決生效后十日內(nèi)支付鑫建房地產(chǎn)公司房屋租金2189999.30元，并以此為基數(shù)支付逾期付款違約金（自2013年11月12日起按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)的四倍計(jì)算至付清之日止）；2、駁回鑫建房地產(chǎn)公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)48360元，由鑫建房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)19344元，由鄭某某負(fù)擔(dān)29016元。
一審判決宣判后，鄭某某不服，向本院提起上訴稱：1、關(guān)于租賃合同中涉及U字型通道部分的效力問題。鑫建房地產(chǎn)公司的房屋產(chǎn)權(quán)證所附房屋平面圖顯示，房屋第一層的U字型通道并不屬鑫建房地產(chǎn)公司所有，而且該部分為消防通道。上述房屋第一層總產(chǎn)權(quán)面積為5374平方米，第二、三層含通道后總面積為6837平方米，可見U字型通道并不屬于鑫建房地產(chǎn)公司所有，鑫建房地產(chǎn)公司無權(quán)處分，該租賃部分無效。2、根據(jù)租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議，鑫建房地產(chǎn)公司共出租給鄭某某5400平方米的房屋，而根據(jù)鑫建房地產(chǎn)公司的產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)第一層的總產(chǎn)權(quán)面積（含共有分?jǐn)偯娣e）僅5374.95平方米。而鑫建房地產(chǎn)公司并非對(duì)第一層整體出租，第一層中還有幾大塊面積租賃給其他承租人，顯然鑫建房地產(chǎn)公司租賃給鄭某某的所謂5400平方米房屋是不實(shí)的，有關(guān)租賃U字型通道部分的合同無效，相應(yīng)租金應(yīng)予以扣減。本案是租賃合同糾紛，作為出租人，提供房屋的合法產(chǎn)權(quán)證明是其當(dāng)然的義務(wù)，鑫建房地產(chǎn)公司應(yīng)舉證證明U字型通道是其房屋產(chǎn)權(quán)面積，而不是鄭某某來舉證證明。所以一審法院以鄭某某未提供證據(jù)證明的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。一審法院認(rèn)為“該通道已包含在鑫建房地產(chǎn)公司的土地使用證中，該公司將其出租符合法律規(guī)定”錯(cuò)誤。首先，鑫建房地產(chǎn)公司并未提交土地使用證，其次，土地使用權(quán)面積和房屋建筑面積是兩個(gè)概念，房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)對(duì)房屋專有部分進(jìn)行出租，而無權(quán)對(duì)公共部分進(jìn)行出租，本案租賃的標(biāo)的在合同及補(bǔ)充協(xié)議中已經(jīng)明確是“房屋”、“商業(yè)房產(chǎn)”，而不是土地，土地證與本案并無關(guān)聯(lián)性。3、鑫建房地產(chǎn)公司在履行租賃合同時(shí)，違約在先，鄭某某有先履行抗辯權(quán)。（1）交付遲延問題。鑫建房地產(chǎn)公司在交房期限屆滿后未交房，鑫建房地產(chǎn)公司作為先履行義務(wù)一方，未按合同約定履行，鄭某某有先履行抗辯權(quán)，且應(yīng)根據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任。（2）怠于履行房屋維修義務(wù)，給鄭某某造成損失。房屋漏水的事實(shí)的證據(jù)，法院依法予以了采信。本案中租賃房屋漏水、漏油、管道破裂等給鄭某某的經(jīng)營造成重大的損失，且鄭某某多次要求維修，但鑫建房地產(chǎn)公司不予維修。（3）鑫建房地產(chǎn)公司將已經(jīng)租賃給鄭某某的廣告位另租他人，違反合同約定。4、判決中違約金的起算點(diǎn)和基數(shù)、終點(diǎn)錯(cuò)誤。首先本案中鄭某某不應(yīng)承擔(dān)違約金。其次，即使存在違約金，法院的起算點(diǎn)、基數(shù)、終點(diǎn)也是錯(cuò)誤的。（1）起算點(diǎn)和基數(shù)。鄭某某是不間斷、多筆數(shù)的付款，所謂滯納金是根據(jù)欠付金額來計(jì)算的，所以每付一筆款前滯納金的計(jì)算基數(shù)和起算時(shí)間都會(huì)有相應(yīng)的變化，而不是籠統(tǒng)以2189999.30元為本金從2013年11月12日起算。（2）鑫建房地產(chǎn)公司起訴請(qǐng)求滯納金的支付時(shí)間已經(jīng)明確，即只要求支付277天的滯納金，且明確的時(shí)間起始點(diǎn)是2013年11月12日至2014年8月15日，原告只請(qǐng)求277天，法院就只應(yīng)相應(yīng)的對(duì)277天滯納金進(jìn)行審理和判決。（3）一審法院按借銀行貸款利息的四倍判令鄭某某賠償違約金沒有法律依據(jù)。鄭某某補(bǔ)充上訴理由還認(rèn)為合同不公平。請(qǐng)求在確認(rèn)鄭某某與鑫建房地產(chǎn)公司之間的租賃合同（補(bǔ)充協(xié)議）部分無效的基礎(chǔ)上進(jìn)行改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。
鑫建房地產(chǎn)公司二審答辯稱，鄭某某以“U字型通道”不屬于鑫建房地產(chǎn)公司的所有且為消防通道為由主張合同無效的主張不能成立。不動(dòng)產(chǎn)不僅包含房屋，也包含土地使用權(quán)。鑫建房地產(chǎn)公司合法取得了房產(chǎn)證和土地使用證，業(yè)州廣場1號(hào)樓四面墻壁包圍的空間和地面，除郵政銀行購買的部分以外，無其他產(chǎn)權(quán)人，鑫建房地產(chǎn)公司享有完全的物權(quán)，將一樓出租給鄭某某進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)合法。如果商場開業(yè)前占用消防通道，不能通過消防驗(yàn)收；如果經(jīng)營期間占用消防通道，將被行政處罰并責(zé)令停業(yè)整改。鄭某某租賃使用1號(hào)樓一樓（含“U字型通道”）三年期間，均未發(fā)生違法堵塞、占用消防通道情況而被監(jiān)管部門予以查處、整改的情況。租賃雙方后來簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，收回2號(hào)樓至6號(hào)樓的客流通道，未收回“U字型通道”部分，其拒付租金實(shí)為抵賴行為。租賃標(biāo)的物的四界范圍以雙方合同載明軸線坐標(biāo)為準(zhǔn)，鄭某某以約5400平方米不確定數(shù)量為據(jù)主張面積扣減，實(shí)屬混淆視聽。鑫建房地產(chǎn)公司沒有違約。鄭某某簽訂租賃合同后，于2011年4月26日進(jìn)場裝修，其6月30日交用電用水申請(qǐng)書，但并非此時(shí)才交房。2012年8月11日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將十年租期重新確定為從2011年11月12日到2021年11月11日，鑫建房地產(chǎn)公司沒有違約。鄭某某主張先履行抗辯權(quán)于法無據(jù)。雖然鄭某某三年來從未交過物業(yè)管理費(fèi)，但是對(duì)鄭某某的日常維修要求，都及時(shí)進(jìn)行了處理。鄭某某自行與物業(yè)公司協(xié)調(diào)將廣告安裝于二樓，又要求占用一樓的廣告位毫無道理。一審判決有關(guān)違約金問題的處理正確。鄭某某拖欠租金，至2013年11月11日，仍未能將第二年度租金付齊，已違約。2013年11月12日前應(yīng)一次性支付第三年度租金358萬元，經(jīng)多次催告，僅履行部分義務(wù)。2014年1月以后再不支付租金，欠租金2189999.30元。承租人的合同義務(wù)應(yīng)該是先交后用，一次性交齊當(dāng)年度租金，至2013年11月11日連第二年度租金都沒有交齊，故鄭某某違約時(shí)間自2013年11月12日起算，事實(shí)清楚。請(qǐng)求駁回鄭某某的上訴。
李賢娥同意鄭某某的上訴理由。
二審中，鄭某某向本院提交了以下新證據(jù)：證據(jù)1、消防規(guī)劃圖紙照片3張。證據(jù)2、涉案“U字型通道”現(xiàn)狀的照片13張。擬證明本案爭議的“U字型通道”就是消防通道。
鑫建房地產(chǎn)公司對(duì)消防規(guī)劃圖紙未提出異議，同時(shí)也提交了一份總平面消防示意圖，擬證明“U字型通道”不是消防通道；對(duì)照片的證明目的提出異議，認(rèn)為一樓是整體出租的，照片中拍攝的不是消防通道。
李賢娥對(duì)鄭某某的上述證據(jù)未發(fā)表質(zhì)證意見。

本院認(rèn)為，對(duì)鄭某某所提交證據(jù)的真實(shí)性當(dāng)事人雖無異議，但對(duì)于U字型通道是否消防通道的問題當(dāng)事人有不同的主張。為核實(shí)此問題，本院委托一審法院向湖北省建始縣公安消防大隊(duì)進(jìn)行了調(diào)查。該大隊(duì)教導(dǎo)員范海云接受調(diào)查，表示從圖紙看，該通道不是消防車通道，是否屬于人的疏散通道或者防火間距不清楚。該調(diào)查筆錄已經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證。本院認(rèn)為，僅憑鄭某某提交的消防規(guī)劃圖紙及通道的照片尚不足以證明U字型通道系消防通道，本院對(duì)上述證據(jù)的證明內(nèi)容不予采信。
李賢娥未提交新證據(jù)。
各方當(dāng)事人對(duì)一審認(rèn)定事實(shí)無異議。
二審另查明，鑫建房地產(chǎn)公司所持土地使用權(quán)證附圖顯示，U字型通道在鑫建房地產(chǎn)公司享有的土地使用權(quán)范圍內(nèi)。
本案二審的爭議焦點(diǎn)為：1、《租賃合同》中涉及U字型通道的部分是否有效；2、鄭某某是否享有先履行抗辯權(quán)；3、一審判決對(duì)違約金的計(jì)算是否錯(cuò)誤。結(jié)合當(dāng)事人的訴辯觀點(diǎn)及案件事實(shí)，本院評(píng)析如下：
（一）關(guān)于《租賃合同》中涉及U字型通道部分效力的問題
本院認(rèn)為，鑫建房地產(chǎn)公司與鄭某某簽訂《租賃合同》以及系列補(bǔ)充協(xié)議，約定鑫建房地產(chǎn)公司將湖北省建始縣業(yè)州廣場1棟一層部分房產(chǎn)租給鄭某某，該合同內(nèi)容系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。鄭某某主張租賃合同中涉及U字型通道部分無效的理由不能成立。1、鑫建房地產(chǎn)公司對(duì)該U字型通道是否有權(quán)處分的問題。經(jīng)查，該U字型通道位于鑫建房地產(chǎn)公司享有的土地使用權(quán)范圍之內(nèi)，鑫建房地產(chǎn)公司有權(quán)就U字型通道在法律許可范圍內(nèi)進(jìn)行使用、處分和收益，鄭某某以房地產(chǎn)證中不包括U字型通道部分，即主張U字型通道部分不屬鑫建房地產(chǎn)公司所有的理由不能成立。2、U字型通道是否為消防通道以及是否影響租賃合同效力的問題。首先，鄭某某并未提交充分證據(jù)證明該U字型通道為消防通道；其次，依照有關(guān)法律規(guī)定，任何人不得占用、堵塞、封閉消防通道，但法律并不禁止其它合法利用消防通道諸如通行等行為，鑫建房地產(chǎn)公司將一樓包括U字型通道在內(nèi)整體出租給鄭某某并不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，鄭某某以此主張合同無效的理由不能成立。
此外，根據(jù)租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議，鑫建房地產(chǎn)公司共出租給鄭某某約5400平方米的房屋，但雙方計(jì)算租金的標(biāo)準(zhǔn)并不是以面積為標(biāo)準(zhǔn)，而是整體計(jì)租，面積只是租金標(biāo)準(zhǔn)確定的因素之一。而且雙方就收回公共通道時(shí)協(xié)商調(diào)整過租金，應(yīng)視為雙方就租賃合同項(xiàng)下雙方利益進(jìn)行了整體的調(diào)整，鄭某某以此要求調(diào)減租金無法律依據(jù)。
（二）關(guān)于鄭某某是否享有先履行抗辯權(quán)的問題
本院認(rèn)為，鄭某某主張鑫建房地產(chǎn)公司在履行租賃合同時(shí)違約在先，其享有先履行抗辯權(quán)的理由不能成立。1、鑫建房地產(chǎn)公司是否遲延交房的問題。鑫建房地產(chǎn)公司與鄭某某已在2012年8月11日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中將租賃期限調(diào)整為2011年11月12日鄭某某所經(jīng)營的超市正式開業(yè)以后，鄭某某仍然主張鑫建房地產(chǎn)公司遲延交房無事實(shí)依據(jù)。2、鑫建房地產(chǎn)公司是否怠于履行房屋維修義務(wù)的問題。鄭某某主張其要求鑫建房地產(chǎn)公司對(duì)房屋存在的質(zhì)量問題進(jìn)行維修而鑫建房地產(chǎn)公司不予維修，鄭某某未就此主張?zhí)峤幌鄳?yīng)的證據(jù)，有關(guān)維修問題可由鄭某某另行主張權(quán)利。3、鑫建房地產(chǎn)公司是否將已經(jīng)租賃給鄭某某的廣告位另租他人的問題。本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人就廣告位租賃與租金支付問題并未約定先后履行順序，鄭某某亦未就此提起反訴，該節(jié)不屬于本案審理范圍，鄭某某亦可另行主張權(quán)利。
（三）關(guān)于一審判決中違約金的計(jì)算是否錯(cuò)誤的問題
本院認(rèn)為，滯納金應(yīng)以欠付金額計(jì)算，一審法院以2189999.30元為本金從2013年11月12日起算滯納金，未支持鑫建房地產(chǎn)公司要求鄭某某支付2013年11月12日之前的滯納金的訴訟請(qǐng)求，鑫建房地產(chǎn)公司未對(duì)此提起上訴，視為鑫建房地產(chǎn)公司放棄相應(yīng)的權(quán)利，本院予以照準(zhǔn)。因雙方當(dāng)事人約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，一審法院將其調(diào)減為以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的四倍為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算并無不當(dāng)。但鑫建房地產(chǎn)公司起訴請(qǐng)求支付的滯納金為3033149.03元，因此滯納金計(jì)算應(yīng)以不超過3033149.03元為限。
綜上，鄭某某的上訴理由除滯納金應(yīng)限定在鑫建房地產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求范圍內(nèi)成立外，其它上訴理由均不能成立，相應(yīng)上訴請(qǐng)求均不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律略有不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院（2014）鄂恩施中民初字第00058號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)；
二、變更湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院（2014）鄂恩施中民初字第00058號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)為：鄭某某于本判決生效后十日內(nèi)支付湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租金2189999.30元，并以此為基數(shù)支付逾期付款違約金（自2013年11月12日起按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類銀行貸款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)的四倍計(jì)算至付清之日止，以3033149.03元為限）。
一審案件受理費(fèi)48360元，由湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)19344元，由鄭某某負(fù)擔(dān)29016元。二審案件受理費(fèi)24320元，由湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)320元，由鄭某某負(fù)擔(dān)24000元。
本判決為終審判決。

審判長 嚴(yán)浩
代理審判員 徐藝
代理審判員 張之婧

書記員： 胡錦明