鄭某某
吳長(zhǎng)征
劉世奇（湖北昭信律師事務(wù)所）
荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
毛?。ê鼻G楚律師事務(wù)所）
吳海（湖北荊楚律師事務(wù)所）

原告:鄭某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住武漢市武昌區(qū)。
委托代理人:吳長(zhǎng)征，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住荊州市沙市區(qū)。
委托代理人:劉世奇，湖北昭信律師事務(wù)所律師。
被告:荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，住所地:荊州市沙市區(qū)。
法定代表人:閻明，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人:毛俊、吳海，湖北荊楚律師事務(wù)所律師。
原告鄭某某訴被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鴻嘉公司）商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭于2016年5月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。
原告鄭某某的委托代理人吳長(zhǎng)征、劉世奇，被告鴻嘉公司的委托代理人毛俊、吳海到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄭某某訴稱(chēng):2010年6月17日、2011年8月10日，原告鄭某某與被告鴻嘉公司簽訂兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
合同主要內(nèi)容為:買(mǎi)受人鄭某某一次性支付全額價(jià)款723895元；出賣(mài)人鴻嘉公司應(yīng)當(dāng)在2011年10月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格的商品房交付買(mǎi)受人使用；出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同規(guī)定的驗(yàn)收合格的證明文件，并簽署房屋交接單。
所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由次產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的百分之一向買(mǎi)受人支付違約金。
合同簽訂后，原告鄭某某依約向被告一次性支付全額房?jī)r(jià)款723895元，但被告鴻嘉公司至今未按合同約定提供商品房驗(yàn)收合格的證明文件，且未在規(guī)定的期限內(nèi)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，構(gòu)成嚴(yán)重違約，給原告帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)房屋交付日期及交付條件作出了約定，出賣(mài)人雖在約定期限交付，但該房屋不滿(mǎn)足約定的交付條件。
因此，應(yīng)當(dāng)在交付條件成就時(shí)認(rèn)定房屋實(shí)際交付，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，且商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間作出了約定，買(mǎi)受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的違約責(zé)任。
故向人民法院請(qǐng)求如下:1、判令被告向原告提供住房及車(chē)庫(kù)的商品房驗(yàn)收合格文件，并從2011年11月1日起至提供商品房驗(yàn)收合格文件之日止，每日按衣服房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五向原告支付違約金；2、判令被告為原告辦理住房及車(chē)庫(kù)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并按已付房?jī)r(jià)款的百分之一向原告支付違約金；3、本案全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
被告鴻嘉公司辯稱(chēng)，我公司已向原告實(shí)際交房，不應(yīng)支付違約金；本案所涉房屋、車(chē)庫(kù)經(jīng)檢驗(yàn)質(zhì)量合格；原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效；原告的訴訟請(qǐng)求過(guò)分高于實(shí)際損失。
綜上，原告的部分訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符，法律依據(jù)不足，請(qǐng)求法院駁回原告不當(dāng)?shù)脑V訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為:原、被告簽訂的兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，其合同效力應(yīng)依法予以保護(hù)。
綜合原、被告的訴辯意見(jiàn)，本院歸納雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下:
一、原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)訴訟時(shí)效；二、原告在被告未取得規(guī)劃、消防、人防等單項(xiàng)驗(yàn)收合格文件的情況下接受商品房是否視為原、被告就房屋的交付條件達(dá)成合意，變更合同約定的交付條件；三、如未變更合同的交付條件，被告是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于焦點(diǎn)一，被告認(rèn)為原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，原告認(rèn)為其在接受房屋后多次向被告索要辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的手續(xù)，但被告一直沒(méi)有向原告提供辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的手續(xù)，原告不得已才訴至法院。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算”和原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條、第九條、第十五條的約定可以看出，被告對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的履行期限應(yīng)當(dāng)截至為原告辦理完房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之時(shí)止，現(xiàn)被告尚未為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，其合同尚未履行完畢，故原告的訴訟請(qǐng)求尚在訴訟時(shí)效內(nèi)。
被告鴻嘉公司的抗辯理由不能成立。
關(guān)于焦點(diǎn)二，被告抗辯稱(chēng)，合同約定被告如交付房屋時(shí)未出具《住房質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅適用說(shuō)明書(shū)》，原告有權(quán)拒收房屋，仍視為被告逾期交付房屋，但原告已接收房屋，那么原告的行為應(yīng)當(dāng)視為對(duì)合同約定的交房條件的變更，被告不應(yīng)對(duì)原合同所約定的交房條件承擔(dān)違約責(zé)任。
原告認(rèn)為，其接受房屋時(shí)，被告承諾的是兩書(shū)正在辦理過(guò)程中，先收房，原告出于對(duì)被告的信任才接收房屋。
本院認(rèn)為，依照原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條約定:“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2011年10月31日前，依照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用”，從該條款可以看出被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所售房屋應(yīng)達(dá)到建設(shè)工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求、應(yīng)符合入住條件。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條 ?第二款 ?規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條亦規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案”，三部法律法規(guī)均對(duì)建設(shè)工程的交付做出了強(qiáng)制性規(guī)定，工程竣工后，被告應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并取得環(huán)保、消防、規(guī)劃等部門(mén)出具的認(rèn)可文件后方可認(rèn)定商品房已具備了交付條件，這是被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法定義務(wù)，原告的收房行為不能減輕或免除被告的交房條件，故雙方約定的交房條件并未發(fā)生變更。
關(guān)于焦點(diǎn)三，由于被告向原告交付的商品房未達(dá)到交付條件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，被告鴻嘉公司不履行合同義務(wù)（未辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)）和履行合同義務(wù)不符合約定（未達(dá)到房屋交付條件）應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任。
再根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”的規(guī)定，原、被告在兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條第1款第⑵項(xiàng)和第十五條對(duì)違約責(zé)任均進(jìn)行了約定。
據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條 ?第二款 ?、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?、《最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋㈡》第二十九條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告鄭某某提供住房及車(chē)庫(kù)的商品房驗(yàn)收合格文件，并對(duì)原告鄭某某承擔(dān)217168元的未按合同約定交付房屋的違約責(zé)任；
二、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于本判決生效之日起九十日內(nèi)將辦理住房及車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告鄭某某支付未提交資料備案的違約金7238.95元；
三、駁回原告鄭某某其他的訴訟請(qǐng)求。
如被告未按本判決書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)和履行交付辦理房屋權(quán)屬證書(shū)資料義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息和按每日50元支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)500元，由被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
款匯至荊州市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)收費(fèi)賬號(hào)，收款人:湖北省荊州市中級(jí)人民法院，賬號(hào):17260401040005030，開(kāi)戶(hù)行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行荊州市長(zhǎng)江大學(xué)支行，上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:原、被告簽訂的兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思的表示，合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，其合同效力應(yīng)依法予以保護(hù)。
綜合原、被告的訴辯意見(jiàn)，本院歸納雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下:
一、原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)訴訟時(shí)效；二、原告在被告未取得規(guī)劃、消防、人防等單項(xiàng)驗(yàn)收合格文件的情況下接受商品房是否視為原、被告就房屋的交付條件達(dá)成合意，變更合同約定的交付條件；三、如未變更合同的交付條件，被告是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于焦點(diǎn)一，被告認(rèn)為原告的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，原告認(rèn)為其在接受房屋后多次向被告索要辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的手續(xù)，但被告一直沒(méi)有向原告提供辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的手續(xù)，原告不得已才訴至法院。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算”和原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條、第九條、第十五條的約定可以看出，被告對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的履行期限應(yīng)當(dāng)截至為原告辦理完房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之時(shí)止，現(xiàn)被告尚未為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，其合同尚未履行完畢，故原告的訴訟請(qǐng)求尚在訴訟時(shí)效內(nèi)。
被告鴻嘉公司的抗辯理由不能成立。
關(guān)于焦點(diǎn)二，被告抗辯稱(chēng)，合同約定被告如交付房屋時(shí)未出具《住房質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅適用說(shuō)明書(shū)》，原告有權(quán)拒收房屋，仍視為被告逾期交付房屋，但原告已接收房屋，那么原告的行為應(yīng)當(dāng)視為對(duì)合同約定的交房條件的變更，被告不應(yīng)對(duì)原合同所約定的交房條件承擔(dān)違約責(zé)任。
原告認(rèn)為，其接受房屋時(shí)，被告承諾的是兩書(shū)正在辦理過(guò)程中，先收房，原告出于對(duì)被告的信任才接收房屋。
本院認(rèn)為，依照原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條約定:“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2011年10月31日前，依照國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用”，從該條款可以看出被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所售房屋應(yīng)達(dá)到建設(shè)工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求、應(yīng)符合入住條件。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條 ?第二款 ?規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條亦規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案”，三部法律法規(guī)均對(duì)建設(shè)工程的交付做出了強(qiáng)制性規(guī)定，工程竣工后，被告應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并取得環(huán)保、消防、規(guī)劃等部門(mén)出具的認(rèn)可文件后方可認(rèn)定商品房已具備了交付條件，這是被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法定義務(wù)，原告的收房行為不能減輕或免除被告的交房條件，故雙方約定的交房條件并未發(fā)生變更。
關(guān)于焦點(diǎn)三，由于被告向原告交付的商品房未達(dá)到交付條件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，被告鴻嘉公司不履行合同義務(wù)（未辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)）和履行合同義務(wù)不符合約定（未達(dá)到房屋交付條件）應(yīng)對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任。
再根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”的規(guī)定，原、被告在兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條第1款第⑵項(xiàng)和第十五條對(duì)違約責(zé)任均進(jìn)行了約定。

據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條 ?第二款 ?、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?、《最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋㈡》第二十九條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告鄭某某提供住房及車(chē)庫(kù)的商品房驗(yàn)收合格文件，并對(duì)原告鄭某某承擔(dān)217168元的未按合同約定交付房屋的違約責(zé)任；
二、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于本判決生效之日起九十日內(nèi)將辦理住房及車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，并于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告鄭某某支付未提交資料備案的違約金7238.95元；
三、駁回原告鄭某某其他的訴訟請(qǐng)求。
如被告未按本判決書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)和履行交付辦理房屋權(quán)屬證書(shū)資料義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息和按每日50元支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)500元，由被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李婭

書(shū)記員：梁昊