鄭某某
趙先平（河北實(shí)同律師事務(wù)所）
唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
付新迪

原告鄭某某。
委托代理人趙先平，河北實(shí)同律師事務(wù)所律師，特別代理。
被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地唐山市曹妃甸區(qū)唐海鎮(zhèn)橋西小區(qū)匯豐路65號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)××。
法定代表人黃國(guó)立，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人付新迪，該公司員工，特別代理。
原告鄭某某與被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張瑞福獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告鄭某某委托代理人趙先平，被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人付新迪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告尚未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是不爭(zhēng)的事實(shí)。本案中，雙方當(dāng)事人的主要爭(zhēng)議在于原、被告簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》是否可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本院認(rèn)為，該《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》僅明確了當(dāng)事人的名稱、認(rèn)購(gòu)的商品房的房號(hào)、面積、價(jià)款、付款方式、簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間及違約責(zé)任等，不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，故該《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》不應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房?！钡谒氖鍡l規(guī)定:“本辦法所稱返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為?！北景钢?，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知曉上述規(guī)定，但其在銷(xiāo)售商品房過(guò)程中向買(mǎi)受人隱瞞了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中禁止采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房的規(guī)定，該情節(jié)必然成為實(shí)質(zhì)性影響原告締約時(shí)考慮房屋總價(jià)是否符合經(jīng)濟(jì)原則，并做出是否締約選擇的重要因素。對(duì)該情形，被告未能舉證證明其如實(shí)告知事實(shí)這一締約重要義務(wù)，從而對(duì)原告的意思表示產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響，致使原告做出了不真實(shí)的意思表示。綜上，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，采用返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，與原告簽訂《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》，并全額收取購(gòu)房款，且在洽談、訂立協(xié)議過(guò)程中，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，隱瞞禁止銷(xiāo)售方式，其行為實(shí)質(zhì)為非法融資行為，故原、被告簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議，被告應(yīng)當(dāng)返還原告交納的全部購(gòu)房款并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。關(guān)于原告損失的數(shù)額，因原、被告簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中并未約定違約金的計(jì)算方式，故原告的損失應(yīng)以銀行同期貸款利率計(jì)算，對(duì)于原告要求被告返還全部購(gòu)房款1551440元并要求被告支付自2013年11月6日起至履行完畢期間的利息的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，原告超出此部分的訴訟請(qǐng)求，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。被告已經(jīng)按照《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》向原告返還的第一期現(xiàn)金217200元應(yīng)從被告向原告返還的全部購(gòu)房款及利息中予以扣除。關(guān)于原告訴請(qǐng)的利息的計(jì)算基數(shù)問(wèn)題，被告已經(jīng)按照《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》向原告返還了第一期現(xiàn)金217200元，因原告未提交證據(jù)證明該款返還時(shí)間，故被告向原告返還該筆現(xiàn)金的時(shí)間應(yīng)以《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》約定的返現(xiàn)金時(shí)間為準(zhǔn)，被告應(yīng)支付的利息應(yīng)為兩部分，2013年11月6日至2014年11月5日之間的利息應(yīng)以原告交納的全部購(gòu)房款1551440元為基數(shù)計(jì)算；2014年11月6日以后的利息應(yīng)以原告交納的全部購(gòu)房款1551440元減去被告返還的現(xiàn)金217200元，即1334240元為基數(shù)計(jì)算。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條 ?第二項(xiàng) ?、第三項(xiàng) ?、第五十二條 ?第三項(xiàng) ?、第五項(xiàng) ?、第五十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條、第四十五條之規(guī)定，判決如下:
一、原告鄭某某與被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》無(wú)效。
二、被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告鄭某某返還購(gòu)房款1334240元（1551440元-217200元）。
三、被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告鄭某某支付自2013年11月6日起至本判決確定的履行期限內(nèi)被告實(shí)際履行之日止的利息，2013年11月6日至2014年11月5日之間的利息以1551440元為基數(shù)計(jì)算；2014年11月6日以后的利息以1334240元（1551440元-217200元）為基數(shù)計(jì)算，按中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。
四、駁回原告鄭某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
本案案件受理費(fèi)9381元，由被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院，并同時(shí)在七日內(nèi)交納上訴費(fèi)。
附:交納履行款及上訴費(fèi)賬號(hào):40×××28，收款單位:唐山市曹妃甸區(qū)人民法院，開(kāi)戶行:河北唐山曹妃甸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，行號(hào):402125100068。

本院認(rèn)為，原、被告尚未簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是不爭(zhēng)的事實(shí)。本案中，雙方當(dāng)事人的主要爭(zhēng)議在于原、被告簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》是否可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本院認(rèn)為，該《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》僅明確了當(dāng)事人的名稱、認(rèn)購(gòu)的商品房的房號(hào)、面積、價(jià)款、付款方式、簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間及違約責(zé)任等，不具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，故該《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》不應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房?！钡谒氖鍡l規(guī)定:“本辦法所稱返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。……”本案中，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知曉上述規(guī)定，但其在銷(xiāo)售商品房過(guò)程中向買(mǎi)受人隱瞞了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中禁止采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房的規(guī)定，該情節(jié)必然成為實(shí)質(zhì)性影響原告締約時(shí)考慮房屋總價(jià)是否符合經(jīng)濟(jì)原則，并做出是否締約選擇的重要因素。對(duì)該情形，被告未能舉證證明其如實(shí)告知事實(shí)這一締約重要義務(wù)，從而對(duì)原告的意思表示產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響，致使原告做出了不真實(shí)的意思表示。綜上，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，采用返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，與原告簽訂《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》，并全額收取購(gòu)房款，且在洽談、訂立協(xié)議過(guò)程中，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，隱瞞禁止銷(xiāo)售方式，其行為實(shí)質(zhì)為非法融資行為，故原、被告簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議，被告應(yīng)當(dāng)返還原告交納的全部購(gòu)房款并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。關(guān)于原告損失的數(shù)額，因原、被告簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中并未約定違約金的計(jì)算方式，故原告的損失應(yīng)以銀行同期貸款利率計(jì)算，對(duì)于原告要求被告返還全部購(gòu)房款1551440元并要求被告支付自2013年11月6日起至履行完畢期間的利息的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，原告超出此部分的訴訟請(qǐng)求，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。被告已經(jīng)按照《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》向原告返還的第一期現(xiàn)金217200元應(yīng)從被告向原告返還的全部購(gòu)房款及利息中予以扣除。關(guān)于原告訴請(qǐng)的利息的計(jì)算基數(shù)問(wèn)題，被告已經(jīng)按照《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》向原告返還了第一期現(xiàn)金217200元，因原告未提交證據(jù)證明該款返還時(shí)間，故被告向原告返還該筆現(xiàn)金的時(shí)間應(yīng)以《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》約定的返現(xiàn)金時(shí)間為準(zhǔn)，被告應(yīng)支付的利息應(yīng)為兩部分，2013年11月6日至2014年11月5日之間的利息應(yīng)以原告交納的全部購(gòu)房款1551440元為基數(shù)計(jì)算；2014年11月6日以后的利息應(yīng)以原告交納的全部購(gòu)房款1551440元減去被告返還的現(xiàn)金217200元，即1334240元為基數(shù)計(jì)算。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條 ?第二項(xiàng) ?、第三項(xiàng) ?、第五十二條 ?第三項(xiàng) ?、第五項(xiàng) ?、第五十八條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 ?，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條、第四十五條之規(guī)定，判決如下:

一、原告鄭某某與被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《唐某·鳳凰城商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《唐某·鳳凰城項(xiàng)目購(gòu)房返現(xiàn)金協(xié)議》無(wú)效。
二、被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告鄭某某返還購(gòu)房款1334240元（1551440元-217200元）。
三、被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告鄭某某支付自2013年11月6日起至本判決確定的履行期限內(nèi)被告實(shí)際履行之日止的利息，2013年11月6日至2014年11月5日之間的利息以1551440元為基數(shù)計(jì)算；2014年11月6日以后的利息以1334240元（1551440元-217200元）為基數(shù)計(jì)算，按中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。
四、駁回原告鄭某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
本案案件受理費(fèi)9381元，由被告唐山市曹妃甸區(qū)唐某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張瑞福

書(shū)記員：孟潔