上訴人（一審原告）:鄭華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。上訴人（一審原告）：鄭某(系鄭華之女)，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。兩上訴人共同委托訴訟代理人：鄭勇（系鄭華之兄），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃石市下陸區(qū)老下陸大塘三村****號。兩上訴人共同委托訴訟代理人：劉明霞，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。被上訴人（一審被告）：黃石曼晶酒店管理有限公司，住所地黃石市黃石港區(qū)湖濱大道138號。法定代表人：詹右銘，公司董事長。被上訴人（一審被告）：湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃石市黃石港區(qū)湖濱大道138號。法定代表人：詹右銘，公司董事長。兩被上訴人的共同委托訴訟代理人：張苗，湖北元申律師事務(wù)所律師。

上訴人鄭華、鄭某因與被上訴人黃石曼晶酒店管理有限公司（以下簡稱曼晶酒店）、湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱聯(lián)創(chuàng)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2016）鄂0202民初1781號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月5日立案后，依法組成合議庭，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。鄭華、鄭某上訴請求：1、撤銷一審判決，改判曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司向其支付房屋租金216438.26元及違約金100099.93元；2、確認曼晶酒店2709號房屋（合同編號HS09002577）歸其所有；3、或?qū)讣l(fā)回重審；4、案件訴訟費用由曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司承擔。事實和理由：1、按照其與聯(lián)創(chuàng)公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，其購買曼晶酒店2709號房屋的首付款為263600元，在其交付236100元后，聯(lián)創(chuàng)公司為了打開銷售渠道，向廣大購房人承諾以租金收益抵扣購房款，故同意以其應(yīng)得的2009年3月25日至2009年9月24日的收益27500元抵扣首付款，并向其開具了首付購房款收據(jù)263600元，聯(lián)創(chuàng)公司開具收據(jù)的行為和其接受收據(jù)的行為表明雙方以實際的履行行為達成了對首付款如何支付的合意并已經(jīng)實際履行，一審判決認定其交納的購房首付款為236100元明顯錯誤；2、其與聯(lián)創(chuàng)公司簽訂的《商品房買賣合同補充協(xié)議》、《曼晶酒店購房按揭協(xié)議》以及其與曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營合同》均約定，其將購買曼晶酒店2709號房屋委托給曼晶酒店經(jīng)營，曼晶酒店是以房屋總價值550000元的10%作為年租金收益，按季度支付給其，雙方也一直是按這個約定標準履行到2012年12月份，隨后曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司在沒有告知其的情況下，單方改變了租金收益的計算基數(shù)，以236100元的10%為年租金收益，向其支付了2014年3月30日前的租金收益，因曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司于2015年4月30日單方發(fā)出公告解除《產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營合同》，故截止2015年4月30日，曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司差欠其的租金收益為550000×10%/12×67個月零5天-已支付租金91408.75元=216438.26元；3、其與曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)式酒店委托經(jīng)營合同》約定，逾期支付租金，每逾期一天，按當季度應(yīng)付租金的8‰支付逾期利息，一審判決按中國人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準利率上浮50%的130%計付逾期利息錯誤，曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司每日應(yīng)以當季租金的8‰支付從2014年3月30日起至起訴之日2016年9月8日止的逾期利息；4、其就是曼晶酒店2709號房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，一審判決應(yīng)支持其要求確權(quán)的訴訟請求。曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司辯稱，1、鄭華、鄭某實際交付的首付款為236100元，其公司之所以同意以鄭華、鄭某應(yīng)得的2009年3月25日至2009年9月24日的收益27500元抵扣首付款，是當初賣房時的優(yōu)惠政策，但由于鄭華、鄭某的銀行按揭款沒有發(fā)放，現(xiàn)只能按鄭華、鄭某實際交付的236100元計算購房首付款；2、未付清房屋全款，僅支付236100元的購房首付款，按揭貸款沒有批下來，按照公平原則，鄭華、鄭某的租金收益應(yīng)按實際支付的購房款計算，而不是按合同約定的房屋資產(chǎn)金額550000元計算；3、其公司與鄭華、鄭某約定的預(yù)期支付租金利息計算標準過高，一審法院有權(quán)予以調(diào)整，且調(diào)整后的標準符合法律規(guī)定；4、本案是房屋租賃合同糾紛，不是房屋買賣合同糾紛，鄭華、鄭某關(guān)于確認物權(quán)的訴訟請求不是本案審理范圍。請求二審法院維持一審判決結(jié)果。鄭華、鄭某向一審法院起訴請求判令：1、曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司向其支付租金216438.26元及逾期應(yīng)付租金的利息100099.93元（按合同約定的日8‰的逾期利率，支付自支付租金截止之日2014年3月30日起至起訴之日2016年9月8日止）；2、確認其享有曼晶酒店2709房（合同編號HS09002577）物權(quán)（所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)）；3、訴訟費用由曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司承擔。一審判決認定事實：2009年4月份，鄭華、鄭某（買受人）與聯(lián)創(chuàng)公司（出賣人）簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：鄭華、鄭某購買酒店一幢27單元2709號房，并于2009年4月10日支付首付款263600元，余款260000元辦理銀行按揭。鄭華、鄭某（乙方）另與聯(lián)創(chuàng)公司（甲方）簽訂一份《商品房買賣合同補充協(xié)議》，約定：乙方所購房屋總值人民幣550000元，按此金額計算收益；本商品房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，由乙方、酒店管理公司、甲方共同簽訂《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》，并由酒店管理公司承租10年，依《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》約定條款每年向乙方支付購房款總值10%的租金。鄭華、鄭某根據(jù)《商品房買賣合同》約定，向聯(lián)創(chuàng)公司付款236100元，但其購房按揭款260000元未獲得銀行批準。2009年3月25日，聯(lián)創(chuàng)公司向鄭華、鄭某出具263600元的購房款收據(jù)，該263600元中包含鄭華、鄭某所購房屋2009年3月25日至2009年9月24日期間的半年租金收入27500元。2010年9月15日，鄭華、鄭某（甲方）與曼晶酒店（乙方）、聯(lián)創(chuàng)公司（丙方）共同簽訂一份《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》，各方在合同中約定：甲方將購買的商品房即位于黃石市湖濱大道138號房號2709號房屋一套委托給乙方用于酒店經(jīng)營；委托經(jīng)營期限十年，從2009年3月25日起至2019年3月24日止，于每季度第一個月底向甲方支付當季度租金；乙方將甲方委托經(jīng)營的資產(chǎn)金額人民幣550000元的10%作為每年的租金回報給甲方；委托經(jīng)營期內(nèi)，不管乙方經(jīng)營情況如何，乙方均須按本合同約定每年固定向甲方支付其購買該房屋資產(chǎn)金額10%的年回報；丙方以曼晶酒店一至六樓物業(yè)及其經(jīng)營收益作為擔保物，為甲方租金回報及回購提供擔保；在委托經(jīng)營期內(nèi)，乙方若逾期一個月支付甲方租金，除應(yīng)付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按當季度應(yīng)付租金的千分之八支付逾期利息給甲方。曼晶酒店按鄭華、鄭某實際已支付的購房款金額236100元為基數(shù)，向鄭華、鄭某支付租金的起止時間為2009年9月24日至2014年6月24日，累計支付給鄭華、鄭某租金91408.75元。2015年4月30日，曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司發(fā)出《公告》，要求單方解除《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》，并承諾所欠租金及其在托管期間產(chǎn)生的債務(wù)及供應(yīng)商欠款和法律責任全部由曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司承擔。鄭華、鄭某認為曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司未按約支付租金，且擅自解約的行為違反合同約定，要求曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司按合同約定，按照房屋資產(chǎn)金額550000元為基數(shù)，計算自2009年9月25日起至合同解除之日2015年4月30日止（共67個月零5天）期間的全部租金，扣除已支付租金后，支付剩余租金欠款，但曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司認為租金應(yīng)按鄭華、鄭某實際支付的購房款金額236100元為基數(shù)計算，而不應(yīng)按合同約定的房屋資產(chǎn)金額550000元為基數(shù)計算，并且應(yīng)扣除鄭華、鄭某的租金收入稅款。雙方協(xié)商未果，2016年9月8日，鄭華、鄭某以曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司拒付租金構(gòu)成違約為由訴至法院。一審判決認為，鄭華、鄭某與曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司于2010年9月15日簽訂的《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》系各方當事人真實意思表示，其主要內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是有效合同，雙方均應(yīng)全面履行合同約定義務(wù)。鄭華、鄭某按約將房屋交付曼晶酒店經(jīng)營使用后，曼晶酒店亦應(yīng)按約支付租金,現(xiàn)曼晶酒店逾期支付租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行合同義務(wù)的責任。根據(jù)鄭華、鄭某與聯(lián)創(chuàng)公司之間簽訂的《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補充協(xié)議》約定，鄭華、鄭某應(yīng)在支付購房全款后才可取得對所購房屋的處置使用權(quán)利并獲取相應(yīng)收益，但鄭華、鄭某并未如約獲取銀行按揭貸款，根據(jù)鄭華、鄭某（甲方）與曼晶酒店（乙方）、聯(lián)創(chuàng)公司（丙方）共同簽訂的《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》約定，“委托經(jīng)營期內(nèi)，不管乙方經(jīng)營情況如何，乙方均須按本合同約定每年固定向甲方支付其購買該房屋資產(chǎn)金額10%的年回報”，鄭華、鄭某支付的實際購房款為236100元，其并未取得對該房屋全部的處置權(quán)利，故曼晶酒店根據(jù)鄭華、鄭某所付價款236100元、年回報10%的比率向鄭華、鄭某支付租金回報符合合同約定，且符合公平原則，對曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司提出不應(yīng)按合同約定的房屋資產(chǎn)金額550000元計算租金的抗辯理由應(yīng)予以支持，對鄭華、鄭某主張超出的部分，應(yīng)不予支持。鄭華、鄭某的租金欠款應(yīng)為：236100元×10%/12×67個月零5天-已支付租金91408.75元=40737.17元。曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司認為其支付的租金中應(yīng)扣除相關(guān)稅款，但并未舉證證明，應(yīng)不予采信。曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司逾期支付租金使鄭華、鄭某遭受的損失主要為逾期支付租金的可得利益，故其損失可參照中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息（中國人民銀行同期同類貸款基準利率上浮30%至50%）的標準計算。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款的規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，視為約定違約金過分高于遭受的損失，由此，鄭華、鄭某主張的日8‰的逾期利率標準過高，對曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司認為雙方約定違約金過高請求調(diào)整的理由應(yīng)予以支持。根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，對逾期支付租金的違約金調(diào)整為，以租金欠款40737.17元為基數(shù)，按中國人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準利率上浮50%的130%計付。違約金計算期限自曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司已付租金截止之日2014年6月25日起至鄭華、鄭某起訴的2016年9月8日止，鄭華、鄭某請求超出的部分，不符合法律規(guī)定，應(yīng)不予支持。根據(jù)曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司的庭審陳述及《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》的約定，聯(lián)創(chuàng)公司在《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》中擔保人一欄蓋章的行為應(yīng)為對鄭華、鄭某提供的保證擔保。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第十九條規(guī)定，“當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任”，故聯(lián)創(chuàng)公司應(yīng)對曼晶酒店的租金欠款承擔連帶給付責任。案件系房屋租賃合同糾紛，與鄭華、鄭某關(guān)于確認物權(quán)的請求系兩個不同的法律關(guān)系，故對鄭華、鄭某的該項訴求不予審理，鄭華、鄭某可對該項訴求另行提起訴訟。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國擔保法》第十九條之規(guī)定，判決：1、曼晶酒店及聯(lián)創(chuàng)公司于判決生效后五日內(nèi)連帶給付鄭華、鄭某租金欠款40737.17元及違約金（以租金40737.17元為基數(shù)，按中國人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準利率上浮50%的130%計付自2014年6月25日起至2016年9月8日止）；2、駁回鄭華、鄭某的其他訴訟請求。本院經(jīng)審理查明，一審判決認定事實除認定鄭華、鄭某實際支付的首付購房款為236100元以及曼晶酒店是按鄭華、鄭某實際支付的購房款金額236100元為基數(shù)支付租金有誤外，其余認定基本事實屬實。另查明，鄭華、鄭某與曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司于2010年9月15日簽訂的《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》第七條第一款約定，本合同的變更、解除和終止，需三方簽訂書面協(xié)議，否則無效。2011年8月31日，聯(lián)創(chuàng)公司（甲方）與鄭華、鄭某（乙方）簽訂《曼晶酒店購房按揭協(xié)議》約定，乙方所購曼晶酒店2709號房，總房款550000元，合同金額523600元，合同首付款263600元，貸款260000元，年收益55000元。1、甲方同意乙方實行內(nèi)部按揭，按揭總額為260000元，按揭日期自2009年9月25日至2019年9月24日；2、乙方內(nèi)部按揭實行兩個利率，自2009年9月25日至2011年9月24日按銀行同期商業(yè)年利率6.534%執(zhí)行，每月還款2956.72元，從收益累計補發(fā)金額中一次性扣除，自2011年9月25日至2019年9月24日按銀行同期商業(yè)年利率7.128%執(zhí)行，每月還款3036.02元，月還款本息從每月收益中扣除，扣除月還款本息后剩余1547.31元，甲方按季度支付乙方稅后剩余收益，如遇國家利率調(diào)整，該利率及還款額不變；3、乙方自愿提早一次性繳付剩余按揭款時，需提前1個月以書面形式通知甲方并經(jīng)認可，且應(yīng)給予甲方相應(yīng)剩余按揭款1個月利息補償金；4、內(nèi)部按揭期間，乙方所購房屋抵押給甲方，乙方無權(quán)辦理房產(chǎn)證或其它個人私下交易；5、本協(xié)議作為《商品房買賣合同》的補充，一式兩份，與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。雙方按照該《曼晶酒店購房按揭協(xié)議》約定模式執(zhí)行到2012年10月份止。2015年5月，鄭華、鄭某與黃石欣曼晶酒店管理有限公司簽訂《租賃合同書》，鄭華、鄭某將其擁有的原曼晶酒店1幢27層2709房出租給黃石欣曼晶酒店管理有限公司經(jīng)營1年（從2015年5月1日至2016年4月30日）。

本院認為，鄭華、鄭某與聯(lián)創(chuàng)公司簽訂的《商品房買賣合同》明確約定，買受人鄭華、鄭某支付首期購房款263600元，余款260000元辦理銀行按揭。鄭華、鄭某于2009年3月25日向聯(lián)創(chuàng)公司實際支付236100元后，聯(lián)創(chuàng)公司同意鄭華、鄭某以所購房屋2009年3月25日至2009年9月24日期間的半年租金收入27500元抵扣首期購房款的余款，并于當日向鄭華、鄭某出具263600元的購房款收據(jù)（該時間段的租金之后沒有向鄭華、鄭某另行支付）。聯(lián)創(chuàng)公司向鄭華、鄭某出具263600元的購房款收據(jù)的行為，表明聯(lián)創(chuàng)公司認可鄭華、鄭某已按《商品房買賣合同》的約定交付了263600元首期購房款，且在鄭華、鄭某與聯(lián)創(chuàng)公司簽訂的《曼晶酒店購房按揭協(xié)議》中，聯(lián)創(chuàng)公司亦確認鄭華、鄭某支付首付款為263600元，故一審判決認定鄭華、鄭某支付的首期購房款為236100元有誤，本院予以糾正。鄭華、鄭某提出其支付首期購房款為263600元的上訴理由成立，本院予以支持。鄭華、鄭某與聯(lián)創(chuàng)公司在《商品房買賣合同補充協(xié)議》中約定，鄭華、鄭某所購房屋總值為550000元，按此金額計算收益，同時，鄭華、鄭某與曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司于2010年9月15日簽訂的《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》又約定，曼晶酒店將鄭華、鄭某委托經(jīng)營資產(chǎn)金額550000元的10%作為每年的租金回報給鄭輝，委托經(jīng)營期內(nèi)，不管曼晶酒店經(jīng)營情況如何，曼晶酒店均須按本合同約定每年固定向鄭華、鄭某支付其購買該房屋資產(chǎn)金額10%的年回報。上述約定表明曼晶酒店同意按鄭華、鄭某購買房屋資產(chǎn)金額550000元的10%即55000元向鄭華、鄭某支付年租金，曼晶酒店亦認可在2012年10月份之前，是按550000元的10%即55000元的標準向鄭華、鄭某支付年租金。因《產(chǎn)權(quán)酒店委托經(jīng)營合同》第七條第一款約定，本合同的變更、解除和終止，需三方簽訂書面協(xié)議，否則無效，故在曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司沒有向法院提供證據(jù)證明其與鄭華、鄭某之間已簽訂變更年租金計算標準的書面協(xié)議或鄭華、鄭某同意按236100元的10%收取年租金的情形下，曼晶酒店應(yīng)按約定向鄭華、鄭某支付55000元年租金，同時，本案系房屋租賃合同糾紛案，不是房屋買賣合同糾紛案，聯(lián)創(chuàng)公司認為鄭華、鄭某沒有按約交付購房尾款，可以通過訴訟方式另行向鄭華、鄭某主張支付購房尾款及損失權(quán)利，一審法院不能因鄭華、鄭某沒有按約向聯(lián)創(chuàng)公司支付購房尾款，而認定應(yīng)依據(jù)公平原則，曼晶酒店按236100元的10%向鄭華、鄭某支付年租金，故鄭華、鄭某提出曼晶酒店應(yīng)按550000元的10%即55000元向其支付年租金的上訴理由成立，本院予以支持。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。結(jié)合本案，曼晶酒店給鄭華、鄭某造成的最直接經(jīng)濟損失，就是該房屋的租金收益，故一審判決以欠付租金為基數(shù)，從已付租金截止日2014年6月25日至鄭華、鄭某起訴日2016年9月8日，按中國人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準利率上浮50%的130%計付逾期利息并無不妥，鄭華、鄭某提出的該項上訴理由不能成立，本院不予支持。本案系房屋租賃合同糾紛之訴，不是房屋確權(quán)糾紛之訴，故對鄭華、鄭某提出要求確認其就是曼晶酒店2709號房屋的產(chǎn)權(quán)所有人的上訴理由不能成立，本院不予支持。綜上，鄭華、鄭某已向聯(lián)創(chuàng)公司交付的購房首付款為263600元，曼晶酒店應(yīng)從2009年9月25日至2015年4月30日向鄭華、鄭某支付租金為307847.01元（550000元×10%÷12個月×67個月零5天），減去曼晶酒店已向鄭華、鄭某支付租金91408.75元，曼晶酒店還應(yīng)向鄭華、鄭某支付租金216438.26元（307847.01元-91408.75元）。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、變更黃石市黃石港區(qū)人民法院（2016）鄂0202民初1781號民事判決主文第一項為；曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司于本判決生效后五日內(nèi)連帶給付鄭華、鄭某欠付租金216438.26元及逾期支付租金利息（以租金216438.26元為基數(shù)，按中國人民銀行同期一年以內(nèi)（含一年）貸款基準利率上浮50%的130%計付,自2014年6月25日起至2016年9月8日止）；二、維持黃石市黃石港區(qū)人民法院（2016）鄂0202民初1781號民事判決主文第二項。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費6408元，由鄭華、鄭某負擔2026元，由曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司負擔4382元；二審案件受理費6408元，由鄭華、鄭某負擔2026元，由曼晶酒店、聯(lián)創(chuàng)公司負擔4382元。本判決為終審判決。

審判長　　王建明
審判員　　柴　卓
審判員　　樂　莉

書記員：田夢