上訴人（原審被告）鄭明清，具體職業(yè)不詳。
委托代理人徐海濤，湖北金衛(wèi)（十堰）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
上訴人（原審第三人）陳運秀，具體職業(yè)不詳。
上訴人（原審第三人）鄭明成，具體職業(yè)不詳。
上訴人（原審第三人）鄭明榮，具體職業(yè)不詳。
上訴人（原審第三人）鄭佳欣，具體職業(yè)不詳。
上訴人（原審第三人）鄭明云，具體職業(yè)不詳。
上訴人（原審第三人）陳運芝，女，漢族，生于1956年10月5日，具體職業(yè)不詳。
以上六上訴人（原審第三人）共同委托代理人李發(fā)林，湖北金衛(wèi)（十堰）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般訴訟代理。
以上六上訴人（原審第三人）共同委托代理人袁夢瑩，湖北金衛(wèi)（十堰）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般訴訟代理。
被上訴人（原審原告）鄭某某，具體職業(yè)不詳。
委托代理人易平，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人鄭明清、陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成因與被上訴人鄭某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第00751號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員王志剛擔(dān)任審判長，審判員徐恩田（主審）、王海參加評議的合議庭審理了本案。經(jīng)過閱卷和調(diào)查，詢問當事人，合議庭認為本案事實已經(jīng)核對清楚，決定不開庭審理。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鄭某某一審訴請判令：1、其與鄭明清簽訂的房屋出售協(xié)議有效；2、判令鄭明清按照協(xié)議內(nèi)容履行，辦理房屋過戶手續(xù)，協(xié)助辦理土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)。3、判令鄭明清返還退耕還林補助款6000元及占地補償款4000元。
一審判決認定：鄭某某、鄭明清系同組村民，1979年鄭明清母親劉明英與鄭先國結(jié)婚，婚后建有五間土木結(jié)構(gòu)房屋，2002年鄭先國去世。2003年9月26日，鄭明清將其母親劉明英所有的五間土木結(jié)構(gòu)房屋出售給鄭某某，鄭某某、鄭明清雙方簽訂《房屋出售協(xié)議書》，協(xié)議約定，鄭明清除生活用品帶走外，其余連同房屋一起出售，共計價款7000元。退耕地由鄭某某看管和承擔(dān)一切費用，糧款由鄭某某所得，凡鄭明清承包的所有土地（田、坡、退耕地、菜園）連在房屋一起轉(zhuǎn)給鄭某某，以后上交款由鄭某某承擔(dān)，橘子樹、柴扒隨房出售，由其所得。協(xié)議簽訂后，鄭某某分別于2003年10月26日、2003年11月20日將7000元支付給被告，但沒有辦理房屋過戶手續(xù)，土地經(jīng)營權(quán)沒有辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)，退耕還林補助款和占地補償款由鄭明清領(lǐng)取。鄭某某從2003年10月至今一直居住在該房屋內(nèi)，所有土地都是由鄭某某經(jīng)營、耕種并交納各種費用。2014年10月，由于修建六習(xí)公路，鄭某某居住的房屋在拆遷范圍內(nèi)，鄭明清及第三人以鄭明清處置了不屬于自己的房產(chǎn)和土地，屬無權(quán)處理為由，確認房屋買賣行為無效。
另查明：劉明英婚后生育鄭明清及第三人陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成共七個子女。鄭明清將其母親房屋出售后，在丹江口市六里坪鎮(zhèn)大柳樹村購有房屋，其母劉明英隨其居住。
一審法院認為：民事活動應(yīng)當遵循誠實信用原則。2003年9月26日，鄭明清將其母親劉明英所有的五間土木結(jié)構(gòu)房屋出售給鄭某某，鄭某某、鄭明清雙方簽訂《房屋出售協(xié)議書》，鄭明清收取了鄭某某的購房款7000元。鄭某某購買房屋后，對該房屋進行了修繕，并入住該房至今。因鄭明清與劉明英系母子“特定關(guān)系”，鄭某某即房屋買受人完全有理由相信鄭明清有代理權(quán)，即構(gòu)成表見代理。鄭明清及第三人以其母親劉明英未經(jīng)授權(quán)、鄭明清處置了不屬于自己的房產(chǎn)和土地，屬無權(quán)處理的理由，不能對抗善意購房的鄭某某。且鄭某某、鄭明清系同組村民，具備購買同組村民房屋的法定條件。鄭某某、鄭明清之間簽訂的房屋買賣協(xié)議合法、有效，雙方應(yīng)當按照協(xié)議約定全面履行各自的義務(wù)。至于鄭某某、鄭明清約定土地、山林、桔樹等歸鄭某某承包經(jīng)營，因土地、山林的使用權(quán)歸集體所有，應(yīng)按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，由雙方另行處理。鄭某某、鄭明清沒有辦理土地變更流轉(zhuǎn)手續(xù)，依據(jù)合同的相對性，鄭明清領(lǐng)取退耕還林補助款和占地補償款系有權(quán)享有。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十九條、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、鄭某某與鄭明清所簽訂的房屋買賣協(xié)議有效。二、鄭明清于判決生效之日起三十日內(nèi)，協(xié)助鄭某某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。三、駁回第三人陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成的訴訟請求。四、駁回鄭某某的其他訴訟請求。案件受理費130元，由鄭明清承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。該解釋第四十六條第二款還規(guī)定，本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋。經(jīng)查明，鄭明清于2003年9月26日將訴爭房屋賣與鄭某某。根據(jù)上述司法解釋，該買賣行為有效，鄭明清、陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成認為買賣行為無效的主張與該司法解釋規(guī)定不相符，本院不予支持。且自房屋買賣行為成立起至今已10余年，相關(guān)權(quán)利人認為其不知情，這與常理不相符。鄭某某在購買房屋時支付合理的價款，鄭明清處置訴爭房屋時，其他共有人并未明確反對，且未反對的狀態(tài)持續(xù)十余年，該房屋買賣行為應(yīng)是雙方真實意思表示。其他共有人長時間不主張權(quán)利，應(yīng)視為默認，這與常理相符合?；谡\實信用原則和法律對交易安全的保護，應(yīng)當維護交易秩序，保護交易安全，保護善意當事人的利益符合公平、正義的價值理念。
鄭明清及陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成的上訴理由缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)，其主張不能成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費260元，由鄭明清負擔(dān)130元，由陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成共同負擔(dān)130元。
本判決為終審判決。

審判長　　王志剛 審判員　　徐恩田 審判員　　王　海

書記員：劉亞瓊