原告：鄭某某，男，生于1970年3月26日，漢族，農(nóng)民。
委托代理人：易平，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理，代領(lǐng)法律文書。
委托代理人：周德梅，女，生于1974年1月8日，漢族，農(nóng)民。系原告鄭某某妻子。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起上訴，代領(lǐng)法律文書。
被告：鄭明清，男，生于1967年7月21日，漢族，農(nóng)民。
委托代理人：孫亮庚，湖北平長律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理，代領(lǐng)法律文書。
第三人：陳運秀，女，生于1953年9月13日，漢族，農(nóng)民。
第三人：鄭明成，男，生于1960年11月28日，漢族，農(nóng)民，住湖北省丹江口市六里坪鎮(zhèn)廣田溝村1組9號。公民身份號碼：xxxx。
第三人：鄭明榮，女，生于1965年7月17日，漢族，農(nóng)民。
第三人：鄭佳欣，女，生于1973年3月17日，漢族，無固定職業(yè)，住湖北省十堰市張灣區(qū)漢江南路17號1棟3單元501室。公民身份號碼：xxxx。
第三人：鄭明云，女，生于1970年2月5日，漢族，無固定職業(yè)。
委托代理人：鄭佳欣，女，生于1973年3月17日，漢族，無固定職業(yè)。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起上訴，代領(lǐng)法律文書。
第三人：陳運芝，女，生于1956年10月5日，漢族，農(nóng)民。
委托代理人：鄭明成，男，生于1960年，漢族。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起上訴，代領(lǐng)法律文書。

原告鄭某某訴被告鄭明清、第三人陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成房屋買賣合同糾紛、土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛一案，于2015年4月16日向本院提起訴訟。本院受理后，依法組成由審判員肖擁民擔(dān)任審判長并主審、審判員徐媛媛、人民陪審員周獻力參加的合議庭。2015年5月10日陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳永芝、鄭明成向本院申請，要求作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟，本院予以準(zhǔn)許。本院于2015年5月26日公開開庭進行了審理。原告鄭某某及其委托代理人易平、周德梅，被告鄭明清及其委托代理人孫亮庚，第三人陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明成、鄭明云的委托代理人鄭佳欣、陳永芝的委托代理人鄭明成到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄭某某訴稱：2003年9月26日，原、被告雙方簽訂《房屋出售協(xié)議書》，協(xié)議約定，被告鄭明清除生活用品帶走外，其余連同房屋一起出售，共計價款7000元。退耕地由原告鄭某某看管和承擔(dān)一切費用，糧款由原告鄭某某所得，凡被告鄭明清承包的所有土地（田、坡、退耕地、菜園）連在房屋一起轉(zhuǎn)入原告名下，以后上交款由原告鄭某某承擔(dān)，橘子樹、柴扒隨房出售，由原告鄭某某所得并揀摘。協(xié)議簽訂后，原告鄭某某分別于2003年10月26日、2003年11月20日將7000元支付給被告鄭明清，但被告鄭明清卻以房屋土地使用證丟失為由，沒有將土地使用證件交付給原告鄭某某辦理過戶手續(xù)，且私自拿著土地一本通領(lǐng)取退耕還林補助款和占地補償款。原告鄭某某從2003年10月至今一直居住在該房屋內(nèi)，所有土地都是由原告鄭某某經(jīng)營、耕種并交納各種費用。2014年10月，由于修建六習(xí)公路，原告鄭某某居住的房屋在拆遷范圍內(nèi)，被告鄭明清得知后，多次到拆遷現(xiàn)場吵鬧，阻礙原告鄭某某購買的房屋拆遷，導(dǎo)致原告鄭某某的房屋無法正常拆遷，為此，原告鄭某某為維護其合法權(quán)益，特提起訴訟，1、請求人民法院依法確認原、被告簽訂的房屋出售協(xié)議有效；2、判令被告鄭明清為原告鄭某某辦理房屋過戶手續(xù)，協(xié)助原告鄭某某辦理土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)。3、判令被告鄭明清返還退耕還林補助款6000元及占地補償款4000元。
原告鄭某某就起訴的事實和理由，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)1：原告鄭某某的身份證復(fù)印件1份，擬證明原告鄭某某的訴訟主體資格適格。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清及第三人對該證據(jù)無異議，本院予以確認。
證據(jù)2：房屋出售協(xié)議書原件1份，擬證明2003年9月26日鄭明清與鄭某某簽訂房屋出售協(xié)議書，約定鄭明清將位于油坊坪村五間土房以及承包的所有土地以7000元價格出售給鄭某某。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清及第三人對該證據(jù)的真實性無異議，但對證明目的有異議，認為，1.該房屋系被告鄭明清及第三人的母親劉明英所有，被告鄭明清的出售行為屬于無權(quán)處分；2.山林的出售也系被告鄭明清的無權(quán)處分。本院對該證據(jù)的真實性予以確認，對其關(guān)聯(lián)性、合法性將結(jié)合其他證據(jù)予以確認。
證據(jù)3：房屋出售協(xié)議書復(fù)印件，擬證明原、被告產(chǎn)生糾紛后，村委會進行了調(diào)解無果。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清及第三人對該證據(jù)的真實性有異議，認為村委會調(diào)解被告鄭明清沒有到場，該證據(jù)并未表明村委會的意見。本院對該證據(jù)的真實性及證明目的將結(jié)合本案其他證據(jù)分析認定。
證據(jù)4：收條兩張，擬證明原告鄭某某已經(jīng)按照協(xié)議約定將購房款支付給了被告鄭明清，被告鄭明清出具了收條。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清對收到原告7000元房款無異議，但對證明目的有異議，認為，被告鄭明清的母親劉明英并未在條據(jù)上簽字。第三人同意被告鄭明清的質(zhì)證意見。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。對其關(guān)聯(lián)性將結(jié)合其他證據(jù)予以確認。
證據(jù)5：趙成貴的證明1份，擬證明2003年9月26日被告鄭明清將位于丹江口市六里坪鎮(zhèn)油坊坪村的五間土木結(jié)構(gòu)房屋出售給原告鄭某某，出售時被告鄭明清聲明有權(quán)出售該房屋，且所承包的土地和桔子樹、柴扒隨房出售，經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)都歸原告鄭某某，土地使用證和退耕還林補償一本通交給原告鄭某某，被告鄭明清并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清及第三人對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，認為趙成貴始終未參與過原、被告的房屋買賣過程，且趙成貴與原告有親屬關(guān)系。本院對該證據(jù)的真實性及證明目的將結(jié)合本案其他證據(jù)分析認定。
證據(jù)6：農(nóng)業(yè)稅完稅證票據(jù)2份，擬證明原告鄭某某在耕種鄭明清出售房屋時一并流轉(zhuǎn)過來的土地，支付了應(yīng)交的稅金。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清及第三人對該證據(jù)的真實性無異議，但對證明目的有異議，認為，該證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性。原告交稅與房屋買賣合同的有效性無關(guān)聯(lián)性。本院對該證據(jù)的真實性予以確認，對其關(guān)聯(lián)性將結(jié)合其他證據(jù)予以確認。
證據(jù)7：城鄉(xiāng)居民享受財政專項補貼資金表和退耕還林政策補助兌現(xiàn)表打印件，擬證明被告鄭明清在2012年至2014年期間領(lǐng)取鄭某某通過土地流轉(zhuǎn)所耕種的土地各項補貼資金及退耕還林政策補助共計1567.58元。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清及第三人對該證據(jù)的真實性無異議，但對證明目的有異議，認為，該證據(jù)恰好證明了土地使用權(quán)仍然在鄭明清名下。本院對該證據(jù)的真實性予以確認，對其關(guān)聯(lián)性將結(jié)合其他證據(jù)予以確認。
證據(jù)8：油坊坪村六均公路擴建工程實物核算表掃描件和領(lǐng)條掃描件各一張，擬證明被告鄭明清領(lǐng)取了已流轉(zhuǎn)給鄭某某的土地占地補償款3165.12元。經(jīng)質(zhì)證，被告鄭明清及第三人對該證據(jù)的真實性無異議，但對證明目的有異議，認為，該證據(jù)恰好證明了土地使用權(quán)仍然登記在被告鄭明清名下，原、被告的房屋買賣合同是無效的。本院對該證據(jù)的真實性予以確認，對其關(guān)聯(lián)性將結(jié)合其他證據(jù)予以確認。
被告鄭明清辯稱：一、原告鄭某某與被告鄭明清所簽訂的房屋買賣協(xié)議是無效的，該訴請應(yīng)予以駁回。1、被告鄭明清處置了不屬于自己的房產(chǎn)和土地，屬無權(quán)處理，該行為是無效的。被告鄭明清母親劉明英于1979年與鄭先國登記結(jié)婚，夫妻存續(xù)期間在丹江口市六里坪鎮(zhèn)油坊坪村1組共建有五間土木結(jié)構(gòu)房屋，鄭先國于2002年去世，2003年9月26日，被告鄭明清與原告鄭某某協(xié)商，在未經(jīng)村組和劉明英及其他家人同意的情況下，將該五間土木結(jié)構(gòu)房屋、土地和菜園以7000元價格出售給原告鄭某某，被告母親劉明英知道后多次索要無果，至今，所售房屋沒有辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，所售土地和菜園在二輪承包時仍登記在被告鄭明清名下，房屋和土地買賣行為呈無效狀態(tài)，經(jīng)村委會和六里坪司法所多次調(diào)解，原告鄭某某拒不返還。劉明英已去世，其兒女將申請以有獨立請求權(quán)的第三人參與訴訟。2、原告鄭某某在本村有房屋和土地，按照“一戶一宅”的規(guī)定，該買賣行為無效。3、村民所承包的土地、菜園和山林屬集體財產(chǎn)，村民享有承包經(jīng)營權(quán)，法律明確規(guī)定不允許買賣，該協(xié)議對村民的生產(chǎn)生活資料違法買賣，是無效的。二、原告鄭某某起訴程序不合法。原告鄭某某訴請涉及房屋買賣的確認和村民承包的土地使用權(quán)確認，實際上均涉及到土地使用權(quán)問題，根據(jù)《土地管理法》第十六條的規(guī)定：“土地使用權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。”可見，通過人民政府處理是其必經(jīng)前置程序，對政府處理決定不服的，方可進入訴訟程序。故原告鄭某某的起訴不符合法律的規(guī)定。
被告鄭明清就答辯的事實和理由，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)1：被告鄭明清的身份證復(fù)印件，擬證明被告鄭明清的身份情況及訴訟主體資格。經(jīng)質(zhì)證，原告鄭某某對該證據(jù)的真實性無異議，第三人對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)2：丹江口市六里坪鎮(zhèn)油坊坪村村委會證明，擬證明劉明英與鄭先國1979年結(jié)婚，并建有土木結(jié)構(gòu)房屋五間，劉明英婚后生育被告及第三人共七個子女。經(jīng)質(zhì)證，原告鄭某某對該證據(jù)的真實性無異議，但建房時間不清楚。第三人對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)3：劉明英的身份證復(fù)印件、戶口本及爭議房屋的土地使用證，擬證明被告鄭明清無權(quán)處分房屋。土地使用證的戶主為鄭先國，出售的房屋屬于鄭先國與劉明英婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)。經(jīng)質(zhì)證，原告鄭某某認為對土地使用證辦證的時間不能從該證據(jù)顯示出來，第三人對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
證據(jù)4：劉明英請他人代書的遺囑一份，擬證明爭議房屋的所有人為劉明英，原、被告簽署的房屋無效。經(jīng)質(zhì)證，原告鄭某某對該證據(jù)的真實性有異議，認為：1，土地使用權(quán)登記戶主為鄭先國。鄭先國去世后，房屋的遺產(chǎn)分割情況沒有反映。2，被告鄭明清出售房屋屬于表見代理，原告鄭某某的購買行為屬于善意取得。而且劉明英生前一直未向原告鄭某某主張過房屋所有權(quán)。此外立遺囑的地點是在被告鄭明清家，可見劉明英生前一直與被告鄭明清居住，劉明英應(yīng)當(dāng)知曉被告鄭明清的處分行為。劉明英的印章存在偽造可能性，且劉明英的手印無法進行核實。第三人對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的真實性及證明目的將結(jié)合本案其他證據(jù)分析認定。
證據(jù)5：丹江口市六里坪司法所的調(diào)解經(jīng)過，擬證明原、被告的糾紛經(jīng)六里坪司法所和油坊坪村委會兩次調(diào)解，沒有達成調(diào)解意見，且司法所認為原、被告的買賣協(xié)議無效。經(jīng)質(zhì)證，原告鄭某某對該證據(jù)的證明目的有異議，認為，該證據(jù)只是司法所的單方說明，該證據(jù)不能做為定案依據(jù)，且該證據(jù)無雙方當(dāng)事人及村委會人員的簽字。此外司法所在沒有調(diào)查的情況下不能確認原告鄭某某有幾處宅基地。同時該證據(jù)還顯示出被告鄭明清處分房屋是得到劉明英的同意的。第三人對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的證明目的將結(jié)合本案其他證據(jù)分析認定。
證據(jù)6：農(nóng)民負擔(dān)監(jiān)督卡，擬證明原、被告協(xié)議無效，土地經(jīng)營權(quán)戶主仍為被告鄭明清。經(jīng)質(zhì)證，原告鄭某某對該證據(jù)的真實性無異議。第三人對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
第三人陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成共同陳述：同意被告鄭明清的答辯意見，1.請求確認原、被告房屋買賣合同無效；2.請求確認房屋為劉明英所有，子女享有繼承權(quán)。
陳運秀等六位第三人為支持其陳述意見，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)1.六位第三人的身份證復(fù)印件，擬證明第三人的身份情況及訴訟主體資格。經(jīng)質(zhì)證，原告鄭某某對該證據(jù)的真實性無異議，被告鄭明清對該證據(jù)無異議。本院對該證據(jù)的真實性予以確認。
經(jīng)審理查明：原、被告系丹江口市六里坪鎮(zhèn)油坊坪村同組村民。1979年被告鄭明清母親劉明英與鄭先國結(jié)婚，婚后未生育子女，雙方建有五間土木結(jié)構(gòu)房屋，2002年鄭先國去世。2003年9月26日，被告鄭明清將其母親劉明英所有的五間土木結(jié)構(gòu)房屋出售給原告鄭某某，原、被告雙方簽訂《房屋出售協(xié)議書》，協(xié)議約定，被告鄭明清除生活用品帶走外，其余連同房屋一起出售，共計價款7000元。退耕地由原告鄭某某看管和承擔(dān)一切費用，糧款由原告鄭某某所得，凡被告鄭明清承包的所有土地（田、坡、退耕地、菜園）連在房屋一起轉(zhuǎn)給原告鄭某某，以后上交款由原告鄭某某承擔(dān)，橘子樹、柴扒隨房出售，由原告鄭某某所得并揀摘。協(xié)議簽訂后，原告鄭某某分別于2003年10月26日、2003年11月20日將7000元支付給被告鄭明清，但沒有辦理房屋過戶手續(xù)，土地經(jīng)營權(quán)沒有辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)，退耕還林補助款和占地補償款由被告鄭明清領(lǐng)取。原告鄭某某從2003年10月至今一直居住在爭議房屋內(nèi)，所有土地都是由原告鄭某某經(jīng)營、耕種并交納各種費用。2014年10月，由于修建六習(xí)公路，原告鄭某某居住的房屋在拆遷范圍內(nèi)，被告鄭明清及第三人以被告鄭明清處置了不屬于自己的房產(chǎn)和土地，屬無權(quán)處理為由，要求確認原、被告之間房屋買賣行為無效。
另查明：劉明英婚后生育被告鄭明清及第三人陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成共七個子女。被告鄭明清將其母親房屋出售后，在丹江口市六里坪鎮(zhèn)大柳樹村購有房屋，其母劉明英隨其居住。2015年4月18日劉明英去世。

本院認為：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。原、被告雙方簽訂《房屋出售協(xié)議書》后，被告鄭明清收取了原告鄭某某的購房款7000元，并實際交付了房屋，合同已實際履行。被告鄭明清的母親劉明英與被告鄭明清共同居住多年，明知房屋被兒子鄭明清買賣卻在2015年前未提出過異議，故原告鄭某某有理由相信被告鄭明清有權(quán)出售爭議房屋，且劉明英去世后，被告鄭明清為法定繼承人。即便被告鄭明清無權(quán)處分，根據(jù)》第之規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。原、被告系同組村民，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議有效，各自應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定全面履行各自的義務(wù)，故被告鄭明清及第三人主張房屋出售協(xié)議無效的理由不能成立。至于原、被告雙方在房屋出售協(xié)議書中約定：劉明英家庭承包的土地、山林、桔樹等歸原告鄭某某承包經(jīng)營，因土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。發(fā)包方不同意，土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不成立。原告鄭某某所交的農(nóng)業(yè)稅均以劉明英的名義繳納，原告鄭某某不能提供證據(jù)證明土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)過發(fā)包方丹江口市六里坪鎮(zhèn)油坊坪村的同意或已辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的變更，故原告鄭某某要求判令被告鄭明清協(xié)助辦理土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)和返還退耕還林補助款和占地補償款的請求本院不予支持。因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，雙方當(dāng)事人可以直接向人民法院起訴，故被告鄭明清主張原告鄭某某起訴不合法的理由不能成立。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條、第五十一條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告鄭某某與被告鄭明清所簽訂的房屋買賣協(xié)議有效。
二、被告鄭明清于本判決生效之日起三十日內(nèi)，協(xié)助原告鄭某某辦理位于丹江口市六里坪鎮(zhèn)油坊坪村五間土木結(jié)構(gòu)房屋的過戶手續(xù)。
三、駁回原告鄭某某的其他訴訟請求。
四、駁回第三人陳運秀、鄭明榮、鄭佳欣、鄭明云、陳運芝、鄭明成的訴訟請求。
案件受理費130元，由被告鄭明清承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人在應(yīng)在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及及《訴訟費交納辦法》第十三條第一款第一項的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。湖北省十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：十堰市財政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行：帳號：17×××01。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的繳費憑證復(fù)印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起7日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交﹑減交﹑免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不在另行送達預(yù)交上訴案件受理費通知）。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生
效之日起計算。

審判長 肖擁民
審判員 徐媛媛
人民陪審員 周獻力

書記員： 談力偉