上訴人（原審被告）：郎某某，女，1966年4月28出生，漢族，住成都市溫江區(qū)。
委托訴訟代理人：劉素勛，湖北楚賢律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原告原告）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市。
被上訴人（原告原告）：柯國富，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上。
以上二被上訴人共同委托代理人：楊曉國，湖北西陵律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
原審第三人：山玥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
原審第三人：王明芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。
以上二原審第三人共同委托訴訟代理人：劉素勛，湖北楚賢律師事務所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人郎某某因與被上訴人吳某某、被上訴人柯國富、原審第三人山玥、原審第三人王明芳房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2017）鄂0502民初1902號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月8日立案后，依法組成由審判員楊昊擔任審判長，審判員王瑞菊、肖小月參加的合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人郎某某上訴請求：二審法院依法撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判駁回吳某某、柯國富一審主張退還裝讓費40000元的訴訟請求。事實與理由：一、一審判決認定事實錯誤。郎某某認為，在一審中，吳某某、柯國富沒有任何證據(jù)證明郎某某授權(quán)山玥和其簽訂《續(xù)租合同》，郎某某對《續(xù)租合同》也從未表示過追認，按照《續(xù)租合同》的約定，租金在合同簽訂前兩年應當是4000元/月，吳某某、柯國富本人也未按《續(xù)租合同》的約定履行，亦沒有證據(jù)證明郎某某和吳某某、柯國富就《續(xù)租合同》的租金進行過協(xié)商變更，《續(xù)租合同》在合同形式上沒有郎某某的授權(quán)或追認，吳某某、柯國富也未按此履行，顯然是一份無效合同，無效合同中約定退還轉(zhuǎn)讓費的條款應當是無效條款。在租賃合同關系商業(yè)慣例中，轉(zhuǎn)讓費并非是出租人收取，是承租人對前任承租人的裝修、設備、經(jīng)營項目等的補償，吳某某、柯國富的40000元是補償給了前任承租人楊虎，其是否能將房屋轉(zhuǎn)租得到后任承租人的補償，和本案沒有關系，吳某某、柯國富沒有在后任承租人處得不到補償就找前任承租人退還轉(zhuǎn)讓費的權(quán)利，要求沒有收取轉(zhuǎn)讓費的郎某某承擔更是顯失公平，一審判決對《續(xù)租合同》的效力和轉(zhuǎn)讓費的認定顯然是錯誤的。二、一審判決適用法律不當。一審判決認定事實錯誤，導致適用法律不當，本案不應當適用《中華人民共和國合同法》第四十九條、第七十七條，而應當適用《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第五條，第四十八條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條，第九十一條之規(guī)定。綜上所述，一審判決認定事實錯誤，適用法律不當，懇請上級法院撤銷一審判決，予以改判。
被上訴人吳某某、柯國富辯稱，續(xù)租合同合法有效，在郎某某與吳某某、柯國富之間進行了履行，并沒有發(fā)行的無效的情形，續(xù)租合同是山玥代表郎某某簽訂的，同去的還有李芬（山玥的前妻），租金變成4000元，履行了一段時間后調(diào)整為4500元，租金一部分是付給山玥，一部分付給郎某某的賬戶，郎某某對此續(xù)租合同的內(nèi)容應當是清楚的，而且也在雙方之間履行。現(xiàn)在沒有發(fā)現(xiàn)無效的情形，該合同也已實際履行，應按照嚴格約定將轉(zhuǎn)讓費退還給吳某某、柯國富。4萬元的轉(zhuǎn)讓費當初是交給了郎某某的代理人王明芳。一審認定事實清楚，適用法律正確，續(xù)租合同得到了履行，4萬元的轉(zhuǎn)讓費應該由郎某某退還給吳某某、柯國富，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
郎某某向一審法院起訴請求：一、判令郎某某退還吳某某、柯國富押金3000元、轉(zhuǎn)讓費40000元；二、判令郎某某向吳某某、柯國富返還出租房屋內(nèi)留置的財產(chǎn)（電視一臺、茶桌一張、筆記本電腦2臺、打印機1臺、工程測量儀器2臺、茶葉及茶葉禮盒若干）；三、本案訴訟費由郎某某承擔。吳某某、柯國富于2017年5月26日庭審中，當庭撤回第二項訴訟請求，一審法院依法予以準許。
一審法院認定事實：郎某某系宜昌市西陵區(qū)福綏橫路3-5號房屋的業(yè)主。2010年5月，郎某某委托王明芳（甲方）與柯國富（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將上述房屋出租給乙方，租賃期限3年（即自2010年6月1日起至2013年5月31日止），第3年隨著市場房屋租金行情而定，價格上浮初定10%；月租金4500元，按季度支付，實行先繳后使用，且需季度前10天內(nèi)付清；押金3000元（在承租期間，乙方提出退租，押金不退）；租期內(nèi)，如因甲方擅自回收房屋，乙方所付的4萬元轉(zhuǎn)讓費由甲方負責。合同簽訂后，柯國富于2010年5月6日支付了押金3000元、轉(zhuǎn)讓費40000元、2010年6月1日至2010年8月30日的租金13500元。2013年6月1日，山玥（原告兒子）與柯國富之妻吳某某（乙方）簽訂《續(xù)租合同》，租賃期限5年（自2013年6月1日起至2018年6月1日止），月租金4000元，租賃期限5年（即自2013年6月1日至2018年6月1日），第3年隨市場行情房租漲為4500元；押金3000元，原合同中關于“在承租期間，乙方提出退租，押金不退”的內(nèi)容被劃去；合同寫明合同期限內(nèi)，乙方有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租給第三方經(jīng)營，甲方不干預，合同期滿后，如乙方放棄房屋轉(zhuǎn)租權(quán)，甲方需退還轉(zhuǎn)讓費給乙方4萬元。吳某某于2016年6月1日向郎某某支付2016年6月、7月兩個月租金9000元。雙方因押金及轉(zhuǎn)讓費的退還問題發(fā)生糾紛，無法達成合意。2016年8月5日，郎某某持房產(chǎn)證，在二馬路社區(qū)居委會工作人員的見證下，撬開了出租房屋門鎖，收回了出租房屋，現(xiàn)已自行出租他人使用。
一審法院認為，《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，予以確認?！独m(xù)租合同》系山玥作為出租方與吳某某簽訂，山玥作為郎某某的兒子，且在之前的租期內(nèi)也代表郎某某收取過吳某某、柯國富繳納的部分租金，因此，吳某某、柯國富有理由相信山玥有權(quán)代表郎某某與其簽訂合同。《續(xù)租合同》簽訂后，吳某某、柯國富按照新的約定繳納租金4000元/月，雖然數(shù)個月后又調(diào)整租金至4500元/月，但應視為雙方對租金金額進行了變更，且郎某某亦未要求吳某某、柯國富將之前按照4000元/月的租金補齊至4500元/月，故郎某某實際是認可了《續(xù)租合同》的法律效力，其行為應受該合同的約束。郎某某僅以宜昌市優(yōu)撫醫(yī)院的病歷資料作為證據(jù)辯稱山玥患有精神疾病，不具備簽約的行為能力，因此否認《續(xù)租合同》的效力，認為雙方形成不定期租賃合同關系的觀點，缺乏事實和法律依據(jù)，不予采信。押金具有保證金的性質(zhì)，旨在敦促當事人依約履行合同義務，若繳納押金的一方在履約過程中未出現(xiàn)違約情形，則在合同終止后，押金應予返還。根據(jù)庭審查明情況，王明芳作為郎某某的受托人，代郎某某收取押金3000元，吳某某、柯國富在租賃合同期限內(nèi)并無違約情形，且《續(xù)租合同》對押金的處理亦無特殊約定，故吳某某、柯國富主張退還押金的訴訟請求，符合法律規(guī)定，予以支持。關于轉(zhuǎn)讓費的問題，《續(xù)租合同》明確約定在合同期滿后，若承租方放棄房屋轉(zhuǎn)租權(quán)，則出租方需退還承租方轉(zhuǎn)讓費4萬元。按照約定，該合同應于2018年6月1日到期，但郎某某已于2016年8月將房屋收回，且已自行對外出租，吳某某、柯國富實際已喪失了轉(zhuǎn)租的權(quán)利，因此，郎某某應按照合同約定退還轉(zhuǎn)讓費4萬元。郎某某辯稱轉(zhuǎn)讓費4萬元系替上手承租人代收故不應退還的意見，因郎某某僅提交署名“楊虎”的《收條》一份，而“楊虎”沒有依法作為證人出庭亦無交付款項的證明，且《續(xù)租合同》已對轉(zhuǎn)讓費的問題進行的明確約定，因此，郎某某的上述抗辯理由不成立，依法不予采信。第三人山玥、王明芳經(jīng)法院合法傳喚后，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為自動放棄舉證與辯解權(quán)利。綜上所述，一審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條、第六十條、第七十七條、第二百一十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決：郎某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還柯國富、吳某某押金3000元及轉(zhuǎn)讓費40000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費875元（原告已預交），由郎某某負擔，于履行上述給付義務時一并轉(zhuǎn)付吳某某、柯國富。
本院二審期間，雙方當事人均未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明：原審查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點為：一、山玥與吳某某簽訂的《續(xù)租合同》是否有效？二、轉(zhuǎn)讓費應否退還給吳某某、柯國富？
一、關于《續(xù)租合同》效力的問題。山玥與吳某某簽訂的《續(xù)租合同》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，也未損害他人的合法利益，故該合同合法有效。郎某某上訴稱并未授權(quán)山玥與吳某某簽訂《續(xù)租合同》，但山玥系郎某某之子，山玥也曾代替郎某某向吳某某、柯國富收取租金，郎某某并未對山玥參與出租房屋管理行為提出異議，故而，作為普通人正常的認知水平，吳某某有理由相信山玥具有與其簽約的代理權(quán)限，且雙方已實際履行該《續(xù)租合同》三年之久，郎某某在此期間并未對合同效力提出異議，故而郎某某關于《續(xù)租合同》無效的上訴主張，本院不予支持。
二、關于轉(zhuǎn)讓費的問題。轉(zhuǎn)讓費是指租戶在房屋租期內(nèi)征得房東同意后將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經(jīng)營的項目等，一并轉(zhuǎn)讓給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉(zhuǎn)讓費。可見，轉(zhuǎn)讓費是租戶向下一個租戶收取的費用，具體到本案中，40000元轉(zhuǎn)讓費應由楊虎向柯國富收取，郎某某現(xiàn)上訴主張《收條》證明了郎某某已經(jīng)向楊虎支付了40000元的轉(zhuǎn)讓費，故而柯國富應向郎某某支付40000元轉(zhuǎn)讓費。郎某某僅提供《收條》一份，并未提交向楊虎支付40000元轉(zhuǎn)讓費的付款證明，且楊虎亦未作為證人出庭作證，故而郎某某提交的證據(jù)不足以證明已向楊虎支付40000元轉(zhuǎn)讓費的事實。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條“因他人沒有法律根據(jù)，取得不當利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當利益”之規(guī)定，因郎某某向柯國富收取40000元轉(zhuǎn)讓費并無合法根據(jù)，故柯國富、吳某某向郎某某主張返還40000元的上訴主張具有事實與法律依據(jù)，郎某某關于拒退轉(zhuǎn)讓費的上訴主張，本院不予支持。綜上，上訴人郎某某的上訴請求和理由均不能成立，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，實體處理得當。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費800元，由上訴人郎某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長 楊昊
審判員 王瑞菊
審判員 肖小月

書記員： 熊芳園