原告：郎培華。委托訴訟代理人：張煜、喬曉研，湖北雄楚律師事務(wù)所律師。被告：沈某某。委托訴訟代理人：孫傳書，湖北凌楓律師事務(wù)所律師。第三人：武漢永創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)代理有限公司。法定代表人：周小軍，系總經(jīng)理。委托訴訟代理人：謝康，系公司業(yè)務(wù)員。

郎培華向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除郎培華與沈某某于2016年3月19日簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》；2、沈某某返還郎培華定金2萬(wàn)元并支付違約金12.6萬(wàn)元；3、本案訴訟費(fèi)由郎培華承擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年3月19日，郎培華在永創(chuàng)公司的居間下與沈某某簽訂一份《武漢市存量房居間（買賣）合同》，約定，沈某某將位于武漢市江夏區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩湖大道陽(yáng)光海岸3棟2單元601室的商品房以126元的價(jià)格出售給郎培華；付款方式為簽訂合同當(dāng)日支付定金2萬(wàn)元，尾款124萬(wàn)元以銀行貸款方式支付。合同還約定，賣方逾期不交付房屋，買方解除合同，賣方應(yīng)退還買方所付房款，并按全部房款的10%向買方支付違約金。合同簽訂后，郎培華依約向沈某某支付定金2萬(wàn)元，但沈某某怠于履行合同，經(jīng)郎培華及永創(chuàng)公司多次催告，沈某某拒絕履行合同。沈某某辯稱，1、涉案房屋系沈某某婚后與丈夫胡有武共同購(gòu)買，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原、被告簽訂的房屋買賣合同沒(méi)有胡有武的簽名，沈某某出售房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分；2、沈某某并未依法領(lǐng)取涉案房屋的權(quán)屬證書，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，原、被告雙方簽訂的合同內(nèi)容違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同；3、即使原、被告簽訂的房屋買賣合同有效，沈某某也不應(yīng)返還定金2萬(wàn)元、支付違約金。定金2萬(wàn)元由永創(chuàng)公司收取，應(yīng)由永創(chuàng)公司返還。本案中，郎培華沒(méi)有付清全款，房屋并沒(méi)有完成過(guò)戶，根據(jù)雙方訂立的合同第八條的規(guī)定，并不符合交付房屋的條件。郎培華、永創(chuàng)公司看房時(shí)，沈某某已告知了房屋產(chǎn)權(quán)的詳細(xì)情況，在沈某某未提供涉案房屋權(quán)屬證書及購(gòu)房合同，且已告知房屋存在過(guò)戶不能的情況下，仍然與沈某某簽訂房屋買賣合同，自身存在過(guò)錯(cuò)。綜上，沈某某無(wú)需返還定金，承擔(dān)違約責(zé)任。永創(chuàng)公司述稱，1.原、被告在簽合同當(dāng)天，沈某某夫妻均已到場(chǎng)，夫妻雙方對(duì)買賣房屋一事是認(rèn)可的；2.在簽訂房屋買賣合同的當(dāng)天，我們才知道房屋辦證需要去開(kāi)發(fā)商那取資料，沈某某此前并未告知；3.合同簽訂后，在去開(kāi)發(fā)商那里拿資料時(shí)，才聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商將房屋登記在員工名下，以員工的名義貸款，尚有貸款28萬(wàn)元未還清，房屋被抵押，要還清貸款才能辦證，為了迅速辦證，永創(chuàng)公司提出郎培華先支付28萬(wàn)元還清貸款，再由開(kāi)發(fā)商將28萬(wàn)元支付給郎培華，郎培華不同意，后又與賣方協(xié)商，將這28萬(wàn)抵扣房款，將債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)移到賣方，但是沈某某不同意，后來(lái)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，沈某某告知房屋不賣了；4、我方愿意退還定金，導(dǎo)致合同不能履行的原因系賣方引起。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年3月19日，賣方沈某某（甲方）、買方郎培華（乙方）、經(jīng)紀(jì)代理方永創(chuàng)公司（丙方）簽訂了《武漢市存量房居間（買賣）合同》，約定：甲方所有的房屋坐落于武漢市江夏區(qū)陽(yáng)光海岸3棟2單元601室出售給乙方，價(jià)格為126萬(wàn)元；乙方于2016年3月19日向甲方支付購(gòu)房定金2萬(wàn)元，由丙方暫為代管，在甲方《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》辦理后，丙方將定金2萬(wàn)元退還給甲方；合同簽訂后，甲方在十五個(gè)工作日內(nèi)從銀行取出房屋抵押資料，必須在五個(gè)工作日內(nèi)配合丙方辦理甲方的兩證；甲乙雙方必須按丙方的要求，待甲方兩證出來(lái)之后，且乙方銀行借款審批通過(guò)，甲方須在七個(gè)工作日內(nèi)辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù)。尾款壹佰貳拾肆萬(wàn)元（商業(yè)貸款），由乙方向銀行貸款一次性向甲方支付；甲方應(yīng)在收到乙方全部房款3日內(nèi)，房屋過(guò)戶完成后，騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交于乙方。甲方逾期不交付房屋給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付違約金，如乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付房款，且應(yīng)支付逾期期間的違約金，并按全部房款的10%向乙方支付違約金。合同還約定了其他事項(xiàng)。合同訂立之時(shí)，沈某某的丈夫在場(chǎng)，并未提出異議。2016年3月31日，郎培華向永創(chuàng)公司支付了定金2萬(wàn)元，永創(chuàng)公司出具了《定金代收收據(jù)》，內(nèi)容為“鑒于三方簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》的約定條款，今收到郎培華（）購(gòu)買沈某某（xxxx）名下武漢市江夏區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩湖大道陽(yáng)光海岸3棟2單元601室定金人民幣貳萬(wàn)元整（20000.00元），此定金由我方替賣方沈某某代收，特此證明”。后因沈某某涉案房屋未依法領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證書，雙方經(jīng)經(jīng)紀(jì)代理方永創(chuàng)公司協(xié)商未果。2016年8月5日，經(jīng)紀(jì)代理方永創(chuàng)公司通過(guò)順風(fēng)速運(yùn)（快遞單號(hào)012085839697）向沈某某發(fā)出書面“履約催促函”，內(nèi)容為：“2016年3月19日，您作為賣方與買方郎培華（身份證號(hào)碼）簽訂了一份關(guān)于武漢市江夏區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩湖大道陽(yáng)光海岸3棟2單元601室的《武漢市存量房居間（買賣）合同》，由我方作為居間方為買賣雙方提供居間服務(wù)。按照合同約定，買方與您簽訂《武漢市存量房居間（買賣）合同》至今已有四個(gè)月有余，您未積極履行合同義務(wù)，您方已構(gòu)成違約。本合同成立生效，對(duì)買賣雙方都具有法律約束力，任何一方都應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則積極履行合同。為此，我方特發(fā)此函通知您，望您方收到此函后3個(gè)工作日內(nèi)積極與買方辦理房產(chǎn)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，逾期仍不辦理過(guò)戶的，買方將依據(jù)合同約定和法律規(guī)定追究您方的違約責(zé)任。我方聯(lián)系人：謝康（聯(lián)系電話：150××××9655）?！焙笊蚰衬橙晕崔k理相關(guān)事項(xiàng)。
原告郎培華與被告沈某某、第三人武漢永創(chuàng)世紀(jì)房地產(chǎn)代理有限公司（以下簡(jiǎn)稱永創(chuàng)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年2月17日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告郎培華的委托訴訟代理人張煜、喬曉研，被告沈某某的委托訴訟代理人孫傳書，第三人永創(chuàng)公司的委托訴訟代理人謝康到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，針對(duì)郎培華的訴訟請(qǐng)求，具體評(píng)析如下：一、關(guān)于合同效力及解除的訴請(qǐng)。沈某某在涉案房屋未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下，將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給郎培華，違法了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；……”的規(guī)定，該規(guī)定是針對(duì)行政部門對(duì)不符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。即使轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)存在未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的情形，按照物權(quán)法原理，雙方當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時(shí)即產(chǎn)生債的法律效力，在依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書后，當(dāng)事人仍然可以辦理不動(dòng)產(chǎn)變更手續(xù)。因此，原、被告訂立的《武漢市存量房居間（買賣）合同》并不違反有關(guān)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。因沈某某未按合同約定履行義務(wù)，郎培華主張解除合同符合約定，本院予以支持。二、關(guān)于返還定金并支付違約金的訴請(qǐng)。關(guān)于定金，郎培華按約支付了定金并由永創(chuàng)公司保管，因沈某某的違約導(dǎo)致合同解除，郎培華要求沈某某返還定金，本院予以支持。關(guān)于違約金，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”，郎培華選擇適用違約金不違反法律規(guī)定，本院亦予以支持。沈某某辯稱涉案房屋屬其與丈夫胡有武夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原、被告簽訂的房屋買賣合同時(shí)沒(méi)有胡有武的簽字，其出售房屋的行為屬無(wú)權(quán)處分的意見(jiàn)，因簽訂該合同時(shí)其丈夫胡有武在場(chǎng)，且并無(wú)異議，郎培華作為買受人已盡到了足夠的注意義務(wù)，沈某某的辯稱意見(jiàn)不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除郎培華與沈某某簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》；二、沈某某于本判決生效生效之日起十日內(nèi)返還郎培華定金20000元；三、沈某某于本判決生效生效之日起十日內(nèi)支付郎培華違約金126000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)3720元，減半收取1860元，由沈某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　　鄭保民

書記員：鄧?yán)?/p>