原告：郄鶴峰，男，1983年10月27日出生，漢族，住武漢市漢陽(yáng)區(qū)，
委托訴訟代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：田麗莎，湖北敏訥律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：武漢建銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地武漢市江漢區(qū)江漢二路2號(hào)。
法定代表人：楊風(fēng)華，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：谷勝橋，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張紅兵，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。

原告郄鶴峰與被告武漢建銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建銀公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月7日受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年3月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告郄鶴峰委托訴訟代理人馬劍偉、田麗莎，被告建銀公司委托訴訟代理人谷勝橋、張紅兵到庭參加訴訟。因雙方當(dāng)事人一致同意繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限3個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告郄鶴峰向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告立即辦理工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)并協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬證書(shū)；2.判令被告向原告支付逾期交房違約金，以購(gòu)房款291,815元為基數(shù)按照每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月1日起計(jì)算至被告取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)之日止（暫計(jì)算至2018年1月31日為58,713.18元）；3.判令由被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。因被告建銀公司已于2018年1月25日辦理了竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，原告郄鶴峰將上述第1條訴訟請(qǐng)求變更為判令被告協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，將第2條訴訟請(qǐng)求變更為判令被告向原告支付逾期交房違約金，以購(gòu)房款291,815元為基數(shù)按照每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月1日起計(jì)算至2018年1月24日止。事實(shí)和理由：2014年1月4日，原告郄鶴峰與被告建銀公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱買賣合同），約定原告郄鶴峰向被告建銀公司支付購(gòu)房款291,815元，購(gòu)買被告建銀公司開(kāi)發(fā)的武漢建銀商務(wù)公館B-0802號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋），被告建銀公司應(yīng)在2015年4月30日前向原告郄鶴峰交付符合交房條件的房屋，若逾期交房則按照已付房款的日萬(wàn)分之二支付違約金。案涉房屋取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)前不具備法定交房條件，被告建銀公司逾期交房應(yīng)按照合同約定支付違約金。案涉房屋至今未能辦理權(quán)屬初始登記，被告建銀公司有義務(wù)完成權(quán)屬初始登記并協(xié)助原告郄鶴峰辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，將案涉房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移至原告郄鶴峰名下。關(guān)于辦理權(quán)屬登記與違約金問(wèn)題，原告郄鶴峰與被告建銀公司協(xié)商未果，故為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告郄鶴峰起訴來(lái)院請(qǐng)求依訴予判。
被告建銀公司辯稱，被告建銀公司已就案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目向武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)管理局申報(bào)辦理了工程竣工驗(yàn)收備案，并取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》，原告郄鶴峰辦理房屋權(quán)屬證書(shū)已具備條件，但因原告郄鶴峰及部分業(yè)主違法占用消防通道導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行面積實(shí)測(cè)從而影響房屋權(quán)屬證書(shū)辦理，原告郄鶴峰存在過(guò)錯(cuò)，須先行整改，不再占用消防通道，被告建銀公司從未拒絕協(xié)助原告郄鶴峰辦理權(quán)屬登記，目前是因?yàn)闊o(wú)法完成案涉房屋所在項(xiàng)目的面積實(shí)測(cè)而無(wú)法申辦權(quán)屬登記。被告建銀公司依照買賣合同約定的交房期限將案涉房屋實(shí)際交付了原告郄鶴峰，不存在逾期交房的事實(shí)；案涉房屋在實(shí)際交付前已具備相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收條件，且已驗(yàn)收合格，也符合買賣合同第九條約定的交付條件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案只是行政管理行為，是否備案不應(yīng)作為案涉房屋交付使用的條件。根據(jù)買賣合同第九條的內(nèi)容，雙方約定的交房時(shí)間為2015年4月30日前，而原告郄鶴峰實(shí)際收房時(shí)間為2015年4月30日前，被告建銀公司不存在逾期交房的事實(shí)。因原告郄鶴峰己方的行為導(dǎo)致不能完成面積實(shí)測(cè)而無(wú)法進(jìn)行權(quán)屬登記，被告建銀公司又不存在逾期交房的事實(shí)，請(qǐng)求駁回原告郄鶴峰的全部訴訟請(qǐng)求；如果法院認(rèn)定被告建銀公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，則違約金過(guò)高需要進(jìn)行調(diào)整。
本院對(duì)于當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)經(jīng)審理認(rèn)定如下：原告郄鶴峰與被告建銀公司于2014年1月4日簽訂了附有附件的買賣合同，合同約定原告郄鶴峰向被告建銀公司購(gòu)買建銀商務(wù)公館項(xiàng)目的案涉房屋，案涉房屋總價(jià)為291,815元，原告郄鶴峰應(yīng)于2014年1月17日前一次性存入商品房首付款151,815元至被告建銀公司指定賬戶，其余價(jià)款辦理貸款。合同第九條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年4月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施……”，合同第十一條約定“出賣人逾期交房的違約責(zé)任，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用……（1）逾期不超過(guò)30日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬(wàn)分之2的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付房款，并……的違約金”。2014年2月，被告建銀公司向原告郄鶴峰開(kāi)具案涉房屋的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》。2015年4月30日前，被告建銀公司在未取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)的情況下將房屋交由原告郄鶴峰使用，案涉房屋所在樓棟無(wú)供氣系統(tǒng)，供水、供電、排水系統(tǒng)均正常，環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收和配套綠地驗(yàn)收也合格，原告郄鶴峰對(duì)案涉房屋進(jìn)行了裝修并使用。2018年1月25日被告建銀公司取得了竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)（證書(shū)編號(hào)：14-18-045）。2017年10月31日武漢正量勘測(cè)設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司出具的函中指出其在對(duì)被告建銀公司開(kāi)發(fā)的建銀商務(wù)公館B、C座即案涉房屋所在建筑物實(shí)測(cè)時(shí)發(fā)現(xiàn)存在現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致的六點(diǎn)問(wèn)題而未能進(jìn)行面積實(shí)測(cè)，無(wú)法出具面積實(shí)測(cè)報(bào)告。本院在案件審理過(guò)程中對(duì)案涉房屋項(xiàng)目目前是否能夠進(jìn)行權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目首先由開(kāi)發(fā)商辦理權(quán)屬初始登記，權(quán)屬初始登記完成后才能夠依據(jù)買賣合同將權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至買方名下。權(quán)屬初始登記的申辦依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定需要一系列必要文件，其中就包括由有資質(zhì)的勘測(cè)設(shè)計(jì)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目面積實(shí)測(cè)后出具的面積實(shí)測(cè)報(bào)告，案涉房屋所在項(xiàng)目至今存在現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致的問(wèn)題，必須待不一致的地方整改完畢后方可進(jìn)行面積實(shí)測(cè)，故目前不具備辦理權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記的條件。
以上事實(shí)有《武漢市商品房買賣合同》、《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》、收房通知書(shū)、入伙會(huì)簽單、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票、消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)、防空工程竣工備案表、供用氣合同、配套綠地竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單、排水許可證、高壓供用電合同、供用水合同、環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收意見(jiàn)、工程質(zhì)量保修書(shū)、房屋質(zhì)量保證書(shū)、案涉房屋所在項(xiàng)目的平面圖、管理規(guī)約、裝修管理協(xié)議、武漢正量勘測(cè)設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司出具的函、《關(guān)于占用公共區(qū)域問(wèn)題的函》、竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)、庭審筆錄、調(diào)查筆錄等證據(jù)證實(shí)。

本院認(rèn)為：被告建銀公司與原告郄鶴峰簽訂的《武漢市商品房買賣合同》及附件未違反國(guó)家法律規(guī)定，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照法律規(guī)定和合同約定全面履行各自義務(wù)。關(guān)于原告郄鶴峰要求被告建銀公司協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的訴訟請(qǐng)求，因目前案涉房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致，不能完成案涉房屋所在項(xiàng)目的面積實(shí)測(cè)，不能進(jìn)行權(quán)屬初始登記和權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，原告郄鶴峰的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求目前無(wú)法實(shí)際履行，故本院對(duì)原告郄鶴峰該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。關(guān)于原告郄鶴峰要求被告建銀公司支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，首先要厘清被告建銀公司是否構(gòu)成逾期交房，竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)是根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、建設(shè)部有關(guān)備案管理規(guī)定及《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收及備案管理辦法》對(duì)符合竣工驗(yàn)收條件的房屋進(jìn)行備案的證明，只有取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)的房屋才能視為符合法定的交房條件。案涉房屋交房時(shí)雖已具備一些相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的竣工驗(yàn)收條件，且驗(yàn)收合格，也符合買賣合同約定的交房條件，但未能取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，不滿足法定交房條件，故本院認(rèn)為被告建銀公司在未能取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)時(shí)的交房行為不屬于合法有效的交房行為，本案逾期交房事實(shí)成立。被告建銀公司未能按照合同約定按時(shí)履行交房義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，支付逾期交房違約金，原告郄鶴峰要求被告建銀公司支付逾期交房違約金的請(qǐng)求本院予以支持。但逾期交房違約金是否屬于約定過(guò)高需要進(jìn)行調(diào)整？案涉房屋各項(xiàng)單體驗(yàn)收合格，于合同約定的時(shí)間在2015年4月30日前交付給原告郄鶴峰，原告郄鶴峰進(jìn)行裝修并正常使用至今，被告建銀公司因所交付房屋不符合法定交付條件應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任明顯應(yīng)輕于未實(shí)際交房的逾期交房違約責(zé)任，故本院對(duì)被告建銀公司對(duì)逾期交房違約金進(jìn)行調(diào)整的答辯予以認(rèn)可。結(jié)合本案事實(shí)，本院以原告中路公司的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、被告建銀公司的過(guò)錯(cuò)程度，依據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)逾期交房違約金利率酌情調(diào)整為原約定標(biāo)準(zhǔn)的30%，即以案涉房屋總價(jià)291,815元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之二的30%計(jì)算利率，自2015年5月1日起至2018年1月24日止，共計(jì)17,508.9元（1,000×291,815×0.0002×0.3），原告郄鶴峰訴訟請(qǐng)求中金額超出的部分本院不予支持。
綜上所述，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條第一款，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢建銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告郄鶴峰支付逾期交房違約金17,508.9元；
二、駁回原告郄鶴峰的其他訴訟請(qǐng)求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1,268元，減半收取634元，由原告郄鶴峰負(fù)擔(dān)444.93元，被告武漢建銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)189.07元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員 董力

書(shū)記員： 任博駿