原告(反訴被告)：郁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：雷芳，上海開覺律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：萬鳳，上海開覺律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：封某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　被告(反訴原告)：劉玉萍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：范法家，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海愛某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳建華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳玨，上海問學(xué)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：劉顯明，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)眾芳村XXX號。
　　第三人：王月英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)眾芳村XXX號。
　　第三人：劉封玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)眾芳村XXX號。
　　三第三人共同委托訴訟代理人：范法家，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)郁某某與被告(反訴原告)封某、劉玉萍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年11月9日立案后，依法適用簡易程序。審理中，根據(jù)原告申請，本院依法追加上海愛某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(以下稱愛某中介)作為被告參加訴訟，并依法將劉顯明、王月英、劉封玲作為第三人(以下稱劉顯明方)參與訴訟。原告郁某某及其委托訴訟代理人雷芳、萬鳳，被告封某、劉玉萍、第三人劉封玲及其共同委托訴訟代理人范法家，被告愛某中介的法定代表人陳建華及委托訴訟代理人陳玨到庭參加了庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　郁某某向本院提出訴訟請求：要求封某、劉玉萍將位于上海市嘉定區(qū)城固路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下稱系爭房屋)過戶至其名下。事實(shí)與理由：2012年9月30日，封某、劉玉萍與其通過愛某中介作為居間人簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定其向封某、劉玉萍購買系爭房屋，轉(zhuǎn)讓價款為1,580,000元。同日，雙方簽訂《特別協(xié)議》約定，在國家政策允許過戶時起一個月內(nèi)辦理過戶手續(xù)；若賣方出現(xiàn)違約情形，需償還買方所付資金2倍款項(xiàng)另加房屋市場總價20%的違約金，且全額補(bǔ)償買方對系爭房屋進(jìn)行裝修、添附所發(fā)生的費(fèi)用。合同簽訂后，其向封某、劉玉萍支付房款140萬元，并向愛某中介支付中介費(fèi)13,800元。2013年1月，封某、劉玉萍將系爭房屋交付其使用，其裝修后使用至今。2014年12月2日，系爭房屋登記至封某、劉玉萍及劉顯明方五人名下，2017年12月，系爭房屋符合過戶條件。2018年4月，劉顯明方曾起訴至法院要求確認(rèn)其和封某、劉玉萍簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，法院經(jīng)審理駁回了劉顯明方的全部訴訟請求。現(xiàn)因封某、劉玉萍未履行合同約定的過戶義務(wù)，故訴至法院。
　　審理中，郁某某變更訴訟請求如下：1、判令其與封某、劉玉萍簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《特別協(xié)議》于2018年12月6日解除；2、判令封某、劉玉萍返還的購房款1,400,000元；3、判令封某、劉玉萍賠償經(jīng)濟(jì)損失3,840,000元(計算方式為已付款140萬元的2倍加上房屋市場價420萬元的20%及裝修損失20萬元)；4、判令愛某中介返還中介費(fèi)13,800元；5、判令封某、劉玉萍支付已付房款的利息損失(以1,400,000元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率，自2013年1月6日起計算至實(shí)際返還之日止)；6、判令愛某中介支付已付中介費(fèi)的利息損失(以13,800元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率，自2013年2月28日起計算至實(shí)際返還之日止)；7、判令愛某中介對封某、劉玉萍上述第三項(xiàng)賠償責(zé)任根據(jù)其過錯程度承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。
　　封某、劉玉萍辯稱，1、同意解除雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《特別協(xié)議》；2、同意返還房款140萬元；3、合同無法履行的過錯不在于其，郁某某對此應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，其并未違約，合同解除系違反法律強(qiáng)制性規(guī)定所致，郁某某未提供證據(jù)證明系爭房屋的市場價是420萬，故不予認(rèn)可，不同意承擔(dān)賠償責(zé)任；4、郁某某的損失僅為裝修費(fèi)損失，但未證明裝修費(fèi)用，其愿意補(bǔ)償不超過13萬元的裝修費(fèi)；5、不同意支付利息損失，利息損失已經(jīng)包含在郁某某的損失中。郁某某已于2013年1月使用系爭房屋至今，故封某、劉玉萍提出反訴請求：判令郁某某支付房屋占有使用費(fèi)248,500元(按3,500元/月計算，自2013年1月1日計算至2018年11月30日)。
　　愛某中介辯稱，不同意郁某某的訴訟請求。1、本案案由是房屋買賣合同糾紛，愛某中介與郁某某之間系居間關(guān)系，郁某某要求愛某中介承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任于法無據(jù)；2、愛某中介盡到了如實(shí)告知、促進(jìn)雙方磋商及審慎的義務(wù)，其已多次要求其他共有人簽字，但封某、劉玉萍表示劉顯明方身體不便未予拒絕簽字，其已將相關(guān)情況如實(shí)向郁某某披露，郁某某應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險，郁某某對合同無法繼續(xù)履行存在過錯，根據(jù)《特別協(xié)議》約定，違約方應(yīng)向其支付賠償金，其將另案處理；3、合同系有效的，其已促成交易，郁某某僅支付了13,800元居間費(fèi)，合同約定的居間費(fèi)為27,600元，郁某某尚欠17,800元未支付，郁某某未履行先履行義務(wù)，存在過錯，故不同意返還居間費(fèi)，請求法院駁回郁某某對其的訴訟請求。
　　針對封某、劉玉萍的反訴，郁某某辯稱，合同解除系因封某、劉玉萍違約所致，與其無關(guān)，系爭房屋是封某、劉玉萍主動于2013年1月交付其使用的，其居住過程中，封某、劉玉萍從未要求其搬離，故請求駁回封某、劉玉萍的反訴請求。
　　劉顯明、王月英、劉封玲述稱，同意封某、劉玉萍的意見。
　　審理中，本院根據(jù)郁某某申請，委托上海百盛房地產(chǎn)估價有限公司對系爭房屋的市場價值作了估價，該司于2019年1月29日出具房地產(chǎn)估價報告，載明，系爭房屋在2018年12月6日的房地產(chǎn)價值總價為408萬元。郁某某為此支付評估費(fèi)11,430元。對此估價結(jié)論郁某某、愛某中介無異議，封某、劉玉萍及劉顯明方認(rèn)為價格過高，系爭房屋價值應(yīng)為380萬元。本院另根據(jù)郁某某申請，委托上海正弘建設(shè)工程顧問有限公司對系爭房屋的裝修殘值進(jìn)行審價，該司于2019年3月25日出具司法鑒定意見書，載明，房屋裝飾造價為171,451元，其中人工費(fèi)22,385元，安裝造價42,809元，其中人工費(fèi)29,403元，實(shí)物成新率建議按60%考慮，如何取舍，由法院裁決。郁某某為此支付鑒定費(fèi)6,000元。對此鑒定結(jié)論郁某某無異議，表示其原主張的裝修費(fèi)20萬元僅材料費(fèi)，未含人工費(fèi)，并表示不同意折舊。封某、劉玉萍及劉顯明方不予認(rèn)可，認(rèn)為鑒定結(jié)論高于郁某某的主張，郁某某主張的裝修費(fèi)20萬應(yīng)包含所有材料費(fèi)及人工費(fèi)，并應(yīng)按60%進(jìn)行折舊并結(jié)合雙方過錯程度分擔(dān)。愛某中介認(rèn)為郁某某主張的裝修費(fèi)20萬元應(yīng)包含材料費(fèi)及人工費(fèi)，裝修費(fèi)應(yīng)按60%折舊。
　　庭審中，郁某某據(jù)此將第三項(xiàng)要求封某、劉玉萍賠償損失的訴請金額調(diào)整為3,830,260元，具體計算方式為已付款140萬元的2倍加上房屋市場價408萬元的20%及裝修損失214,260元，并要求封某、劉玉萍承擔(dān)評估費(fèi)和鑒定費(fèi)。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　劉顯明、王月英系夫妻關(guān)系，封某、劉玉萍系夫妻關(guān)系，又系劉顯明、王月英的女兒和女婿。劉封玲系封某、劉玉萍的女兒。系爭房屋系以位于嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)眾芳村XXX號的房屋動遷置換而來。2012年9月28日，封某、劉玉萍、劉顯明、王月英、劉封玲(買方，乙方)與案外人上海嘉定城市建設(shè)投資有限公司(賣方，甲方)就系爭房屋簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，載明甲方通過土地使用權(quán)出讓方式取得嘉定區(qū)XXXXXXXXXXXXXXXX地塊土地使用權(quán)，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號為嘉XXXXXXXXXX。2012年9月30日，封某、劉玉萍持上述預(yù)售合同至愛某中介處與郁某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定出賣人(甲方)為封某、劉玉萍、劉顯明、王月英、劉封玲，買受人(乙方)為郁某某，房屋坐落于上海市嘉定區(qū)城固路XXX弄XXX號XXX室，房地產(chǎn)權(quán)證號為嘉XXXXXXXXXX；建筑面積135.70平方米，轉(zhuǎn)讓價款為1,580,000元，乙方于2012年9月30日支付100,000元作為定金，于2012年12月30日前支付購房款1,300,000元，余額180,000元過戶后再付清，如乙方需貸款，以銀行放貸為準(zhǔn)。封某、劉玉萍在甲方處簽字，郁某某在乙方處簽字。同日，雙方還簽訂《特別協(xié)議》，約定甲方尚未取得以甲方為權(quán)利人的該房地產(chǎn)之房地產(chǎn)權(quán)，就雙方之間提前辦理該房地產(chǎn)之交付手續(xù)、乙方提前支付房價款等事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：甲方保證，上述買賣的房地產(chǎn)不存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他的非正常抵押情況；第一期房價款于2012年9月30日支付；第二期房價款于甲方房屋拿到鑰匙并交予乙方使用當(dāng)日支付1,300,000元；第三期房價款于國家政策允許過戶之日支付180,000元；雙方在國家政策允許過戶時起一個月內(nèi)辦理過戶手續(xù)，不得拖延時間，雙方須積極配合辦理過戶事宜；房屋在過戶之前價格無論上漲還是下跌，雙方都必須按照協(xié)議制定的條款履行；雙方承諾將按照原買賣合同和本特別協(xié)議的約定誠意履行本交易，若甲方出現(xiàn)違約情形，需償還乙方所付租金2倍款項(xiàng)另加房屋市場總價20%的違約金，且全額補(bǔ)償乙方對該房地產(chǎn)進(jìn)行裝修、添附所發(fā)生的費(fèi)用【以乙方出示的裝修、添附的付款憑證(發(fā)票)為準(zhǔn)】；簽訂本協(xié)議后，如甲方或乙方未能履行買賣合同義務(wù)的，違約方應(yīng)向愛某中介支付居間補(bǔ)償金，數(shù)額為本次交易應(yīng)收雙方總傭金之和計總房價的2%。封某、劉玉萍在甲方處簽名，郁某某在乙方處簽名。上述合同簽訂后，郁某某當(dāng)天向封某、劉玉萍支付定金10萬元。同年10月14日、12月14日、2013年1月5日郁某某分別支付30萬元、30萬元、70萬元，上述款項(xiàng)均由劉玉萍收取。郁某某共計支付房款140萬元。之后封某、劉玉萍將系爭房屋鑰匙交付郁某某，郁某某隨即進(jìn)行裝修并居住至今。郁某某并分別于2012年10月15日、2013年2月28日向愛某中介支付中介費(fèi)10,000元、3,800元，共計13,800元。
　　2014年12月2日，系爭房屋登記產(chǎn)權(quán)登記至封某、劉玉萍、劉顯明、王月英、劉封玲名下。
　　2017年10月，劉顯明、王月英、劉封玲以封某、劉玉萍、郁某某作為被告于向本院起訴要求確認(rèn)系爭買賣合同無效。該案審理中，劉顯明方表示，封某、劉玉萍告知其系爭房屋用于出租，其至接到愛某中介的電話要求配合辦理過戶時才得知系爭房屋已被封某、劉玉萍出售的事實(shí)，因郁某某明知系爭房屋的產(chǎn)權(quán)情況，故認(rèn)為封某、劉玉萍和郁某某串通。封某、劉玉萍表示確未和劉顯明方商量賣房事宜，也未告知郁某某其向劉顯明方隱瞞出售系爭房屋之事，但愛某中介未告知其還需要其他共有人在合同上簽字。郁某某則表示交易過程中，封某、劉玉萍告知其劉顯明方均聽從他們的安排，其相信了，所以沒有要求出示授權(quán)委托書。本院經(jīng)審理認(rèn)為劉顯明方以郁某某和封某、劉玉萍惡意串通為由主張合同無效于法無據(jù)，遂于2018年7月27日作出(2018)滬0114民初5169號民事判決，駁回了劉顯明方的全部訴訟請求。該案現(xiàn)已生效。
　　本院認(rèn)為，郁某某與封某、劉玉萍簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《特別協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。在合同履行中，系爭房屋被登記至封某、劉玉萍、劉顯明、王月英、劉封玲名下，合同中無劉顯明、王月英、劉封玲簽字，亦無證據(jù)證明封某、劉玉萍有權(quán)代理劉顯明、王月英、劉封玲出售系爭房屋，劉顯明、王月英、劉封玲亦未進(jìn)行追認(rèn)，故上述合同僅對郁某某與封某、劉玉萍產(chǎn)生約束力。因封某、劉玉萍向郁某某隱瞞未獲其他共有人授權(quán)而出售系爭房屋的事實(shí)，并導(dǎo)致合同無法履行，故封某、劉玉萍屬違約方。但是郁某某在未確認(rèn)其他共有人是否同意出售房屋的情況下即簽訂買賣合同，故郁某某對合同無法繼續(xù)履行也有過錯。而愛某中介作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，在接受房屋買賣委托以及提供居間服務(wù)時，本應(yīng)盡到必要的審查、核實(shí)、披露義務(wù)，對房屋權(quán)屬狀況、交易主體身份、出賣人的資格與代理權(quán)限進(jìn)行全面審查，對未獲得共有人一致同意或授權(quán)而簽訂合同的風(fēng)險亦應(yīng)是明知的，現(xiàn)其未提供證據(jù)證明其要求封某、劉玉萍提供有權(quán)出售房屋的材料，亦未對在此情況下的風(fēng)險向郁某某作了明確告知，故其對合同無法履行亦有一定過錯。郁某某主張其返還中介費(fèi)并在過錯程度內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任合法有據(jù)，可予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，出賣人因未取得所有權(quán)或處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人有權(quán)要求解除合同并主張損害賠償。合同解除后，封某、劉玉萍應(yīng)返還購房款140萬元并賠償郁某某因合同無法履行造成的損失。郁某某應(yīng)將系爭房屋返還給封某、劉玉萍。對于郁某某主張的訴請三、五、六均屬于損失賠償，封某、劉玉萍認(rèn)為合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)過高且裝修費(fèi)應(yīng)按折舊計算，郁某某因合同解除的主要損失為房屋差價和裝修損失，故郁某某主張的賠償金額確高于其實(shí)際損失，故本院結(jié)合本案房款支付情況、房屋差價、協(xié)議履行情況、各方過錯程度、裝修成新率等酌定，封某、劉玉萍應(yīng)賠償郁某某經(jīng)濟(jì)損失200萬元，愛某中介應(yīng)對該賠償責(zé)任20%的范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。上述賠償款已經(jīng)涵蓋相關(guān)費(fèi)用的利息損失，故本院對郁某某主張已付房款、已付中介費(fèi)的利息損失，均不再支持。關(guān)于封某、劉玉萍主張的房屋占有使用費(fèi)，因郁某某占有房屋系封某、劉玉萍履行買賣合同向其交付房屋，故其屬合法占有，且現(xiàn)因封某、劉玉萍違約導(dǎo)致合同解除，故對于封某、劉玉萍的該項(xiàng)訴請，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款、第四百二十五條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十七條、第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告郁某某與被告封某、劉玉萍之間于2012年9月30日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》與《特別協(xié)議》；
　　二、被告封某、劉玉萍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告郁某某購房款1,400,000元；
　　三、被告封某、劉玉萍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告郁某某損失2,000,000元；
　　四、被告上海愛某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所應(yīng)在被告封某、劉玉萍上述第三項(xiàng)賠償責(zé)任的20%范圍內(nèi)向原告郁某某承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任；
　　五、原告郁某某應(yīng)在上述第二至第四項(xiàng)履行完畢后二十日內(nèi)騰退位于上海市嘉定區(qū)城固路XXX弄XXX號XXX室的房屋，并將該房屋返還給被告封某、劉玉萍；
　　六、被告上海愛某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告郁某某中介費(fèi)13,800元；
　　七、被告封某、劉玉萍應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告郁某某評估費(fèi)和鑒定費(fèi)合計13,000元；
　　八、駁回原告郁某某的其他訴訟請求；
　　九、駁回被告封某、劉玉萍的全部反訴請求。
　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)48,508元，減半收取24,254元，財產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，合計訴訟費(fèi)29,254元，由原告郁某某負(fù)擔(dān)7,923元，由被告封某、劉玉萍負(fù)擔(dān)19,017元，由被告上海愛某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所負(fù)擔(dān)2,314元；反訴案件受理費(fèi)2,513.80元，由被告封某、劉玉萍負(fù)擔(dān)。被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：徐??芬

書記員：張??耐