上訴人（原審原告、反訴被告）鄒某某。
委托代理人（一般代理）匡衡，湖北首義律師事務所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）邵太某，公司職員。
委托代理人（特別授權）耿志宏，北京盈科（武漢）律師事務所律師。

上訴人鄒某某為與上訴人邵太某房屋租賃合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年2月17日立案受理后，由審判員郜幫勇擔任審判長、審判員吳衛(wèi)、王朝友依法組成合議庭公開開庭進行了審理，上訴人鄒某某、鄒某某的委托代理人匡衡與上訴人邵太某、邵太某的委托代理人耿志宏到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
鄒某某在一審中訴稱，2011年10月6日，鄒某某與邵太某簽訂《房屋租賃合同》，約定將鄒某某所有的房屋楊柳村3組6號出租給邵太某。合同簽訂后，邵太某向鄒某某交了前兩年租金共190000元，卻拒不交納第3年的租金。合同約定邵太某每年10月18日前一個月支付下年租金，現早已逾期。請求法院判令邵太某給付鄒某某房屋租金140000元及違約金100000元。庭審中，鄒某某表示其訴訟請求金額不變，但認為雙方之間的租賃合同于2014年7月28日解除，因此主張邵太某交付2013年10月18日至2014年7月28日的房租并且賠償2014年7月28日至合同期滿的房租損失，共計140000元。
邵太某在一審中辯稱并反訴稱，邵太某、鄒某某雙方簽訂的租賃合同，已由恩施州中級人民法院判決解除，已解除的合同不能繼續(xù)履行，雙方當事人無理由再主張違約金，請求法院駁回鄒某某的訴訟請求?！斗课葑赓U合同》簽訂后，邵太某按約定履行了合同。之后，邵太某與鄒某某的租賃合同糾紛，經利川市人民法院及恩施州中級人民法院作出判決，確定合同有效且被法院終審判決解除。解除了的合同自始解除，沒有履行的終止履行，已經履行的部分應當恢復原狀，鄒某某應當退還邵太某已經交付的兩年房屋租金共計190000元。鄒某某提交虛假材料，導致邵太某營業(yè)執(zhí)照被吊銷無法從事餐館經營活動，過錯在鄒某某。請求法院判令：1、鄒某某立即返還邵太某房租人民幣190000元；2、鄒某某支付邵太某違約金人民幣100000元。
針對邵太某的反訴鄒某某答辯稱，一、租賃合同有效，因此鄒某某有權收取邵太某的房屋租金。邵太某已實際使用房屋兩年，無權要求返還前兩年的租金190000元。二、房屋租賃合同沒有給邵太某約定特定用途，邵太某營業(yè)執(zhí)照被吊銷與鄒某某沒有關系。三、邵太某不按合同履行義務，私自解除合同，應由邵太某向鄒某某給付違約金100000元。四、反訴費用應該由反訴人邵太某承擔。請求駁回反訴人邵太某的反訴請求。
原審查明，2011年10月6日，邵太某為開辦農家樂餐館，與鄒某某簽訂《房屋出租合同》，約定將鄒某某所有的位于楊柳村三組6號的房屋、場地、停車場出租給邵太某。房屋租賃期限為2011年10月18日至2014年10月18日；第一年租金為50000元，第二、三年租金分別為140000元；租金交納期限為每年10月18日前，以現金方式支付；若一方在對方沒有違反合同的情況提前解除合同，應賠償違約金100000元。
2012年3月31日，邵太某向利川市工商局申請辦理名稱為“香隆漁港”的餐館營業(yè)執(zhí)照，申請經營場所為楊柳村三組。鄒某某向邵太某提供了自己與出租房屋相鄰的位于利川市東城街道辦事處長堰村10組的房屋土地使用證，邵太某以此土地使用證辦理了工商營業(yè)執(zhí)照、食品衛(wèi)生許可證、稅務登記證等相關證件，各證件所登記的經營場所均為利川市長堰村十組。
經審理查明，原判查明的基本事實屬實，本院予以確認。另查明，邵太某起訴鄒某某房屋租賃合同糾紛一案中，邵太某于2014年11月21日向本院申請對涉案房屋裝修價值進行鑒定，本院于同日明確告知雙方鑒定期間涉案房屋需保持現狀，但并未禁止鄒某某進行出租使用。

本院認為，本案雙方于2011年10月6日簽訂的《房屋出租合同》的效力及解除問題已經本院（2014）鄂恩施中民終字第00838號民事判決進行了認定，并已生效產生了法律效力，《房屋出租合同》已經解除，現雙方爭議的是合同解除具體時間以及房屋租金支付問題。
關于《房屋出租合同》解除的具體時間問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十六條有明確規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除?！保?014）鄂恩施中民終字第00838號民事判決認定因邵太某的工商營業(yè)執(zhí)照被吊銷，致使合同目的無法實現，故邵太某請求解除《房屋出租合同》予以支持，即邵太某享有法定解除權。依據上述法律規(guī)定，邵太某于2013年10月1日將解除合同通知書送達鄒某某時，雙方簽訂的合同解除。故一審認定的合同解除時間正確，《房屋出租合同》于2013年10月1日解除。
關于房屋租金支付問題。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”本案中自2011年10月18日至2013年10月1日，鄒某某按照合同約定提供了房屋，邵太某也已經使用涉案房屋開辦農家樂，雙方均按照合同約定履行了各自的合同義務。在邵太某已經使用涉案房屋的客觀情況下，一審參照原《房屋出租合同》的約定，認定邵太某應支付該期間的房屋使用費用并無不當。故邵太某要求全部退還前兩年的房租不應予以支持，只能退還合同解除后邵太某尚未使用期間的房租，即2013年10月2日至2013年10月18日期間的房屋租金。
鄒某某起訴要求邵太某支付2013年10月18日至2014年10月18日的房屋租金損失，經審查，邵太某因營業(yè)執(zhí)照被吊銷于2013年10月1日給鄒某某發(fā)出解除合同通知書后，就再未使用涉案房屋，同時將涉案房屋鑰匙移交予鄒某某，在鄒某某拒收房屋鑰匙后邵太某又將涉案房屋鑰匙交給利川市人民法院。因雙方產生糾紛，致邵太某提起訴訟，雖該期間房屋客觀上處于閑置狀態(tài)，但該閑置產生的損失非因合同解除所致，在合同解除后鄒某某完全有權使用、處分該房屋，其拒收房屋鑰匙導致房屋閑置很顯然屬其自身原因所致。一審法院在認定《房屋出租合同》于2013年10月1日解除的情況下，又以鄒某某對合同解除提出異議，雙方處于訴訟期間，認定原合同是否解除處于不確定的狀態(tài)，屬認定事實錯誤。在邵太某未實際使用涉案房屋的情況下，一審法院按照原《房屋出租合同》的約定判決邵太某支付鄒某某合同解除后部分房租損失顯屬不當。鄒某某稱訴訟期間因房屋需進行裝修價值鑒定而不能出租，經審查，2014年11月21日邵太某申請對涉案房屋裝修價值進行鑒定，本院告知鄒某某保持涉案房屋現狀，但并未限制鄒某某使用和出租，且此時已超出原《房屋出租合同》約定的房屋租賃期2014年10月18日一個多月，鄒某某完全可以領取鑰匙在保持房屋現狀情況下使用，故其要求賠償房租損失于法無據。
關于邵太某提出的“一事不再審”問題。依據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十七條之規(guī)定，當事人已經提起訴訟的事項再次起訴的，只有在兩次訴訟的當事人相同、訴訟標的相同、訴訟請求相同的情況下才構成重復起訴，邵太某起訴鄒某某一案與本案雖訴訟標的相同，均為房屋租賃合同糾紛，但兩案的訴訟請求不一樣，前一案邵太某請求是解除合同并由鄒某某補償房屋裝修等相關損失，而本案是鄒某某起訴租金損失，故本次起訴非重復起訴，不符合“一事不再審”的情形，邵太某該上訴理由不能成立。
綜上，原審認定事實錯誤，適用法律錯誤，經合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第九十六條、第九十七條、第二百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十五條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十七條的規(guī)定，判決如下：

一、維持利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276號民事判決書第一項，即鄒某某退還邵太某自2013年10月2日至2013年10月18日期間的租金人民幣6520.55元，于本判決生效之日起十日內給付。
二、維持利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276號民事判決書第四項，即駁回邵太某的其他反訴請求。
三、撤銷利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01276號民事判決書第二項、第三項。
四、駁回鄒某某的訴訟請求。
一審案件受理費4900元減半收取2450元，由鄒某某負擔，反訴案件受理費5650元減半收取2825元，由邵太某負擔2800元，鄒某某負擔25。二審案件受理費8222元，由邵太某負擔2825元，鄒某某負擔5397元。
本判決為終審判決。

審判長　　郜幫勇 審判員　　王朝友 審判員　　吳　衛(wèi)

書記員：張晶晶