上訴人（原審原告）鄒艷麗，公務(wù)員。
委托代理人陸鳳權(quán)，自由職業(yè)，特別授權(quán)。
上訴人（原審被告）湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地湖北省荊門市東寶區(qū)葡萄園路，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼914208007220954278。
法定代表人徐承輝，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人甘金東，湖北斯洋律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
委托代理人付選海，湖北斯洋律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

上訴人鄒艷麗因與上訴人湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏基公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00285號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年1月18日受理后，依法組成合議庭，于2016年2月26日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人鄒艷麗的委托代理人陸鳳權(quán)，上訴人宏基公司的委托代理人甘金東、付選海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，2011年1月10日，鄒艷麗與宏基公司簽訂一份《荊門市商品房買賣合同》，同日在荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處進(jìn)行合同登記備案，合同編號(hào)為JM201100292，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目編號(hào)為0052437。合同約定，鄒艷麗向宏基公司購(gòu)買其預(yù)售的葡萄園·城市花園二期15幢14層1403號(hào)房屋，該房屋建筑面積96.11平方米，單價(jià)為3090.97元／平方米，房款總額為297073元，宏基公司應(yīng)于2012年1月30日前將房屋交付給鄒艷麗，并于交房期限屆滿之日起365日內(nèi)進(jìn)行商品房權(quán)屬登記；宏基公司未按約定期限交房，逾期在90日之內(nèi)的，按已付房款的萬(wàn)分之零點(diǎn)五支付違約金，逾期超過(guò)90日的，鄒艷麗有權(quán)解除合同，宏基公司退還全部房款，并按已付房款的百分之一支付違約金。合同簽訂后，鄒艷麗于合同簽訂的當(dāng)日向宏基公司支付首付款90073元，2011年5月6日又以住房公積金形式貸款210000元轉(zhuǎn)入宏基公司賬戶，實(shí)際共向宏基公司支付房款300073元，比合同約定房款多支付3000元。宏基公司未按約定期限將房屋交付鄒艷麗，亦未按約定辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。鄒艷麗于2014年8月15日向宏基公司送達(dá)《解除合同通知書》，通知書于次日到達(dá)宏基公司。
另查明，對(duì)于涉案房屋的建設(shè)工程，宏基公司于2010年8月開(kāi)始施工建設(shè)，2010年12月取得房屋《商品房預(yù)售許可證》（荊房預(yù)字（2010）65號(hào)），主體工程于2012年3月竣工，于2012年4月17日取得主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格的報(bào)告，2013年1月開(kāi)始向部分業(yè)主交付房屋。
鄒艷麗訴至原審法院，請(qǐng)求判令：一、依法確認(rèn)鄒艷麗與宏基公司之間的合同已經(jīng)解除，宏基公司賠償因其違約給鄒艷麗造成的各項(xiàng)實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失306110元（計(jì)算至起訴時(shí)）；二、依法認(rèn)定宏基公司在商品房買賣活動(dòng)中對(duì)鄒艷麗構(gòu)成欺詐，宏基公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》按購(gòu)房款的三倍賠償鄒艷麗300073×3=900219元；三、本案全部訴訟費(fèi)用由宏基公司承擔(dān)。
原審法院認(rèn)為，鄒艷麗與宏基公司簽訂了《商品房買賣合同》，雙方成立房屋買賣合同關(guān)系，合同的簽訂系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按約定履行合同。因宏基公司未按約定期限履行交房義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、鄒艷麗解除與宏基公司簽訂的《商品房買賣合同》，是否發(fā)生解除合同的效力；二、宏基公司在與鄒艷麗簽訂《商品房買賣合同》時(shí)是否構(gòu)成欺詐；三、鄒艷麗是否可以主張賠償損失，其主張的損失是否有依據(jù)。
關(guān)于鄒艷麗解除與宏基公司簽訂的《商品房買賣合同》，是否發(fā)生解除合同的效力問(wèn)題。雙方簽訂的商品房買賣合同約定宏基公司應(yīng)于2012年1月30日前將房屋交付給鄒艷麗，因宏基公司未按時(shí)交房，鄒艷麗于2014年8月15日向其發(fā)出解除合同的通知，宏基公司辯稱鄒艷麗無(wú)權(quán)單方解除商品房買賣合同。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！编u艷麗與宏基公司簽訂的《商品房買賣合同》中約定，宏基公司未按約定期限交房，逾期超過(guò)90日的，鄒艷麗有權(quán)解除合同。因宏基公司逾期交房超過(guò)90日，解除合同的條件成就，鄒艷麗按照合同約定行使解除權(quán)于法有據(jù)。宏基公司主張鄒艷麗解除合同行為不產(chǎn)生效力的理由：一是雙方簽訂的商品房買賣合同屬法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記類合同，無(wú)論簽訂合同還是解除合同，均須登記備案，鄒艷麗解除合同未經(jīng)登記備案，不產(chǎn)生解除合同的法律效果；二是鄒艷麗行使合同解除權(quán)時(shí)，已超過(guò)一年的除斥期間，解除權(quán)已經(jīng)消滅，其向宏基公司送達(dá)的解除合同通知不具解除合同的效力。針對(duì)理由一，宏基公司的依據(jù)為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條的規(guī)定，該條第一款規(guī)定“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”，該規(guī)定僅要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)進(jìn)行登記備案，并未規(guī)定解除合同亦需辦理登記手續(xù)，此外，宏基公司主張根據(jù)《荊門市中心城區(qū)房屋買賣合同備案管理辦法》規(guī)定，僅憑鄒艷麗的解除通知書不能撤銷房地產(chǎn)管理部門對(duì)商品房買賣合同的備案，只有經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)撤銷、解除或確認(rèn)合同無(wú)效的方能辦理撤銷備案登記手續(xù)，但該規(guī)定不能反映法律法規(guī)限制購(gòu)房者行使單方解除權(quán)，且鄒艷麗的訴訟請(qǐng)求不是撤銷商品房預(yù)售合同備案登記，而是確認(rèn)商品房買賣合同已解除，發(fā)出解除合同通知符合法律規(guī)定的合同解除的要件，宏基公司的抗辯理由一不能成立，原審法院不予采納。針對(duì)宏基公司的抗辯理由二，其依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”的規(guī)定，主張鄒艷麗行使解除權(quán)的期間應(yīng)為2012年5月1日至2013年4月30日。原審法院認(rèn)為，根據(jù)上述規(guī)定，一方當(dāng)事人解除權(quán)消滅的前提是經(jīng)過(guò)對(duì)方當(dāng)事人催告，三個(gè)月內(nèi)未行使解除權(quán)，或未經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告，解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使解除權(quán)。本案中，鄒艷麗與宏基公司簽訂的房屋買賣合同約定宏基公司應(yīng)于2012年1月30日前交房，因逾期超過(guò)90日，鄒艷麗享有合同解除權(quán)，因鄒艷麗未行使該解除權(quán)，合同繼續(xù)履行，但宏基公司未能證明截至鄒艷麗發(fā)出解除合同通知前履行了向鄒艷麗交付房屋的義務(wù)，其不履行義務(wù)的違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，鄒艷麗仍然可以行使合同解除權(quán)，宏基公司的抗辯理由二不能成立，原審法院亦不予采納。鄒艷麗向宏基公司發(fā)送的解除合同通知符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條第一款的規(guī)定，原審法院確認(rèn)其與宏基公司簽訂的《商品房買賣合同》自通知到達(dá)宏基公司之時(shí)即2014年8月16日解除。
關(guān)于宏基公司與鄒艷麗簽訂《商品房買賣合同》時(shí)是否構(gòu)成欺詐的問(wèn)題。鄒艷麗主張宏基公司欺詐的理由一，宏基公司簽訂合同時(shí)故意提供虛假的《建筑工程施工許可證》，通過(guò)違法手段獲取《商品房預(yù)售許可證》并隱瞞了這一事實(shí)；理由二，宏基公司持續(xù)做出虛假或引人誤解的宣傳和說(shuō)明，誤導(dǎo)消費(fèi)者。
針對(duì)理由一，鄒艷麗認(rèn)為宏基公司與其簽訂商品房買賣合同的時(shí)間為2011年1月10日，合同中填寫了《建筑工程施工許可證》的證書編號(hào)，但宏基公司于2011年9月才取得該證書，證書編號(hào)與合同中填寫的不同，且《建筑工程施工許可證》是取得《商品房預(yù)售許可證》的必備要件，宏基公司不可能在未取得《建筑工程施工許可證》的前提下取得《商品房預(yù)售許可證》，同時(shí)，根據(jù)法院調(diào)取的證據(jù)，宏基公司開(kāi)發(fā)涉案房屋獲批的相關(guān)文件如《項(xiàng)目立項(xiàng)》、《環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告》、《可行性研究報(bào)告》的時(shí)間皆晚于房屋預(yù)售資格的取得時(shí)間，說(shuō)明宏基公司取得商品房預(yù)售資格不合法，從而證明宏基公司簽訂合同時(shí)隱瞞了這一事實(shí)，構(gòu)成欺詐。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第九條的規(guī)定，商品房出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)的欺詐行為包括三種情形：一、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明，二、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，三、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。鄒艷麗提出宏基公司取得商品房預(yù)售資格的程序違法，因該許可證的取得是行政審批程序問(wèn)題，屬于另一法律關(guān)系，原審法院在本案中不予審查，宏基公司在商品房預(yù)售中是否對(duì)鄒艷麗構(gòu)成欺詐的唯一要件在于其是否隱瞞了未取得《商品房預(yù)售許可證書》的事實(shí)或者提供了偽造的《商品房預(yù)售許可證書》。宏基公司已于2010年12月取得由荊門市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證書》，且鄒艷麗認(rèn)可雙方簽訂的房屋買賣合同經(jīng)荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處進(jìn)行了房屋預(yù)售登記備案，表明該《商品房預(yù)售許可證書》合法有效，宏基公司沒(méi)有以誘使鄒艷麗作出錯(cuò)誤的意思表示為目的提供虛假的商品房預(yù)售許可證明，不符合《解釋》第九條規(guī)定的第一種情形，同時(shí)，亦沒(méi)有《解釋》第九條規(guī)定的其他兩種情形，故鄒艷麗主張宏基公司合同欺詐的理由一不能成立。
針對(duì)理由二，鄒艷麗認(rèn)為宏基公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行虛假或引人誤解的宣傳并向原審法院提交相關(guān)宣傳視頻和廣告。原審法院認(rèn)為，考察房地產(chǎn)宣傳廣告是否構(gòu)成欺詐應(yīng)考察該宣傳廣告說(shuō)明和允諾的內(nèi)容是否具體確定并達(dá)到影響房屋買賣合同簽訂及房屋價(jià)格的程度。本案中，通過(guò)審查鄒艷麗提交的視聽(tīng)資料，原審法院認(rèn)為宏基公司拍攝的宣傳視頻雖存在夸大成分，但對(duì)其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目所做的說(shuō)明和允諾并不具體明確，系對(duì)整個(gè)葡萄園城市花園作出的整體形象宣傳，不是針對(duì)某一套房屋作出的要約邀請(qǐng)，未達(dá)到對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響的程度，對(duì)雙方買賣合同的簽訂不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，而好房網(wǎng)、房信網(wǎng)的網(wǎng)頁(yè)廣告雖對(duì)房屋價(jià)格、具體設(shè)施有詳細(xì)描述，但其顯示的發(fā)布時(shí)間皆在房屋買賣合同簽訂之后，不能證明鄒艷麗受到廣告影響而與宏基公司簽訂房屋買賣合同，鄒艷麗主張宏基公司合同欺詐的理由二不能成立。因此，鄒艷麗主張宏基公司在與其簽訂房屋買賣合同時(shí)存在欺詐行為缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。同時(shí)，由于商品房系大件生活商品，屬于不動(dòng)產(chǎn)，它不屬于《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》的調(diào)整范圍，與《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所針對(duì)的普通商品有明顯區(qū)別，故鄒艷麗主張宏基公司應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條之規(guī)定對(duì)其進(jìn)行賠償，原審法院不予支持。
關(guān)于鄒艷麗是否可以主張賠償損失，其主張的損失是否有依據(jù)的問(wèn)題。鄒艷麗未主張宏基公司按約定的違約金承擔(dān)違約責(zé)任，而是主張宏基公司承擔(dān)返還購(gòu)房款，賠償利息、房屋租金、房屋差價(jià)等損失；宏基公司認(rèn)為，在宏基公司可以交房的情況下，鄒艷麗選擇解除合同，其主張的利息、租金、差價(jià)等損失沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)按合同的約定違約金處理。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。宏基公司未按合同約定向鄒艷麗交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖然雙方在合同中約定了違約金的計(jì)算方法，但鄒艷麗未主張宏基公司按約定的違約金承擔(dān)違約責(zé)任，選擇主張宏基公司賠償損失，并不違反法律的規(guī)定，原審法院予以支持。
鄒艷麗與宏基公司的買賣合同已經(jīng)解除，宏基公司應(yīng)當(dāng)返還鄒艷麗的購(gòu)房款，因合同約定的房款總額為297073元，而鄒艷麗向宏基公司支付300073元，實(shí)際多支付3000元，因此宏基公司應(yīng)當(dāng)退還鄒艷麗多支付的3000元，并返還房款297073元。
關(guān)于鄒艷麗主張的損失是否有依據(jù)的問(wèn)題。鄒艷麗請(qǐng)求宏基公司賠償?shù)膿p失明細(xì)為：1、住房公積金貸款所產(chǎn)生的利息（210000元×4.7%÷12×40個(gè)月=32900元）；2、首付款所產(chǎn)生的利息（90073元×6.65%×4÷12×44個(gè)月=85869元）；3、因房屋不能交付產(chǎn)生的房租（1200元×32個(gè)月=38400元）；4、因房屋不能交付產(chǎn)生的購(gòu)房差價(jià)［（4637.96元-3090.97元）×96.11m2=148681元］；5、有關(guān)部門收取的費(fèi)用（檔案綜合服務(wù)費(fèi)100元、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)80元）；合計(jì)306110元。原審法院認(rèn)為，房屋首付款產(chǎn)生的利息屬于鄒艷麗的直接損失，原審法院予以支持，但鄒艷麗主張的利率標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，該利息應(yīng)以90073元為本金，按照人民銀行同期貸款利率自2011年1月11日計(jì)算至宏基公司返還房款之日；住房公積金貸款產(chǎn)生的利息，屬于鄒艷麗的直接損失，原審法院予以支持，因合同約定的購(gòu)房款為297073元，鄒艷麗支付首付90073后又以公積金形式支付210000元，實(shí)際比合同房款多支付3000元，此3000元不應(yīng)按照公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息，且住房公積金貸款利率屬于浮動(dòng)利率，故原審法院對(duì)鄒艷麗要求按照年利率4.7%計(jì)算公積金貸款利息的請(qǐng)求不予支持，其主張的公積金貸款利息應(yīng)以207000元（210000元-3000元）為本金，按照同期住房公積金貸款利率自2011年5月7日計(jì)算至宏基公司返還房款之日；鄒艷麗多支付的3000元，應(yīng)以同期銀行存款利率計(jì)算利息。對(duì)鄒艷麗主張的房租，宏基公司不予認(rèn)可，原審法院認(rèn)為，鄒艷麗因宏基公司延期交房產(chǎn)生的房租屬于支出的必要費(fèi)用，予以支持，但鄒艷麗主張的房租應(yīng)從宏基公司承諾交房之日開(kāi)始計(jì)算至鄒艷麗發(fā)出解除合同通知書之日，宏基公司承諾于2012年1月30日前交房，故房租應(yīng)從2012年2月開(kāi)始計(jì)算至2014年8月，關(guān)于租金的標(biāo)準(zhǔn)，按照鄒艷麗支付的每月1200元確定，宏基公司應(yīng)賠償?shù)淖饨饟p失為1200元×31個(gè)月=37200元；對(duì)鄒艷麗主張的房屋差價(jià)，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”，鄒艷麗主張的房屋差價(jià)實(shí)際是可得利益損失，根據(jù)合同法規(guī)定，可得利益損失的賠償應(yīng)以違約一方簽訂合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)為前提，但因近年來(lái)政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，房屋價(jià)格的漲或者跌成為不可預(yù)見(jiàn)的因素，即房屋價(jià)格并不一定隨著時(shí)間的經(jīng)過(guò)而必然增漲，因此產(chǎn)生的房屋差價(jià)亦成為合同簽訂時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的利益損失，故鄒艷麗主張的房屋差價(jià)沒(méi)有依據(jù)，原審法院不予支持；有關(guān)部門收取的費(fèi)用，屬于鄒艷麗支付的合理費(fèi)用，原審法院予以支持。
綜上所述，鄒艷麗與宏基公司簽訂的《商品房買賣合同》已解除，宏基公司在與鄒艷麗簽訂合同時(shí)不存在欺詐行為，對(duì)鄒艷麗請(qǐng)求判令宏基公司按照房屋價(jià)款的三倍進(jìn)行賠償?shù)闹鲝?，原審法院不予支持；宏基公司在履行合同過(guò)程中構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，返還鄒艷麗購(gòu)房款297073元、退還鄒艷麗多支付的房款3000元，并賠償損失，賠償?shù)姆秶ㄠu艷麗已交房屋首付款的利息、住房公積金貸款產(chǎn)生的利息、多支付的3000元產(chǎn)生的利息、2012年2月至2014年8月的房屋租金、有關(guān)部門收取的費(fèi)用。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)原告鄒艷麗與被告湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司于2011年1月10日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號(hào)為JM201100292）已經(jīng)解除；二、被告湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)返還原告鄒艷麗購(gòu)房款297073元，并退還原告鄒艷麗多支付的3000元；三、被告湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告鄒艷麗的經(jīng)濟(jì)損失，損失為已交房屋首付款的利息（以90073元為本金，按照人民銀行同期貸款利率從2011年1月11日起計(jì)算至被告返還房款之日止），住房公積金貸款產(chǎn)生的利息（以207000元為本金，按照同期住房公積金貸款利率從2011年5月7日起計(jì)算至被告返還房款之日止），多支付的房款利息（以3000元為本金，按照同期銀行存款利率從2011年5月7日計(jì)算至被告返還房款之日止），房屋租金37200元，檔案綜合服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)計(jì)260元；四、駁回原告鄒艷麗的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)15656元，由原告鄒艷麗負(fù)擔(dān)10000元，由被告湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)5656元。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的庭審陳述及原審提交的證據(jù)，本院經(jīng)審理查明：鄒艷麗與宏基公司于2011年1月10日簽訂《荊門市商品房買賣合同》，該合同第十條關(guān)于交房期限及條件的約定為：“出賣人（宏基公司）應(yīng)當(dāng)在2012年1月30日之前，將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付買受人（鄒艷麗）使用：1、該商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；2、取得規(guī)劃、消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3、滿足該商品房正常使用的公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成；4、供電、給水、排水、有線電視、天燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)可達(dá)到正常使用條件。但如遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人的。”該合同第十一條關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定為：“除本合同第十條約定的特殊原因外，出賣人如未按合同約定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。（1）逾期在90日內(nèi)，自本合同第十條約定的交房期限屆滿之第二日起至實(shí)際交房之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付房?jī)r(jià)款，并按買受人累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第十條約定的交房期限屆滿之第二日起至實(shí)際交房之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之1［該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率］的違約金?！痹摵贤谑邨l系關(guān)于訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的約定。
2014年8月15日，鄒艷麗向宏基公司送達(dá)《解除合同通知書》，該通知書于次日到達(dá)宏基公司，其內(nèi)容為：“湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司：我與貴公司于2011年1月10日簽訂《荊門市商品房買賣合同》，并于同日在荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處進(jìn)行合同登記備案，合同編號(hào)為JM201100292。在合同履行中，貴公司未按合同約定履行合同第十條、第十七條的義務(wù)，現(xiàn)根據(jù)合同約定通知貴公司解除合同。同時(shí)，請(qǐng)貴公司接到此通知三日內(nèi)派人前來(lái)協(xié)商有關(guān)合同解除的善后事宜。專此函告，請(qǐng)貴公司慎思并妥善對(duì)待。”該通知書尾部的鄒艷麗簽名處按有鄒艷麗的指紋。
原審法院查明的其他案件事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，鄒艷麗與宏基公司于2011年1月10日簽訂的《荊門市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、《荊門市商品房買賣合同》是否已解除；二、若《荊門市商品房買賣合同》已解除，則如何確定宏基公司應(yīng)向鄒艷麗賠償損失的金額。
一、關(guān)于《荊門市商品房買賣合同》是否已解除的問(wèn)題。
經(jīng)查，宏基公司未于訴爭(zhēng)合同約定的2012年1月30日前將房屋交付給鄒艷麗，鄒艷麗亦未于宏基公司逾期交房90日后立即行使合同解除權(quán)。依照訴爭(zhēng)合同第十一條的約定，訴爭(zhēng)合同應(yīng)視為在宏基公司逾期交房90日后還處于繼續(xù)履行的狀態(tài)。在訴爭(zhēng)合同的繼續(xù)履行過(guò)程中，宏基公司仍遲延履行交房與產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)，且宏基公司在本案中所提交的證據(jù)并不足以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋已具備符合訴爭(zhēng)合同第十條約定的交房條件，也不足以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋已具備訴爭(zhēng)合同第十七條約定的產(chǎn)權(quán)登記條件。故鄒艷麗于2014年8月15日向宏基公司送達(dá)《解除合同通知書》，系其依據(jù)訴爭(zhēng)合同第十一條的約定行使合同解除權(quán)，符合法律規(guī)定，本院確認(rèn)鄒艷麗與宏基公司簽訂的《荊門市商品房買賣合同》已經(jīng)解除。
關(guān)于宏基公司認(rèn)為其與鄒艷麗簽訂的《商品房買賣合同》屬于法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理備案登記類的合同，無(wú)論其簽訂還是解除均須經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門備案登記，鄒艷麗無(wú)權(quán)單方解除《商品房買賣合同》的問(wèn)題。本案中，鄒艷麗系依訴爭(zhēng)合同的約定行使合同解除權(quán)，且其解除權(quán)的行使并無(wú)相關(guān)法律法規(guī)的限制，而房地產(chǎn)行政管理部門的備案、解除等登記手續(xù)可于訴爭(zhēng)合同解除后再行辦理。故宏基公司的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于宏基公司認(rèn)為鄒艷麗行使合同解除權(quán)時(shí)，已超過(guò)法律規(guī)定的一年除斥期間，其解除權(quán)已消滅，鄒艷麗送達(dá)的解除通知不具有解除合同法律效力的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！北景钢校勒赵V爭(zhēng)合同第十一條的約定，鄒艷麗未于宏基公司逾期交房90日后立即行使合同解除權(quán)，訴爭(zhēng)合同仍處于繼續(xù)履行的狀態(tài)。在繼續(xù)履行過(guò)程中，訴爭(zhēng)合同第十一條約定了鄒艷麗享有合同解除權(quán)但并未約定其行使合同解除權(quán)的期限，而宏基公司遲延履行交房與產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)處于持續(xù)狀態(tài)，故鄒艷麗可隨時(shí)依據(jù)訴爭(zhēng)合同的約定行使合同解除權(quán)。因鄒艷麗與宏基公司就合同解除權(quán)的行使有相應(yīng)約定，故本案不符合適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款規(guī)定的條件。因此，宏基公司的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，上訴人宏基公司認(rèn)為原審判決確認(rèn)宏基公司與鄒艷麗簽訂的《商品房買賣合同》解除沒(méi)有法律依據(jù)的上訴理由不能成立，本院不予采納。
二、關(guān)于如何確定宏基公司向鄒艷麗賠償損失金額的問(wèn)題。
關(guān)于鄒艷麗認(rèn)為原審法院不應(yīng)采信宏基公司違法取得的《商品房預(yù)售許可證》的問(wèn)題。經(jīng)查，宏基公司的《商品房預(yù)售許可證》來(lái)源于荊門市房地產(chǎn)管理局，其形式合法。人民法院對(duì)證據(jù)合法性的審查系指對(duì)證據(jù)的來(lái)源合法性與形式合法性進(jìn)行審查，宏基公司的《商品房預(yù)售許可證》來(lái)源與形式均合法，符合證據(jù)的合法性要求，原審法院采信宏基公司的《商品房預(yù)售許可證》并無(wú)不當(dāng)。故鄒艷麗的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于鄒艷麗認(rèn)為本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條的規(guī)定，由宏基公司對(duì)鄒艷麗承擔(dān)損害賠償責(zé)任的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第二款規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！薄吨腥A人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。經(jīng)營(yíng)者明知商品或者服務(wù)存在缺陷，仍然向消費(fèi)者提供，造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的，受害人有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規(guī)定賠償損失，并有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償。”本案中，宏基公司的《商品房預(yù)售許可證》具備真實(shí)性、合法性，與本案具有關(guān)聯(lián)性，且鄒艷麗所提交的其他證據(jù)并不足以證實(shí)宏基公司在售房過(guò)程中存在欺詐行為，故本案不符合適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第二款與《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條規(guī)定的條件。上訴人鄒艷麗的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。同時(shí)，原審法院已適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定審理本案，故上訴人鄒艷麗認(rèn)為原審法院適用法律存在部分錯(cuò)誤，本案還應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條之規(guī)定作出判決的上訴理由亦不能成立，本院不予采納。
關(guān)于宏基公司認(rèn)為原審判決其賠償鄒艷麗相應(yīng)利息及房屋租金無(wú)法律依據(jù)，違反法律規(guī)定及合同約定的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！北景钢校昊疽蚱溥t延履行交房與產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)而形成違約，且其違約行為給鄒艷麗造成了實(shí)際損失。宏基公司的違約行為使鄒艷麗額外支付了購(gòu)房款利息與房屋租金，故購(gòu)房款利息與房屋租金均屬鄒艷麗的實(shí)際損失，原審法院判令宏基公司賠償鄒艷麗購(gòu)房款的相應(yīng)利息與房屋租金符合法律規(guī)定。上訴人宏基公司的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于鄒艷麗認(rèn)為原審法院未按其實(shí)際損失計(jì)算損失數(shù)額，房屋差價(jià)屬于鄒艷麗實(shí)際損失的問(wèn)題。本案中，原審法院已將鄒艷麗購(gòu)房款的相應(yīng)利息與房屋租金計(jì)入實(shí)際損失，鄒艷麗仍主張宏基公司賠償其因房屋增值所產(chǎn)生的差價(jià)。政府近年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷在進(jìn)行宏觀調(diào)控，綜合考慮本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，訴爭(zhēng)房屋價(jià)格的漲跌并不足以構(gòu)成合理預(yù)期，故本院對(duì)鄒艷麗主張的房屋差價(jià)不予支持。上訴人鄒艷麗的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。
關(guān)于宏基公司認(rèn)為即使法院確認(rèn)合同解除，鄒艷麗也應(yīng)承擔(dān)因其未及時(shí)行使合同解除權(quán)而導(dǎo)致擴(kuò)大部分損失的問(wèn)題。本案中，訴爭(zhēng)合同在宏基公司逾期交房90日后處于繼續(xù)履行的狀態(tài)，宏基公司在繼續(xù)履行的過(guò)程中仍未及時(shí)履行合同義務(wù)，其遲延履行交房與產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)的違約行為則處于持續(xù)狀態(tài)。鄒艷麗在宏基公司持續(xù)違約時(shí)，依照訴爭(zhēng)合同第十一條的約定行使合同解除權(quán)，不構(gòu)成未及時(shí)行使合同解除權(quán)。因宏基公司持續(xù)違約而導(dǎo)致擴(kuò)大部分的損失，仍應(yīng)由宏基公司承擔(dān)責(zé)任。上訴人宏基公司的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上，原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4600元，由鄒艷麗負(fù)擔(dān)2300元，由湖北宏基置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)2300元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　周利紅 代理審判員　　李園園 代理審判員　　邱　泉

書記員：吳文倩