上訴人（原審原告）：鄒某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市武昌區(qū)，
委托代理人：陳琳，北京大成（武漢）律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
上訴人（原審被告）：湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：湖北省鄂州市濱湖西路特二號。
法定代表人：張秋芳，該公司經(jīng)理。
委托代理人：楊濤，浙江融哲律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。
委托代理人：萬品，湖北伸道律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限為特別授權(quán)）。

上訴人鄒某因與上訴人湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱意邦公司）房屋買賣合同糾紛一案，鄂城區(qū)人民法院于2017年3月22日作出的（2016）鄂0704民初3034號民事判決，鄒某與意邦公司均不服，于2017年6月5日向本院提出上訴。現(xiàn)本院依法組成由審判員李慧捷擔(dān)任審判長，審判員趙國文、審判員黃劍萍參加的合議庭，于2017年6月26日公開開庭進行了審理。鄒某的委托代理人陳琳、意邦公司的委托代理人萬品，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鄒某上訴請求：一、請求依法撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院(2016)鄂0704民初3034號判決書第二項違約金部分，改判由意邦公司承擔(dān)利息損失30394.95元，利息損失剩余部分從提起訴訟次日計算至被告實際返還房款時止；二、本案一、二審訴訟費用全部由意邦公司承擔(dān)。主要事實與理由：一、雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》約定的解除合同違約金過低，依《中華人民共和國合同法》規(guī)定應(yīng)予調(diào)整。本案《商品房買賣合同》中約定，在意邦公司逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證導(dǎo)致鄒某解除合同的情況下，均按全部購房款的1％支付違約金?！吨腥A人民共和國合同法》第四十條規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。一審審理階段,鄒某向法庭舉證證明了意邦公司占用鄒某資金期間的同期貸款利率表，證實鄒某的利息損失為30394．95元，這也從另一個角度證明了鄒某的損失。本案合同是意邦公司單方提供的格式合同，由于意邦公司單方面的嚴(yán)重違約,鄒某幾十萬資金被意邦公司占用長達三年之久，卻只判決意邦公司承擔(dān)1855．11元的違約金顯然違背了《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》誠實信用、公平合理的原則。二、雙方當(dāng)事人約定的違約金低于鄒某的實際損失，根據(jù)合同法規(guī)定應(yīng)予以調(diào)整。本案中，鄒某沒有任何違約行為。意邦公司遲延交房達三年之久，其違約行為是主觀惡意的，無視合同中應(yīng)承擔(dān)的交房義務(wù)，其對資金任意占用，給鄒某帶來了較大的經(jīng)濟損失和精神損失。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。
意邦公司辯稱，按合同約定的按已付款的1%支付違約金合理，按照銀行貸款利率支付違約金不合理。
意邦公司上訴請求：一、依法撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院(2016)鄂0704民初3034號民事判決書，改判駁回鄒某對意邦公司的全部訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；二、本案一、二審訴訟費用由鄒某承擔(dān)。主要事實與理由：一、雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》不符合《中華人民共和國合同法》九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。(一)從法定解除權(quán)的角度分析：1、依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”。本案中，鄒某買受的房屋已經(jīng)主體竣工，并已辦理商品房備案手續(xù)；意邦公司已向房地產(chǎn)主管部門申報，多方籌措資金辦理竣工驗收手續(xù)，積極為鄒某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》的合同目的不存在不能實現(xiàn)的情形。因此，《商品房買賣合同》不應(yīng)解除。2、鄒某未按照《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定的條件、程序來解除合同?！吨腥A人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”。該條款規(guī)定了法定解除的程序：首先，必須通知對方；其二，如果對方有異議，還具備法定救濟程序。本案中，鄒某未提交任何書面的催告的證據(jù)，無法證實其曾經(jīng)催告解除合同。因此，其行使法定解除權(quán)也無法產(chǎn)生法律效力。(二)、鄒某依據(jù)《商品房買賣合同》約定的解除權(quán)已過一年的除斥期間，解除權(quán)己消滅，無權(quán)解除《商品房買賣合同》。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案中，《商品房買賣合同》合同第九條：“出賣人逾期交房的違約責(zé)任第一款第一項(2)逾期超過60日，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起5天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1％向買受人支付違約金”。據(jù)此，《商品房買賣合同》第八條約定的交付房屋的時間節(jié)點為2014年12月31日，鄒某可以依據(jù)合同約定的時間、程序行使約定的合同解除權(quán)，除斥期間為一年，解除權(quán)行使期限截止2015年12月31日，在除斥期間內(nèi)，鄒某始終沒有行使該權(quán)利，其解除權(quán)理應(yīng)消滅。綜上所述，雙方當(dāng)事人簽訂《商品房買賣合同》不存在合同目的不能實現(xiàn)的法定情形，未依據(jù)法定程序行使法定解除權(quán)，不產(chǎn)生解除合同的法律效力；鄒某行使約定的合同解除權(quán)的一年除斥期間已過，解除權(quán)消滅。
鄒某辯稱，1、意邦公司的上訴請求不成立。本案的標(biāo)的物是商鋪，鄒某購買該商鋪的目的是用來投資并獲取收益，涉案房產(chǎn)從雙方約定的交房時間至今已逾期三年，且至今尚未通過竣工驗收。何時竣工驗收和交房，意邦公司無法提供明確時間表。亦未提供證據(jù)證實其尚能履行交付涉案房產(chǎn)的義務(wù)，應(yīng)視為其確實已無法履行合同的主要義務(wù)，意邦公司的違約行為已導(dǎo)致涉案合同目的難以實現(xiàn)，鄒某要求解除涉案《商品房買賣合同》的請求，應(yīng)予以支持。2、意邦公司逾期交房，單方面嚴(yán)重違約行為導(dǎo)致鄒某解除合同，造成鄒某購房款存放在意邦公司達三年之久。雙方約定的解除合同的違約金過低，依法應(yīng)予以調(diào)整。
鄒某向一審法院起訴請求：1、解除鄒某與意邦公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號YB2-2005）;2、意邦公司返還購房合同中鄒某已支付購房款185511元及利息損失30394.95元，（利息損失鄒某實際交款次日計算至2016年10月31日），利息損失剩余部分從提起訴訟次日計算至意邦公司實際返還房款時止，兩項合計為215905.95元；3、意邦公司承擔(dān)本案訴訟費用。
意邦公司辯稱，1、解除合同不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形，應(yīng)繼續(xù)履行。2、鄒某主張的返還購房款利息及支付辦理按揭抵押費用，缺乏合同依據(jù)。
一審法院認(rèn)定事實：2013年11月20日，鄒某與意邦公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定鄒某向意邦公司購買位于鄂州市濱湖××路小橋都市產(chǎn)業(yè)××商業(yè)廣場××號商品房，合同約定鄒某應(yīng)于2013年10月20日一次性支付185511元，意邦公司應(yīng)當(dāng)于2014年12月31日前將具備驗收合格條件的房屋交付鄒某使用；逾期交付超過60日后，鄒某有權(quán)解除合同，意邦公司應(yīng)當(dāng)自鄒某解除合同通知到達之日起五日內(nèi)退還全部已付款，并按鄒某累計已付款的1%向鄒某支付違約金；合同還就其他事項作出約定。合同簽訂后，鄒某依約向意邦公司支付全部購房款?，F(xiàn)因涉案房屋至今未交房引起糾紛。
一審法院認(rèn)為，鄒某與意邦公司于2013年11月20日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合同合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。意邦公司至今未按合同約定履行交房義務(wù)，屬違約方，鄒某要求解除合同及要求意邦公司返還已付購房款185511元于法有據(jù)，依法應(yīng)予支持，但鄒某訴請利息損失計算標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)按合同約定即鄒某累計已付款的1%向其支付違約金1855.11元。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條的規(guī)定，判決如下：一、解除鄒某與意邦公司于2013年11月20日簽訂的《商品房買賣合同》；二、意邦公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還鄒某購房款185511元，并支付違約金1855.11元，合計187366.11元；三、駁回鄒某的其他訴訟請求；本案案件受理費4538元減半收取2269元，財產(chǎn)保全費1599元，合計3868元，由鄒某負擔(dān)245元，意邦公司負擔(dān)3623元。
意邦公司在本院二審規(guī)定的舉證期間內(nèi)未提交新的證據(jù)。鄒某在庭審中提交了一份與鄂州賽格市場經(jīng)營管理有限公司（簡稱賽格公司）于2013年11月20日簽訂的《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，擬證明鄒某購買商鋪為了投資而不是為了居住。經(jīng)庭審質(zhì)證，意邦公司認(rèn)為協(xié)議是鄒某與案外人簽訂的，與本案是兩種法律關(guān)系，其真實性無法確認(rèn)，對證明目的有異議。本院對鄒某提供該證據(jù)的真實性及證明目的，予以采信。
二審審理查明，一審法院認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。另查明，鄒某與賽格公司在《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》中約定，委托期限從2015年1月1日起至2029年12月31日止，共計15年。委托經(jīng)營期間，為保障前期市場的培育和發(fā)展，鄒某自愿放棄該商鋪前3年（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）的使用權(quán)、租賃權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)等，放棄向賽格公司收取任何形式的經(jīng)營收益。第4－5年（自2018年1月1日起至2019年12月31止）鄒某自愿放棄該商鋪的使用權(quán)、租賃權(quán)、經(jīng)營權(quán)等，賽格公司將在第4一5年的每個自然年的7月1日前按照本協(xié)議中委托商鋪合同價的10%作為每年的租金收益。第6一15年（自2020年1月1日起至2029年12月31止）按實際收取租金收益1:9分成。該協(xié)議還就雙方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任進行了約定。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：1、鄒某請求解除《商品房屋買賣合同》，是否已過解除權(quán)行使期限；2、鄒某上訴認(rèn)為約定的違約金過低，其請求按同類銀行貸款利息損失計算是否應(yīng)得到人民法院支持?，F(xiàn)分別評判如下：
一、鄒某請求解除《商品房屋買賣合同》，是否已過解除權(quán)行使期限。
鄒某提出解除合同的事實依據(jù)是意邦公司未依約交付房屋、辦證，無法實現(xiàn)合同目的。雙方在合同中約定行使解除權(quán)的條款主要有，第九條關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任中約定，逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記中約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人退房的，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并已付房款的1%賠償買受人損失。其法律依據(jù)是《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款行使的約定解除權(quán)。鄒某認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條適用的是發(fā)生法定解除權(quán)的情形，本案不適用該條第二款之規(guī)定。對此，意邦公司認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形，鄒某未依照《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定的法定條件、程序解除合同。其享有的合同解除權(quán)已過一年除斥期間，解除權(quán)已消滅。

本院認(rèn)為，合同解除權(quán)屬形成權(quán)，該權(quán)利的行使受除斥期間的限制。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條主要是針對人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件涉及《中華人民共和國合同法》第九十四條第三項、第九十五條第二款,而對催告履行合同義務(wù)的期限和行使合同解除權(quán)的合理期限所作的規(guī)定。即在解除權(quán)行使期限上，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案中，雙方約定商品房交付時間2014年12月31日，買受人鄒某在意邦公司逾期交付房屋超過60日后，有權(quán)解除合同,表明雙方當(dāng)事人在合同約定了鄒某享有解除權(quán)的情形。但，雙方在合同中沒有約定解除權(quán)的行使期限，故應(yīng)在合理期限內(nèi)行使。依據(jù)上述司法解釋之規(guī)定，在未催告的情況下，權(quán)利人行使解除權(quán)應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。本案合同履行期屆滿后，雙方都沒有催告履行合同權(quán)利和義務(wù)。結(jié)合本案，解除權(quán)發(fā)生之日應(yīng)是2015年3月1日，因此，鄒某在2016年11月23日才起訴主張解除權(quán)，已過除斥期間。另，鄒某以意邦公司逾期辦證為由行使解除權(quán)，而涉案房屋尚未交付并不具備辦理房屋初始登記的條件，該權(quán)利并未成就。且依雙方約定的辦證期間，即使鄒某主張的事實成立，其向人民法院主張解除合同行使解除權(quán)時也過了除斥期間。因此，鄒某以意邦公司逾期交房、逾期辦證為由行使解除權(quán)，并提出解除合同的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
二、鄒某上訴認(rèn)為約定的違約金過低，請求調(diào)整并按同期銀行貸款利息計算損失是否應(yīng)得到人民法院支持。
鄒某上訴認(rèn)為意邦公司單方面的嚴(yán)重違約，逾期交房達三年之久，給其帶來了較大的經(jīng)濟損失和精神損失，約定的違約金過低，且一審法院只判決意邦公司承擔(dān)1855.11元的違約金，違背了《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》誠實信用、公平合理的原則，請求依《中華人民共和國合同法》規(guī)定應(yīng)予調(diào)整。對此，意邦公司認(rèn)為，按合同約定的按已付款的1%支付違約金合理，按照銀行貸款利率支付違約金不合理。
本院認(rèn)為，鄒某購買的商品房是商業(yè)用房，鄒某在與意邦公司簽訂《商品房買賣合同》后，隨后又與賽格公司簽訂《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，雙方約定委托經(jīng)營期限15年。鄒某自愿放棄該商鋪前3年（自2015年1月1日起至2017年12月31日止）的使用權(quán)、租賃權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)等，放棄向賽格公司收取任何形式的經(jīng)營收益。表面上看，從鄒某購買該商鋪至其向法院提起訴訟之日，意邦公司遲延履行交房義務(wù)，并沒有給鄒某造成可以獲得利益方面的損失。但，至今意邦公司未按合同約定履行交房義務(wù)達三年之久，違背誠信原則，構(gòu)成違約。在某種程度上影響了鄒某與賽格公司之間對該商鋪的經(jīng)營。依公平原則，一審法院按雙方約定，即按鄒某累計已付款的1%判處意邦公司承擔(dān)1855.11元的違約金，明顯偏低。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。鄒某請求調(diào)整違約金的上訴理由成立，本院予以支持。鑒于鄒某沒有提交意邦公司逾期交房給其造成的實際損失，其損失難以確定。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算。結(jié)合本案案情，意邦公司逾期交房達三年之久，從利益衡量方面考慮，鄒某主張按同期銀行貸款利息計算損失30394.95元，本院予以支持。
綜上，本院認(rèn)為，鄒某與意邦公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，沒有違反法律規(guī)定，合同合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。意邦公司至今未按合同約定履行交房義務(wù)，屬違約方。但由于鄒某沒有及時行使合同解除權(quán)，已過除斥期限。同時，鄒某在與意邦公司簽訂《商品房買賣合同》后，隨后又與賽格公司在《湖北意邦環(huán)球商業(yè)廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，雙方約定委托經(jīng)營期限15年，并自愿放棄向賽格公司收取前3年的經(jīng)營收益。表明鄒某投資購買該商鋪的最終目的是追求長遠的預(yù)期利益。因此，鄒某起訴提出解除合同亦不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的可以解除合同的情形。一審法院判決雙方當(dāng)事人解除合同，無事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院對此予以糾正。意邦公司認(rèn)為鄒某已過除斥期間的上訴理由成立，本院予以支持。鄒某主張要求意邦公司返還購房款185511元的訴訟請求，本院不予支持。意邦公司違約影響了鄒某對所購商鋪的委托經(jīng)營管理協(xié)議的履行,鄒某關(guān)于違約金過低的上訴理由成立。鄒某向一審法院起訴時要求按同期銀行貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算損失，并主張意邦公司承擔(dān)利息損失30394.95元的訴訟請求，本院予以支持。本案經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第九十五條第二款、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款，第十八條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷鄂州市鄂城區(qū)人民法院（2016）鄂0704民初3034號民事判決；
二、湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償鄒某的利息損失30394.95元(剩余部分的損失，按本金185511元，依據(jù)金融機構(gòu)計收同期同類逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算從提起訴訟之日計算至意邦公司實際履行合同時止)；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
三、駁回鄒某的其他訴訟請求。
本案一審案件受理費4538元減半收取2269元，財產(chǎn)保全費1599元，合計3868元，由湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)2506元，鄒某承擔(dān)1362元；二審案件受理費，按湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司、鄒某各自所繳的上訴費各自承擔(dān)，即湖北意邦置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)513元、鄒某承擔(dān)513.50元。
本判決為終審判決。

審判長　　李慧捷 審判員　　黃劍萍 審判員　　趙國文

書記員：尹瑞