原告：鄒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：孫保忠，上海知誠律師事務(wù)所律師。
　　被告：邱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　被告：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：胡萍，上海震大律師事務(wù)所律師。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：朱仁覽，上海震大律師事務(wù)所律師。
　　原告鄒某某與被告邱某某、楊某某財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2018年9月4日公開開庭進(jìn)行了審理。除原告鄒某某外，其余當(dāng)事人及訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　鄒某某向本院提出訴訟請求：要求兩被告賠償經(jīng)濟(jì)損失251,800元。
　　事實和理由：2015年9月23日，原告與兩被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定原告將上海市老滬閔路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，以208萬元的價格出售給兩被告。因涉政策限售，雙方約定在2017年6月30日之前，共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理系爭房屋的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。過戶當(dāng)日，二被告支付購房款8萬元。合同簽訂后，原告依約將系爭房屋交付給兩被告。2017年7月3日，因一直沒有收到過戶的通知，原告因客觀情況所需，急于購買房屋，故與邱某某見面洽談系爭房屋的過戶事宜。邱某某稱，因限購政策，目前不能辦理過戶手續(xù)，并提出如確實不能按期過戶，可給予原告一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。當(dāng)日，雙方就過戶事宜未能協(xié)商一致。洽談后，原告忽然收到邱某某轉(zhuǎn)賬支付的8萬元。7月26日，原告收到律師函，載明：系爭房屋已可以辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，并要求原告五日內(nèi)與被告協(xié)商過戶事宜。原告遂于7月28日回函(被告于7月30日上午收到函件)，通知兩被告于8月3日上午10點至上海市閔行區(qū)房地產(chǎn)交易所辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)手續(xù)。但是，8月3日兩被告均未出現(xiàn)，經(jīng)原告短信催告后，兩被告未予回復(fù)。原告在收到被告的律師函后，已于7月30日與案外人簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，購買他處房屋，支付定金3萬元，8月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，支付首付款95萬元，約定8月31日前須申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，若因限購導(dǎo)致無法交易過戶，則合同解除，并賠償總房價款的20%?，F(xiàn)因兩被告未能及時履行過戶義務(wù)，導(dǎo)致原告他處房屋的交易合同解除，原告還向案外人支付了違約金24.5萬元，并承擔(dān)訴訟費6,800元。因兩被告違約，未能按時過戶，且發(fā)函給原告表示可以過戶，誤導(dǎo)了原告，被告的過錯造成了原告的損失，兩被告的過錯與原告在購房中遭受的損失存在因果關(guān)系，不能僅著眼于雙方的合同。故原告提起上述訴請。
　　邱某某、楊某某辯稱,不同意原告訴請。被告并無過錯，不承擔(dān)任何責(zé)任。在原、被告房屋買賣過程中，經(jīng)法院生效判決認(rèn)定，沒有過戶是因為政策變化，不可歸責(zé)于任何一方。原告明知交易未完成且不可能完成的情況下，仍與案外人簽訂居間協(xié)議及網(wǎng)簽合同，所有的過錯由原告自行承擔(dān)，與被告無關(guān)。
　　本院認(rèn)定事實如下：
　　系爭房屋為新建動遷安置房，2015年4月20日鄒某某取得系爭房屋所有權(quán)，房地產(chǎn)權(quán)證附記記載，動遷安置房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押。
　　2015年9月23日，鄒某某(賣售人、甲方)與邱某某、楊某某(買受人，乙方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定甲方以208萬元的價格向乙方轉(zhuǎn)讓系爭房屋。甲、乙雙方確認(rèn)，在2017年6月30日之前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。補(bǔ)充條款(一)3、交房：甲方于2015年9月23日將該房屋交付乙方，交付標(biāo)志為甲乙雙方簽訂《房屋交接書》。附件三付款協(xié)議1、乙方于2015年9月19日支付甲方定金2萬元，該定金在簽訂本合同當(dāng)日自動轉(zhuǎn)為房款的一部分。2、乙方于簽訂本合同后2日內(nèi)，將房款100萬元支付予甲方。3、乙方于2015年10月18日之前支付甲方98萬元。4、待市區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為權(quán)利人的該房屋收件收據(jù)后，由乙方將房款8萬元于當(dāng)日支付予甲方。合同另有其他約定。
　　同日，鄒某某(出讓方、甲方)與邱某某、楊某某(買受方、乙方)簽訂《協(xié)議書》，約定：一、系爭房屋買賣合同約定的轉(zhuǎn)讓價款208萬元該房地產(chǎn)的實際成交價格為甲方凈到手價格。二、甲方承諾：1、待該房地產(chǎn)動遷協(xié)議滿三年后，甲方需配合乙方到閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心審稅、過戶。在該房地產(chǎn)動遷協(xié)議滿三年后的兩個月內(nèi)可以審稅過戶交易而甲方不予配合乙方審稅過戶交易的應(yīng)按總房價每逾期一日的千分之五支付給乙方。落款處甲方有鄒某某簽字，乙方有邱某某簽字。
　　嗣后，邱某某方實際占有系爭房屋，并按約向鄒某某支付了208萬元房款，其中最后一筆8萬元房款，邱某某方于2017年7月3日通過銀行轉(zhuǎn)賬支付給鄒某某。
　　2017年7月8日，邱某某方致電鄒某某，表示買賣合同簽訂時其符合購房資格，但系爭房屋不能過戶，等到系爭房屋能過戶時，政策變化又導(dǎo)致邱某某方被限購，邱某某方并無過錯。鄒某某提出要求邱某某方補(bǔ)償系爭房屋價格上漲部分的50%，雙方電話中未能達(dá)成一致。
　　2017年7月13日，邱某某方委托律師向鄒某某發(fā)《律師函》，其中主要內(nèi)容：雙方約定的辦理過戶日期為2017年6月30日前，現(xiàn)邱某某方已按約全部付清房款208萬元，系爭房屋現(xiàn)已可以辦理過戶手續(xù)，但鄒某某提出需補(bǔ)償房屋上漲價格的50%顯屬不當(dāng)，通知鄒某某自函件發(fā)出之日起5日內(nèi)協(xié)商過戶事宜?？爝f單顯示鄒某某于7月14日簽收該函，但鄒某某稱期間其在外地，實際于7月26日回上海后收到該函。
　　2017年7月29日，鄒某某向邱某某方發(fā)出《關(guān)于房屋過戶的通知》，主要內(nèi)容為：確認(rèn)已收到邱某某方發(fā)出的律師函，鄒某某因?qū)嶋H需要在購買房屋，也要求盡快辦理系爭房屋過戶，通知邱某某方于8月3日上午10點到閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶?？爝f單顯示邱某某方家人于7月30日簽收，簽名邱。
　　2017年7月30日，鄒某某與案外人米某某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定鄒某某購買米某某所有的上海市靈石路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱靈石路房屋)。當(dāng)日，鄒某某向米某某支付定金3萬元。
　　2017年7月31日，邱某某、楊某某起訴鄒某某至本院[案號：(2017)滬0104民初18996號，以下簡稱18996號案件]，要求鄒某某繼續(xù)履行系爭房屋買賣合同，協(xié)助辦理過戶手續(xù)。鄒某某于2017年8月13日收到訴狀副本等應(yīng)訴材料，該案于2017年9月4日、9月19日兩次開庭審理,且該案審理中根據(jù)邱某某、楊某某的申請，對系爭房屋進(jìn)行了查封保全措施。
　　2017年8月3日，鄒某某赴交易中心，但邱某某方并未到場。
　　2017年8月19日，鄒某某(買受人、乙方)與米某某(賣售人、甲方)就靈石路房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡稱靈石路房屋買賣合同)，轉(zhuǎn)讓價款490萬元。雙方約定于2017年8月31日前申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；于簽訂買賣合同后2日內(nèi)，前往靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理審稅及乙方限購查詢手續(xù)，待交易中心完成審稅及限購查詢手續(xù)后，2日內(nèi)至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。如乙方因違反限購規(guī)定，導(dǎo)致無法辦理交易過戶手續(xù)的，甲方有權(quán)單方面解除合同；甲方單方面解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的20%。
　　2017年8月20日，鄒某某向米某某支付房款95萬元。
　　2017年9月12日，米某某向鄒某某發(fā)出《撤銷網(wǎng)簽手續(xù)通知解除合同》，要求辦理撤銷網(wǎng)簽手續(xù)，解除靈石路房屋買賣合同，并由鄒某某支付違約金98萬元。
　　另查明，18996號案件審理過程中，鄒某某提起反訴，要求邱某某、楊某某賠償經(jīng)濟(jì)損失98萬元。訴訟過程中，邱某某、楊某某申請撤回本訴，本院于2017年10月16日口頭裁定，準(zhǔn)許邱某某、楊某某撤回本訴。本院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方于2015年9月簽訂系爭房屋的買賣合同時，邱某某在上海已繳納社會保險費2年以上，具備了購房資格。當(dāng)時不能過戶的原因是鄒某某出售的拆遷安置房取得大產(chǎn)證時間未滿3年，因此不能進(jìn)行交易過戶。而2016年3月上海市限購政策規(guī)定了非本市戶籍家庭購房需連續(xù)交滿5年社保，致雙方目前無法辦理系爭房屋的過戶手續(xù)。系爭房屋暫不能辦理過戶手續(xù)系因政策變化所致，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方。但限購只是房地產(chǎn)調(diào)控政策中的行政性措施，違反該政策所導(dǎo)致的后果僅是房地產(chǎn)登記部門暫時不予辦理物權(quán)登記，并不導(dǎo)致合同無法履行，雙方可在邱某某方符合過戶條件時辦理過戶手續(xù)。關(guān)于鄒某某反訴要求邱某某方賠償其購房損失98萬元一節(jié)。鄒某某在系爭房屋尚未過戶的情況下與案外人米某某簽訂靈石路房屋買賣合同，因鄒某某自身被限購，導(dǎo)致靈石路房屋亦不能交易過戶，米某某依約主張鄒某某賠償98萬元，從已付房款98萬元中抵扣。鄒某某主張賠償損失，需以損失的實際發(fā)生為前提。雖然米某某已通知鄒某某賠償損失并扣除98萬元已付房款，但鄒某某尚未就賠償損失與米某某達(dá)成一致，鄒某某還可通過協(xié)商或訴訟方式確定賠償損失的具體數(shù)額，故其損失尚未實際發(fā)生，其主張賠償?shù)臈l件尚未能成就。本院作出判決：駁回鄒某某的反訴請求。嗣后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該案于xxxx年xx月xx日出生效。
　　2017年12月1日，鄒某某起訴至上海市靜安區(qū)人民法院[案號：(2017)滬0106民初46462號]，要求確認(rèn)靈石路房屋買賣合同于2017年9月12日解除，米某某歸還鄒某某購房款98萬元。經(jīng)審理，法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在簽訂買賣合同時已經(jīng)清楚了解國家及本市住房限購政策，鄒某某因名下有房而被限購，導(dǎo)致雙方無法按照合同約定按時辦理房屋過戶手續(xù)，結(jié)合米某某實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，酌情確定鄒某某應(yīng)向米某某支付違約金245,000元，并承擔(dān)案件受理費6800元。靜安區(qū)法院于2018年3月26日作出判決：嗣后，雙方當(dāng)事人均未上訴，該案現(xiàn)已生效。
　　另查明，2016年3月24日，上海市人民政府將原規(guī)定非本市戶籍居民自購房之日前3年內(nèi)在本市累計繳納個人所得稅或社會保險2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年以上。在18996號案件中，邱某某提交的上海市個人城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險繳費情況顯示，2015年7月至2017年6月間參保狀態(tài)正常，截至2016年年末繳費39個月。
　　以上事實，除原、被告庭審一致陳述外，另有(2017)滬0104民初18996號民事判決書、(2017)滬0106民初46462號民事判決書等證據(jù)證實，并經(jīng)庭審質(zhì)證無異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，生效判決已經(jīng)審定系爭房屋暫不能辦理過戶手續(xù)系因政策變化所致，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方。
　　然而，2017年7月8日被告已經(jīng)知曉其屬于限購對象，無法繼續(xù)辦理系爭房屋的過戶手續(xù)，但卻于2017年7月13日發(fā)送律師函、7月31日提起訴訟，表示系爭房屋可以過戶，要求原告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。因被告的上述行為，原告形成系爭房屋能夠順利過戶的合理預(yù)期，進(jìn)而進(jìn)行了靈石路房屋的購買事宜，此亦符合常理。但原告作為完全民事行為能力人，理應(yīng)對房屋買賣的過程及違約的后果有所預(yù)判。原告明知系爭房屋尚未過戶，在2017年8月3日辦理過戶手續(xù)遇阻、又未能與被告重新協(xié)商確定過戶時間的情況下，于2017年8月19日徑直與案外人簽訂了靈石路房屋的買賣合同，并約定了在短期即2017年8月31日前辦理過戶，此明顯不妥。
　　18996號案件認(rèn)定原告的損失尚未實際發(fā)生，其主張賠償?shù)臈l件尚未能成就，現(xiàn)生效判決已認(rèn)定原告需向案外人支付違約金24.5萬元等，此系原告實際發(fā)生的損失，而被告的行為與原告的損失確有一定的關(guān)聯(lián)性。故根據(jù)公平原則，本院酌情確定由被告承擔(dān)一部分原告的實際損失。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第六條規(guī)定，判決如下：
　　邱某某、楊某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償鄒某某75,540元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費5077元，減半收取計2538.50元，由鄒某某負(fù)擔(dān)1777元，邱某某、楊某某共同負(fù)擔(dān)761.50元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??理

書記員：徐??琛