鄒成
王洪山（湖北開成律師事務所）
葛曉燕（湖北開成律師事務所）
成娟
湖北恒鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
鄧巍（湖北秋澤律師事務所）
黃鵬林（湖北秋澤律師事務所）

原告鄒成。
原告成娟。
系鄒成之妻。
二原告的委托代理人王洪山、葛曉燕，湖北開成律師事務所律師。
被告湖北恒鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒鴻盛房產(chǎn)公司）。
法定代表人王有金，恒鴻盛房產(chǎn)公司總經(jīng)理。
委托代理人鄧巍、黃鵬林，湖北秋澤律師事務所律師。
原告鄒成、成娟訴被告恒鴻盛房產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員廖朝暉獨任審判，公開開庭進行了審理，原告鄒成及其委托代理人葛曉燕，被告恒鴻盛房產(chǎn)公司的委托代理人鄧巍、黃鵬林到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鄒成、成娟訴稱，2014年3月7日，原告鄒成、成娟與被告恒鴻盛房產(chǎn)公司簽訂一份商品房買賣合同，購買被告公司開發(fā)的位于咸安區(qū)文筆大道100號-龍山國際（畔山林語）第4號樓2單元1202號商品房。
合同約定:房屋建筑面積138.72平方米，公攤面積26.85平方米，單價3235.29元，總金額448800元。
并約定依照相關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格并符合本合約約定的商品房交付給買受人使用。
該合同第九條還約定:出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。
合同簽訂后，鄒成、成娟夫婦已依約于2014年2月21日交付定金20000元、于2014年3月5日交首付148800（含定金20000元）元、于2014年6月6日辦理銀行按揭款300000元，合計向被告繳納購房款448800元。
被告按照合同約定，應于2015年6月30日向原告交付房屋，但被告至今未能交付。
原告于2015年9月10日委托律師向被告發(fā)出了解除合同通知書的律師函，但被告仍然置之不理。
原告因此起訴，要求判令被告立即返還原告繳納的購房款448800元及承擔此款同期的銀行貸款利息并承擔相應違約責任。
原告鄒成、成娟為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、鄒成、成娟身份證及結(jié)婚證復印件。
證明鄒成、成娟基本情況及身份關系。
證據(jù)二、2014年3月7日原、被告簽訂的商品房買賣合同。
證明原告向被告購買位于咸安區(qū)文筆大道100號-龍山國際（畔山林語）第4號樓2單元1202號商品房，雙方的權(quán)利及義務；該合同第九條及第（2）項還約定:出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。
證據(jù)三、2014年2月21日原告向被告交定金收據(jù)、2014年3月5日原告交首付128800元收據(jù)（4420485）、2014年6月6日原告在中國銀行辦理30萬元按揭的憑證、2014年5月15日至2015年6月21日原告向中國銀行分期償還30萬元按揭款的憑證。
證明原告于2014年2月21日至2014年5月15日陸續(xù)向被告交納全部房款448800元的憑證。
并每月按時向銀行交納了按揭款。
證據(jù)四、2015年9月2日電話錄音。
證明原告于2015年9月2日詢問被告房屋情況，被告告知原告至2015年9月2日所售商品房未經(jīng)驗收合格；水電均未入戶。
證據(jù)五、解除合同通知書。
證明原告解除商品房買賣合同通知于2015年9月10日送達至被告處，雙方的商品房合同即日解除。
證據(jù)六、原告前后共提交電話錄音（已播放）文字版兩份，第一份人物為劉明勇，庭審結(jié)束前提交的一份人物為劉明勇、并增加人物為彭某，同時申請由二人作為證人出庭作證。
二人均證實，9月2號左右，我和原告去售樓部，詢問能不能如期交房，是不是確認已經(jīng)延期交房，被告說他們交房的相關證件沒有全部辦下來。
被告恒鴻盛房產(chǎn)公司辯稱，被告不應向原告返還購房款448800元及承擔同期銀行貸款利息以及違約責任；請求駁回原告訴訟請求。
被告恒鴻盛房產(chǎn)公司為證明自己的觀點，向本院提交了被告宇源物業(yè)公司企業(yè)信息、交房公告、稅務登記證、證明、通話清單、《1、2、3、4號樓業(yè)主驗房繳費、領鑰匙、裝修情況一覽表》等證據(jù)。
證明宇源物業(yè)公司通過電話等已于2015年8月通知原告來辦理房屋驗收交接手續(xù)，被告公司通過公告通知原告來辦理房屋驗收交接手續(xù)。
同時向本院申請證人宇源物業(yè)公司物業(yè)部工員余利和湖北恒鴻盛房產(chǎn)公司售樓部經(jīng)理甘某作為本案證人出庭作證。
余利證實，2015年8月，被告向宇源物業(yè)公司提供一份需交房人員的名單，當天早上按名單給需交房業(yè)主打電話，以每天15-20人的進度通知業(yè)主辦理交接手續(xù)。
下午正準備打電話給原告，原告正好來到辦公室，余利便口頭通知原告交房，原告同意，就不用打電話，然后說要去看房子，后來是物業(yè)的經(jīng)理鄧新安和保安隊長陪同原告去看的房子，原告向物業(yè)經(jīng)理鄧新安和保安隊長各發(fā)了一支芙蓉王的煙，還聊了一會天，然后帶上鑰匙一起去看房，原告方好像提到了窗戶的問題。
甘某證實，業(yè)主成娟合同上的交房日期6月30日，合同上有兩個月的緩沖期，在8月10日左右我們準備中秋節(jié)的月餅，并由物業(yè)公司的余利以電話通知業(yè)主來辦理交房的手續(xù)和領月餅，我們在售樓部也有張貼交房公告。
原告下午也去了我們的售樓部，當時和我講了一下房子有點問題不能驗收，然后我?guī)е嫒ノ飿I(yè)辦公室。
我問物業(yè)經(jīng)理房子有什么問題，他說沒問題。
業(yè)主認為有問題，于是第二天上午再進行一次驗收。
第二天業(yè)主來我辦公室，業(yè)主說飄窗和地面之間高出兩公分，原告不滿意。
孫總解釋說兩公分是在正常范圍之內(nèi)，并且也提到對這有質(zhì)疑，可以去行政部門進行相關的驗證。
并證實業(yè)主去的次數(shù)比較多。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性沒有異議；對證據(jù)三票據(jù)的真實性沒有異議，對證明內(nèi)容有異議，認為不能證明原告已向被告付清了全部購房款448800元，單據(jù)不能反映出余款已經(jīng)打入被告賬戶；對證據(jù)四的證明內(nèi)容有異議，認為1.該段錄音不能反映出錄音的地點和對象及對象的身份；2.在場人物劉明勇不知其身份，鄧新安是不是物業(yè)的經(jīng)理，錄音中的鄧總不知道是不是鄧新安，我們沒有姓孫的領導，不知道是否是被告公司的人？是被告公司的誰？也不知道有沒有授權(quán)。
但認為錄音可證明原告在2015年9月2日就房屋交接的問題和被告進行了協(xié)商；對證據(jù)五的視頻和解除合同通知的真實性沒有異議，對證明內(nèi)容有異議，根據(jù)合同第九條第二項表明原告沒有權(quán)利單方面解除合同，需要經(jīng)過與被告協(xié)商，被告收到通知書后與原告聯(lián)系處理。
對證據(jù)六，認為證人不在原告提交的在場人員名單中，故對證人身份表示異議，并認為談論現(xiàn)場人員是誰不清楚，也沒有證據(jù)反映是被告公司人員，參與協(xié)商人員是否能代表公司等均無法核實。
原告對被告證據(jù)一的企業(yè)信息真實性無異議，對兩份證明認為沒有相關經(jīng)辦人員簽字，不能作為證據(jù)，對交房公告有異議，認為公告在被告的一樓大廳沒有公示作用。
對《1、2、3、4號樓業(yè)主驗房繳費、領鑰匙、裝修情況一覽表》認為沒有被告公章，也沒有相關業(yè)主簽字，對通話清單認為與本案無關系。
對證據(jù)二的質(zhì)證意見見證人證言。
上述意見中，雙方無異議的部分，本院予以確認。
對雙方有異議的原告證據(jù)四、證據(jù)六，本院認為，原告先后二次向本院提交的電話錄音記錄中，先提交的一份并沒有證人彭某。
在后來庭審結(jié)束前提交的一份中增加了彭某，其證據(jù)的真實性值得懷疑，且劉明勇、彭某是否為在場證人，身份無證據(jù)確認。
故此，本院對上述兩份證人證言的真實性不予認可。
對于電話錄音，由于其提供的電話錄音記錄不能證實其證據(jù)來源的合法性，且無相關有效證據(jù)佐證，故不能單獨作為認定事實的依據(jù)。
對雙方有異議的被告證據(jù)本院認為，通話記錄系由電信部門出具，真實性本院予以認可，物業(yè)公司的主體身份得到了工商部門的相關資料證明，而2015年8、9月期間多次通知業(yè)主交房以及證人的身份等事實得到了物業(yè)公司的證明，被告提供的由電信部門出具的通話記錄與被告提交的工作記錄、交房公告以及被告的證人證言等均能相互印證，證實被告于2015年8、9月間已面向全體業(yè)主交房，部分業(yè)主已實際收房。
根據(jù)以上經(jīng)庭審質(zhì)證、認證的證據(jù)，本院查明，2014年3月7日，原告鄒成、成娟與被告恒鴻盛房產(chǎn)公司簽訂一份商品房買賣合同，購買被告公司開發(fā)的位于咸安區(qū)文筆大道100號-龍山國際（畔山林語）第4號樓2單元1202號預售商品房。
合同約定:房屋建筑面積138.72平方米，單價3235.29元，總金額448800元。
付款方式為買受人于合同簽訂日支付首付款148800元，余款辦理銀行按揭貸款。
合同第八條約定，出賣人應當在2015年6月30日前，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用；第九條約定，逾期不超過60日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；出賣人逾期交房超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。
合同簽訂后，鄒成、成娟夫婦依約于2014年2月21日交付定金2萬元，于2014年3月5日交首付款128800元，余款30萬元辦理銀行按揭款，合計向被告繳納購房款448800元。
被告為履行約定，積極辦理交房與組織驗收，于2015年8月10日至9月30日期間，被告公司并委托相關物業(yè)公司對相關業(yè)主逐一電話通知辦理交房，并多次于售樓部張貼交房公告。
由于原告經(jīng)營地點與被告售樓部相鄰，原告經(jīng)常前往被告售樓部，8月中旬的一天，工作人員余利因見原告正好來到辦公室，便口頭通知原告交房，原告對被告的通知方式并未表示異議，但同時就飄窗質(zhì)量向被告提出異議。
2015年9月10日，原告委托律師向被告發(fā)出了解除合同通知書，認為根據(jù)合同第九條約定，原告有權(quán)解除上述《商品房買賣合同》，同時告知上述《商品房買賣合同》自此函郵寄到被告公司之日起解除。
2015年9月29日，被告開發(fā)的房屋業(yè)已通過全面驗收，各項指標均符合設計及建設要求，房屋符合約定的交付條件。
但原告至今未接受被告的交付。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?規(guī)定:“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
”本案中，原、被告雙方就合同第九條的約定為:出賣人逾期交房超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行……。
根據(jù)該合同，可以看出在出賣人逾期交房超過60日后，買受人便獲得可以選擇取得合同解除權(quán)，或者要求繼續(xù)履行合同兩種權(quán)利以及約定合同解除后出賣人應承擔的責任。
但雙方并未就合同解除權(quán)的行使期限等另行約定，而本案中，并沒有有效證據(jù)表明原告在2015年9月10日之前向被告進行了催告，其于2015年9月10日向被告所發(fā)解除合同通知書其實質(zhì)等同于向被告發(fā)出了催告，并不發(fā)生解除合同的法律效果。
根據(jù)上述司法解釋，原告的解除權(quán)最長為一年，經(jīng)催告后為三個月；出賣人遲延交付房屋，必須經(jīng)買受人催告后，出賣人在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人請求解除合同的，方能依上述法律規(guī)定解除。
即原告于2015年12月10日仍未獲得履行，方能取得合同解除權(quán)。
其次，被告為履行約定，一直積極辦理交房與組織驗收，自2015年8月以來的多次交付行為，雖然存在一定瑕疵，但其開發(fā)的房屋已于經(jīng)原告催告后的法定合理期限內(nèi)即2015年9月29日通過全面驗收，各項指標均符合設計及建設要求。
其驗收時間的短時間延后，并非被告的故意行為造成，也未實質(zhì)上剝奪原告方依據(jù)合同規(guī)定獲得其所購房產(chǎn)的權(quán)利，原告的實際利益在客觀上并未受到損害。
故被告對原告的交付行為自2015年9月29日房屋通過全面驗收之日（催告期內(nèi)）業(yè)已完成。
鑒于被告的交付行為存在瑕疵，其開發(fā)的房屋驗收完成時間為2015年9月29日，因此，被告應承擔逾期交房的違約金為12252.24元［即448800元×萬分之三×91天（2015年7月1日-2015年9月29日）］綜上，本著維護正常經(jīng)濟秩序，珍惜雙方友好買賣關系的原則，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定判決如下:一、被告恒鴻盛房產(chǎn)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告鄒成、成娟逾期交房違約金12252.24元。
二、駁回原告鄒成、成娟的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4016元，由被告恒鴻盛房地產(chǎn)公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時預交上訴案件受理費。
賬戶名稱:湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧金穗支行；賬號:17×××50。
匯款用途:xxx的上訴費。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 ?規(guī)定:“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。
對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
”本案中，原、被告雙方就合同第九條的約定為:出賣人逾期交房超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行……。
根據(jù)該合同，可以看出在出賣人逾期交房超過60日后，買受人便獲得可以選擇取得合同解除權(quán)，或者要求繼續(xù)履行合同兩種權(quán)利以及約定合同解除后出賣人應承擔的責任。
但雙方并未就合同解除權(quán)的行使期限等另行約定，而本案中，并沒有有效證據(jù)表明原告在2015年9月10日之前向被告進行了催告，其于2015年9月10日向被告所發(fā)解除合同通知書其實質(zhì)等同于向被告發(fā)出了催告，并不發(fā)生解除合同的法律效果。
根據(jù)上述司法解釋，原告的解除權(quán)最長為一年，經(jīng)催告后為三個月；出賣人遲延交付房屋，必須經(jīng)買受人催告后，出賣人在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人請求解除合同的，方能依上述法律規(guī)定解除。
即原告于2015年12月10日仍未獲得履行，方能取得合同解除權(quán)。
其次，被告為履行約定，一直積極辦理交房與組織驗收，自2015年8月以來的多次交付行為，雖然存在一定瑕疵，但其開發(fā)的房屋已于經(jīng)原告催告后的法定合理期限內(nèi)即2015年9月29日通過全面驗收，各項指標均符合設計及建設要求。
其驗收時間的短時間延后，并非被告的故意行為造成，也未實質(zhì)上剝奪原告方依據(jù)合同規(guī)定獲得其所購房產(chǎn)的權(quán)利，原告的實際利益在客觀上并未受到損害。
故被告對原告的交付行為自2015年9月29日房屋通過全面驗收之日（催告期內(nèi)）業(yè)已完成。

鑒于被告的交付行為存在瑕疵，其開發(fā)的房屋驗收完成時間為2015年9月29日，因此，被告應承擔逾期交房的違約金為12252.24元［即448800元×萬分之三×91天（2015年7月1日-2015年9月29日）］綜上，本著維護正常經(jīng)濟秩序，珍惜雙方友好買賣關系的原則，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定判決如下:一、被告恒鴻盛房產(chǎn)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告鄒成、成娟逾期交房違約金12252.24元。
二、駁回原告鄒成、成娟的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4016元，由被告恒鴻盛房地產(chǎn)公司負擔。

審判長：廖朝暉

書記員：曾淦寧