上訴人（原審本訴原告，反訴被告）：邵紅某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人，私營業(yè)主，住天門市。
委托訴訟代理人：程克武，湖北萬澤律師事務所律師。
委托訴訟代理人：劉孚義，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門市人，天門市天星客運有限公司副經(jīng)理，住天門市。
被上訴人（原審本訴被告，反訴原告）：昌豐棉麻有限公司，住所地天門市僑鄉(xiāng)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。
法定代表人：張業(yè)振，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：徐建波，湖北文學泉律師事務所律師。

上訴人邵紅某因與被上訴人昌豐棉麻有限公司租賃合同糾紛一案，不服湖北省天門市人民法院（2015）鄂天門民二初字第00354號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月13日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人邵紅某及委托訴訟代理人程克武，被上訴人昌豐棉麻有限公司委托訴訟代理人徐建波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
邵紅某上訴請求：1.撤銷湖北省天門市人民法院（2015）鄂天門民二初字第00354號民事判決；2.改判昌豐棉麻有限公司賠償邵紅某經(jīng)濟損失160萬元；3.駁回昌豐棉麻有限公司的反訴請求；4.由昌豐棉麻有限公司承擔本案的各項訴訟費用。其事實和理由如下：一審判決認定事實不清，適用法律錯誤。主要表現(xiàn)為：其一，一審判決采信證據(jù)不當，對證人樊某、彭某心、朱某、吳某的證言不予采信，從而沒有認定邵紅某向昌豐棉麻有限公司主張過優(yōu)先購買權的事實，也沒有認定昌豐棉麻有限公司與邵紅某有過先租后買的口頭協(xié)議，對昌豐棉麻有限公司法定代表人建議邵紅某在租賃期內先購置設備的事實也沒有認定，而僅僅認定雙方租賃關系的事實。其二，一審判決認為雙方先租后買協(xié)議沒有約束力是錯誤的，雙方有關先租后買的協(xié)議依法成立，對雙方具有約束力，昌豐棉麻有限公司違反約定，應承擔賠償損失160萬元。其三，一審判決已認定昌豐棉麻有公司侵害了邵紅某的優(yōu)先購買權，而沒有支持邵紅某賠償損失的160萬元請求，以邵紅某違反合同約定的租賃用途系自身違約行為造成，與事實不符。其四，一審判決適用法律錯誤，本案應適用合同法第十條第一款，第二百三十條和最高人民法院關于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋第二條，最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的的解釋第21條的規(guī)定。因此，一審判決采信證據(jù)不當，認定基本事實不清，適用法律錯誤，實體處理不當，請求二審法院支持邵紅某的上訴請求。
昌豐棉麻有限公司辯稱，邵紅某上訴事實和理由均不成立。一、昌豐棉麻有限公司從沒有與邵紅某約定先租后買，也沒有要求邵紅某在租賃場所增添設備。租賃合同明確約定了不得在租賃場所建立永久性建筑物，邵紅某違反合同，應承擔違約責任。二、昌豐棉麻有限公司在出售涉案房屋時，已履行了通知義務，沒有侵害邵紅某的優(yōu)先購買權。三、邵紅某主張的160萬元損失，是其添加的設備，由其管理使用，昌豐棉麻有限公司沒有造成其任何損失，不應承擔賠償責任。四、一審判決對昌豐棉麻有限公司的損失認定有事實和法律依據(jù)。邵紅某在租賃期滿后，拒不返還房屋，其行為違約，應承擔違約責任。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
邵紅某向一審法院起訴請求：1.判令昌豐棉麻有限公司賠償損失160萬元及利息；2.判令昌豐棉麻有限公司與何進波簽訂的資產轉讓協(xié)議無效；3.由昌豐棉麻有限公司承擔本案訴訟費用。訴訟中，邵紅某放棄第2項訴訟請求，昌豐棉麻有限公司提起反訴，請求：1.邵紅某賠償昌豐棉麻有限公司損失60萬元；2.邵紅某對拆除昌豐棉麻有限公司的房屋恢復原狀；3.邵紅某承擔本案的訴訟費用。
一審法院認定：2010年9月12日，邵紅某與昌豐棉麻有限公司簽訂了一份《橫林分公司房屋場地租賃合同》，約定：租賃范圍為昌豐棉麻有限公司所屬的橫林分公司院內的經(jīng)營場所；租賃期限為一年，自2010年9月30日起至2011年9月29日止；邵紅某向昌豐棉麻有限公司承諾，租賃該房屋場地僅作為經(jīng)營籽棉收購、油菜籽收購和短期無公害商品使用；該房屋場地年租金總額為33000元；在租賃期內，邵紅某應保證出租房屋和設施的使用安全及完整；在租賃期間，邵紅某不得改變廠容、廠貌，不得在經(jīng)營場所內建造永久性建筑物；如建造永久性建筑物，在合同到期時，昌豐棉麻有限公司有權要求邵紅某恢復原貌，費用由邵紅某承擔，確實無法拆除的建筑物無條件歸昌豐棉麻有限公司所有；如邵紅某逾期不能交還資產，每逾期一天應賠償昌豐棉麻有限公司違約金2000元；合同還就其他權利義務及違約責任進行了約定。同年9月17日，邵紅某支付昌豐棉麻有限公司租金33000元及押金10000元。同年10月4日，昌豐棉麻有限公司對租賃場所清理后交由邵紅某經(jīng)營。其后，邵紅某購買棉花加工設備在租賃場所進行安裝，并為修繕道路而拆除部分房屋（見照片五5-15），但未就此與昌豐棉麻有限公司進行協(xié)商。2011年4月16日，昌豐棉麻有限公司在未通知邵紅某的情形下，與何進波代理人楊杰簽訂了一份《資產轉讓協(xié)議》，將本案所涉資產以1210100元的價格轉讓給何進波，并約定雙方于同年4月30日前辦理土地使用權過戶手續(xù)。租賃期滿后，昌豐棉麻有限公司要求邵紅某從租賃場所搬出，但邵紅某并未搬出。2012年7月17日，昌豐棉麻有限公司以在本案所涉資產處張貼通知的形式，再次要求邵紅某在十日內搬出，但其仍拒絕搬出。因邵紅某認為其基于昌豐棉麻有限公司承諾先租后買條件才購買相關設備及修繕房屋、平整土地，現(xiàn)昌豐棉麻有限公司將本案所涉土地及附屬房屋等資產出賣給他人，導致邵紅某無法繼續(xù)經(jīng)營，昌豐棉麻有限公司的行為構成違約，遂訴至一審法院。
另查明，2014年1月20日，何進波以昌豐棉麻有限公司未協(xié)助其辦理本案所涉房屋及土地的過戶手續(xù)為由訴至一審法院，一審法院于同年6月3日作出（2014）鄂天門民初字第00218號民事判決書，認定昌豐棉麻有限公司與何進波簽訂的資產轉讓協(xié)議有效，并判令昌豐棉麻有限公司協(xié)助何進波辦理本案所涉資產中坐落于天門市××高臺村（土地使用證證號為天國用（2006）第1342號）土地的土地使用權變更登記手續(xù)；該判決作出后，何進波與昌豐棉麻有限公司均未上訴。2014年12月1日，何進波辦理了過戶登記手續(xù)，其土地使用證號為天國用（2014）第4822號。
一審法院認為：邵紅某與昌豐棉麻有限公司簽訂的租賃合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應依誠實信用原則全面履行合同義務。關于邵紅某以昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買”卻將本案租賃物另行出賣給他人為由要求昌豐棉麻有限公司賠償其購置安裝設備損失1600000元的訴訟請求，因邵紅某未提交充分有效證據(jù)證明存在昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買”的事實，其應承擔舉證不能的不利后果；即使昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買”，但雙方未就價款等合同必要事項達成一致協(xié)議，該承諾只表明有向邵紅某出賣租賃物的意向，不具有法律拘束力，昌豐棉麻有限公司不應承擔相應的責任，故對邵紅某主張昌豐棉麻有限公司承諾“先租后買”的意見，一審法院依法不予采納；且邵紅某在明知租賃期限較短及未征得昌豐棉麻有限公司同意情況下，擅自改變合同約定的租賃用途，購置安裝加工設備進行籽棉加工，已改變合同約定的租賃用途，其訴請的損失系其自身違約行為所導致，不符合法律規(guī)定，故對邵紅某此項訴請，依法不予支持。
關于昌豐棉麻有限公司以邵紅某逾期未返回租賃物為由反訴要求賠償損失600000元的訴訟請求，因租賃期限屆滿后，昌豐棉麻有限公司已要求邵紅某從租賃物中搬出，表明不同意邵紅某繼續(xù)使用租賃物，故雙方之間的租賃合同關系終止，邵紅某負有返還租賃物的合同義務，昌豐棉麻有限公司負有返還邵紅某押金10000元的義務；現(xiàn)邵紅某未履行此項合同義務，占有使用本案所涉租賃物至今，其行為已構成違約，應承擔違約責任；雖昌豐棉麻有限公司已將本案所涉租賃物出賣給他人，但本案所涉租賃物系不動產，其產權及附屬權益未經(jīng)變更登記不發(fā)生轉移，昌豐棉麻有限公司仍有權要求邵紅某賠償租賃物產權變更前的經(jīng)濟損失，昌豐棉麻有限公司主張該損失計算至2014年6月30日前，以990天計算，屬對自身民事權利的處分行為，一審法院不持異議；依合同約定違約金標準，昌豐棉麻有限公司主張邵紅某賠償經(jīng)濟損失600000萬元，雖然未超過合同約定的違約金標準，但其在訴訟中同意調整按年租金的標準計算損失，一審法院不持異議，其金額為89506.85元（33000元/年÷365天/年х990天），對超出部分不予支持。關于昌豐棉麻有限公司反訴要求邵紅某對其拆除的房屋恢復原狀的訴訟請求，因本案所涉資產昌豐棉麻有限公司已轉讓給他人，無權要求邵紅某恢復原狀，對該反訴請求依法不予支持。視此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百一十七條、第二百二十三條、第二百二十九條、第二百三十五條、第二百三十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第七十二條之規(guī)定，判決：一、駁回邵紅某的訴訟請求；二、邵紅某于判決生效后十日內賠償昌豐棉麻有限公司經(jīng)濟損失89506.85元；三、昌豐棉麻有限公司于判決生效后十日內返還邵紅某押金10000元；上述二、三項抵減后原告邵紅某還應賠償昌豐棉麻有限公司經(jīng)濟損失79506.85元；四、駁回昌豐棉麻有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費19200元，由邵紅某負擔。反訴案件受理費4900元，由邵紅某負擔900元，昌豐棉麻有限公司負擔4000元。
二審查明：一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，邵紅某與昌豐棉麻有限公司簽訂的房屋場地租賃合同合法有效，對雙方均有法律約束力。雙方當事人二審的爭議焦點為：1.一審判決采信證據(jù)是否恰當，認定事實是否清楚。即在本訴部分，邵紅某與昌豐棉麻有限公司之間是否有先租后買的口頭協(xié)議，昌豐棉麻公司是否侵害邵紅某的優(yōu)先購買權，邵紅某主張的損失160萬元是否屬實；在反訴部分，昌豐棉麻有限公司主張邵紅某違約，沒有如期返還租賃物，其是否應承擔89506.85元的損失。2.一審判決適用法律是否正確。
關于邵紅某與昌豐棉麻有限公司是否存在先租后買口頭承諾的問題。本院認為，因邵紅某主張存在先租后買的口頭承諾，應由其舉證證明。訴訟中，邵紅某提供了證人樊某、吳某、彭某心、朱曉州證言以證明昌豐棉麻公司存在先租后買的口頭承諾。上述證人證言從內容上陳述模糊，不能認定是雙方合意還是單方意思表示，內容不具有確定性，且雙方當時為簽訂租賃合同，協(xié)商的內容，應以書面合同為依據(jù)，而書面合同并沒有記載先租后買的相關內容。所以，邵紅某主張昌豐棉麻有限公司對其承諾先租后買的依據(jù)不足，一審判決對該事實不予認定也是正確的。
關于昌豐棉麻有限公司是否侵害了邵紅某的優(yōu)先購買權的問題。本院認為，邵紅某承租昌豐棉麻有限公司房屋和場地，雙方形成租賃法律關系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。因此，邵紅某依法享有優(yōu)先購買權。訴訟中，昌豐棉麻有限公司不能舉證證明其在出賣之前合理期限內通知了邵紅某，一審判決認定2011年4月16日昌豐棉麻公司將涉案房屋及場地出讓何進波時未通知邵紅某的事實是正確的。邵紅某主張的該事實成立，昌豐棉麻有限公司認為履行通知義務，依據(jù)不足，不予支持。
關于邵紅某主張的損失問題。邵紅某主張的損失是其承租房屋場地因經(jīng)營增添的設備和投資，即160萬元。本院認為，在租賃期內邵紅某為生產經(jīng)營投資增添設備，從合同約定上，雙方在合同中明確約定租期為一年，不得建造永久性建筑物等條款，邵紅某明知租期不長，在其與昌豐棉麻有限公司形成房屋買賣關系不確定的情形下進行增加設備，邵紅某主張160萬元損失，依據(jù)不足，不予認定。
關于昌豐棉麻有限公司主張邵紅某違約是否承擔損失的問題。本院認為，昌豐棉麻有限公司與邵紅某雙方約定租賃期限為一年，到期后邵紅某按約定應如期返還租賃物。合同約定2011年9月29日到期，而邵紅某至訴訟中仍未返還，昌豐棉麻有限公司僅計算至2014年6月30日，以約定的租金標準（每年33000元）確定損失，而沒有以合同約定的違約標準（每天2000元）是有利于邵紅某的認定，因此，一審判決認定邵紅某承擔損失89506.85元并無不當。
關于一審判決適用法律是否正確的問題。本院認為，因不能認定雙方形成口頭的先租后買的預約合同。因此不應適用《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定。同時邵紅某主張損失的依據(jù)不足，一審法院沒有適用優(yōu)先購買權的有關法律規(guī)定并無不當。
綜上所述，邵紅某的上訴請求均不成立，予以駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費19200元，由邵紅某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　陳先鋒 審　判　員　　別瑤成 代理審判員　　陳　建

書記員：宋捷