上訴人（原審原告）邵太某，居民。
委托代理人（特別授權(quán)）耿志宏，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）鄒某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）廖珉，湖北圣樹律師事務(wù)所律師。
委托代理人（一般代理）羅華瓊，無業(yè)。

上訴人邵太某因與上訴人鄒某某房屋租賃合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月10日立案受理后，邵太某申請對鄒某某位于利川市東城辦事處楊柳村“香隆漁港餐館”房屋裝飾裝修的現(xiàn)值進(jìn)行鑒定，本院予以準(zhǔn)予，并于2015年1月19日委托恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對涉案房屋裝飾裝修現(xiàn)值進(jìn)行鑒定，該鑒定機(jī)構(gòu)于2015年2月12日出具了鑒定意見《房地產(chǎn)評估報(bào)告書》。2015年6月9日，本院依法組成由審判員朱華忠擔(dān)任審判長，審判員郜幫勇、崔華參加的合議庭，對本案公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人邵太某及其委托代理人耿志宏，上訴人鄒某某及其委托代理人廖珉、羅華瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
邵太某在一審中訴稱：2011年10月，邵太某決定在利川市東城街道辦事處范圍內(nèi)租用房屋開辦農(nóng)家樂餐館。經(jīng)與鄒某某協(xié)商，鄒某某同意將其所有的房屋一棟租賃給邵太某開辦農(nóng)家樂餐館，并于2011年10月6日簽訂了《房屋出租合同》，合同約定，房屋租期為2011年10月18日至2014年10月18日；第一年租金為50000元，第二、三年租金分別為140000元；除鄒某某將樓梯、走道的防護(hù)欄、門窗安裝到位外，房屋的其余裝飾裝潢、水、電、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施，由邵太某出資建設(shè)；經(jīng)營期間的稅費(fèi)由邵太某承擔(dān)。合同簽訂后，邵太某出資對該棟房屋進(jìn)行了全面裝修，鄒某某也將樓梯、走道的防護(hù)欄、門窗安裝到位，達(dá)到了能夠從事農(nóng)家樂餐飲業(yè)所具備的條件。為辦理營業(yè)執(zhí)照，鄒某某提供了出租房屋的相關(guān)證件資料，經(jīng)邵太某依法申請，利川市工商局給邵太某頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，并辦理了食品衛(wèi)生許可證、稅務(wù)登記證。邵太某開展?fàn)I業(yè)活動后，按時向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納了稅費(fèi)。邵太某在該房內(nèi)開辦“香隆漁港”餐館兩年，并已交清了前兩年的租金190000元。但事與愿違，2013年9月24日，由于他人的檢舉，利川市工商局向邵太某送達(dá)了利工商告字（2013）531號《行政處罰告知書》，該告知書載明：“2012年6月1日……提供的經(jīng)營場所使用證件地址是利川市長堰村……，該資料為虛假資料……，擬作出吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰?！笔盏皆摳嬷獣螅?jīng)邵太某核實(shí)，鄒某某當(dāng)時給邵太某提供的房屋證件等資料確系虛假資料，鄒某某出租給邵太某開辦“香隆漁港”的房屋是“三違”建筑，鄒某某的房屋根本不具備出租的條件，邵太某也無法按照工商局的告知書進(jìn)行整改。2013年9月28日，利川市工商局下達(dá)了利工商處字（2013）519號《行政處罰決定書》，吊銷了邵太某“香隆漁港”的營業(yè)執(zhí)照。為此，邵太某便書面通知鄒某某，要求解除《房屋出租合同》，但邵太某與鄒某某為損失補(bǔ)償?shù)仁乱藚f(xié)商未果。由于鄒某某弄虛作假，給邵太某提供虛假資料，造成邵太某所開辦的“香隆漁港”營業(yè)執(zhí)照被吊銷，使邵太某無法再繼續(xù)經(jīng)營，其過錯在鄒某某，鄒某某的行為給邵太某造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。請求判令：1、解除邵太某與鄒某某于2011年10月6日簽訂的《房屋出租合同》；2、鄒某某補(bǔ)償邵太某所開支的房屋裝飾裝潢及相關(guān)設(shè)施費(fèi)用400000元；3、鄒某某賠償邵太某可得利益即營業(yè)收益損失款人民幣120000元；鄒某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
鄒某某在一審中辯稱：一、不同意解除合同；二、鄒某某出租房屋已取得合法手續(xù)；三、利川市工商局的行政處罰是邵太某在辦理營業(yè)執(zhí)照時自己弄虛作假，騙取工商登記，所造成的損失應(yīng)由邵太某自行承擔(dān)，與鄒某某無關(guān)。
原審查明，邵太某決定租用鄒某某坐落于利川市東城街道辦事處楊柳寺村三組的整棟房屋開辦農(nóng)家樂餐館，經(jīng)與鄒某某協(xié)商，雙方于2011年10月6日簽訂了《房屋出租合同》。合同約定：房屋租期為2011年10月18日至2014年10月18日；第一年租金為50000元，第二、三年租金分別為140000元；除鄒某某將樓梯、走道的防護(hù)欄、門窗安裝到位外，房屋的其余裝飾裝潢、水、電、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施，由邵太某出資建設(shè)；經(jīng)營期間的稅費(fèi)由邵太某承擔(dān)。合同簽訂后，邵太某按合同約定對該棟房屋進(jìn)行了裝修，鄒某某亦將院壩、樓梯、走道的防護(hù)欄、門窗安裝到位，達(dá)到了能夠從事農(nóng)家樂餐飲業(yè)所具備的條件，邵太某隨后開始經(jīng)營。2012年3月31日，邵太某向利川市工商局申請其個體戶名稱為“香隆漁港”。為辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)手續(xù)，鄒某某向邵太某提供了自己位于利川市東城街道辦事處長堰村十組房屋的土地使用證供邵太某使用。隨后，邵太某在向利川市工商局申請辦理工商營業(yè)執(zhí)照填表時，申請經(jīng)營場所為楊柳寺村三組，而利川市工商局審查時根據(jù)邵太某提交的土地使用證，批準(zhǔn)其經(jīng)營場所為長堰村十組，邵太某未提出異議，為此，利川市工商局給邵太某頒發(fā)了工商營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營場所為利川市長堰村十組，邵太某以此并辦理了食品衛(wèi)生許可證、稅務(wù)登記證等相關(guān)手續(xù)，其經(jīng)營場所均為利川市長堰村十組。邵太某在承租房屋開辦“香隆漁港”餐館兩年，交清了前兩年的租金190000元。2013年9月24日，利川市工商局以邵太某提供的經(jīng)營場所使用證件地址是利川市長堰村，與實(shí)際經(jīng)營地址不符，該資料為虛假資料為由，向邵太某作出了利工商告字（2013）531號《行政處罰告知書》，擬對邵太某的“香隆漁港”作吊銷營業(yè)執(zhí)照的處罰，邵太某收到告知書后未在告知書規(guī)定的3日內(nèi)進(jìn)行整改。2013年9月28日，利川市工商局向邵太某作出了利工商處字（2013）519號《行政處罰決定書》，決定吊銷了邵太某“香隆漁港”的營業(yè)執(zhí)照。為此，邵太某便不能再繼續(xù)經(jīng)營，即于2013年10月1日書面通知鄒某某，要求解除《房屋出租合同》，經(jīng)協(xié)商未果。2013年10月22日，邵太某以鄒某某弄虛作假，給邵太某提供虛假資料，造成邵太某所開辦的“香隆漁港”營業(yè)執(zhí)照被吊銷，使邵太某無法再繼續(xù)經(jīng)營，其過錯在鄒某某，其行為給邵太某造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失為由提起訴訟，請求判令：解除雙方簽訂的《房屋出租合同》，鄒某某補(bǔ)償邵太某所開支的房屋裝飾裝潢及相關(guān)設(shè)施費(fèi)用400000元，鄒某某賠償邵太某可得利益即營業(yè)收益損失款人民幣120000元，并由鄒某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。原審中鄒某某于2013年12月22日遞交書面說明，認(rèn)為雙方簽訂的《房屋出租合同》有效，不同意解除合同。
原審另查明，邵太某開設(shè)的“香隆漁港”餐館的實(shí)際地址為利川市東城街道辦事處楊柳寺村三組，與其營業(yè)執(zhí)照上規(guī)定的營業(yè)場所利川市東城街道辦事處長堰村十組相鄰。鄒某某將該房屋出租給邵太某時，該房屋無有效證件。2013年6月21日，利川市人民政府給鄒某某頒發(fā)了該房的國有土地使用證，2014年5月23日，給鄒某某頒發(fā)了該房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2014年6月5日利川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給鄒某某頒發(fā)了該房的房屋產(chǎn)權(quán)證。
原審還查明，邵太某在申辦營業(yè)執(zhí)照時，向利川市工商局提交的《房屋出租合同》與邵太某與鄒某某實(shí)際簽訂的《房屋出租合同》中租賃房屋的地址不一致，向利川市工商局提交的《房屋出租合同》載明出租房屋坐落于長堰村十組。
原審認(rèn)為，本案鄒某某將自己的房屋出租給邵太某開餐館，系雙方的真實(shí)意思表示，邵太某在辦理營業(yè)執(zhí)照得知鄒某某房屋尚未取得合法證件時，邵太某不但沒有提出異議、終止合同，而是采取默認(rèn)、變通的方法進(jìn)行裝修、辦理工商營業(yè)執(zhí)照等證件，現(xiàn)鄒某某在一審法庭辯論終結(jié)前對出租房屋取得了國有土地使用證、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證，故雙方簽訂的《房屋出租合同》依法有效。現(xiàn)因邵太某的工商營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷，合同無法繼續(xù)履行，致使邵太某的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，且該合同約定的到期時間將至，故邵太某要求解除合同，依法予以支持。關(guān)于邵太某請求補(bǔ)償房屋裝飾裝潢損失的問題：雙方在簽訂《房屋出租合同》時，鄒某某明知自己的房屋尚未取得合法手續(xù)而出租給邵太某開餐館，當(dāng)工商部門通知邵太某進(jìn)行整改時，鄒某某不主動將已經(jīng)取得的國有土地使用證交給邵太某進(jìn)行整改，其行為有過錯；邵太某在得知出租房屋尚無合法手續(xù)后，不提出異議、終止合同，反而采取默認(rèn)、變通的方法對出租房屋進(jìn)行裝修，向工商部門繼續(xù)申辦營業(yè)執(zhí)照等證件，當(dāng)工商部門通知進(jìn)行整改時，不向鄒某某索要房屋的相關(guān)證件，而放任營業(yè)執(zhí)照被吊銷的結(jié)果發(fā)生，其行為同樣具有過錯，給邵太某造成的損失雙方均有責(zé)任。庭審中，邵太某提交的裝飾裝潢材料清單系其自己記錄的流水賬，無法說明材料的來源、產(chǎn)地、材質(zhì)、等級和購買時的真實(shí)價格，不能客觀、公正的證明其損失的具體數(shù)額，且經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，仍無法確定裝飾裝潢的具體價值和裝潢的殘存價值，故對邵太某的該項(xiàng)請求只能參照最后一年的房屋租金140000元為最低損失進(jìn)行計(jì)算，由邵太某、鄒某某各承擔(dān)50%的責(zé)任。關(guān)于邵太某請求賠償可得營業(yè)收益損失的問題：邵太某僅提交了4張完稅證，其資料不完整，不能客觀、公正的計(jì)算出預(yù)期收益，且無其他證據(jù)予以佐證，依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第一款第（二）、（五）項(xiàng)、第九十七條、第一百二十條、第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除邵太某與鄒某某簽訂的《房屋出租合同》。二、鄒某某于本判決生效之日起10日內(nèi)賠償邵太某各項(xiàng)損失70000元。三、駁回邵太某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)9000元，由邵太某承擔(dān)7800元，鄒某某承擔(dān)1200元。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院另查明，恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評估咨詢有限公司2015年2月12日作出的《房地產(chǎn)評估報(bào)告書》，確定訴爭房屋利川市楊柳寺村“香隆漁港餐館”房屋裝修現(xiàn)值參考價格為293383元。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人二審爭議的焦點(diǎn)問題為：一、鄒某某與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應(yīng)否解除的問題；二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預(yù)期利益損失，應(yīng)怎樣處理。綜合鄒某某以及邵太某的上訴理由，本院依據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定作如下評判：
一、鄒某某與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應(yīng)否解除的問題。鄒某某與邵太某于2011年10月6日簽訂《房屋出租合同》，約定鄒某某將其坐落于利川市東城辦事處楊柳村三組的房屋租賃給邵太某經(jīng)營餐館，雙方形成房屋租賃合同關(guān)系。雖然鄒某某在訂立租賃合同時，沒有取得租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但其在一審法庭辯論終結(jié)前取得了租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”的規(guī)定，本院認(rèn)定雙方訂立的房屋租賃合同合法有效。租賃合同簽訂后，邵太某對承租房屋進(jìn)行裝修并經(jīng)營，因?qū)嶋H經(jīng)營場所與工商營業(yè)執(zhí)照申報(bào)核準(zhǔn)場所不一致，邵太某開辦的餐館在經(jīng)營期間被利川市工商行政管理局吊銷營業(yè)執(zhí)照，致邵太某此后無法繼續(xù)經(jīng)營，租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同實(shí)際終止履行，本院對邵太某請求解除雙方簽訂的租賃合同的主張，予以支持。
二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預(yù)期利益損失，應(yīng)怎樣處理。本院認(rèn)為：鄒某某在未取得利川市東城辦事處楊柳村三組房屋建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下將該房屋出租給邵太某，并同意邵太某對該房屋進(jìn)行裝飾裝修，在邵太某辦理營業(yè)執(zhí)照時，又為其提供與楊柳村三組房屋相鄰的長堰村十組的房屋權(quán)屬證書，以促成以此虛假材料辦理營業(yè)執(zhí)照，對租賃合同最終不能繼續(xù)履行具有過錯。而邵太某在承租房屋時，沒有盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，在承租房屋沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，承租該房屋并投入大量的資金進(jìn)行裝修，并以鄒某某提供的其他房屋權(quán)屬證書申辦工商營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致最終租賃合同終止履行，具有同等過錯。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，就邵太某對房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合的殘值損失，因鄒某某與邵太某對損失的造成具有同等過錯，同時考慮租賃期間已部分履行的情況，本院確定雙方各自承擔(dān)50%的責(zé)任，該殘值損失經(jīng)過專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，確認(rèn)房屋裝修現(xiàn)值參考價格為293383元，按照雙方各承擔(dān)一半責(zé)任的原則進(jìn)行處理，本院確定由邵太某自行承擔(dān)房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元，鄒某某補(bǔ)償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元。對于邵太某主張的預(yù)期利益損失，雖然邵太某在工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照后，對剩余租賃期間不能實(shí)際使用，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，因工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照后，雙方簽訂的租賃合同已實(shí)際終止履行，而雙方對合同解除均具有過錯，故邵太某請求鄒某某支付預(yù)期利益損失的依據(jù)不充分，且邵太某也未提供充分的證據(jù)證實(shí)其預(yù)期利益損失的具體金額，故對邵太某主張可得營業(yè)收益損失的主張，本院不予支持。
經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十七條、第九十四條、第九十七條、第二百一十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第十條、第十一條第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、維持利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；
三、鄒某某于本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元；
四、駁回邵太某的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)9000元，由邵太某負(fù)擔(dān)5400元，鄒某某負(fù)擔(dān)3600元；二審案件受理費(fèi)9250元，由邵太某負(fù)擔(dān)5550元，鄒某某負(fù)擔(dān)3700元。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　郜幫勇 審判員　　崔　華

書記員：何奕娥