邵太某
耿志宏（北京盈科（武漢）律師事務(wù)所）
鄒某富
廖珉（湖北圣樹律師事務(wù)所）
羅華瓊

上訴人（原審原告）邵太某，居民。
委托代理人（特別授權(quán)）耿志宏，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）鄒某富，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）廖珉，湖北圣樹律師事務(wù)所律師。
委托代理人（一般代理）羅華瓊，無業(yè)。
上訴人邵太某因與上訴人鄒某富房屋租賃合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月10日立案受理后，邵太某申請(qǐng)對(duì)鄒某富位于利川市東城辦事處楊柳村“香隆漁港餐館”房屋裝飾裝修的現(xiàn)值進(jìn)行鑒定，本院予以準(zhǔn)予，并于2015年1月19日委托恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)涉案房屋裝飾裝修現(xiàn)值進(jìn)行鑒定，該鑒定機(jī)構(gòu)于2015年2月12日出具了鑒定意見《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》。2015年6月9日，本院依法組成由審判員朱華忠擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員郜幫勇、崔華參加的合議庭，對(duì)本案公開開庭進(jìn)行了審理，上訴人邵太某及其委托代理人耿志宏，上訴人鄒某富及其委托代理人廖珉、羅華瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司作出的《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，應(yīng)予采信，理由如下:一、估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員具有房屋裝修價(jià)值評(píng)估的相應(yīng)資質(zhì)；二、《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》對(duì)估價(jià)的假設(shè)和限制條件進(jìn)行了分析，并已說明某些假定條件并不影響評(píng)估意見的形成；三、《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》已說明委托方未提供與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的工程量記錄和數(shù)據(jù)證明資料，本次估價(jià)對(duì)象工程量由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘測(cè)，并已經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)；四、《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》已說明取價(jià)依據(jù)有:1、房屋裝修及構(gòu)筑物評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄；2、《資產(chǎn)估價(jià)常用數(shù)據(jù)及參考手冊(cè)》；3、《湖北省房屋建筑與裝修工程消耗量定額及基價(jià)表》；4、《常用房屋建筑物技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》；5、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料；6、估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集掌握的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；7、二審?fù)徶羞M(jìn)一步說明在定額對(duì)材料價(jià)格沒有規(guī)定的情況下，由評(píng)估人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，再根據(jù)評(píng)估師的專業(yè)分析確定；五、評(píng)估人員已說明在綜合成新率目前國(guó)家法律法規(guī)沒有明確標(biāo)準(zhǔn)的情況下，本案是根據(jù)雙方租賃合同的租賃期限及履行情況，再結(jié)合專業(yè)知識(shí)、交易慣例分析得出的。在鄒某富未提交充分的證據(jù)反駁鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估對(duì)象的工程量、取價(jià)依據(jù)、綜合成新率的確定欠缺依據(jù)的情況下，本院認(rèn)為鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)地勘測(cè)確定的工程量，以國(guó)家和湖北省相關(guān)價(jià)格規(guī)范為依據(jù)，并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，評(píng)估人員結(jié)合雙方簽訂的房屋租賃合同及合同履行情況，根據(jù)其專業(yè)知識(shí)分析，并考慮市場(chǎng)交易慣例，對(duì)涉案房屋裝修現(xiàn)值作出的《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，具有客觀真實(shí)、科學(xué)合理性，本院予以采信。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院另查明，恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司2015年2月12日作出的《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，確定訴爭(zhēng)房屋利川市楊柳寺村“香隆漁港餐館”房屋裝修現(xiàn)值參考價(jià)格為293383元。
本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題為:一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應(yīng)否解除的問題；二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預(yù)期利益損失，應(yīng)怎樣處理。綜合鄒某富以及邵太某的上訴理由，本院依據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定作如下評(píng)判:
一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應(yīng)否解除的問題。鄒某富與邵太某于2011年10月6日簽訂《房屋出租合同》，約定鄒某富將其坐落于利川市東城辦事處楊柳村三組的房屋租賃給邵太某經(jīng)營(yíng)餐館，雙方形成房屋租賃合同關(guān)系。雖然鄒某富在訂立租賃合同時(shí)，沒有取得租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但其在一審法庭辯論終結(jié)前取得了租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”的規(guī)定，本院認(rèn)定雙方訂立的房屋租賃合同合法有效。租賃合同簽訂后，邵太某對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修并經(jīng)營(yíng)，因?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照申報(bào)核準(zhǔn)場(chǎng)所不一致，邵太某開辦的餐館在經(jīng)營(yíng)期間被利川市工商行政管理局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，致邵太某此后無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同實(shí)際終止履行，本院對(duì)邵太某請(qǐng)求解除雙方簽訂的租賃合同的主張，予以支持。
二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預(yù)期利益損失，應(yīng)怎樣處理。本院認(rèn)為:鄒某富在未取得利川市東城辦事處楊柳村三組房屋建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下將該房屋出租給邵太某，并同意邵太某對(duì)該房屋進(jìn)行裝飾裝修，在邵太某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，又為其提供與楊柳村三組房屋相鄰的長(zhǎng)堰村十組的房屋權(quán)屬證書，以促成以此虛假材料辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，對(duì)租賃合同最終不能繼續(xù)履行具有過錯(cuò)。而邵太某在承租房屋時(shí)，沒有盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，在承租房屋沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，承租該房屋并投入大量的資金進(jìn)行裝修，并以鄒某富提供的其他房屋權(quán)屬證書申辦工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致最終租賃合同終止履行，具有同等過錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條 ?:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，就邵太某對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合的殘值損失，因鄒某富與邵太某對(duì)損失的造成具有同等過錯(cuò)，同時(shí)考慮租賃期間已部分履行的情況，本院確定雙方各自承擔(dān)50%的責(zé)任，該殘值損失經(jīng)過專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)房屋裝修現(xiàn)值參考價(jià)格為293383元，按照雙方各承擔(dān)一半責(zé)任的原則進(jìn)行處理，本院確定由邵太某自行承擔(dān)房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元，鄒某富補(bǔ)償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元。對(duì)于邵太某主張的預(yù)期利益損失，雖然邵太某在工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，對(duì)剩余租賃期間不能實(shí)際使用，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，因工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，雙方簽訂的租賃合同已實(shí)際終止履行，而雙方對(duì)合同解除均具有過錯(cuò)，故邵太某請(qǐng)求鄒某富支付預(yù)期利益損失的依據(jù)不充分，且邵太某也未提供充分的證據(jù)證實(shí)其預(yù)期利益損失的具體金額，故對(duì)邵太某主張可得營(yíng)業(yè)收益損失的主張，本院不予支持。
經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第十七條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十條 ?、第十一條 ?第（三）項(xiàng) ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；
三、鄒某富于本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元；
四、駁回邵太某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)9000元，由邵太某負(fù)擔(dān)5400元，鄒某富負(fù)擔(dān)3600元；二審案件受理費(fèi)9250元，由邵太某負(fù)擔(dān)5550元，鄒某富負(fù)擔(dān)3700元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司作出的《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，應(yīng)予采信，理由如下:一、估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員具有房屋裝修價(jià)值評(píng)估的相應(yīng)資質(zhì)；二、《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》對(duì)估價(jià)的假設(shè)和限制條件進(jìn)行了分析，并已說明某些假定條件并不影響評(píng)估意見的形成；三、《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》已說明委托方未提供與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的工程量記錄和數(shù)據(jù)證明資料，本次估價(jià)對(duì)象工程量由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘測(cè)，并已經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)；四、《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》已說明取價(jià)依據(jù)有:1、房屋裝修及構(gòu)筑物評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄；2、《資產(chǎn)估價(jià)常用數(shù)據(jù)及參考手冊(cè)》；3、《湖北省房屋建筑與裝修工程消耗量定額及基價(jià)表》；4、《常用房屋建筑物技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》；5、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料；6、估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集掌握的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；7、二審?fù)徶羞M(jìn)一步說明在定額對(duì)材料價(jià)格沒有規(guī)定的情況下，由評(píng)估人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，再根據(jù)評(píng)估師的專業(yè)分析確定；五、評(píng)估人員已說明在綜合成新率目前國(guó)家法律法規(guī)沒有明確標(biāo)準(zhǔn)的情況下，本案是根據(jù)雙方租賃合同的租賃期限及履行情況，再結(jié)合專業(yè)知識(shí)、交易慣例分析得出的。在鄒某富未提交充分的證據(jù)反駁鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估對(duì)象的工程量、取價(jià)依據(jù)、綜合成新率的確定欠缺依據(jù)的情況下，本院認(rèn)為鑒定機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)地勘測(cè)確定的工程量，以國(guó)家和湖北省相關(guān)價(jià)格規(guī)范為依據(jù)，并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，評(píng)估人員結(jié)合雙方簽訂的房屋租賃合同及合同履行情況，根據(jù)其專業(yè)知識(shí)分析，并考慮市場(chǎng)交易慣例，對(duì)涉案房屋裝修現(xiàn)值作出的《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，具有客觀真實(shí)、科學(xué)合理性，本院予以采信。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院另查明，恩施州振業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司2015年2月12日作出的《房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，確定訴爭(zhēng)房屋利川市楊柳寺村“香隆漁港餐館”房屋裝修現(xiàn)值參考價(jià)格為293383元。
本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題為:一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應(yīng)否解除的問題；二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預(yù)期利益損失，應(yīng)怎樣處理。綜合鄒某富以及邵太某的上訴理由，本院依據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定作如下評(píng)判:
一、鄒某富與邵太某訂立的房屋租賃合同效力及應(yīng)否解除的問題。鄒某富與邵太某于2011年10月6日簽訂《房屋出租合同》，約定鄒某富將其坐落于利川市東城辦事處楊柳村三組的房屋租賃給邵太某經(jīng)營(yíng)餐館，雙方形成房屋租賃合同關(guān)系。雖然鄒某富在訂立租賃合同時(shí)，沒有取得租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但其在一審法庭辯論終結(jié)前取得了租賃房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?:“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”的規(guī)定，本院認(rèn)定雙方訂立的房屋租賃合同合法有效。租賃合同簽訂后，邵太某對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修并經(jīng)營(yíng)，因?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照申報(bào)核準(zhǔn)場(chǎng)所不一致，邵太某開辦的餐館在經(jīng)營(yíng)期間被利川市工商行政管理局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，致邵太某此后無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，合同實(shí)際終止履行，本院對(duì)邵太某請(qǐng)求解除雙方簽訂的租賃合同的主張，予以支持。
二、房屋租賃合同終止履行后，就邵太某對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合部分的損失和預(yù)期利益損失，應(yīng)怎樣處理。本院認(rèn)為:鄒某富在未取得利川市東城辦事處楊柳村三組房屋建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下將該房屋出租給邵太某，并同意邵太某對(duì)該房屋進(jìn)行裝飾裝修，在邵太某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，又為其提供與楊柳村三組房屋相鄰的長(zhǎng)堰村十組的房屋權(quán)屬證書，以促成以此虛假材料辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，對(duì)租賃合同最終不能繼續(xù)履行具有過錯(cuò)。而邵太某在承租房屋時(shí)，沒有盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，在承租房屋沒有取得建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，承租該房屋并投入大量的資金進(jìn)行裝修，并以鄒某富提供的其他房屋權(quán)屬證書申辦工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致最終租賃合同終止履行，具有同等過錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條 ?:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，就邵太某對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修已形成附合的殘值損失，因鄒某富與邵太某對(duì)損失的造成具有同等過錯(cuò)，同時(shí)考慮租賃期間已部分履行的情況，本院確定雙方各自承擔(dān)50%的責(zé)任，該殘值損失經(jīng)過專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)房屋裝修現(xiàn)值參考價(jià)格為293383元，按照雙方各承擔(dān)一半責(zé)任的原則進(jìn)行處理，本院確定由邵太某自行承擔(dān)房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元，鄒某富補(bǔ)償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元。對(duì)于邵太某主張的預(yù)期利益損失，雖然邵太某在工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，對(duì)剩余租賃期間不能實(shí)際使用，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十七條 ?“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，因工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，雙方簽訂的租賃合同已實(shí)際終止履行，而雙方對(duì)合同解除均具有過錯(cuò)，故邵太某請(qǐng)求鄒某富支付預(yù)期利益損失的依據(jù)不充分，且邵太某也未提供充分的證據(jù)證實(shí)其預(yù)期利益損失的具體金額，故對(duì)邵太某主張可得營(yíng)業(yè)收益損失的主張，本院不予支持。
經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第十七條 ?、第九十四條 ?、第九十七條 ?、第二百一十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條 ?、第十條 ?、第十一條 ?第（三）項(xiàng) ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號(hào)民事判決第一項(xiàng)；
二、撤銷利川市人民法院（2013）鄂利川民初字第02311號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)；
三、鄒某富于本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償邵太某房屋裝飾裝修殘值損失146691.50元；
四、駁回邵太某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)9000元，由邵太某負(fù)擔(dān)5400元，鄒某富負(fù)擔(dān)3600元；二審案件受理費(fèi)9250元，由邵太某負(fù)擔(dān)5550元，鄒某富負(fù)擔(dān)3700元。

審判長(zhǎng)：朱華忠
審判員：郜幫勇
審判員：崔華

書記員：何奕娥