邱大橋
周虹（湖北人言律師事務(wù)所）
萬某某
武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司
章敏（湖北平淵律師事務(wù)所）
袁某某
馬小兵（北京盈科（武漢）律師事務(wù)所）

原告邱大橋。
原告萬某某。
二原告共同委托代理人周虹，湖北人言律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。
法定代表人葉義環(huán)，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人章敏，湖北平淵律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告袁某某。
委托代理人馬小兵，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
原告邱大橋、萬某某訴被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱成功偉業(yè)公司）、袁某某房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由審判員余靖獨(dú)任審判，于2015年6月29日、9月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告邱大橋、萬某某委托代理人周虹，被告成功偉業(yè)公司委托代理人章敏，被告袁某某的委托代理人馬小兵到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告邱大橋、萬某某訴訟請(qǐng)求:1、確認(rèn)被告成功偉業(yè)公司與被告袁某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》無效；2、確認(rèn)原告邱大橋、萬某某與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷還建合同》有效，被告成功偉業(yè)公司配合辦理明錦苑1棟1層1號(hào)房屋的合同備案手續(xù)；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
為了支持其訴訟請(qǐng)求，原告邱大橋、萬某某提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、房屋所有權(quán)證、《房屋拆遷還建合同》、公證書，證明原告與被告成功偉業(yè)公司之間的拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系，原告已依約履行了合同；
證據(jù)二、《門面租賃合同》、證明、身份證復(fù)印件、照片、圖紙，證明:1、2013年11月3日，被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號(hào)門面出租給案外人鐘洪霞，2、被告成功偉業(yè)公司于2014年8月1日將涉訴門面房交付原告，原告與鐘洪霞簽訂了租賃合同，3、涉訴門面明錦苑1棟1層1號(hào)房系被告成功偉業(yè)公司在原告已拆遷門面房處建設(shè)的還建房；
證據(jù)三、房產(chǎn)備案信息，證明2015年3月15日，被告成功偉業(yè)公司將涉訴房屋出售給被告袁某某，二被告簽訂的商品房買賣合同無效。
被告成功偉業(yè)公司辯稱，被告成功偉業(yè)公司向被告袁某某借款，簽訂商品房買賣合同的目的實(shí)際是以房產(chǎn)作為借款合同的抵押擔(dān)保，沒有辦理商品房買賣合同的備案，二被告清償債務(wù)后，就會(huì)解除抵押關(guān)系；涉訴房屋已作為還建房交付給了原告，原告已經(jīng)實(shí)際占有了房屋并使用，被告成功偉業(yè)公司的行為并未影響原告的權(quán)利；被告成功偉業(yè)公司不應(yīng)該承擔(dān)訴訟費(fèi)。
被告成功偉業(yè)公司為了支持其抗辯理由，提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《武漢市商品房預(yù)售許可證》，證明涉訴工程合法；
證據(jù)二、民事訴狀、《借款合同》、《抵押合同》、應(yīng)訴通知書，證明二被告之間名為買賣關(guān)系、實(shí)際為借款擔(dān)保關(guān)系，被告袁某某已以被告成功偉業(yè)公司欠償借款為由向武漢市武昌區(qū)人民法院提起訴訟。
被告袁某某辯稱，《房屋拆遷還建合同》約定的還建房屋的面積與《武漢市商品房買賣合同》約定的房屋面積不相符，且原、被告未辦理還建手續(xù)，原告主張的還建房屋與《武漢市商品房買賣合同》中約定的房屋不具有同一性；二被告存在借款合同關(guān)系，被告成功偉業(yè)公司將《武漢市商品房買賣合同》約定的房屋作為借款的抵押，這種形式未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且《武漢市商品房買賣合同》在房管部門辦理了備案登記，從備案登記確認(rèn)的情形看涉訴房屋不存在還建或設(shè)定抵押的情形，故《武漢市商品房買賣合同》合法有效，請(qǐng)求駁回對(duì)被告袁某某的訴訟請(qǐng)求。
為了支持其抗辯理由，被告袁某某提交了如下證據(jù):
證據(jù)一、《武漢市商品房買賣合同》，證明以合同約定房屋為二被告之間的借款合同關(guān)系提供了擔(dān)保，該合同有效；
證據(jù)二、商品房買賣合同備案清冊(cè)表，證明《武漢市商品房買賣合同》已經(jīng)網(wǎng)簽備案。
本院認(rèn)為，原告邱大橋、萬某某與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷還建合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?！斗课莶疬w還建合同》雖未明確約定還建門面房號(hào)，但原告邱大橋、萬某某實(shí)際占有涉訴門面，并出租給案外人，案外人已實(shí)際使用門面，被告成功偉業(yè)公司均未提出異議，且在答辯中稱涉訴門面已作為還建房交付給原告，應(yīng)視為原告與被告成功偉業(yè)公司對(duì)《房屋拆遷還建合同》履行方式協(xié)商一致，即被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號(hào)門面還建給原告。涉訴門面的面積雖與《房屋拆遷還建合同》約定不一致，但原告與被告成功偉業(yè)公司均認(rèn)可，本院對(duì)被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號(hào)門面還建給原告予以支持。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 ?第二款 ?規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，商品房預(yù)售合同備案是行政部門的管理措施，意在監(jiān)督房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)，維護(hù)交易安全，法律明確規(guī)定報(bào)送備案是預(yù)售人的義務(wù)，且商品房預(yù)售合同是否備案對(duì)買受人的民事權(quán)利具有重大影響，因此被告成功偉業(yè)公司應(yīng)依房產(chǎn)管理部門的要求配合辦理備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層1號(hào)門面?zhèn)浒钢猎婷隆?br/>二被告均認(rèn)可簽訂《武漢市商品房買賣合同》的目的是為了履行《抵押合同》、設(shè)定抵押權(quán)，但《武漢市商品房買賣合同》約定了涉訴房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，且被告袁某某并未支付合同對(duì)價(jià)，故該合同名為買賣實(shí)為債務(wù)擔(dān)保，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 ?“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”和《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第五款 ?“有下列情形之一的，合同無效:……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，該合同無效。商品房預(yù)售合同的備案屬于行政管理部門的管理措施，若沒有相關(guān)約定，不是確定合同效力的要件，且《武漢市商品房買賣合同》并未辦理備案，故被告袁某某以合同已備案作為《武漢市商品房買賣合同》合法有效的理由之一，本院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 ?第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司與被告袁某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號(hào):蔡113104132）無效；
二、確認(rèn)原告邱大橋、萬某某與被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于2009年7月18日簽訂的《房屋拆遷還建合同》合法有效；
三、被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)配合辦理合同備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層1號(hào)門面?zhèn)浒钢猎媲翊髽?、萬某某名下。
本案案件受理費(fèi)人民幣16，500元，減半收取人民幣8，250元，保全費(fèi)人民幣3，520元，合計(jì)人民幣11，770元，由被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司、袁某某負(fù)擔(dān)（原告已墊付，同意執(zhí)行時(shí)與執(zhí)行款一并向原告支付）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯至湖北省武漢市中級(jí)人民法院。戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號(hào):079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào):832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告邱大橋、萬某某與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《房屋拆遷還建合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?！斗课莶疬w還建合同》雖未明確約定還建門面房號(hào)，但原告邱大橋、萬某某實(shí)際占有涉訴門面，并出租給案外人，案外人已實(shí)際使用門面，被告成功偉業(yè)公司均未提出異議，且在答辯中稱涉訴門面已作為還建房交付給原告，應(yīng)視為原告與被告成功偉業(yè)公司對(duì)《房屋拆遷還建合同》履行方式協(xié)商一致，即被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號(hào)門面還建給原告。涉訴門面的面積雖與《房屋拆遷還建合同》約定不一致，但原告與被告成功偉業(yè)公司均認(rèn)可，本院對(duì)被告成功偉業(yè)公司將明錦苑1棟1層1號(hào)門面還建給原告予以支持?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 ?第二款 ?規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”，商品房預(yù)售合同備案是行政部門的管理措施，意在監(jiān)督房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)，維護(hù)交易安全，法律明確規(guī)定報(bào)送備案是預(yù)售人的義務(wù)，且商品房預(yù)售合同是否備案對(duì)買受人的民事權(quán)利具有重大影響，因此被告成功偉業(yè)公司應(yīng)依房產(chǎn)管理部門的要求配合辦理備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層1號(hào)門面?zhèn)浒钢猎婷隆?br/>二被告均認(rèn)可簽訂《武漢市商品房買賣合同》的目的是為了履行《抵押合同》、設(shè)定抵押權(quán)，但《武漢市商品房買賣合同》約定了涉訴房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，且被告袁某某并未支付合同對(duì)價(jià)，故該合同名為買賣實(shí)為債務(wù)擔(dān)保，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 ?“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”和《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第五款 ?“有下列情形之一的，合同無效:……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，該合同無效。商品房預(yù)售合同的備案屬于行政管理部門的管理措施，若沒有相關(guān)約定，不是確定合同效力的要件，且《武漢市商品房買賣合同》并未辦理備案，故被告袁某某以合同已備案作為《武漢市商品房買賣合同》合法有效的理由之一，本院不予采信。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 ?第二款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司與被告袁某某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》（合同編號(hào):蔡113104132）無效；
二、確認(rèn)原告邱大橋、萬某某與被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于2009年7月18日簽訂的《房屋拆遷還建合同》合法有效；
三、被告武漢市成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)配合辦理合同備案手續(xù)，將明錦苑1棟1層1號(hào)門面?zhèn)浒钢猎媲翊髽颉⑷f某某名下。
本案案件受理費(fèi)人民幣16，500元，減半收取人民幣8，250元，保全費(fèi)人民幣3，520元，合計(jì)人民幣11，770元，由被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司、袁某某負(fù)擔(dān)（原告已墊付，同意執(zhí)行時(shí)與執(zhí)行款一并向原告支付）。

審判長：余靖

書記員：陳湘乾