上訴人（原審第三人）：李大鵬，男，1980年10月8日出生，漢族，戶(hù)籍所在地邯鄲市。因涉嫌犯非法吸收公眾存款罪被羈押于邯鄲縣看守所。
委托訴訟代理人：陳獻(xiàn)國(guó)，河北鼓山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地邯鄲市邯山區(qū)陵園路152號(hào)。
法定代表人：郭紅，邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：韓海平，邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦公室主任。
委托訴訟代理人：李曉亮，北京華貿(mào)硅谷律師事務(wù)所邯鄲分所律師。
被上訴人（原審被告）：連金金，男，1982年9月10日出生，漢族，現(xiàn)住邯鄲市叢臺(tái)區(qū)。
被上訴人（原審被告）：劉文廷，男，1974年4月9日出生，漢族，現(xiàn)住邯鄲市叢臺(tái)區(qū)。

上訴人李大鵬因與被上訴人河北宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)宏達(dá)公司）、被上訴人連金金、被上訴人劉文廷租賃合同糾紛一案，不服邯鄲縣人民法院（2015）邯縣民初字第1523號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月28日立案后，依法組成合議庭，經(jīng)征詢(xún)當(dāng)事人同意，不開(kāi)庭審理了本案，上訴人委托訴訟代理人陳獻(xiàn)國(guó)、被上訴人邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托訴訟代理人韓海平、被上訴人連金金、劉文廷均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李大鵬上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷(xiāo)邯鄲縣人民法院（2015）邯縣民初字第1523號(hào)民事判決書(shū)；2、查清事實(shí)后依法改判或者發(fā)還重審。事實(shí)和理由：1、我是魏都大酒店（邯鄲市錦漢快捷酒店有限公司）的實(shí)際承租人，承租后我對(duì)租賃物進(jìn)行了裝修，連同電腦、冰箱、空調(diào)等物品共投入了約800萬(wàn)元。因涉嫌刑事犯罪我被邯鄲縣公安局刑事拘留，酒店也被查封，并非我故意違約，系按合同能繼續(xù)履行，案外人徐明新同意交納房租繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，宏達(dá)公司拒絕接受，在合同未到期且能夠繼續(xù)履行情況下法院判決解除合同無(wú)法律依據(jù)。2、我投資的800萬(wàn)元和交納的保證金60萬(wàn)元，一審法院在合同解除時(shí)應(yīng)判被上訴人賠償或返還，一審法院對(duì)我的合法權(quán)益未作表述明顯不公。3、我已將酒店以抵債方式轉(zhuǎn)讓給徐明新，徐明新現(xiàn)在是魏都大酒店實(shí)際控制人，一審法院應(yīng)追加徐明新為共同被告或第三人參與訴訟。
經(jīng)二審查明，本院對(duì)原審法院已查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，宏達(dá)公司與連金金、劉文廷所簽《房屋租賃合同》中明確約定連金金不得轉(zhuǎn)租出租房產(chǎn)。邯鄲市錦漢快捷酒店成立日期為2012年12月7日，類(lèi)型為有限責(zé)任公司，法定代表人為連金金。連金金擁有該酒店100%的股份。2013年3月2日，邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與連金金、劉文廷經(jīng)協(xié)商簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，約定連金金可將租賃宏達(dá)公司房屋轉(zhuǎn)租給李大鵬，轉(zhuǎn)租期間連金金、劉文廷應(yīng)繼續(xù)履行與宏達(dá)公司于2012年8月28日簽訂的《房屋租賃合同》，不因房屋轉(zhuǎn)租發(fā)生任何權(quán)利義務(wù)變更。其后，2013年3月2日連金金與李大鵬、袁清紅（李大鵬妻子）簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，約定連金金將邯鄲市錦漢快捷酒店股權(quán)轉(zhuǎn)讓給李大鵬夫妻，并約定李大鵬占有該酒店80%的股份，袁清紅占該酒店20%的股份。后雙方在工商部門(mén)辦理了變更手續(xù)，李大鵬擔(dān)任該公司法定代表人。2013年度和2014年度的房租系李大鵬持自己的銀行卡轉(zhuǎn)賬，向邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交納房租，邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收到租金后，以李大鵬夫妻所有的邯鄲市錦漢快捷酒店名義開(kāi)具發(fā)票。對(duì)于雙方當(dāng)事人為何以酒店名義開(kāi)具發(fā)票，李大鵬方認(rèn)為實(shí)際是邯鄲市錦漢快捷酒店交納的承包費(fèi)，該酒店應(yīng)為實(shí)際承租人。宏達(dá)公司認(rèn)為是李大鵬交納房租，李大鵬以涉及到經(jīng)營(yíng)記賬為由，要求把交租賃費(fèi)的發(fā)票開(kāi)具為酒店的名稱(chēng)。
還查明，2015年1月28日，李大鵬夫妻因欠案外人徐明新夫妻借款497萬(wàn)元不能償還，在未告知宏達(dá)公司的情況下與徐明新夫妻簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，協(xié)議約定李大鵬夫妻將邯鄲市錦漢快捷酒店有限公司100%的股權(quán)以497萬(wàn)元的價(jià)格頂賬轉(zhuǎn)讓給徐明新夫妻，邯鄲市錦漢快捷酒店有限公司的全部資產(chǎn)也均歸徐明新夫妻所有。雙方簽訂協(xié)議后，徐明新并未變更工商登記手續(xù)，徐明新在邯鄲縣公安局查封該酒店前也未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，該酒店在此期間仍由李大鵬妻子及其工作人員經(jīng)營(yíng)。2015年1月16日李大鵬因涉嫌非法吸收公眾存款、在外尚有其他欠款等原因被邯鄲縣公安局傳喚，其后李大鵬在與徐明新簽訂協(xié)議一個(gè)月后離開(kāi)該酒店，2015年5月27日，邯鄲縣公安局將邯鄲市錦漢快捷酒店有限公司查封，查封時(shí)由李大鵬工作人員將酒店前門(mén)從內(nèi)部鎖住，邯鄲縣公安局在酒店前門(mén)外部貼上封條，后門(mén)保持通行。2015年10月邯鄲縣公安局將該酒店予以解封。因查封期間需預(yù)交下一年度租金，徐明新找邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多次要求交納租金繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以不認(rèn)識(shí)徐明新，不同意讓其租房為由，未同意徐明新交納房屋租賃費(fèi)。邯鄲縣公安局解封當(dāng)日，宏達(dá)公司以無(wú)人經(jīng)營(yíng)為由將該酒店后門(mén)鎖住。李大鵬于2015年12月28日被邯鄲縣公安局刑事拘留。
本案經(jīng)本院審判委員會(huì)研究決定，本案存在如下?tīng)?zhēng)議焦點(diǎn)：1、本案所涉宏達(dá)公司房屋的次承租人是李大鵬還是邯鄲市錦漢快捷酒店有限公司；2、李大鵬夫妻和徐明新夫妻所簽股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議如何認(rèn)定，能否依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議認(rèn)定徐明新夫妻享有該酒店的承租權(quán)；3、李大鵬先期對(duì)酒店的投入與本案是否有關(guān)，應(yīng)如何處理；4、一審法院未處理的保證金應(yīng)如何解決；5、2015年10月以后的租金應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)。
針對(duì)本案第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，2012年8月28日租賃合同的當(dāng)事人為出租人宏達(dá)公司、承租人連金金，擔(dān)保人為劉文廷，2013年3月2日宏達(dá)公司與連金金、劉文廷簽訂補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，約定宏達(dá)公司和劉文廷同意連金金將承租宏達(dá)公司的房屋轉(zhuǎn)租給李大鵬，故從該補(bǔ)充協(xié)議書(shū)可以看出李大鵬為本案所涉宏達(dá)公司房屋次承租人，李大鵬二審中提交的2012年10月26日的甲方為宏達(dá)公司，乙方為邯鄲市錦漢快捷酒店的房屋租賃合同因宏達(dá)公司和連金金均表示未實(shí)際履行，故不能對(duì)抗2012年8月28日宏達(dá)公司和連金金、劉文廷簽訂的房屋租賃合同。故上訴人李大鵬所稱(chēng)次承租人實(shí)際為邯鄲市錦漢快捷酒店的理由不能成立，本院不予支持。
針對(duì)本案第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，因次承租人李大鵬與案外人徐明新夫妻之間簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議未提前告知房屋所有權(quán)人宏達(dá)公司并經(jīng)宏達(dá)公司同意，宏達(dá)公司不同意李大鵬將房屋轉(zhuǎn)租，且2012年8月28日租賃合同中有明確約定房屋不得轉(zhuǎn)租，補(bǔ)充協(xié)議書(shū)中也約定轉(zhuǎn)租期間連金金、劉文廷應(yīng)繼續(xù)履行與宏達(dá)公司于2012年8月28日簽訂的《房屋租賃合同》，不因房屋轉(zhuǎn)租發(fā)生任何權(quán)利義務(wù)變更，故李大鵬在未經(jīng)宏達(dá)公司同意的前提下將本案所涉房屋轉(zhuǎn)租給徐明新夫妻的行為無(wú)效，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條：“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外?！钡囊?guī)定，徐明新夫婦向宏達(dá)公司繳納2015年度租賃費(fèi)的行為不能抗辯宏達(dá)公司的合同解除權(quán)；在本案租賃合同的履行過(guò)程中李大鵬由于涉嫌非法吸收公眾存款致使邯鄲市錦漢快捷酒店前門(mén)被邯鄲縣公安局查封，并導(dǎo)致李大鵬未及時(shí)向宏達(dá)公司預(yù)交2015年度租賃費(fèi)，連金金也未按租賃合同和補(bǔ)充協(xié)議書(shū)的約定向宏達(dá)公司預(yù)交2015年的房屋租賃費(fèi)，故李大鵬和連金金存在違約，因此一審法院判決解除2012年2月28日宏達(dá)公司和連金金、劉文廷所簽租賃合同并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予確認(rèn)。因該租賃合同為主合同，解除主合同的同時(shí)從合同亦應(yīng)解除，即2013年3月2日宏達(dá)公司與連金金、劉文廷簽訂補(bǔ)充協(xié)議書(shū)亦應(yīng)一并解除。一審法院未判決解除2013年3月2日的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，應(yīng)予糾正。
針對(duì)本案第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：······（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。本案中李大鵬對(duì)酒店先期投入了800萬(wàn)元物品及裝修，因?qū)е潞贤獬脑蛟诶畲簌i，宏達(dá)公司對(duì)裝飾裝修殘值又不予利用，故李大鵬只能將所租賃房屋內(nèi)的物品騰清并恢復(fù)原狀后返還給出租人宏達(dá)公司。
針對(duì)本案第四個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本案雙方租賃合同解除后，根據(jù)合同規(guī)定，宏達(dá)公司基于租賃合同收取的李大鵬、劉文廷100萬(wàn)元保證金及連金金10萬(wàn)元水電保證金應(yīng)予返還。一審法院已認(rèn)定100萬(wàn)元保證金系李大鵬交納60萬(wàn)元，劉文廷交納40萬(wàn)元，連金金交納水電保證金10萬(wàn)元，故宏達(dá)公司均應(yīng)予以分別返還，一審判決對(duì)此未予處理，應(yīng)予糾正。
針對(duì)本案第五個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，因邯鄲縣公安局對(duì)邯鄲市錦漢快捷酒店進(jìn)行查封是基于李大鵬涉嫌非法吸收公眾存款罪，故因此造成的涉案房屋的租金損失應(yīng)由李大鵬承擔(dān)，而邯鄲縣公安局對(duì)邯鄲市錦漢快捷酒店解封之后的損失，因2015年10月邯鄲縣公安局解封邯鄲市錦漢快捷酒店當(dāng)日，宏達(dá)公司即將邯鄲市錦漢快捷酒店后門(mén)鎖住并起訴至一審法院，導(dǎo)致李大鵬無(wú)法繼續(xù)使用該房屋經(jīng)營(yíng)酒店，故此后所產(chǎn)生的租金損失應(yīng)由宏達(dá)公司自行負(fù)擔(dān)。因雙方對(duì)邯鄲縣公安局解封的時(shí)間為具體哪一日均無(wú)法說(shuō)清，本院酌定2015年10月31日為宏達(dá)公司鎖門(mén)時(shí)間。依照一審法院計(jì)算方法，拖欠的2015年8月11日至2015年10月30日的租金為215551.56元（983454／年÷365日／年×80日）。宏達(dá)公司要求支付的違約金糾正為43110.31元（215551.56元×20%）。

綜上所述，李大鵬的上訴理由部分成立，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持邯鄲縣人民法院（2015）邯縣民初字第1523號(hào)民事判決的第一、第四、第七項(xiàng)，即：依法解除邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與連金金、劉文廷于2012年8月28日簽訂的房屋租賃合同；連金金向邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付拖欠的電費(fèi)14024元；駁回邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
二、撤銷(xiāo)邯鄲縣人民法院（2015）邯縣民初字第1523號(hào)民事判決的第五項(xiàng)，即：連金金按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)賠償邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司逾期騰房占有使用費(fèi)，直至交還承租房屋之日止。
三、變更邯鄲縣人民法院（2015）邯縣民初字第1523號(hào)民事判決的第二項(xiàng)為：連金金和李大鵬將承租的位于邯鄲縣高新技術(shù)園區(qū)309國(guó)道北側(cè)2號(hào)綜合樓（包括電梯一部，一層局部、二至七層，建筑面積約為5926.14平方米）騰清并恢復(fù)原狀后返還給邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
四、變更邯鄲縣人民法院（2015）邯縣民初字第1523號(hào)民事判決的第三項(xiàng)為：連金金向邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付拖欠的租金215551.56元及違約金43110.31元；
五、變更邯鄲縣人民法院（2015）邯縣民初字第1523號(hào)民事判決的第六項(xiàng)為：劉文廷對(duì)上述的本院維持一審法院判決的第四項(xiàng)和本院判決的第四項(xiàng)確定的應(yīng)付款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并有權(quán)在承擔(dān)保證責(zé)任后，向連金金追償。
六、依法解除邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與連金金、劉文廷于2013年3月2日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)。
七、邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退還李大鵬所交保證金60萬(wàn)元、劉文廷所交保證金40萬(wàn)元、連金金所交水電保證金10萬(wàn)元。
上述所涉履行事項(xiàng)，自本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)18277元，由連金金負(fù)擔(dān)8277元，由邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)10000元；二審案件受理費(fèi)18275元，由李大鵬負(fù)擔(dān)8275元，由邯鄲市宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)10000元。鑒于李大鵬在上訴時(shí)緩繳上述二審訴訟費(fèi)用，在執(zhí)行中予以扣除。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　王志平 審　判　員　　宋世忠 代理審判員　　張?jiān)雒?/p>

書(shū)記員：王琨